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Befristete Mietverträge sind häufig unwirksam – Wir erklären warum

Wollen sie als Mieter länger in der Mietwohnung bleiben, obwohl der Mietvertag befristet ist? Oder im Umkehrfall vielleicht vor Befristungsablauf ausziehen? Dann hilft meist schon ein Blick in den Mietvertrag, denn befristete Mietverträge sind oft unwirksam. Die Folge ist, dass sie als unbefristet gelten nach § 575 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Vermieter brauchen dann einen ordentlichen Kündigungsgrund damit der Mieter auszieht und Mietern steht es frei jederzeit grundlost mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zu kündigen.

Der nachfolgende Artikel, zeigt warum befristete Mietverträge häufig unwirksam sind.

Weitere Informationen hier: Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung und Kündigung

I. Fehlende Schriftform

Der erste Fehler der häufig dazu führt, dass der befristete Mietvertrag nicht wirksam ist, besteht darin, dass bei Vertragsschluss die Schriftform nicht beachtet wird. Ein befristetes Mietvertrag muss in der Schriftform nach § 126 BGB geschlossen werden, §§ 550, 575 Abs. 1 BGB.

Mündliche Abreden oder E-Mail und Co. reichen dafür in der Regel nicht aus. Warum, das erklärt der Artikel: Mietvertrag per E-Mail, Whatsapp oder SMS abschließen? (für Mieter und Vermieter)

Fehlt die erforderliche Schriftform gilt der Mietvertrag als unbefristet und ist ordentlich kündbar. Nach § 550 Satz 2 BGB ist die Kündigung aber frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

II. Befristungsgrund nicht genannt

Nach § 575 Abs. 1 BGB ist eine Befristung des Mietvertrages nur dann zulässig, wenn der Vermieter ei den Befristungsgrund bei Mietvertragsabschluss in schriftlicher Form mitteilt. Wird also gar kein Befristungsgrund angegeben und steht im Mietvertrag z.B. nur „ das Mietverhältnis ist bis zum … befristet“ ohne weitere Erläuterung ist das unwirksam.

Für eine wirksame Befristung muss der Grund angegeben werden, warum das Mietverhältnis nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt bestehen kann. Das ist dann meist auch der nächste  Fehler.

III. Unwirksamer Befristungsgrund

Häufig wird ein Befristungsgrund angegeben, der nicht wirksam ist, wie z.B. eine zukünftige Verkaufsabsicht.

  • 575 Abs. 1 BGB gibt drei zulässige Befristungsgründe vor:
  • zukünftiger Eigenbedarf,
  • zukünftige Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichtete oder
  • geplante Beseitigung oder Instandsetzung der Mieträume.

Andere Befristungsgründe sind nur dann zulässig, wenn und soweit sie nicht  solange sie nicht zum Nachteil des Mieters sind gemäß § 575 Abs. 4 BGB.

Vermieter sind für das tatsächliche Bestehen des Befristungsgrundes beweispflichtig. Gibt der Vermieter also z.B. Eigenbedarf an, ohne dass zukünftig tatsächlich Eigenbedarf besteht, ist das ein unwirksamer Befristungsgrund!

IV. Befristungsgrund fällt nachträglich weg

Oft lag bei Vertragsabschluss ein Befristungsgrund vor, der dann während der Mietzeit wegfällt. So z.B. wenn an einen Hausangestellten vermietet werden sollten der aber zwischenzeitlich woanders eine Wohnung gefunden hat und nun gar nicht mehr einziehen will. Oder vielleicht ist das Dienstverhältnis bereits beendet. Ebenso ist es häufig der Fall, dass Eigenbedarf angegeben wird, weil z.B. geplant ist, dass der Sohn oder die Tochter in die Wohnung einziehen und am Ende haben diese aber ganz andere Ideen und ziehen z.B. in eine andere Stadt oder ins Ausland.

Der Vermieter ist 4 Monate vor Ablauf der Befristung dazu verpflichtet, auf Nachfrage Auskunft darüber zu geben, ob der Befristungsgrund noch besteht. Er trägt die Beweislast für das Fortbestehen.

Ist der Befristungsgrund nachträglich weggefallen, ist der befristete Vertrag zwar nicht per se unwirksam, der Mieter kann aber vom Vermieter die Fortführung des Vertrages als unbefristet verlangen gemäß § 575 Abs. 3 Satz 2 BGB.

V. Zusammenfassung

Liegt einer der Gründe vor, die befristete Mietverträge häufig unwirksam machen hat das zur Folge dass der Mietvertrag ordentlich kündbar ist. Vermieter brauchen dann ein besonderes Interesse, um den einst befristeten Mietvertrag zu kündigen. Lesen Sie hierzu auch: Mietvertrag auf Zeit – 8 Punkte, die Mieter und Vermieter beachten müssen.

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