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Welche Rechte haben Untermieter? (z.B. bei Besuch, Gemeinschaftsflächen, Mietminderung)

Untermieter dürfen grds. alles was der Hauptmieter auch darf. Im Mietrecht gilt das Untermietverhältnis als ganz normaler Mietvertrag, bei dem der Untermieter der Mieter des Hauptmieters ist. Der Hauptmieter ist Untervermieter.

Untermieter haben daher nach dem Gesetz regelmäßig die gleichen Rechte und Pflichten wie andere Mieter auch: So z.B. die Pflicht zur Mietzahlung, das Recht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, die Gewährleistungsrechte wie Minderung und Schadensersatz, die Mitbenutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen, das Recht jederzeit Besuch zu empfangen usw. Diese Rechte kann man aber z.T. durch den Untermietvertrag einschränken. Außerdem ist bei einem Untermietverhältnis auch immer zu berücksichtigen, dass der Untermietvertrag teilweise vom Hauptmietvertrag abhängt und auch dadurch die Rechte des Untermieters beschränkt sein können.

Der nachfolgende Artikel gibt einen Überblick welche Rechte Untermieter haben und beantwortete insoweit die häufigsten Fragen.

I. Untermietvertrag und Hauptmietvertrag geben den Rahmen für die Rechte des Untermieters vor

Die Rechte der Untermieter bestimmen sich nach den allgemeinen gesetzlichen mietrechtlichen Regelungen, dem Untermietvertrag und ggf. dem Hauptmietvertrag mit oder ohne Hausordnung.

Der Hauptmietvertrag und eine Hausordnung sind nur dann vom Untermieter zu beachten, wenn sie wirksam in den Untermietvertrag einbezogen wurden. Das setzt voraus, das in dem Untermietvertrag ausdrücklich steht, dass die Regelungen aus dem Hauptmietvertrag und/ oder der Hausordnung einzuhalten sind. Außerdem muss der Hauptmietvertrag und/ oder die Hausordnung als Anlage zum Untermietvertrag bei Abschluss des Vertrages vorliegen.

Der Untermietvertrag bestimmt im Regelfall die Rechte und Pflichten des Untermieters, während der Hauptmietvertrag und/oder eine Hausordnung einzelne Rechte nur näher bestimmen bzw. den Umfang begrenzen, z.B. durch die Einhaltung von Ruhezeiten etc.

Daneben gelten für Untermieter die allgemeinen mietrechtlichen Regelungen der §§ 535 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wie für alle anderen Mieter, soweit sich nicht aus der Art der Untervermietung Einschränkungen bzw. Besonderheiten ergeben. Man unterscheidet zwischen der teilweisen Untervermietung der Mietwohnung nach § 553 BGB und der Untervermietung der kompletten Mietwohnung zum Alleingebrauch nach § 540 BGB.

Was alles in einem Untermietvertrag geregelt sein sollte, lesen Sie in dem Artikel: Untervermietung – Ratgeber zum Untermietvertrag.

II. Die häufigsten Fragen über die Rechte der Untermieter

Welche Rechte Untermieter haben, bestimmt sich im Einzelfall danach was im Untermietvertrag und Co. geregelt ist und welche Art der Untervermietung vorliegt —ganze Wohnung nach § 553 BGB oder Teile der Wohnung nach § 540 BGB.

Dennoch kann man die häufigsten Fragen, dazu welche Rechte Untermieter haben, bereits wie folgt beantworten:

1. Besuchsverbot im Untermietvertrag zulässig? Kann man das Recht auf Besuch beschränken?

Ein Besuchsverbot oder ein eingeschränktes Besuchsrecht findet sich häufiger in Untermietverträgen als man denkt. Da steht dann z.B. dass es von XX Uhr bis XX Uhr verboten, ist Besuch zu empfangen. Gerade bei Untermietverträgen über einzelne Zimmer wollen sich Hauptmieter mit einer solchen Klausel davor schützen, dass „Fremde“ über Nacht oder zu anderen unerwünschten Zeiten in der Wohnung sind.

Zulässig ist eine solche Klausel allerdings nicht —jedenfalls nicht in formularvertraglichen (einseitig vorformulierten) Untermietverträgen. Wie alle Mieter haben auch Untermieter das Recht Besuch zu empfangen. Das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer gemieteten Wohnung bzw. eines Zimmers und ist Privatsache des Untermieters einzumischen. Der Untervermieter (bzw. Hauptmieter) darf nicht in die Gestaltung des Privatlebens seines Untermieters eingreifen und darüber bestimmen, wer sich in der Mietwohnung bzw. dem Zimmer des Untermieters aufhalten darf.

Der Untermieter hat ein Recht darauf, dass der Untervermieter seinem Besuch den Zutritt zur Wohnung gewährt und auch gemeinschaftlich genutzte Räume wie Bad, Küche und Co. mitbenutzten lässt. Solange der Besuch des Untermieters nicht selbst zum Untermieter wird oder sich störend verhält, kann der Untervermieter nichts gegen den Besuch tun —selbst wenn z.B. täglich der Freund/die Freundin da ist oder der Besuch einige Wochen bei dem Untermieter bleibt. Zu beachten ist nur, dass dauerhafter Besuch zu einer Erhöhung der Nebenkosten führen kann, die dann vom Untermieter zu zahlen ist. Mehr dazu in: Wie wirkt sich andauernder Besuch auf die Nebenkostenabrechnung aus?

Darüber hinaus haben Untervermieter bei länger andauernden Besuchen ein Informationsrecht bezüglich des Namens des Besuchers (so z.B. das Amtsgericht (AG) Saarbrücken, Urteil vom 24. April 2015, Az.: 36 C 525/14).

2. Darf der Untermieter den Balkon, die Terrasse, den Garten, den Keller oder das Dachgeschoss nutzen?

Ja, wenn diese mitvermietet sind. Hier kommt es darauf an: Wird die ganze Wohnung untervermietet, dann gehören der anliegende Balkon und die Terrasse dazu. Wird nur ein Zimmer untervermietet und grenzen Balkon oder Terrasse nicht an dieses Zimmer oder einen Gemeinschaftsraum an, sondern sind z.B. nur durch das Zimmer der Hauptmieters erreichbar, dann gehören der Balkon und die Terrasse regelmäßig nicht dazu. Es sei denn es ist ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart, dass der Untermieter z.B. den Balkon nutzen darf. Dann muss der Hauptmieter auch immer den Zugang gewährleisten.

Bei Garten, Dachgeschoss und Keller kommt es darauf an, was im Vertrag vereinbart ist. Darf der Hauptmieter gemäß dem Hauptmietvertrag diese Bereiche des Wohnhauses nutzen und hat er dieses Nutzungsrecht im Untermietvertrag auch ganz oder teilweise auf den Untermieter übertragen, dann hat der Untermieter das Recht den Garten, den Keller oder das Dachgeschoss mit zu nutzen. Der Untervermieter bzw. Hauptmieter darf ihm das nicht verwehren und hat ihm den Zugang, z.B. durch Aushändigung eigener Schlüssel zu gewährleisten. Je nach Untermietvertrag können hier besondere Benutzungsregeln durch die Hausordnung zu beachten sein, wie z.B. Regelungen zur Gartenbenutzung, Grillverbote, Ruhezeiten, Bestimmungen zum Aufhängen von Wäsche etc.

3. Welche Gemeinschaftsflächen darf der Untermieter nutzen?

Grundsätzlich alle Gemeinschaftsflächen in der Mietwohnung, die der Untermieter zum Wohnen braucht. Der Untervermieter muss dem Untermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung bzw. des vermieteten Teils der Wohnung zusichern. Bewohnt der Untermieter also z.B. ein Zimmer hat der Untervermieter ihm daran das alleinige Benutzungsrecht einzuräumen und an den anderen Räumlichkeiten wie Bad, Küche, Flur etc. ein uneingeschränktes Mitbenutzungsrecht.

Gemeinschaftsflächen im Mietshaus, wie z.B. der Garten, Keller etc. kann der Untermieter entsprechend den vertraglichen Regelungen nutzen (siehe oben Punkt 2). Zugänge, Eingangsbereich, Aufzüge, Treppenhaus und Co., dürfen vom Untermieter immer uneingeschränkt benutzt werden, um Zugang zur Mietwohnung bzw. des angemieteten Zimmers zu erhalten. Je nach Untermietvertrag können auch hier besondere Benutzungsregeln durch die Hausordnung zu beachten sein, wie z.B. besondere Schließzeiten für die Eingangstür des Mietshauses, Treppenhausreinigung usw.

4. Wann kann der Untermieter die Miete mindern?

Sobald ein Mangel in der Mietwohnung bzw. dem angemieteten Zimmer vorliegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich einschränkt, § 536 BGB. Mietmängel sind dabei nicht nur Schimmel, kaputte Fenster sonstige Schäden sondern auch Störungen oder Belästigungen, die die Wohnqualität mindern. Z.B. Lärmbelästigungen, Geruchsbelästigungen oder Hausfriedensstörungen.

Untermieter haben dasselbe Mietminderungsrecht, wie alle anderen Mieter in einem Mietshaus. Das gilt selbst dann, wenn man nur ein Zimmer anmietet und der Untervermieter bzw. Hauptmieter, derjenige ist, der die Störung verursacht.

5. Wann darf der Untermieter kündigen?

Jederzeit. Es ist grds. eine ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten zu beachten, egal ob man als Untermieter nur ein Zimmer oder die ganze Wohnung bewohnt, § 573 c Abs. 1 BGB.

Aber: Wohnt der Untervermieter mit in der Wohnung, die auch überwiegend von diesem möbliert ist und hat man als einzelner Untermieter nur einen Teil der Wohnung angemietet, dann gilt eine verkürzt Frist nach §§ 573 c Abs 3, 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Kündigung ist dann spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Das bedeutet: Man kann dann jeden Monat bis zum 15. zum Ende desselben Monats kündigen. Der Untervermieter hat dasselbe Recht. Eine Verlängerung oder Verkürzung der Frist zum Nachteil des Untermieters im Untermietvertrag ist nicht wirksam.

Außerdem haben Untermieter auch das Recht den Untermietvertrag außerordentlich zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt nach §§ 543, 569 BGB.

6. Welche Rechte haben Untermieter wenn der Hauptmieter gekündigt wird?

Wird der Hauptmieter gekündigt, ändert das per se nichts an dem Untermietvertrag. Erst wenn der Untervermieter kündigt wird der Untermietvertrag beendet. Meist folgt aber die Kündigung durch den Hauptmieter sehr schnell, wenn dieser durch den Hauptvermieter gekündigt wurde.

Wichtig ist, dass man als Untermieter dann das Recht zum Besitz an der angemieteten Wohnung bzw. dem Zimmer verliert, wenn der Hauptmieter seinerseits sein Recht zum Besitz an der Mietwohnung verliert. Das ist in der Regel der Tag des Kündigungstermins beim Hauptmietvertrag. Hält man sich dann noch als Untermieter in der Wohnung auf —egal ob noch ein Untermietvertrag besteht oder nicht— ist man als unrechtmäßiger Besitzer in der Wohnung. Der Hauptvermieter hat ab diesem Zeitpunkt eine Räumungsanspruch auch gegen den Untermieter.

7. Kann der Untermieter verlangen Nachmieter zu werden?

Nein. Dazu bedarf es einer besonderen Vereinbarung. Das kann entweder eine Nachmieterklausel im hauptmietvertrag sein oder eine separate Nachmietervereinbarung zwischen dem Hauptmieter, dem Untermieter und dem Hauptvermieter. Untermieter haben kein Recht darauf die Mietwohnung des Hauptmieters als Nachmieter zu übernehmen. Selbst wenn der Untermietvertrag eine solche Abrede enthält, hat das keine rechtliche Bindungswirkung für den Hauptvermieter.

8. Darf man als Untervermieter untervermieten?

Ja, wenn der Untervermieter seine Erlaubnis dazu erteilt. Im Grunde gilt für Untermieter das gleiche wie für jeden Mieter: Einen Anspruch auf teilweise Untervermietung kann man als Mieter dann haben wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht, § 553 BGB. Einen Anspruch auf Untervermietung der ganzen Mietsache gibt es nicht, § 540 BGB.

Beispiel 1: Der Untermieter U hat von dem Hauptmieter M dessen ganze Wohnung für ein Jahr angemietet, da sich M im Ausland befindet. Nach einem halben Jahr verliert er seinen Vollzeitjob und will nun für den Rest der Vertragslaufzeit ein Zimmer der Wohnung an den Dritten D untervermieten. U bittet M um Erlaubnis für die Untervermietung an D. Hier kann U darauf bestehen unterzuvermieten. M hat seine Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen.

Beispiel 2: Wie Beispiel 1, nur dass U nicht seinen Vollzeitjob verliert sondern auch beschließt ins Ausland zu gehen und daher die ganze Wohnung an D untervermieten will. Er fragt M um Erlaubnis. Hier hat U keinen Anspruch auf die Untervermietung. M kann dem U verbieten an D unterzuvermieten. U hat in diesem Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Wann der Untermieter einen Anspruch darauf hat auch seinerseits untervermieten zu können und wann die verweigert werden kann, zeigt dieser Artikel: Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter.

9. Kann man als Untermieter eine Nebenkostenabrechnung verlangen?

Ja, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass man an den Untervermieter eine Nebenkostenvorauszahlung zahlt. Meist ist in Untermietverträgen —insbesondere bei der teilweisen Untervermietung — allerdings eine Pauschale vereinbart, dann gibt es kein Recht auf eine Nebenkostenabrechnung. Ist die Nebenkostenvorauszahlung vereinbart ist der Untervermieter zur jährlichen Abrechnung verpflichtet.

Der Untervermieter hat die Nebenkosten dann nach den Bestimmungen des § 556 BGB iVm §§ 1,2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) umzulegen und eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Außerdem haben Untervermieter ein Recht auf eine separate Heizkostenabrechnung, wenn die ganze Wohnung untervermietet ist — selbst dann wenn im Übrigen eine Nebenkostenpauschale vereinbart ist. Die Heizungs- und Warmwasserkosten sind zu mindestens 50 % bis 70% nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Anderenfalls gibt es für den Untermieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 HeizkostenV. Etwas anderes gilt nur bei der Untervermietung eines Zimmers. Hauptmieter können für diese Art der Untervermietung die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausschließen, nach § 2 HeizkostenV. Heizungs- und Warmwasserkosten dürfen dann pauschal abgerechnet werden.

Achtung: Gibt es keine Umlagevereinbarung im Untermietvertrag, trägt der Hauptmieter die (zusätzlichen) Kosten und Lasten der Untervermietung, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Untermieter hat dann das Recht die Zahlung von Nebenkosten zu verweigern.

10. Wann bekommen Untermieter die Kaution zurück?

Untermieter bekommen ihre Kaution zurück, wenn der Untermietvertrag beendet ist und der Untervermieter kein Zurückbehaltungsrecht mehr an der Mietkaution hat.

Ein solches Zurückbehaltungsrecht bzgl. der ganze Kautionssumme oder Anteilen davon, kann immer dann bestehen, wenn z.B. Schäden an der Mietwohnung durch den Untermieter verursacht wurden, die Wohnung bzw. das Zimmer nicht besenrein zurückgegeben wurde, o.ä.  Auch zu erwartende Nebenkostennachforderungen können ein Zurückbehaltungsrecht begründen. Mehr dazu lesen Sie hier: Kaution einbehalten: Diese Gründe könnte der Vermieter anführen (Beispiele)

Untervermieter haben —wie alle Vermieter— durchschnittlich bis zu 6 Monate Zeit die Mietkaution einzubehalten und ihre Ansprüche zu prüfen. Der Rückzahlungsanspruch des Untermieters wird mit ausdrücklicher oder konkludenter Abrechnung fällig (BGH, Entscheidung vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17).

11. Haben Untermieter das Recht auf einen Haustürschlüssel?

Ja. Der Untervermieter bzw. Hauptmieter muss dem Untermieter die Schlüssel übergeben. Für Teile der Wohnung die dem Untermieter zur alleinigen Nutzung überlassen wurden, wie z.B. ein Zimmer darf der Hauptmieter sich auch keinen Schlüssel zurückbehalten.

Der Untermieter hat ein Recht auf alle Schlüssel zur Wohnung und den Zugängen (OLG Celle, Beschluss vom 05.10.2006, Az.: 13 U 182/06).

Welche Rechte Untermieter haben wenn der Hauptmieter Schlüssel einbehält, erklärt der Artikel: Vermieter behält Schlüssel ein – Welche Rechte haben Mieter?

12. Hat der Untermieter ein Recht auf ein Haustier?

Ja, wenn es sich um ein Kleintier handelt. Untermieter haben, wie alle anderen Mieter auch ein Recht darauf, Kleintiere, wie z.B. Hamster, Zierfische oder Ziervögel, ohne vorherige Erlaubnis des Untervermieters in der Wohnung zu halten, sofern das noch dem vertragsgemäßen Gebrauch zugeordnet wird (Bundesgerichtshof (BGH) Urteil vom 11.2007, Az.: VIII ZR 340/06). Die Haltung zu vieler Kleintiere oder die Haltung von gefährlichen Tiere gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch. Absolute Tierhaltungsverbote in Untermietverträgen sind unwirksam.

Mehr dazu lesen Sie hier: Haltung von Tieren in der Mietwohnung

13. Kann der Hauptvermieter den Untermieter rauswerfen?

Nur dann, wenn der Hauptmietvertrag beendet ist, der Untermieter zu Unrecht im Besitz der Wohnung oder eines Zimmers ist und ein Räumungsanspruch besteht, kann der Hauptvermieter den Untermieter räumen lassen. Einfach vorbeikommen und den Untermieter zum Auszug auffordern, kann ihn der Hauptvermieter nicht.

Das gilt selbst für den Fall, in dem die Untervermietung ohne Erlaubnis des Hauptvermieters besteht, denn die Wirksamkeit des Untermietvertrages hängt nicht davon ab, dass der Vermieter dem Hauptmieter die Untervermietung gestattet hat (vgl. BGH, Urteil vom 09.10.1985,Az.: VIII ZR 198/84). Der Untermieter hat das Recht die Wohnung bzw. das Zimmer entsprechend dem Untermietvertrag zu nutzen und nur er selbst oder der Untervermieter bzw. Hauptmieter können den Untermietvertrag beenden.

Der Hauptvermieter kann den Untervermieter nur rauswerfen (lassen), wenn er einen Räumungstitel gen ihn hat. Welche Schritte des Hauptvermieter gegen den Untermieter unternehmen kann zeigt der Artikel: Hauptmieter kündigt, Untermieter zieht nicht aus – Was tun als Mieter und Vermieter?

14. Muss der Untermieter dem Hauptvermieter Schäden in der Wohnung ersetzen?

Nein. Der Untermieter haftet im Mietrecht ausschließlich gegenüber dem Untervermieter bzw. Hauptmieter. Der Hauptvermieter hat sich nach § 540 Abs. 2 BGB auch für Schäden die der Untermieter in der Mietwohnung verursacht an den Hauptmieter zu halten. Der Hauptmieter kann dann seinerseits Ersatz von dem Untermieter fordern.

15. Wann kann der Hauptmieter dem Untermieter kündigen?

Das kommt auf den Untermietvertrag an: Ist die ganze Wohnung untervermietet, dann gelten die mieterschützenden Regelungen der §§ 573, 573 c BGB auch für den Untermieter. Der Untervermieter bzw. Hauptmieter braucht einen ordentlichen Kündigungsgrund (sog. berechtigtes Interesse) und muss eine Kündigungsfrist von drei, sechs oder neun Monaten beachten, § 573 c Abs. 1 BGB.

Ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB liegt z.B. vor, wenn der Untermieter in nicht unerheblicher Weise eine mietvertragliche Pflicht schuldhaft verletzt. Die Beendigung des Hauptmietvertrages reicht nicht für ein berechtigtes Interesse an der ordentlichen Kündigung des Untermietvertrages (so z.B. LG Osnabrück, Urteil vom 15. Dezember 1993, Az.: 1 S 161/93). Weitere Beispiele für Kündigungsgründe finden Sie hier: Vermieter-Kündigungsgründe für einen Mietvertrag.

Ist die Wohnung vom Hauptmieter selbst bewohnt, kann er nach § 573 a Abs. 2 BGB auch ohne einen besonderen Kündigungsgrund kündigen. Dann verlängert sich die Kündigungsfrist aber um 3 Monate.

Außerdem gilt auch für Vermieter die verkürzte Frist nach §§ 573 c Abs 3, 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei möbliertem Wohnraum (siehe oben unter Punkt 5).

Daneben kann der Untervermieter den Untermieter auch außerordentlich kündigen, wenn ein besonderen Kündigungsgrund besteht nach §§ 543, 569 BGB.

III. Fazit und Zusammenfassung

Die Rechte der Untermieter sind ebenso vielschichtig wie die Rechte des Hauptmieters gegenüber dem Hauptvermieter. Entscheidend ist immer der Einzelfall und inwieweit der Untermietvertrag ggf. mit Hauptmietvertrag und ggf. mit Hausordnung diese Rechte wirksam beschränkt.

2 Antworten auf "Welche Rechte haben Untermieter? (z.B. bei Besuch, Gemeinschaftsflächen, Mietminderung)"

  • Elke Hartje
    14.07.2021 - 14:30 Antworten

    Hallo,
    ich vermisse trotz der ausführlichen Behandlung der Thematik doch ein Thema.

    Ich vermiete ein vollmöbliertes Zimmer in meiner Wohnung. Im Mietvertrag steht der Passus das das Zimmer zur alleinigen Nutzung ist.

    Gibt es dazu auslassungen die die *alleinige Nutzung* definieren?

    Lieben Dank für die Antwort!
    Elke

    • Mietrecht.org
      14.07.2021 - 20:49 Antworten

      Hallo Elke,

      die Formulierung meint ofensichtlich, dass nur diese Mietpartei und kein anderer Bewohner der Wohnung das Zimmer nutzen kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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