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Eigenbedarf: Vorkaufsrecht des Mieters

Der Mieter einer Mietwohnung begründet in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt. Der Einzug ist regelmäßig mit einem erheblichen organisatorischen und finanziellen Aufwand verbunden. Müsste der Mieter damit rechnen, kurzfristig wieder gekündigt zu werden, wäre seine Situation unbefriedigend. Aus diesem Grunde ist das Mietrecht ein echtes Mieterschutzrecht und begründet in verschiedenen Vorschriften diverse Mieterschutzrechte.

Eine problematische Situation entsteht für den Mieter oft dann, wenn er sich in ein Mehrfamilienhaus eingemietet hat und der Vermieter dann die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandelt. Mit der Umwandlung in Wohneigentum verfolgt der Vermieter meist den Zweck, die Wohnung zu verkaufen. Ein Käufer, der die Wohnung nicht als Kapitalanlage kauft, wird in vielen Fällen dann interessiert sein, die Wohnung selbst zu beziehen und dem Mieter die Eigenbedarfskündigung auszusprechen.

Für diesen Fall schützt das Mietrecht den Mieter. Es bestimmt in § 577a BGB eine Kündigungssperrfrist für mindestens 3 Jahre. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kommt erst nach Ablauf der Sperrfrist in Betracht. Außerdem gewährt § 577 BGB dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht an der Wohnung. Eine eventuelle Eigenbedarfskündigung, die der Mieter nach Ablauf der Kündigungssperrfrist zu erwarten hätte, würde durch die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenstandslos.

1. Wohnungspolitischer Hintergrund des Vorkaufsrechts

Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist sind das Ergebnis wohnungspolitischer Umwälzungen. Vermietete Mehrfamilienhäuser werden von ihren Eigentümern gerne in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Mit der Aufteilung in Eigentumswohnungen können einzelne Wohnungen verkauft werden. Der Verkaufserlös einer einzelnen Eigentumswohnung ist in der Summe aller verkauften Wohnungen regelmäßig höher, als wenn der Eigentümer das Mietshaus en bloc verkauft.

Mit den Vorschriften der § 577 und § 577a BGB soll verhindert werden, dass Mietwohnungen allein durch Umwandlung zu schnelllebigen Handelsobjekten verkommen und für spekulative Zwecke missbraucht werden. Das Gesetz schützt den Mieter gegen die typischerweise nur beim ersten Verkauf aus der Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung resultierende Verdrängungsgefahr.

Zunächst hat der Mieter nichts zu befürchten. Es gilt beim Verkauf der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der bestehende Mietvertrag des Mieters wird mit dem Erwerber der Wohnung als neuem Vermieter übergangslos fortgesetzt. Der neue Eigentümer hat keinen Anspruch auf Abschluss eines veränderten Mietvertrages.

Eine vor Ablauf der Sperrfrist ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist unwirksam (BGH RE WuM 1994, 452). Da der Mieter aber nach Ablauf der Sperrfrist mit der Kündigung rechnen muss, gewährt ihm das Gesetz zusätzlich ein Vorkaufsrecht. Er wird dann Eigentümer der Wohnung, zugleich Teileigentümer und Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und braucht keine Kündigung mehr zu befürchten.

2. Begriff des Vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht gibt dem vorkaufsberechtigten Mieter die Möglichkeit, in einen Kaufvertrag über seine Mietwohnung einzutreten und anstelle des Käufers die Mietwohnung unter gleichen vertraglichen Bedingungen zu erwerben, wie sie der Verkäufer mit dem Erstkäufer vereinbart hat.

Der vorkaufsberechtigte Mieter kann den Erstkäufer aus seiner Rechtsposition verdrängen. Allerdings kann er keinen Einfluss auf die Gestaltung des Kaufvertrages nehmen und muss diesen so übernehmen, wie er zwischen Verkäufer und Erstkäufer beurkundet worden ist.

3. Voraussetzungen des Vorkaufsrechts

a. Umwandlungsfall

Das Vorkaufsrecht des Mieters setzt voraus, dass der Eigentümer die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt. Ein solcher Umwandlungsfall liegt nur vor, wenn die Umwandlung nach Abschluss des Mietvertrages und nach Überlassung der Wohnräume an den Mieter erfolgt. Insbesondere muss ein Verkauf erfolgen. Die bloße Aufteilung des Gebäudes in Wohneigentum genügt nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht.

I. Der Mieter muss in der Mietwohnung wohnen.

II. Nach dem Einzug des Mieters wird die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt.

III. Nach der Umwandlung verkauft der Eigentümer die Wohnung an einen Dritten.

Liegen diese Voraussetzungen in zeitlicher Abfolge vor, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Außerdem kann der neue Eigentümer als Vermieter für den Lauf der Kündigungssperrfrist den Mieter nicht kündigen. Jede Kündigung wäre unwirksam.

Details des Vorkaufsrechts sind in §§ 463 ff BGB geregelt.

Verstirbt der Mieter, geht das Vorkaufsrecht auf diejenige Person über, die in das Mietverhältnis eintritt. Nach § 563 BGB sind dies der Ehegatte, der Lebenspartner, die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder des Mieters oder andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben (BGH ZMR 2003, 819). Allerdings ist das Vorkaufsrecht nicht vererblich.

Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder einen Haushaltsangehörigen verkauft.

Nur der Hauptmieter kann das Vorkaufsrecht ausüben. Ist die Wohnung untervermietet, ist der Untermieter nicht vorkaufsberechtigt.

Auch der gewerbliche Zwischenmieter ist nicht vorkaufsberechtigt (BGH ZMR 1991, 255). Dessen Endmieter ist dann nicht in den Schutz des Gesetzes einbezogen und muss mit der Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.

Der Mieter kann vor Eintritt des Vorkaufsfalls nicht auf sein Vorkaufsrecht gegenüber dem Vermieter verzichten (§ 577 V BGB). Danach ist ein Verzicht in Ordnung.

b. Fälle, die keine Umwandlungsfälle sind

Erwirbt der neue Eigentümer die Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung, bleibt das Vorkaufsrecht ausgeschlossen (§ 471 BGB). Gleiches gilt beim Erwerb aus einer Insolvenzmasse. Auch bei einem anschließenden Verkauf besteht kein Vorkaufsrecht (BGH ZMR 1999, 607).

Kein Umwandlungsfall liegt vor, wenn der Mieter in eine bereits umgewandelte Wohnung einzieht (BayObLG RE WuM 1981, 200). Dann muss er auch mit der Eigenbedarfskündigung rechnen.

Kein Umwandlungsfall liegt vor, wenn der Vermieter ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilt, diese aber nicht weiterverkauft (Vorratsteilung).

c. Kein Umwandlungsfall beim Verkauf en bloc

Kein Umwandlungsfall liegt vor, wenn der Eigentümer ein Mehrfamilienhaus en bloc verkauft, ohne es vor dem Verkauf in Wohnungseigentum aufzuteilen (BGH Urt.v.22.11.2013, V ZR 96/12). Dies gilt auch dann, wenn Käufer oder Verkäufer lediglich beabsichtigen, das Gebäude nach dem Verkauf in Wohnungseigentum umzuwandeln. Dieser Fall liegt auch bei einem Zwischenerwerber vor.

Anders ist es, wenn sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung in Wohnungseigentum durchzuführen. Das Vorkaufsrecht kann auch dann bestehen, wenn die Parteien bewusst auf eine an sich bereits beabsichtigte Teilung durch den Verkäufer verzichten und die Teilung dem Käufer überlassen, verbunden mit der Absicht, das Vorkaufsrecht dadurch zu unterlaufen.

Beim Verkauf en bloc ist das Vorkaufsrecht deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter über sein Vorkaufsrecht nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigt sein soll. Diese Regelung ist auch im Interesse des Mieters. Da er das Vorkaufsrecht nur dadurch ausüben kann, dass er vollständig in den Kaufvertrag eintritt, müsste er das gesamte Grundstück erwerben. Regelmäßig dürfte er dazu finanziell überfordert und auch nicht interessiert sein. Sein Interesse geht eher dahin, den Lebensmittelpunkt in seiner Mietwohnung beibehalten zu können.

d. Umwandlungsabsicht kann genügen

Das Vorkaufsrecht besteht bereits dann, wenn der Eigentümer beabsichtigt, die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umzuwandeln und diese sodann verkauft. Eine solche Umwandlungsabsicht liegt vor, soweit konkrete Maßnahmen erkennbar sind, die über das Beschaffen der reinen Abgeschlossenheitsbescheinigung hinausgehen. Dafür genügt die Beurkundung der Teilungserklärung.

Soweit die Aufteilungsabsicht bereits vor der Überlassung der Wohnung an den Mieter bestand, soll es darauf ankommen, ob der Mieter bei Anmietung Kenntnis von der Umwandlungsabsicht hatte oder nicht (LG Oldenburg WuM 1997, 436). Hatte er Kenntnis, besteht kein Vorkaufsrecht.

4. Voraussetzungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht gilt nur für den ersten Vorkaufsfall nach der Umwandlung in Wohnungseigentum. Bei einem Weiterverkauf besteht es nicht mehr (BGH ZMR 2007, 770).

Bisweilen ist ein Vorkaufsrecht bereits im Mietvertrag vorgesehen. Allerdings ist es nur wirksam vereinbart, wenn der Mietvertrag notariell beurkundet ist (BGH GE 1994, 1049).

Der Mieter muss das Vorkaufsrecht binnen einer Frist von 2 Monaten ausüben. Die Frist beginnt mit der vollständigen und wahrheitsgemäßen Unterrichtung des Mieters über den Vorkaufsfall. Dazu muss der Vermieter auch den genauen Inhalt des Kaufvertrages mitteilen. Solange der Verkauf an den Erwerber nicht notariell beurkundet ist, setzt die verfrühte Mitteilung über den bevorstehenden Kauf die Frist nicht in Gang. Informiert der Vermieter den Mieter nur unvollständig oder gar irreführend, macht er sich schadensersatzpflichtig (BGH WuM 2003, 281).

Ferner ist der Mieter zu informieren, inwieweit der Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verkauf zugestimmt hat. Solange die Zustimmung aussteht, läuft keine Frist. Ohne Zustimmung kann der Verkauf nicht abgewickelt werden. Auf die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den neuen Erwerber kommt es nicht an. Hat der Verwalter zugestimmt, gilt diese Zustimmung auch für den Verkauf an den Mieter. Andernfalls könnte der Hausverwalter das Vorkaufsrecht zunichte machen, indem er dem Verkauf an den Erstkäufer zustimmt, seine Zustimmung für den Verkauf an den vorkaufsberechtigten Mieter aber verweigert.

Der Mieter muss das Vorkaufsrecht schriftlich ausüben. Eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich. Die Erklärung erfolgt gegenüber dem Verkäufer.

Soweit mehrere Personen Mieter sind, müssen alle Mieter das Vorkaufsrecht fristgerecht ausüben. Sie werden dann Miteigentümer. Soweit ein vorkaufsberechtigter Mieter sein Recht nicht ausübt, ist der andere Mieter berechtigt, das Vorkaufsrecht geltend zu machen.

Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Allerdings kann nach Ausübung des Vorkaufsrecht das sich daraus ergebende Recht auf Eigentumsübertragung an einen Dritten abgetreten werden (BGH ZMR 2000, 812).

Hat der Mieter bereits selbst das Mietverhältnis gekündigt, kann er sein Vorkaufsrecht nicht geltend machen, wenn der Vorkaufsfall eintritt. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter aufgrund einer ihm gewährten Räumungsfrist noch in der Wohnung wohnt.

Der Mieter übt das Vorkaufsrecht rechtsmissbräuchlich aus, wenn er ersichtlich nicht in der Lage ist, den Kaufvertrag zu erfüllen.

5. Konsequenzen der Ausübung des Vorkaufsrechts

Der Mieter kann sein Vorkaufsrecht nur zu den Bedingungen ausüben, die der Verkäufer im Kaufvertrag mit dem Kaufinteressenten vereinbart hat. Danach hat der Mieter den dort vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen.

Hat der Verkäufer im Kaufvertrag infolge des Erwerbs mehrerer Wohnungen dem Erstkäufer Preisvergünstigungen eingeräumt, profitiert davon auch der Mieter, der das Vorkaufsrecht nur für seine eigene Wohnung ausübt (OLG Düsseldorf WuM 1998, 668).

Außerdem hat der Mieter alle Leistungen zu erbringen, zu denen sich der Erstkäufer verpflichtet hätte (BGH NJW 1996, 654). Hat sich der Käufer verpflichtet, eine Maklerprovision zu zahlen, muss auch der vorkaufsberechtigte Mieter bei Ausübung seines Rechts die Provision an den Makler entrichten (OLG Düsseldorf MDR 1999, 800).

6. Verkäufer kann Vorkaufsrecht vereiteln

Der Verkäufer kann das Vorkaufsrecht des Mieters faktisch vereiteln. Wenn er trotz notarieller Belehrung das Eigentum an den Erstkäufer übereignet und dieser im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird, bleibt der Mieter auf reine Schadensersatzansprüche beschränkt. Er kann den Eigentumserwerb des Dritten nicht rückgängig machen.

In der Regel wird mit der Beurkundung des Kaufvertrages sofort eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Erwerbers in das Grundbuch eingetragen. Der Mieter kann allenfalls versuchen, im Wege einer einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Vormerkung zu vereiteln (OLG München ZMR 1999, 549). Das Gesetz hilft dem Mieter insoweit nicht, da es keine Sanktion vorsieht. Rein faktisch ist der Schutz des Mieters daher gering. Ihm verbleiben allerdings Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter (BGH WuM 2005, 660).

7. Abschreckungsvereinbarungen

Verkäufer und Erstkäufer können versuchen, den Mieter von der Ausübung seines Vorkaufsrechts abzuschrecken. Vielfach wird ein höherer Kaufpreis vereinbart. In diesem Fall ist der beurkundete Kaufvertrag als Scheingeschäft nichtig und der wirklich gewollte Kaufvertrag wegen Formmangels unwirksam. Demzufolge besteht mangels wirksamen Kaufvertrages auch kein Vorkaufsrecht.

Soweit die Parteien im Kaufvertrag vertragsfremde Leistungen (z.B. persönliche Beratungsleistungen) vereinbaren, die den Käufer von der Ausübung seines Vorkaufsrechts abhalten sollen, sind diese meist gegenstandslos (OLG München WuM 2000, 120; OLG Stuttgart ZMR 1998, 771).

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