Der Vermieter ist pleite und hat Insolvenz angemeldet. In einem solchen Fall interessieren sich Mieter besonders für zwei Fragen: „Was passiert mit dem Mietvertrag?“ und „Verliert man durch die Insolvenz des Vermieters die Mietkaution?“ – Eine hundertprozentig beruhigende Antwort kann man Mietern hier leider nicht geben, denn der Mietvertrag bleibt zwar vorerst bestehen, wenn der Mieter bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens in der Wohnung wohnte, die Kaution ist aber in vielen Fällen nicht sicher. Tatsächlich hat der Mieter bei der Vermieterinsolvenz nämlich nur dann einen Anspruch auf Aussonderung und volle Rückgabe der Kaution, wenn diese nicht zur Insolvenzmasse zählt. Anderenfalls kann es sein, dass er seinen Rückzahlungsanspruch neben die Ansprüche der anderen Gläubiger einreihen muss.

Dieser Artikel zeigt, in welchen Fällen Mietkaution und Mietvertrag bei der Insolvenz des Vermieters sicher sind und wann nicht.

I. Was passiert bei Vermieterinsolvenz mit dem Mietvertrag?

Der Mietvertrag wird durch die Insolvenz des Vermieters erstmal nicht berührt. Nach§ 108 Abs. 1 Satz 1 InsO (Insolvenzordnung) bestehen nämlich alle Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort.

Das heißt, der Mietvertrag bleibt wie er ist. Der einzige Unterschied ist, dass nun der Insolvenzverwalter die rechtliche Position des Vermieters während der Insolvenzdauer übernimmt. Das berührt die Rechte und Pflichten des Mieters allerdings nicht weiter, außer dass die Mietzahlung nun direkt an diesen erfolgt. Über diesen Wechsel auf der Seite des Vermieters sind Mieter aber immer zu informieren und erhalten dann auch eine entsprechende Aufforderung an wen und wohin die Miete zu leisten ist.

Entscheidend ist aber, dass der Mieter bereits in der Mietwohnung wohnt, bevor das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Ist nämlich nur der Mietvertrag unterschrieben, die Wohnung aber noch nicht übergeben, ist der Insolvenzverwalter nicht an den Mietvertrag gebunden (BGH, Urteil vom 05.07.2007, Az.: IX ZR 185/06).

Darüber hinaus ist der Fortbestand des Mietvertrages auch dann nicht gesichert, wenn der Insolvenzverwalter die Mietwohnung verkaufen will.

Hier sind folgende Fälle denkbar:

• Handelt es sich um eine Eigentumswohnung kann der Mieter ein Vorkaufsrecht haben. Alle Voraussetzungen zum Vorkaufsrecht finden Mieter hier: Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf Eigentumswohnung.
• Der neue Eigentümer der Mietwohnung kann nach § 111 Abs. 1 Satz 2 InsO zum ersten möglichen Termin nach dem Eigentümerwechsel ordentlich im Sinne des § 573 BGB kündigen.
• Der Mietvertrag wird dem neuen Erwerber unverändert weitergeführt.

Sind Sie als Mieter von dem Verkauf der Mietwohnung durch den Insolvenzverwalter betroffen, finden Sie Ihre Recht und alle sonstigen wichtigen Informationen zum Thema hier im Überblick: Mietvertrag bei Eigentümerwechsel: Ratgeber für Mieter und Eigentümer.

II. Was passiert bei Vermieterinsolvenz mit der Mietkaution?

Die Frage der Mietkaution spielt bei der Insolvenz des Vermieters für Mieter eigentlich nur dann eine Rolle, wenn es um die Rückzahlung der Kaution geht, denn der Mieter ist Gläubiger dieses Rückzahlungsanspruchs.

Üblicherweise werden die Ansprüche der Gläubiger aber durch den Insolvenzverwalter erstmal nicht einzeln befriedigt, wenn es um Zahlungen aus der sogenannten Insolvenzmasse geht. Die Insolvenzmasse ist das Vermögen des Schuldners, der die Insolvenz angemeldet hat. Das bedeutet, befindet sich die Kaution in dem Privatvermögen des Vermieters und ist dann sozusagen mit der Insolvenzmasse vermischt, bekommt der Mieter die Kaution nicht gesondert ausgezahlt. Das wäre nur der Fall, wenn keine Vermischung mit der Insolvenzmasse vorliegt. Dann steht dem Mieter ein sogenanntes Aussonderungsrecht zu.

Aussonderungsrecht für die Mietkaution heißt nichts Anderes als das die Kaution getrennt von dem Vermögen des Vermieters an den Mieter ausgezahlt wird. Die Kaution fällt somit nicht in den Topf der Insolvenzmasse und kann durch die Ansprüche der anderen Gläubiger nicht geschmälert werden.

Dieses Aussonderungsrecht hat man als Mieter nach dem Bundesgerichtshof allerdings nur unter folgender Voraussetzung: „Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung“ (Urteil vom 20.12.2007, Az.: IX ZR 132/06).

Kurz gesagt, geht die Kaution nur dann nicht in die Insolvenzmasse und kann für den Mieter ausgesondert werden, wenn sie schon gar nicht mit dessen Privatvermögen vermischt ist. Hat der Vermieter die Mietkaution also – wie es auch gesetzlich vorgeschrieben ist – zum Beispiel gesondert auf einem Kautionskonto oder einem Treuhandkonto angelegt, hat der Mieter also seinen Aussonderungsanspruch. Wurde die Kaution allerdings einfach auf dem Privatkonto des Vermieters eingezahlt, hat der Mieter keinen Aussonderungsanspruch.

Hinweis: Die gesetzliche Regelung zur Mietkaution sieht die Trennung der Kautionssumme vom Privatvermögen des Vermieters als Regelfall an und verlangt eine verzinsliche Anlage bei der Bank (§ 551 BGB). Hält sich der Vermieter also bei der Anlage der Kaution an die gesetzliche Regelung, hat der Mieter bei der Insolvenz des Vermieters nichts zu befürchten. Hält sich der Vermieter allerdings nicht daran kann der Mieter seinen Rückzahlungsanspruch für die Mietkaution verlieren.

III. Fazit: Mietkaution nur bei Treuhandkonto und Co. sicher

Meldet der Vermieter Insolvenz ist, bleibt der Mietvertrag zwar meist bestehen, aber der Rückzahlungsanspruch bezüglich der Mietkaution kann verloren gehen. Deshalb ist es für Mieter besonders wichtig, sich immer dahingehend abzusichern, dass eine getrennte Anlage der Kaution erfolgt. Als Mieter hat man darauf einen gesetzlichen Anspruch. Sind sie sich nicht sicher, wie Ihre Kaution angelegt wurde, lassen Sie sich am besten vom Vermieter einen Nachweis über die Anlageform schicken. Nur so können Sie wissen, ob Ihre hinterlegte Mietkaution sicher ist.

Weitere Informationen zum Thema Insolvenz und Mietkaution finden Sie hier: Eigentümer oder Hausverwaltung sind insolvent – Was passiert mit der Mietkaution?