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Streit mit Untermieter – Was tun als Hauptmieter? (Kündigung möglich?)

Streit in der Wohngemeinschaft (WG): Lässt man einen Mitbewohner als Untermieter einziehen, trägt man die Konsequenzen einer Fehlauswahl leider sehr direkt. Eine unordentliche Küche, ein dreckiges Bad, laute Musik oder ständige Besucher des neuen Bewohners machen einem dann das Leben schwer. Kommt man mit seinem Untermieter nicht gut aus und streitet sich, ist es wahrscheinlich besser zukünftig getrennte Wege zu gehen. Doch, kann man als Hauptmieter dem Untermieter so einfach kündigen, wenn man nur noch streitet? Was sind denn berechtigte Gründe und was ist zu beachten.

Gerade in WGs bei denen nicht einmal ein Vertrag besteht, könnte man doch den Untermieter auch einfach vor die Tür setzen – oder geht das nicht? Der nachfolgende Artikel klärt darüber auf was Hauptmieter beim Streit mit dem Untermieter tun können und wann die Kündigung möglich ist.

I. Untermietvertrag verpflichtet immer beide Seiten

Egal, ob ein schriftlicher Untermietvertrag besteht oder nicht, sobald man einen neuen Mitbewohner in seine Wohnung aufnimmt, ihm ein Zimmer zur Verfügung stellt und Miete verlangt, hat man einen Untermietvertrag mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten. Man kann daher den neuen Bewohner nicht einfach wieder rausschmeißen oder das Schloss austauschen, wenn es doch nicht funktioniert.

Bei dem Untermietverhältnis handelt es sich um ein mietrechtliches Vertragsverhältnis in dem der Hauptmieter Vermieter ist und der Untermieter Mieter. Was genau im Einzelnen das heißt zeigt folgender Beitrag: Vertragsverhältnis: Mieter und Untermieter Rechte im Überblick.

Sobald man sich mit dem Untermieter zerstreitet, sollte daher als erstes versucht werden, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Das gilt umso mehr dann, wenn man in einer WG zusammenwohnt. Hier bietet es sich an, sich als Hauptmieter in jedem Fall noch einmal mit dem aktuellen WG-Konzept auseinandersetzen und sich gezielt fragen:

  • Was sind die konkreten Streitpunkte?
  • Kann diesen Streitigkeiten mit gewissen Organisationsmaßnahmen oder einem Regelkatalog entgegengewirkt werden: hilfreich sind zum Beispiel oft bereits Abwaschpläne, Reinigungskalender usw.

Gibt es keine Möglichkeit die Streitpunkte zu klären, da es sich um persönliche Verhaltensweisen handelt und keine Einsicht bei dem Mitbewohner vorliegt, bleibt nur noch der mietrechtliche Weg mit schriftlicher Abmahnung und Kündigung.

II. Abmahnung

Der Untermieter kann für sein vertragswidriges Verhalten abgemahnt werden.

Vertragswidrige Verhaltensweisen sind zum Beispiel alle Arten von Belästigungen, insbesondere Lärm- und Geruchsbelästigung (z.B. bei Müllsammlern) oder auch unerlaubte Tierhaltung. Allerdings muss dabei beachtet werden, dass nicht alle unliebsamen Verhaltensweisen des Mitbewohners / Untermieters vertragswidrig sind: So, dürfen Untermieter zum Beispiel sehr wohl regelmäßig Musik machen oder auch hören, wenn Sie sich an die Ruhezeiten halten, sie dürfen Besuch (auch über Nacht) empfangen und ihren eigenen Sauberkeitsstandard haben (auch wenn dieser für einen selbst als dreckig empfunden wird). In diesen Fällen würde eine Abmahnung also ins Leere laufen.

Liegt allerdings ein vertragswidriges Verhalten vor, ist es für den Hauptmieter empfehlenswert, ein paar Beweise anzusammeln, falls das Fehlverhalten vom Untermieter bestritten wird. Das heißt, man sollte zumindest eine Zeit lang zum Beispiel ein Lärmprotokoll führen oder Fotos machen.

Der Untermieter ist dann schriftlich so abzumahnen, dass ihm klar wird, welches Verhalten vertragswidrig ist und dass dieses Verhalten zu ändern ist, weil man anderenfalls das Vertragsverhältnis kündigt. Eine Vorlage für eine Abmahnung finden Sie hier: Abmahnung wegen Tierhaltung: Vorlage + Tipps für Vermieter.

Die Folge ist dann entweder Abhilfe des Problems oder das der Untermieter die Abmahnung ignoriert. Im letzteren Fall darf man bei dem erneuten Fehlverhalten kündigen.

III. Kündigung

Alle unbefristeten Untermietverhältnisse können, wie normale Mietverhältnisse gekündigt werden. Das setzt aber im Regelfall einen berechtigten Kündigungsgrund voraus, der dann entweder eine ordentliche Kündigung nach §§ 573, 573 a BGB oder einen außerordentliche (fristlose) Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 569 BGB ermöglicht (zur Kündigungsfrist siehe unten Punkt 3).

Ganz ohne besonderen Kündigungsgrund, kann man kündigen, wenn ein Sonderkündigungsrecht besteht.

1. Sonderkündigungsrecht bei WG mit Untermieter

Wohnt man als Hauptmieter mit dem Untermieter in einer WG hat man sogenannte Sonderkündigungsrechte.

Das Gesetz kennt zwei Fälle:

  1. Nur ein Teil der Wohnung ist untervermietet und man wohnt als Hauptmieter selbst in der Wohnung /oder dem Haus: Dann kann man ohne besonderen Kündigungsgrund kündigen, § 573 a Abs. 2 BGB. Dabei ist aber die normale Kündigungsfrist (siehe unten Punkt 3.) einzuhalten und zusätzlich um drei weitere Monate zu verlängern, § 573 a Abs. 1 S. 2 BGB. Das bedeutet, hier ist die Kündigungsfrist regelmäßig mindestens 6 Monate; im Kündigungsschreiben ist zudem das Kündigungsrecht zu benennen.
  2. Bei einer möblierten Untervermietung, bei der man als Hauptmieter selbst mit in der Wohnung/ oder dem Haus wohnt: Dann kann man ebenfalls ohne besonderen Kündigungsgrund kündigen, § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Hier ist die normale Kündigungsfrist auf zwei Wochen verkürzt und man kann den Untermietvertrag sogar zum Ende eines jeden Monats kündigen, wenn man die Kündigung bis spätestens zum 15. desselben Monats erklärt.

2. Berechtigter Kündigungsgrund für ordentliche und außerordentliche Kündigung

Besteht kein Sonderkündigungsrecht, weil man zum Beispiel die ganze Mietwohnung untervermietet hat oder dauert einem die Kündigungsfrist zu lange, bleibt die normale Kündigung – vorausgesetzt man der Untermieter gibt einem einen berechtigten Kündigungsgrund.

Einfach ist das dann, wenn der Untermieter die Miete nicht bezahlt oder vorsätzlich Dinge in der Wohnung beschädigt. Auch Straftaten, wie zum Beispiel ein Diebstahl oder eine Beleidigung gegenüber dem Hauptmieter, zerstören das Vertrauensverhältnis so stark, dass ohne Zweifel ein berechtigter Kündigungsgrund vorliegt, der zur Kündigung berechtigt.

Oftmals streiten Hauptmieter und Untermieter allerdings wegen bestimmten persönlichen Verhaltensweisen, wie zum Beispiel der Unordentlichkeit, zu lauter Musik, zu häufiger Besuch oder ähnliches. Als Hauptmieter darf man – wie ein normaler Vermieter– dann erst kündigen, wenn die Verhaltensweise 1. vertragswidrig ist und 2. erfolglos abgemahnt wurde. Spezielle Beispiele zu verschiedenen berechtigten Kündigungsgründen der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung und der ordentlichen Kündigung finden Sie in dem Artikel: Vermieter-Kündigungsgründe für einen Mietvertrag. In dem Beitrag Untermietvertrag kündigen – So gehen Hauptmieter oder Untermieter vor, gibt es Tipps wie die Kündigung im Einzelnen abläuft.

3. Kündigungsfrist, wie lange?

Die normale Kündigungsfrist für die ordentliche Kündigung bei Untermietern ist 3 Monate. Die Kündigung ist immer zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam, wenn die Kündigungserklärung spätestens zum dritten Werktag eines Monats zugeht. Das bedeutet, erklärt man dem Untermieter bis zum 3. Werktag im März die Kündigung, ist sie zum 31. Mai wirksam.

Ohne Kündigungsfrist kann man nur bei besonders schwerwiegenden Vertragsverletzungen durch den Untermieter kündigen. Für einen als Hauptmieter muss es durch den Vertragsverstoß unzumutbar sein, das Untermietverhältnis bis zum Ablauf der normalen Kündigungsfrist fortzusetzen (§§ 543, § 569 Abs. 2 BGB).

Alle sonstigen weiteren Fragen zur Kündigungsfrist beantwortet dieser Beitrag: Kündigungsfristen für einen Untermietvertrag (für Haupt- und Untermieter).

IV. Keine Kündigung bei befristeter Untervermietung

Hat man mit seinem Untermieter einen zeitlich befristeten Untermietvertrag geschlossen, kann man auch bei Streit nicht ordentlich kündigen. Das Mietverhältnis endet automatisch mit Fristablauf und zwischenzeitlich besteht nur die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung bei schweren Vertragsverletzungen (vgl. oben). Wichtig ist, dass immer nur dann eine wirksame Befristung vorliegt, wenn dem Untermieter bei Vertragsabschluss schriftlich der Befristungsgrund mitgeteilt wurde, § 575 Abs. 1 S. 1 BGB. Das bedeutet, hat man nur eine mündliche Vereinbarung zur Befristung getroffen, ist das unwirksam und der Untermietvertrag gilt rechtlich automatisch als unbefristet, mit den obigen Kündigungsmöglichkeiten.

V. Fazit

Bei Streit mit dem Untermieter hat man als Hauptmieter grundsätzlich erstmal die gleichen Rechte, wie der eigene Vermieter. Dazu kommen dann noch spezielle Sonderkündigungsrechte, wenn man in einer WG mit dem Untermieter wohnt. Nichts desto trotz, wird man den Untermieter nicht einfach nur deshalb schnell los, weil man sich zerstritten hat. Vielmehr braucht man für eine Kündigung einen rechtlichen Grund, wie bei jedem anderen Mietverhältnis.

 

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