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Mietvertrag per E-Mail, Whatsapp oder SMS abschließen? (für Mieter und Vermieter)

Einen Mietvertrag per Whatsapp, SMS, E-Mail oder im Facebook Chat zu schließen, ist heutzutage gar nicht so unüblich. Verbringen doch die meisten einen Großteil ihrer Zeit mit Smartphone in der Hand oder am Computer. Verträge online abzuschließen ist daher genauso normal wie die Brötchen beim Bäcker zu kaufen. Doch geht das im Mietrecht auch schon? Ist eine Zusage zu einem Mietvertrag per Whatsapp, SMS, E-Mail und Co. rechtlich bindend? Muss man sich als Mieter daran festhalten lassen, bzw. kann man darauf bestehen, dass alles eingehalten wird, was man mit dem Vermieter per Whatsapp oder E-Mail vereinbart? Welche Beweiskraft haben Chatnachrichten oder Nachrichten bei Whatsapp?

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter welche Erklärungen man im Mietrecht auch per E-Mail, Whatsapp oder SMS bindend abgeben kann und welche nicht.

I. Kann man den Mietvertrag per E-Mail, Whatsapp oder SMS schließen?

Jein. Für die Beantwortung dieser Frage, kommt es für Mieter und Vermieter maßgeblich darauf, ob der Mietvertrag unbefristet oder befristet sein soll.

1. Unbefristeter Mietvertrag

Für unbefristete Mietverträge gibt es kein Gesetz, dass eine bestimmte Form für die Zusage zum Mietvertrag vorschreibt. Der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages kann grds. mündlich, schriftlich oder auch konkludent erfolgen. Konkludent heißt stillschweigend. So z.B. wenn man jemandem ohne ausdrücklich Vereinbarung ein Zimmer oder eine Wohnung gibt und die Person dort gegen eine Mietzahlung wohnen lässt.

Es ist deshalb rechtlich ohne weiteres zulässig einen solchen unbefristeten Mietvertrag vollständig per E-Mail, Whatsapp, SMS oder auch im Facebook Chat auszuhandeln und abzuschließen. Ein solcher Mietvertrag bedarf keiner eigenhändigen Unterschrift, um wirksam zu sein. Eine Besonderheit besteht aber darin, dass es bei Mietverträgen, die per Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen wurden, unter gewissen Voraussetzungen ein verbraucherrechtliches Widerrufsrecht gibt, wenn der Mieter die Wohnung noch nicht besichtigt hat ( §§ 312 Abs. 4, § 312 Abs. 3 Nr. 7 iVm §§ 312 g Abs. 1, 355 BGB).

Im Übrigen binden sich Mieter und Vermieter mit dem Vertragsabschluss per E-Mail, Whatsapp oder SMS ebenso rechtswirksam, wie bei einem mündlichen Vertragsabschluss, haben aber den Vorteil, dass Sie die digitalen Nachrichten als Printout zu Beweiszwecken für den Inhalt der Vereinbarung vorlegen können.

Lesen Sie dazu auch die Artikel: Mündlicher Mietvertrag – Wer muss was beweisen? (Nebenkosten, Miete, Zustand, Kündigung)

Achtung Ausnahme: Vermieter sendet Mietvertrag Vordruck mit Schriftformvereinbarung

Verschickt der Vermieter per E-Mail, Whatsapp, SMS oder Facebook einen vorgedruckten Mietvertrag zur Unterschrift zu, in dem eine Klausel enthalten ist, die besagt,  dass für den Abschluss und Änderungen des Mietvertrags die Schriftform einzuhalten ist, dann kann der Mietvertrag nicht mehr per Email und Co. geschlossen werden (vgl. dazu nächster Punkt).

2. Unbefristeter Mietvertrag mit Mindestmietdauer von einem Jahr

Wollen Mieter und Vermieter einen Mietvertrag mit einer Mindestmietdauer von einem Jahr vereinbaren (z.B. durch einen Kündigungsausschluss), ist das regelmäßig weder per E-Mail noch per Whatsapp oder SMS möglich (Ausnahmefall unter II.).

Nach § 550 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sind Mietverträge, die für eine längere Zeit als ein Jahr gelten sollen in schriftlicher Form zu schließen. Damit ist die Schriftform nach § 126 BGB gemeint.

Ein Mietvertrag erfüllt die gesetzliche Schriftform allerdings nur dann, wenn alle Vertragsparteien die einheitliche Vertragsurkunde unterzeichnen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16. Juli 2003, Az.: XII ZR 65/02). Dazu müssen sie zwar nicht gleichzeitig zur Unterschrift anwesend sein,  es müssen aber sowohl der Antrag zum Mietvertragsabschluss als auch die Annahme (§§ 145 ff. BGB) in der Schriftform des § 126 BGB erklärt werden und dem anderen Vertragspartner in dieser Form zugehen nach § 130 BGB (BGH, Urteile vom 18. Dezember 2007, Az.: XI ZR 324/06; vom 30. Juli 1997, Az.: VIII ZR 244/96; vom 24. Februar 2010, Az.: XII ZR 120/06).

Das bedeutet, es reicht z.B. nicht aus, dass man einen solchen Mietvertrag mit der eigenen Unterschrift einscannt und  dann per E-Mail, Whatsapp oder SMS verschickt. Der  Mietvertrag kommt vielmehr erst zu Stande, wenn er im Original von beiden Parteien eigenhändig unterschrieben ist. Im Regelfall fertigt man dafür immer zwei  Ausführungen an, damit sowohl der Mieter als auch der Vermieter einen Originalvertrag haben.

Das bedeutet, der Mieter muss das per Email, per Post, per Whatsapp und Co. zugesendete Original  in zweifacher Ausführung unterschreiben und dem Vermieter per Post zusenden, der dann seinerseits seine Unterschrift hinzufügt und ein Original an den Mieter per Post zurück schickt. Der Mietvertrag wird in dem Zeitpunkt wirksam, in dem er beiden im Original vorliegt

Wichtig: Nicht nur die Unterschriften unterliegen dem Schriftformerfordernis

Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ist es außerdem erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, wie z.B. der Mietgegenstand, der Mietpreis, die Mietsdauer und die Vertragsparteien erkennbar aus der Vertragsurkunde ergeben (BGH, Urteil vom 24. Juli 2013, Az.: XII ZR 104/12). Einen umfassenden Ratgeber dazu, was alles in einem Mietvertrag stehen sollte, bekommen Sie hier: Diese 13 Punkte sollte jeder Vermieter im Mietvertrag regeln.

3. Befristeter Mietvertrag

Befristet sind alle Mietverträge die nur für einen bestimmten Zeitraum gelten sollen. Das Gesetz spricht dabei von sog.  Zeitmietverträgen im Sinne des § 575 BGB. Der wirksame Abschluss setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss den Befristungsgrund schriftlich mitteilt. Hier besteht also ebenfalls ein Schriftformerfordernis. Ist die Befristung für länger als ein Jahr vorgesehen, gilt außerdem § 550 BGB (siehe oben). Kurz gesagt, befristete Verträge egal ob kürzer oder länger als ein Jahr sind immer in Schriftform zu schießen.

Das bedeutet, auch hier: Für die rechtswirksame Zusage zum Mietvertragsabschluss bedarf es der eigenhändigen Unterschrift auf dem Originalvertrag von Mieter und Vermieter. Der Abschluss eines befristeten Mietvertrags ist regelmäßig nicht per Email, Whatsapp oder SMS möglich (Ausnahmefall unter II.).

II. Ausnahme: Schriftform wird ersetzt durch elektronische Form

Nach § 126 Abs. 3 BGB können Mieter und Vermieter für den Mietvertragsabschluss vereinbaren, dass sie die schriftliche Form durch die elektronische Form nach § 126 a BGB ersetzen.

Elektronische Form heißt beim Mietvertrag, dass die Originalvertragsunterlagen von beiden Parteien, mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz unterzeichnet werden, vgl. § 126 a Abs. 2  BGB. Eine einfache E-Mail reicht also auch hier nicht. Die Zusage zum Mietvertrag muss elektronisch signiert sein.

III. Welche mietrechtliche Erklärungen per E-Mail, Whatsapp oder SMS sind rechtlich bindend?

Haben der Vermieter und der Mieter in dem Mietvertrag ausdrücklich die Schriftform vereinbart, haben alle Erklärungen auch in Schriftform zu erfolgen. E-Mail, Whatsapp und SMS reichen dann im Regelfall nicht (s.o.).

Etwas anderes gilt in den Fällen, in denen im Mietvertrag nichts dazu steht, in welcher Form gegenseitige gesetzlich nicht empfangsbedürftige Willenserklärungen abzugeben sind.

Steht nichts im Mietvertrag kann man folgende Erklärungen auch per E-Mail, Whatsapp oder SMS abgeben:

  • Erklärung der Mietminderung
  • Abmahnung des Mieters
  • Beschwerde oder Abmahnung an den Vermieter
  • Anfragen zur Tierhaltung und entsprechende Zu- oder Absage
  • Anfrage zur Untervermietung entsprechende Zu- oder Absage

Nicht möglich ist es hingegen eine Mieterhöhung per E-Mail, Whatsapp oder SMS rechtswirksam anzukündigen.

Kündigungen sind im Mietrecht ebenfalls nicht rechtswirksam, wenn sie per E-Mail, Whatsapp oder SMS erklärt werden. Die Kündigung des Mietvertrages muss schriftlich und eigenhändig vom Vermieter/Mieter unterschrieben sein, gemäß § 126 BGB. Das gilt selbst dann, wenn es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt. Warum eine E-Mail nicht reicht, erklärt dieser Artikel: Kündigung eines Mietvertrages per E-Mail, Fax oder SMS?

III. Fazit und Zusammenfassung

Der Abschluss eines Mietvertrages und die Zusage zum Mietvertrag kann dann per Email, Whatsapp oder SMS erfolgen, wenn es kein gesetzliches oder vertragliches Schriftformerfordernis gibt. Gesetzliche Schriftformerfordernisse gibt es für Mietverträge mit einer Mindestmietdauer von einem Jahr oder für Zeitmietverträge. Ein Abschluss per Email ist dann nur mithilfe der elektronischen Signatur möglich. Dafür bedarf es aber einer besonderen Vereinbarung.

Gibt es nach keiner vertraglichen oder gesetzlichen Regelung die Schriftform zu wahren, können Mieter und Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag rechtswirksam per Email, Whatsapp oder SMS schließen – insoweit abgegebene Zusagen sind rechtlich bindend. Im Übrigen können auch viele andere Erklärungen während des Mietverhältnisses per E-Mail, Whatsapp oder SMS verbindlich abgegeben werden.

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