Streit in der Wohngemeinschaft (WG): Lässt man einen Mitbewohner als Untermieter einziehen, trägt man die Konsequenzen einer Fehlauswahl leider sehr direkt. Eine unordentliche Küche, ein dreckiges Bad, laute Musik oder ständige Besucher des neuen Bewohners machen einem dann das Leben schwer. Kommt man mit seinem Untermieter nicht gut aus und streitet sich, ist es wahrscheinlich besser zukünftig getrennte Wege zu gehen. Doch, kann man als Hauptmieter dem Untermieter so einfach kündigen, wenn man nur noch streitet? Was sind denn berechtigte Gründe und was ist zu beachten.
Gerade in WGs bei denen nicht einmal ein Vertrag besteht, könnte man doch den Untermieter auch einfach vor die Tür setzen – oder geht das nicht? Der nachfolgende Artikel klärt darüber auf was Hauptmieter beim Streit mit dem Untermieter tun können und wann die Kündigung möglich ist.
Inhalt: Streit mit Untermieter – Was tun als Hauptmieter?
I. Untermietvertrag verpflichtet immer beide Seiten
- Sonderkündigungsrecht bei WG mit Untermieter
- Berechtigter Kündigungsgrund für ordentliche und außerordentliche Kündigung
- Kündigungsfrist, wie lange?
I. Untermietvertrag verpflichtet immer beide Seiten
Bei dem Untermietverhältnis handelt es sich um ein mietrechtliches Vertragsverhältnis in dem der Hauptmieter Vermieter ist und der Untermieter Mieter. Was genau im Einzelnen das heißt zeigt folgender Beitrag: Vertragsverhältnis: Mieter und Untermieter Rechte im Überblick.
Sobald man sich mit dem Untermieter zerstreitet, sollte daher als erstes versucht werden, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Das gilt umso mehr dann, wenn man in einer WG zusammenwohnt. Hier bietet es sich an, sich als Hauptmieter in jedem Fall noch einmal mit dem aktuellen WG-Konzept auseinandersetzen und sich gezielt fragen:
- Was sind die konkreten Streitpunkte?
- Kann diesen Streitigkeiten mit gewissen Organisationsmaßnahmen oder einem Regelkatalog entgegengewirkt werden: hilfreich sind zum Beispiel oft bereits Abwaschpläne, Reinigungskalender usw.
Gibt es keine Möglichkeit die Streitpunkte zu klären, da es sich um persönliche Verhaltensweisen handelt und keine Einsicht bei dem Mitbewohner vorliegt, bleibt nur noch der mietrechtliche Weg mit schriftlicher Abmahnung und Kündigung.
II. Abmahnung
Der Untermieter kann für sein vertragswidriges Verhalten abgemahnt werden.
Vertragswidrige Verhaltensweisen sind zum Beispiel alle Arten von Belästigungen, insbesondere Lärm- und Geruchsbelästigung (z.B. bei Müllsammlern) oder auch unerlaubte Tierhaltung. Allerdings muss dabei beachtet werden, dass nicht alle unliebsamen Verhaltensweisen des Mitbewohners / Untermieters vertragswidrig sind: So, dürfen Untermieter zum Beispiel sehr wohl regelmäßig Musik machen oder auch hören, wenn Sie sich an die Ruhezeiten halten, sie dürfen Besuch (auch über Nacht) empfangen und ihren eigenen Sauberkeitsstandard haben (auch wenn dieser für einen selbst als dreckig empfunden wird). In diesen Fällen würde eine Abmahnung also ins Leere laufen.
Liegt allerdings ein vertragswidriges Verhalten vor, ist es für den Hauptmieter empfehlenswert, ein paar Beweise anzusammeln, falls das Fehlverhalten vom Untermieter bestritten wird. Das heißt, man sollte zumindest eine Zeit lang zum Beispiel ein Lärmprotokoll führen oder Fotos machen.
Der Untermieter ist dann schriftlich so abzumahnen, dass ihm klar wird, welches Verhalten vertragswidrig ist und dass dieses Verhalten zu ändern ist, weil man anderenfalls das Vertragsverhältnis kündigt. Eine Vorlage für eine Abmahnung finden Sie hier: Abmahnung wegen Tierhaltung: Vorlage + Tipps für Vermieter.
Die Folge ist dann entweder Abhilfe des Problems oder das der Untermieter die Abmahnung ignoriert. Im letzteren Fall darf man bei dem erneuten Fehlverhalten kündigen.
III. Kündigung
Alle unbefristeten Untermietverhältnisse können, wie normale Mietverhältnisse gekündigt werden. Das setzt aber im Regelfall einen berechtigten Kündigungsgrund voraus, der dann entweder eine ordentliche Kündigung nach §§ 573, 573 a BGB oder einen außerordentliche (fristlose) Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 569 BGB ermöglicht (zur Kündigungsfrist siehe unten Punkt 3).
Ganz ohne besonderen Kündigungsgrund, kann man kündigen, wenn ein Sonderkündigungsrecht besteht.
1. Sonderkündigungsrecht bei WG mit Untermieter
Wohnt man als Hauptmieter mit dem Untermieter in einer WG hat man sogenannte Sonderkündigungsrechte.
Das Gesetz kennt zwei Fälle:
- Nur ein Teil der Wohnung ist untervermietet und man wohnt als Hauptmieter selbst in der Wohnung /oder dem Haus: Dann kann man ohne besonderen Kündigungsgrund kündigen, § 573 a Abs. 2 BGB. Dabei ist aber die normale Kündigungsfrist (siehe unten Punkt 3.) einzuhalten und zusätzlich um drei weitere Monate zu verlängern, § 573 a Abs. 1 S. 2 BGB. Das bedeutet, hier ist die Kündigungsfrist regelmäßig mindestens 6 Monate; im Kündigungsschreiben ist zudem das Kündigungsrecht zu benennen.
- Bei einer möblierten Untervermietung, bei der man als Hauptmieter selbst mit in der Wohnung/ oder dem Haus wohnt: Dann kann man ebenfalls ohne besonderen Kündigungsgrund kündigen, § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Hier ist die normale Kündigungsfrist auf zwei Wochen verkürzt und man kann den Untermietvertrag sogar zum Ende eines jeden Monats kündigen, wenn man die Kündigung bis spätestens zum 15. desselben Monats erklärt.
2. Berechtigter Kündigungsgrund für ordentliche und außerordentliche Kündigung
Einfach ist das dann, wenn der Untermieter die Miete nicht bezahlt oder vorsätzlich Dinge in der Wohnung beschädigt. Auch Straftaten, wie zum Beispiel ein Diebstahl oder eine Beleidigung gegenüber dem Hauptmieter, zerstören das Vertrauensverhältnis so stark, dass ohne Zweifel ein berechtigter Kündigungsgrund vorliegt, der zur Kündigung berechtigt.
Oftmals streiten Hauptmieter und Untermieter allerdings wegen bestimmten persönlichen Verhaltensweisen, wie zum Beispiel der Unordentlichkeit, zu lauter Musik, zu häufiger Besuch oder ähnliches. Als Hauptmieter darf man – wie ein normaler Vermieter– dann erst kündigen, wenn die Verhaltensweise 1. vertragswidrig ist und 2. erfolglos abgemahnt wurde. Spezielle Beispiele zu verschiedenen berechtigten Kündigungsgründen der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung und der ordentlichen Kündigung finden Sie in dem Artikel: Vermieter-Kündigungsgründe für einen Mietvertrag. In dem Beitrag Untermietvertrag kündigen – So gehen Hauptmieter oder Untermieter vor, gibt es Tipps wie die Kündigung im Einzelnen abläuft.
3. Kündigungsfrist, wie lange?
Die normale Kündigungsfrist für die ordentliche Kündigung bei Untermietern ist 3 Monate. Die Kündigung ist immer zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam, wenn die Kündigungserklärung spätestens zum dritten Werktag eines Monats zugeht. Das bedeutet, erklärt man dem Untermieter bis zum 3. Werktag im März die Kündigung, ist sie zum 31. Mai wirksam.
Ohne Kündigungsfrist kann man nur bei besonders schwerwiegenden Vertragsverletzungen durch den Untermieter kündigen. Für einen als Hauptmieter muss es durch den Vertragsverstoß unzumutbar sein, das Untermietverhältnis bis zum Ablauf der normalen Kündigungsfrist fortzusetzen (§§ 543, § 569 Abs. 2 BGB).
Alle sonstigen weiteren Fragen zur Kündigungsfrist beantwortet dieser Beitrag: Kündigungsfristen für einen Untermietvertrag (für Haupt- und Untermieter).
IV. Keine Kündigung bei befristeter Untervermietung
Hat man mit seinem Untermieter einen zeitlich befristeten Untermietvertrag geschlossen, kann man auch bei Streit nicht ordentlich kündigen. Das Mietverhältnis endet automatisch mit Fristablauf und zwischenzeitlich besteht nur die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung bei schweren Vertragsverletzungen (vgl. oben). Wichtig ist, dass immer nur dann eine wirksame Befristung vorliegt, wenn dem Untermieter bei Vertragsabschluss schriftlich der Befristungsgrund mitgeteilt wurde, § 575 Abs. 1 S. 1 BGB. Das bedeutet, hat man nur eine mündliche Vereinbarung zur Befristung getroffen, ist das unwirksam und der Untermietvertrag gilt rechtlich automatisch als unbefristet, mit den obigen Kündigungsmöglichkeiten.
V. Fazit
Bei Streit mit dem Untermieter hat man als Hauptmieter grundsätzlich erstmal die gleichen Rechte, wie der eigene Vermieter. Dazu kommen dann noch spezielle Sonderkündigungsrechte, wenn man in einer WG mit dem Untermieter wohnt. Nichts desto trotz, wird man den Untermieter nicht einfach nur deshalb schnell los, weil man sich zerstritten hat. Vielmehr braucht man für eine Kündigung einen rechtlichen Grund, wie bei jedem anderen Mietverhältnis.
17.09.2018 - 16:06
Der Hauptmieter der WG will mich kündigen damit sein Kumpel einziehen kann, obwohl wir ein gutes Verhältnis hatten und es keinerlei Verschuldungen meinerseits gab.
Kann der Hauptmieter mich einfach kündigen?
16.09.2021 - 17:11
Welche Rechte und Möglichkeiten habe ich, einen Untermieter loszuwerden, der nicht mit mir sondern einem Mitbewohner nen Vertrag hat?
Ich wohne mit meinem Bruder zusammen in einer Wohnung und wir beide stehen als Hauptmieter im Vertrag und haben ihn auch zu gleichen Teilen unterschrieben.
Dann hat mein Bruder unsere Tante bei uns wohnen lassen und einen Untermietvertrag mit ihr geschlossen, aber sie macht ständig Streit und geht hauptsächlich gegen mich vor und beide, sie und mein Bruder legen es ständig aus als ob ich den Streit provozieren würde. Ich sehe eigentlich nur die Möglichkeit für mich, selbst die Wohnung zu verlassen, aber ich sehe es auch irgendwo nicht ein! Es ist auch MEINE Wohnung! ICH stehe als Hauptmieter im Vertrag, also warum zum Henker soll ich mich da rausekeln lassen?!
22.10.2022 - 15:20
FRAGE
Untervermietung – Rückgabe der Möbeln
Wer trägt die Kosten
Hallo,
im Mai 2022 habe ich aufgrund einer Arbeitsstelle meine Wohnung möbliert untervermietet. Im September wurde meine Untermieterpaar Hauptmieter. Einen Teil meiner Möblierung wollten sie abkaufen, sobald sie die Hilfeleistung zur Erstausstattung bekämen. So wurde vereinbart, dass sie die gesamt Möblierung unbezahlt weiter nutzen, bis sie wie vereinbart, einige Teile erwerben und die anderen zurückgeben könnten.
Jetzt sollte es soweit sein und ich bat um die Kauf- und Rückgabeauflistung sowie das Kaufangebot. Das Angebot war sehr niedrig und wir konnten uns nicht einigen.
Leider ist die Situation so, dass ich knapp 500 km entfernt wohne und arbeite. Ende Juni habe ich meine persönlichen Sachen und das was nicht zur Untervermietung gehörte (Sie hatten ein eigenes Bett, Tisch mit Stühle und Couch) von einer Umzugsfirma abholen lassen. Waren im Keller gelagert.
Das Paar droht (e) mir meine Sachen zur Sperrmüll zu geben, sollte ich nicht bald erneut eine Umzugsfirma, auf meine Kosten, beauftragen. Das sehe ich nicht ein, weil die Kosten der Umzugsfirma den Sachwert übersteigt.
Nein, wir haben die Rückgabe vertraglich nicht geregelt.
Nein, ich hatte keine Gewinn aus der Untervermietung erzielt – die sollte beide Parteien helfen ohne übervorteil. Das Paar hatte Schwierigkeiten einen Vermieter zu finden und ich konnte keine Doppelbelastung tragen. Zudem musste alles schnell gehen. Mein Vermieter genehmigte die Untervermietung als einer Art Probezeit für die Untermieter, die sie bestanden haben.
Leider zahlte – sie waren noch beim Sozialamt – das Amt die vereinbarte Kaution nicht, sodass ich nichts in der Hand habe.
Dass sie mein Eigentum nicht einfach entsorgen können, sehen sie mittlerweile ein. Ist für sie nicht weiter schlimm, denn sie nutzen meine Sachen (Kühlschrank, Herd, Waschmaschine, Vorratsschrank, Kleiderschränke, Spüle, Lampen, Vorhänge, etc.) weiterhin kostenlos.
Meine Frage: Muss ich den finanziellen Schaden wirklich hinnehmen oder müssen sie die Umzugskosten mittragen?
Vielen Dank
aNa
23.10.2022 - 13:28
Hallo Paula,
Sie haben sich leider in eine “schwache” Verhandlungsposition begeben. Wer soll sich um die Abholung Ihres Eigentums kümmern, wenn nicht Sie als Eigentümerin?
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.01.2023 - 19:47
Hallo Herr Hundt,
Ich habe keinen Mietvertrag und habe zur Untermiete mit dem Vermieter zusammen wenige Monate (weniger als 3Monate) gewohnt. Dieser hat mir ein kleines möbliertes Zimmer zur Verfügung gestellt. Toilette, Bad und Küche wurden geteilt. Da ich kurzfristig eine neue passendere Wohnung gefunden hatte, sprach ich mit meinem Vermieter mitte des Monats und wir einigten uns darauf, dass ich zum Ende des Monats ausziehen werde. 1 Tag später hat es sich wohl mein Vermieter anders überlegt und mich mit Sprachnachrichten terrorisiert, was mir einfällt die Kündigungsfrist von einem Monat nicht einzuhalten. Da wir uns deswegen gestritten haben, liefen die nächsten zwei Wochen die ich in diesem Zimmer gewohnt hatte nur noch über Sprachnachrichten ab. Zu einem persönlichen Gespräch war mein Vermieter nicht bereit und hat mir das auch mehrmals als Sprachnachricht ausgerichtet. Ich wollte meinem Vermieter dann entgegenkommen und meinte ich zahle noch ein Monat mehr Miete. Dieser wollte das aber nicht mehr und meinte mehrmals in den Sprachnachrichten, dass ich innerhalb dieser zwei Wochen ausziehen solle. Das habe ich auch gemacht.
Es sind jetzt 3 Monate vorbei und mein Vermieter will mir die Kaution nicht erstatten.
Hat er ein Anrecht diese zu behalten, da ich keine schriftliche Kündigung habe sondern nur die Sprachnachrichten dass ich noch im selben Monat ausziehen soll.
Vielen Dank.
08.01.2023 - 00:56
Hallo Corinna,
schauen Sie mal hier: Mündlicher Mietvertrag – Wer muss was beweisen? (Nebenkosten, Miete, Zustand, Kündigung)
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.04.2023 - 05:24
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich, als alleinige Hauptmieterin, lebe mit meiner Untermieterin in einer 3-Zimmer-Wohnung, wo jeder sein eigenes Zimmer hat und zur Mitbenutzung das Wohnzimmer (möbliert) zur Verfügung steht.
Nun habe ich ihr schriftlich zum 15. des Monats angekündigt, dass ich das Wohnzimmer zur alleinigen Nutzung und somit auch zur Übernahme der Kosten für das Zimmer, übernehmen werde. Das hat mehrere Gründe, u. a., dass ich mit dem Umgang meiner Möbeln nicht d‘accord bin. Der Umgang wurde vorher besprochen und sie sieht das halt nicht so.
Seit einiger Zeit kommt sie auch nicht ihren Pflichten nach, wozu es bereits mehrere Abmahnungen gab. Eine Kündigung ist eh schon erteilt worden und auf diese sowie auf die Änderung der räumlichen Nutzung reagierte sie mit wüsten Beschimpfungen/Beleidigungen und Drohung, dass sie mir jetzt zeigen wird, wie scheisse sie tatsächlich sein kann. Ich soll mich vorsehen.
Inwiefern darf ich das Wohnzimmer nun an mich nehmen?
Sie akzeptiert meine schriftliche Änderung und Mietminderung nicht.
Ich wohne jedoch in der Wohnung und möchte das Zimmer nun für mich beanspruchen (auch zum Schutz meiner Möbel). Sie hat ihr eigenes Zimmer und das bleibt ihr bis zum Auszug logischerweise zur alleinigen Nutzung sowie die Mitbenutzung von Bad, Küche, Flur, Balkon.
Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Eileen
28.04.2023 - 19:52
Hallo Eileen,
es wird m.E. nicht leicht, einen Teil der Mietsache wieder “einzuziehen”. Mehr erfahren Sie hier: Mietvertrag: Ist eine Teilkündigung möglich?
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.08.2023 - 19:38
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich habe vor vier Monaten einen Untermieter in meine WG einziehen lassen. Abgesehen von untragbaren hygienischen Verhältnissen seinerseits habe ich nun beschlossen alleine zu wohnen und womöglich umzuziehen womit sich der Hauptmietvertrag auflösen würde. Daher habe ich meinem Untermieter Mitte letzten Monats eine Kündigung ausgestellt, womit sich seine Kündigungsfrist bis zum 31.10. hinzieht. Seit August zahlt er mir keine Miete mehr, trotz Aufforderung (die erste Mahnung schicke ich morgen per Einschrieben raus) und auch ansonsten ist er verbal und fast schon physisch aggressiv geworden und verweigert mir teils den Zugriff auf mein Eigentum. Ich hoffe sehr darauf, dass er sich noch einkriegt, doch sollte das nicht passieren sehe ich keine andere Möglichkeit, als ihn nach zwei aufeinanderfolgenden Monaten Mietrückstand fristlos zu kündigen und so (hoffentlich ohne eine Räumungsklage) vor Ende der Kündigungsfrist aus der Wohnung zu bekommen. Gibt es noch andere Möglichkeiten ihn vorzeitig aus der Wohnung zu bekommen? Bzw. Sollte es doch zu einem Squatting Versuch seinerseits kommen, egal ob vor oder nach Ablauf der aktuellen Kündigungsfrist, wie kann ich mich als Vermieter davor schützen? Wie gehe ich eine solche Räumungsklage am Besten an? Schließlich wohne ich auch in der Wohnung und Ich fühle mich außerordentlich unwohl mit der Situation. Nicht, weil er wütend mit mir ist. Ich kann seine Frustration verstehen. Nur führt er sich als erwachsener Mann, wie ein unzurechnungsfähiger Teenager auf und ich muss gestehen, dass mich das sehr beunruhigt in Bezug auf weitere Einschüchterungsversuche seinerseits. Danke im Voraus!
Mit freundlichen Grüßen,
Lilith
15.08.2023 - 21:25
Hallo Lilith,
danke für Ihren Beitrag. Sie sind bereits sehr gut informiert und ich kann Ihnen darüber und über den Artikel oben hinaus leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.11.2023 - 12:31
Sehr geehrter Herr Hundt,
meine Mitbewohnerin und ich haben bei der mit in der Wohnung wohnenden Hauptmieterin einen Untermietvertrag. Obwohl wir uns vorbildlich verhalten und an alle Absprachen gehalten haben, möchte die Hauptmieterin, dass wir ausziehen (sie möchte, dass eine Freundin einzieht und diese zu zweit in der Wohnung wohnen). Die Kündigung hat sie uns per WhatsApp am 18.10. zum 18.1. geschickt. Zum einen meine Frage, ob die Kündigung rechtens ist? (Datum der Kündigung, sowie per WhatsApp) Zudem gestaltet es sich mehr als schwer eine Wohnung zu finden. Wir suchen in alle Richtungen, die es gibt. Was passiert, wenn wir bis zum 18.1. keine Wohnung finden sollten? Können wir dann auf die Straße gesetzt werden?
Ich würde mich sehr über eine Rückmeldung freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Svenja
15.11.2023 - 13:31
Hallo Svenja,
prüfen Sie die Kündigung mit der im Vertrag vereinbarten Frist und Form. Sofern die Kündigung überhaupt wirksam ist, woran Sie m.E. berechtigte Zweifel haben sollten, müssen Sie mit Ablauf der First auch ausziehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.04.2024 - 13:54
Hallo Herr Hundt,
ich habe meinem Mitbewohner fristgerecht innerhalb von zwei Wochen gekündigt. Da ich ihm in meiner Wohnung in der ich selber auch wohne ein/mehrere Zimmer zur Verfügung gestellt hat.
Nach Erhalt der Kündigung wurde er zunehmend aggressiv. Er hat mir gedroht und wurde laut. Dies ging soweit dass ich die Polizei gerufen habe. Er war beim Eintreffen allerdings nicht vor Ort und die Polizei konnte auch nichts machen da noch keine Straftat vorlag.
Seitdem habe ich eine Nachricht via WhatsApp erhalten dass er früher ausziehen wird und seine Sachen immer mal wieder holt. Sein Verhalten ist aber für mich nicht tragbar. Er entfernt einfach das gemeinsame Klingelschild ohne mich zu informieren, pinkelt absichtlich quer über die klobrille und Möbel und Boden, entwendet einfach banale Dinge die mir gehören wie Klarspüler etc.
Kann ich denn da gar nichts tun?
19.04.2024 - 10:09
Hallo Nina,
schwierig, prüfen Sie, ob eine außerordentlich fristlose Kündigung möglich ist. z.B. hier: https://www.mietrecht.org/beratung/kuendigung-moeglich-vermieter/
Viele Grüße
Dennis Hundt