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Eigenbedarfskündigung trotz Untervermietung durch den Mieter

Der Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis kündigen, wenn er Eigenbedarf hat. Eigenbedarf ist ein vom Gesetz anerkanntes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 5673 II 2 BGB). Der Mieter muss dieses berechtigte Interesse des Vermieters akzeptieren. Eine Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters findet er nicht statt. Es genügt, dass der Vermieter seinen Eigenbedarf nachvollziehbar darlegt und damit die Kündigung begründet.

Eine besondere Situation kann dadurch entstehen, dass der Mieter Teile der Räumlichkeiten untervermietet hat. Zum Verständnis, wie man dann als Vermieter kündigen kann, ist die Kenntnis der rechtlichen Gegebenheiten unerlässlich. Leider wird es, da zwischen gegensätzlichen Interessen ein Ausgleich zu finden ist, wieder juristisch.

1. Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters

Ausgangspunkt ist zunächst, dass der Mieter den Untermietvertrag nur im Einverständnis mit dem Vermieter hat abschließen können. Hatte der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet, steht dem Vermieter wegen der damit verbundenen unbefugten Gebrauchsüberlassung und der dadurch bedingten Vertragsverletzung ein fristloses Kündigungsrecht zu (OLG Hamburg RE WuM 1982, 41). Auf dieser Grundlage kann er die Situation relativ einfach regeln. Mieter und Untermieter müssen umgehend ausziehen.

Das Kündigungsrecht steht unter folgender Einschränkung: Der Vermieter muss den Mieter erfolglos abgemahnt haben. Außerdem kann der Mieter noch im Räumungsprozess darauf verweisen, dass ihm der Vermieter die Erlaubnis hätte erteilen müssen. Hatte der Mieter nur vergessen, die Genehmigung des Vermieters einzuholen, ist in diesem Fall die fristlose Kündigung unberechtigt (BayObLG RE WuM 1991, 18; LG Berlin GE 2003, 880).

2. Unterscheide Haupt- und Untermietvertrag

Hat der Vermieter seine Zustimmung zum Untermietvertrag erteilt, sind zwei Rechtsverhältnisse zu unterscheiden. Es gibt 1.) den Hauptmietvertrag zwischen Vermieter und Mieter und 2.) den Untermietvertrag zwischen Mieter und Untermieter.

Der Abschluss eines Untermietvertrages wirkt nur im Verhältnis Hauptmieter/Untermieter und begründet kein Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Untermieter. Der Untermieter ist auch nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrages mit einbezogen, so dass der Untermieter gegenüber dem Vermieter keinerlei Kündigungsschutzrechte geltend machen kann.

3. Wie also kann man kündigen?

a. Kündigung des Vermieters gegenüber Mieter

Der Vermieter kann das Mietverhältnis mit dem Mieter kündigen, da er infolge seines Eigenbedarfs ein berechtigtes Interesse hat. Wohnt der Vermieter zusammen mit dem Mieter in einem Zweifamilienwohnhaus, kommt es nicht einmal auf das berechtigte Interesse an, da er nach dem Gesetz auch ohne ein solches Interesse jederzeit kündigen kann und dabei lediglich die verlängerte Kündigungsfrist des § 573a BGB (3 Monate) berücksichtigen muss.

b. Kündigung des Mieters gegenüber Untermieter

Mit der Kündigung des Hauptmietvertrages sollte der Vermieter den Mieter darauf aufmerksam machen, dass er den Untermieter ebenfalls umgehend kündigt. Soweit der Mieter gegenüber dem Untermieter Kündigungsfristen einhalten muss, sollte die Kündigung dem Mieter so frühzeitig zugehen, dass auch der Mieter in der Lage ist, gegenüber seinem Untermieter die Kündigungsfrist einzuhalten. Nur so besteht die Grundlage für eine problemlose Abwicklung.

c. Ein Teil der Wohnung ist untervermietet

Hat der Hauptmieter nur einen Teil seiner Räumlichkeiten untervermietet, richtet sich die Kündigung nach den Grundsätzen der Kündigung einer Einliegerwohnung. In diesem Fall wohnt der Mieter mit dem Untermieter faktisch in einem Zweifamilienhaus, auch wenn die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt. Das Gesetz trägt diesem Umstand mit einer Sonderregelung Rechnung. Dann kann der Hauptmieter dem Untermieter ohne Grund, wenn auch mit der längeren Frist des § 573a BGB kündigen (KG Berlin RE WuM 1981, 154).

Im Idealfall hat der Mieter im Untermietvertrag den Bestand und die Dauer des Untermietverhältnisses vom Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängig gemacht oder mit dem Untermieter eine möglichst kurze Kündigungsfrist vereinbart.

d. Gesamte Wohnung ist untervermietet

Hat der Hauptmieter die gesamte Wohnung untervermietet, genießt der Untermieter allerdings gegenüber dem Hauptmieter den gleichen Kündigungsschutz wie jeder andere Mieter auch. Es handelt sich dann nicht mehr um eine der Einliegerwohnung vergleichbare Situation.

Will der Mieter als Zwischenvermieter seinem Untermieter kündigen, soll er den vom Vermieter angeführten Kündigungsgrund “Eigenbedarf“ auch gegenüber dem Untermieter geltend machen und somit „durchreichen“ können (OLG Stuttgart RE WuM 1993, 386). Dann stehen dem Untermieter gegen den Mieter auch keine Schadensersatzansprüche zu, soweit dieser die Kündigung ordnungsgemäß weitergibt.

Soweit diese Rechtsauffassung nicht anerkannt wird und der Hauptmieter den Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ nicht an den Untermieter sollte durchreichen können, muss der Hauptmieter den Untermietvertrag dennoch kündigen und die Räumlichkeiten an den Vermieter herausgeben. Macht sich der Mieter dadurch gegenüber dem Untermieter vertragsbrüchig, kann der Untermieter Schadensersatz fordern.

4. Vermieter kann von Mieter und Untermieter die Herausgabe der Wohnung verlangen

Zugleich hat der Vermieter mit der Kündigung des Mieters gegen den Untermieter einen Herausgabeanspruch, wenn das Hauptmietverhältnis beendet wird (OLG Hamm WuM 1981, 40).

Das Untermietverhältnis wird zwar durch die Beendigung des Hauptmietverhältnisses zunächst nicht betroffen. Verlangt der Vermieter infolge der Kündigung des Hauptverhältnisses wegen seines Eigenbedarfs die Herausgabe der Mieträume, muss der Untermieter die Wohnung dennoch räumen. Allerdings steht ihm ein Anspruch gegen den Hauptmieter (Untervermieter) zu, da dieser dann nicht mehr in der Lage ist, die untervermieteten Räumlichkeiten weiter zu überlassen und damit das Untermietverhältnis zu erfüllen.

Das Schicksal des Untermietverhältnisses ist rein rechtlich vom Bestand des Hauptmietverhältnisses unabhängig. Insbesondere endet das Untermietverhältnis nicht automatisch mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Auch das unbefristete Untermietverhältnis endet erst, wenn es durch Kündigung oder Aufhebungsvereinbarung beendet wird.

5. Untermietvertrag richtig gestalten

Der beste Weg, ein Untermietverhältnis aufzulösen, ist die richtige Gestaltung des Untermietvertrages. Wenn der Mieter den Vermieter um die Zustimmung zum Abschluss des Untermietverhältnisses bittet, sollte der Vermieter darauf achten, dass der Untermietvertrag richtig gestaltet wird.

Hauptmietverhältnis und Untermietverhältnis sollten parallel laufen. Der Mieter, der untervermietet, muss darauf achten, in einem zu vereinbarenden Untermietvertrag den Bestand des Untermietverhältnisses vom Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängig zu machen. Wird er als Mieter selbst wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt, ist es ihm unmöglich, das Untermietverhältnis weiterzuführen. Aus diesem Grund sollte das Untermietverhältnis unter die auflösende Bedingung der Beendigung des Hauptmietverhältnisses gestellt werden.

6. Textvorschlag für den Untermietvertrag

Im Untermietvertrag ist daher folgende Klausel hilfreich:

… 1. „Die Mietdauer des Untermietverhältnisses bestimmt sich nach der Dauer des Hauptmietvertrages.

2. Endet der Hauptmietvertrag, gleich aus welchen Gründen, endet damit ohne Ausnahme auch der Untermietvertrag.

3. Wird der Hauptmietvertrag gekündigt, hat der Hauptmieter dem Untermieter unverzüglich zum gleichen Zeitpunkt zu kündigen.

4. Unterlässt der Hauptmieter die Kündigung, haftet er für den Schaden, den der Untermieter infolge der verspäteten Kündigung des Untermietverhältnisses erleidet.“…

7. Räumungstitel auch gegen Untermieter erforderlich

Muss der Vermieter gegen den Mieter im Wege einer Räumungsklage vorgehen, benötigt er auch gegen einen ihm bekannten Untermieter einen Räumungstitel. Der Titel allein gegen den Hauptmieter genügt nicht (BGH WuM 2003, 577). Allerdings wirkt der Räumungstitel auch gegen Familienangehörige des Mieters.

Soweit der Vermieter während des Räumungsprozess nicht bekannt ist, dass sich in den Räumlichkeiten eine dritte Person (Untermieter) aufhält, hilft ihm der neue § 940a ZPO. Danach kann die Räumung von Wohnraum durch einstweilige gerichtliche Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, wenn der Vermieter gegen den Mieter einen vollstreckbaren Räumungstitel besitzt und der Vermieter von der Existenz des Dritten erst nach Abschluss der letzten mündlichen Gerichtsverhandlung Kenntnis erlangt hat. Früher konnte auf diese Art und Weise die Räumung von Wohnraum faktisch blockiert werden.

Nochmals im Überblick:

  1. Vermieter kündigt den Mieter wegen Eigenbedarfs mit Angabe der Gründe, die den Eigenbedarf rechtfertigen bzw.
  2. Kündigung im Zweifamilienwohnhaus ohne Angabe von Gründen mit längerer Kündigungsfrist.
  3. Vermieter weist den Mieter darauf hin, dass er umgehend seinen Untermieter kündigt.
  4. Ziehen Mieter und/oder Untermieter nicht freiwillig aus, ist eine Räumungsklage gegen Mieter und/oder Untermieter einzureichen. Bei unbekanntem Untermietverhältnis muss der Vermieter eine einstweilige Verfügung beantragen.

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