Hat der Eigentümer ein ihm gehörendes Einfamilienhauses vermietet und verkauft das Haus an einen Dritten, muss der Mieter mit der Kündigung seines Mietverhältnisses rechnen.
Der frühere Eigentümer kann als Vermieter in der Regel allein wegen des Verkaufs keine Kündigung aussprechen, da der anstehende Verkauf des Einfamilienhauses kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB ist und somit keinen Kündigungsgrund darstellt.
Insbesondere gilt beim Verkauf der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der bestehende Mietvertrag des Mieters wird mit dem Erwerber des Hauses als neuen Vermieter übergangslos fortgesetzt. Der neue Eigentümer hat keinen Anspruch auf Abschluss eines veränderten Mietvertrages.
Inhalt: Kündigungssperrfrist auch beim Kauf eines Einfamilienhauses?
- Beim Einfamilienhaus gibt es keine Kündigungssperrfrist
- Kündigungssperrfristen gibt es nur beim Verkauf von Eigentumswohnungen
- Ausnahmefall, für den beim Einfamilienhaus tatsächlich eine Sperrfrist besteht
- Alteigentümer kann eine Verwertungskündigung aussprechen
- BGH: Vermietetes Einfamilienhaus ist oft nur schwer verkäuflich
- Einzelfälle erheblicher Nachteile
- Das können Mieter der Kündigung entgegenhalten
1. Beim Einfamilienhaus gibt es keine Kündigungssperrfrist
Der Erwerber des Einfamilienhauses unterliegt allerdings keiner Kündigungssperrfrist. Wenn er Eigenbedarf geltend macht und diesen mit vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen begründen kann (in der Regel wird er selber einziehen wollen), kann er das Mietverhältnis gemäß § 573 II 2 BGB unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfristen kündigen.
2. Kündigungssperrfristen gibt es nur beim Verkauf von Eigentumswohnungen
Diese Kündigungssperrfrist begründet sich darin, dass in einer regelrechten Umwandlungswelle in den 1970er und 1980er Jahren viele Miethäuser (oft von Spekulanten) aufgekauft und die einzelnen Wohnungen in Wohnungseigentum umgewandelt wurden. Viele Mieter wurden daraufhin gekündigt, die Wohnungen saniert und mit erheblichen Preisaufschlägen weiterverkauft. Der Gesetzgeber sah sich veranlasst, für den Erwerber einer Eigentumswohnung eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren gesetzlich vorzuschreiben, um zu verhindern, dass Mietwohnungen allein durch Umwandlung in Wohnungseigentum zu schnelllebigen Handelsobjekten verkommen und für spekulative Zwecke missbraucht werden.
Bei einem Einfamilienhaus besteht diese Sachlage nicht. Ein Umwandlungsfall, mit der Folge einer Sperrfrist, besteht aber dann, wenn ein ursprünglich auf einem ungeteilten Grundstück errichtetes Zweifamilienhaus im Wege der Realteilung in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und diese Wohnungen dann verkauft werden (BGH WuM 2010, 513).
3. Ausnahmefall, für den beim Einfamilienhaus tatsächlich eine Sperrfrist besteht
Eine Ausnahme wurde lediglich für den Fall einer Umwandlung anerkannt, bei der ein Grundstück, auf dem eine Reihenhaussiedlung steht, in Einzelgrundstücke mit je einem Reihenhaus aufgeteilt wird. Zwar wird dadurch kein Wohnungseigentum gebildet. Jeder, der ein Reihenhaus kauft, wird Einzeleigentümer. Dennoch seien die Mieter der einzelnen Häuser (Einfamilienhaus) gleichermaßen schutzwürdig, wenn die Einzelgrundstücke verkauft werden (BGH WuM 2008, 415).
In diesem Ausnahmefall wird dem Mieter ausnahmsweise eine Kündigungssperrfrist zugestanden. Sie beträgt 3 Jahre bzw. 10 Jahre, falls die Landesregierung durch Rechtsverordnung das Wohngebiet als „Wohnungsmangelgebiet“ ausgewiesen hat. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kommt erst nach Ablauf der Sperrfrist in Betracht.
4. Alteigentümer kann eine Verwertungskündigung aussprechen
Ein weiteres Risiko für den Mieter eines Einfamilienhauses besteht darin, dass der frühere Eigentümer als Vermieter ein berechtigtes Interesse für die Kündigung auch dann geltend machen kann, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 II 3 BGB. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der Eigentümer als Vermieter das Einfamilienhaus verkaufen möchte und der Mieter nicht freiwillig auszieht (Verwertungskündigung).
Voraussetzung ist, dass der Kündigungsschutz des Mietverhältnisses ein faktisches Verkaufshindernis darstellt. Dies impliziert, dass der Eigentümer an der angemessene Verwertung des Grundstücks gehindert wird und zusätzlich dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Allein der Umstand, dass ein Einfamilienhaus vermietet ist, hindert die angemessene Verwertung ebenso wenig, wie die bloße Erschwerung der Verwertung wegen der Vermietung (OLG Stuttgart ZMR 2006, 42).
Daher fehlt es an dieser Voraussetzung, wenn der Eigentümer nur kündigen möchte, um den Wohnraum zu einem höheren Mietpreis anderweitig zu vermieten.
5. BGH: Vermietetes Einfamilienhaus ist oft nur schwer verkäuflich
Ein Verwertungshindernis wird nur dann anerkannt, wenn die Verwertung eines Einfamilienhauses nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen möglich wäre. Dies soll bei vermieteten Einfamilienhäusern in der Regel der Fall sein (BGH NZM 2008, 281). Allerdings ist es so, dass es für die Frage der Erheblichkeit des Nachteils keine allgemein gültige Regel gibt. Vielmehr muss anhand der Umstände des Einzelfalles abgewogen werden, inwieweit der Eigentümer tatsächlich unangemessen benachteiligt ist.
6. Einzelfälle erheblicher Nachteile
Allgemein wird darauf abgestellt, dass ein erheblicher Nachteil zu Lasten des Eigentümers dann vorliegt, wenn er einen Umfang annimmt, der die Nachteile weit übersteigt, die der Mieter im Fall der Kündigung seines Mietverhältnisses zu erwarten hätte (BVerfG WuM 1989, 118). Danach ist der dem Vermieter entstehende Nachteil durch einen Vergleich der Vermögenslage des Vermieters zwischen dem gegenwärtigen vermieteten Zustand mit einem unvermieteten Zustand festzustellen.
Erhebliche Nachteile werden dann anerkannt, wenn der Vermieter beispielsweise deshalb verkaufen muss, um einen überteuerten Kredit zu tilgen, er den Kauferlös für ein behindertengerechtes Haus benötigt oder bislang bestehende erhebliche Steuerbefreiungen entfallen (Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 2.Aufl. § 573 R. 168 mit vielen Beispielen zur erstinstanzlichen Rechtsprechung)
Nachteile können auch darin bestehen, dass das Haus im vermieteten Zustand nur mit erheblichen Preisabschlägen verkauft werden könnte. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, ob der Vermieter das Haus bereits mit einem bestehenden Mietverhältnis erworben hat, so dass nicht ohne weiteres die Verkaufspreise für ein vermietetes und unvermietetes Objekt gegenübergestellt werden können. Der Vermieter muss sich entgegenhalten lassen, dass er das Einfamilienhaus im vermieteten Zustand und damit mit dem dadurch begründeten Minderwert gekauft hat (BGH NZM 2008, 281).
Mithin ist zu berücksichtigen, ob der Mieter bereit ist, freiwillig aus dem Objekt auszuziehen. Zieht er freiwillig aus, wird sich ein erheblicher Nachteil zu Lasten des Voreigentümers kaum begründen lassen. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, kann der neue Eigentümer immer noch wegen Eigenbedarf kündigen. Inwieweit dadurch tatsächlich ein erheblicher Nachteil des Voreigentümers begründet ist (verminderter Kauferlös), bleibt eine Frage des Einzelfalls.
7. Das können Mieter der Kündigung entgegenhalten
Kündigt der neue Eigentümer das Mietverhältnis, wird er sich in der Regel auf Eigenbedarf berufen. Auch hier wird es für den Mieter schwierig sein, den Kündigungsgrund Eigenbedarf (vor allem, wenn der Erwerber selbst einziehen will) stichhaltig anzuzweifeln. Auch hier verbleibt ihm nur die Möglichkeit des Widerspruchs, mit Verweis auf die Sozialklausel, mit der der Mieter aufgrund seiner persönlichen Wohnsituation eine besondere Härte für sich und seine Familie begründen kann.
Im Übrigen muss der Neueigentümer als Vermieter die Kündigungsfristen des § 573c BGB berücksichtigen. Die Kündigungsfrist beträgt bei einem Mietverhältnis mit einer Mietdauer bis zu 5 Jahren 3 Monate und verlängert sich nach 5 und 8 Jahren um jeweils weitere 3 Monate. Wohnt der Mieter also bereits mehr als 8 Jahre in der Wohnung, verbleiben ihm 9 Monate, bis er ausziehen muss.
02.01.2016 - 15:03
Hallo,
dass die Sperrfrist beim Kauf eines Einfamilienhauses nicht gilt wird hier sehr gut dargelegt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gilt die Sperrfrist. Wie sieht es aber in einem solchen Fall aus:
Das freistehende Haus hat zwei Wohnungen mit jeweils einer Küche und ein Bad.
Es bestehen keine Mietverträge für die einzelnen Wohnungen sondern ein Mietvertrag für das Haus. Entsprechend werden die beiden Wohnungen wie eine große Wohnung genutzt. Eine Küche ist nicht als Küche genutzt.
Geht man in diesem Fall auch davon aus, dass es ein Einfamilienhaus ist und somit bei Verkauf die Sperrfrist nicht gilt?
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung :)
03.01.2016 - 03:13
Hallo slice-chris,
es handelt sich ganz offensichtlich nicht um Eigentumswohnungen, oder?
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.02.2016 - 14:10
Hallo,
wie stellt es sich mit der Sperrfrist dar, wenn man ein Bauernhaus kauft, welches 4 Mietwohnungen beinhaltet. Jedoch nicht zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden oder wurden, sondern das komplette Grundstück inklusive aller Nebengelasse (inkl. einer weiteren in einem anderen Gebäude befindlichen Mietwohnung) in einem Stück gekauft werden. Es handelt sich um eine Familie mit Eltern und Geschwister, welche zu gleichen Teilen (3Teile) diesen Kauf tätigen wollen.
Gilt in diesem Falle den Mietern gegenüber eine Sperrfrist, oder besteht die Möglichkeit dies innerhalb der gesetzlichen fristen aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen?
Vielen Dank im voraus für Ihre Rückmeldung.
Liebe Grüße
Elli
29.02.2016 - 20:33
Hallo Elli,
bitte lesen Sie diesen Teil des Artikels: “2. Kündigungssperrfristen gibt es nur beim Verkauf von Eigentumswohnungen”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.04.2016 - 11:54
Hallo,
Ich will mir ein Haus kaufen das momentan vermietet ist. Der Mietvertrag ist befristet bis 2020. Kann ich als neuer Eigentümer trotzdem den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen oder bleibt dieser aufrecht?
Liebe Grüße
Denise
07.04.2016 - 12:27
Hallo Denise,
als Eigen Eigentümerin treten Sie in den Mietvertrag ein. Auf der anderen Seite lohnt es sich ggf. die Wirksamkeit der vereinbarten Befristung prüfen zu lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.10.2022 - 15:30
hallo
wie ist das mit einem freistehenden Haus welches zur Vermietung (1980) gebaut wurde, und seit dem in den gleichen Mieter händen ist ? gibt es da eine sonder Regelung ?
LG
19.10.2022 - 20:07
Hallo Anne,
genau um diese Frage geht es im Artikel oben, siehe: https://www.mietrecht.org/eigenbedarf/eigenbedarf-kuendigungssperrfrist-hauskauf/#1-Beim-Einfamilienhaus-gibt-es-keine-Kuendigungssperrfrist
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.05.2016 - 12:01
Guten Tag Herr Hundt
Wir möchten eventuell ein Haus kaufen, in dem die Eigentümerin im 1. und 2. Stock lebt und die Wohnung im Erdgeschoss vermietet ist. Wir würden das Haus als Einfamilienhaus nutzen wollen. Gibt es für die Wohnung im Erdgeschoss eine Kündigungssperrfrist? Ich würde mich freuen, wenn Sie den Begriff “Eigentumswohnung” genauer spezifizieren könnten.
Besten Gruss und vielen Dank!
Anne
17.05.2016 - 17:17
Hallo Anne,
dieser Artikel hier wird Ihnen helfen: Eigenbedarfskündigung: Sperrfrist beachten (Kündigungssperrfrist)
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.08.2016 - 15:43
Hallo.
Wir wohnen in einem Reihenendhaus,welches nun verkauft werden soll. EbenSo soll mein direkter Nachbar verkauft werden. Es sind 4 Parteien in dem Reihenhaus. Die letzten beiden Parteien sind bereits verkauft. Können wir einfach so gekündigt werden vom neuen Eigentümer? Wir starten bald mit dem Hausbau und mit kleinen Kindern und meiner Mutter dann mal eben so eine Übergangswohnung zu finden,ist hier nicht einfach
Vielen Dank
Lisa
18.08.2016 - 08:52
Hallo Lisa,
ohne Ihren Mietvertrag, die Mietvertragslaufzeit und weitere Einzelheiten zu kennen, kann Ihnen niemand konkret sagen, ob und wann Sie mit einer Kündigung rechnen müssen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.10.2016 - 15:29
Hallo,
Wir möchten eine vermietete Doppelhaushälfte kaufen und dem Mieter dann wegen Eigenbedarf kündigen . Der Makler machte uns nun auf eine angebliche Sperrfrist 7 Jahre aufmerksam obwohl es sich ja um ein Einfamilienhaus handelt. Soweit ich ihre Ausführungen verstanden habe gilt die Sperrfrist nicht für Einfamilienhäuser.
Wenn dies so richtig ist, wann kann sich der Mieter auf soziale Härte berufen?
Vielen Dank!
Jenny
21.10.2016 - 16:02
Hallo Jenny,
richtig, die Kündigungssperrfrist gilt nur beim Verkauf von Eigentumswohnungen und das auch nur in speziellen Fällen.
Zu Ihrer anderen Frage: Eigenbedarfskündigung: Wenn der Mieter ein Härtefall ist (Härteklausel)
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.11.2017 - 06:07
Hallo
wir stehen kurz vor dem Kauf eines Reihenendhauses das in drei kleine Mietwohnungen aufgeteilt ist.
Kann ich nach dem Kauf alle drei Mieter kündigen wegen Eigenbedarfs??
Gruß
Kaan
05.11.2017 - 08:10
Hallo Kaan,
ohne die Details zu kennen, kann hier niemand mit Ja oder Nein antworten. Lassen Sie die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung prüfen (für Vermieter).
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.12.2017 - 00:11
Hallo,
Wir wohnen seit 10 Jahren in unserer Wohnung mit 3 Kindern. Heute kam die Kündigung vom neuen Vermieter (haben den seit 1 Jahr) zum 15.3.2018. Laut unserem Mietvertrag haben wir aber eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Kann er trotzdem auf dieses Datum bestehen? Wenn wir nix angemessenes finden tritt dann schon ein Härtefall ein?
Lg Anja
14.12.2017 - 10:16
Hallo Anja,
verweisen Sie den Vermieter auf die vereinbarte Kündigungsfrist. Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, wollen Sie sich Hilfe.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.03.2018 - 08:54
Hallo,
Unser Haus wird verkauft und wir kriegen eine Kündigungsfrist von unseren Vermieter von 3 Monaten.Wir haben 2 Kinder im Haus.Die Kinder gehen noch in die Grundschule.Muss der Vermieter uns drei Vergleichbare Wohnungen suchen.Hier ist es sehr schwer was zu finden, d.h ein Schock für Kinder ,Schule wechseln.Und wenn der neue Käufer das Haus auch vermieten will kan er jetzt mit dem neuen Mietvertrag die Miete um 400 euro Erhöhen, also beliebig da er jetzt der neue Besitzer ist . Vielen Dank vorab.
12.03.2018 - 13:13
Hallo Maya,
bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter Ihnen keine neue Wohnung suchen, nein. Der Vermieter muss sich bei einer Mieterhöhung an die Gesetze halten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.05.2018 - 10:10
Hallo Herr Hundt, das Reiheneckhaus, in dem meine Familien und ich seit 33 Jahren wohnen, soll verkauft werden. Die Miete ist für Münchner Verhältnisse relativ niedrig (1500,- Euro kalt). Eine vergleichbare Ersatzwohnung ist nur erheblich teurer zu finden und damit für uns nicht finanzierbar. Kann man das als besondere Härte ansehen? Kann man verlangen, dass wir uns mit einer deutlich kleineren Wohnung zufriedengeben oder in eine Stadt mit niedrigeren Mietkosten umziehen?
Vielen Dank und schöne Grüße
Wolfgang
02.05.2018 - 13:32
Hallo Wolf,
danke für Ihren Kommentar. Ich denke nicht, dass es ein Recht auf das Wohnen in einem Reihenhaus gibt. Das Stichwort wird “angemessen” sein. Hier eine Hilfe für Sie: Eigenbedarf: Mieter findet keine Wohnung – Was nun?
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.11.2018 - 09:35
Hallo,
wir wohnen in einer angemieteten Doppelhaushälfte sein 11/2016.Der Mietvertrag ist ein Zeitmietvertrag und läuft noch bis 10/2021. Jetzt möchte der Vermieter das Haus verkaufen. Kann uns der neue Eigentümer trotz des Zeitmietvertrages wegen Eigenbedarf direkt nach Grundbuchumschreibung kündigen oder frühestens nach drei Jahren, wenn der Zeitmietvertrag abgelaufen ist? Könnte uns sogar der jetziger Besitzer kündigen, weil er die Immobilie schlechter verkaufen kann wegen dem Zeitmietvertrag?
Vielen Dank und schöne Grüße
Pavel
21.11.2018 - 16:29
Hallo Pavel,
der neue Eigentümer tritt mir allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein. Lassen Sie Ihren Klausel zur zeitlichen Befristung im Zerfiel rechtlich prüfen, z.B. hier: https://www.mietrecht.org/beratung/mietvertragsklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.08.2019 - 23:29
Hallo, wir wohnen seit 8 Jahren in einer Doppelhaushälfte zur Miete. Diese soll nun verkauft werden. Zu den Besichtigungen kommen Leute die scheinbar großes Interesse haben selbst einzuziehen. Wie schnell muss man dann wirklich raus bei Eigenbedarf?
Die andere Hälfte wurde vor einigen Jahren von unserem Vermieter bereits an unsere Nachbarn verkauft
22.08.2019 - 12:55
Hallo Antje,
grundsätzlich kann der neue Eigentümer erst nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch kündigen. Mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.12.2020 - 13:16
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir wohnen derzeit in einem Reihenendhaus (was wir 2018 gekauft haben). Das Reihenendhaus gehört zu einem Gesamthaus mit 3 separaten Eingängen und Wohnhäusern (Reihenend – Mittel – Reihenendhaus). Alle Einheiten haben separate Grundstücke und diese sind so auch im Grundbuch ausgewiesen. Daher gibt es auch keine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Jetzt im November haben wir auch das 2. Reihenendhaus dieses Komplexes erworben. Das Grundstück dieses Endhauses verfügt über wesentlich mehr Grundstück was auch laut Bebauungsplan bebaubar ist – da wir in 2019 nochmal Nachwuchs bekommen haben wollen wir einen Anbau planen um zusätzlichen Wohnplatz zu schaffen. Unser derzeitiges Grundstück bietet dafür keinen Platz daher ist der Umzug in das neu erworbene Haus zwingend nötig um unseren Kindern (jetzt 3 – 2 Mädels 10 und 11 sowie unsern Sohn 1 Jahr) auch zukünftig eine entsprechende Privatsphäre bieten zu können.
Das Haus ist derzeit vermietet und ich möchte wissen, ob der § 577a Anwendung findet oder ob wir nach erfolgter Eintragung im GB den Mietern wegen Eigenbedarf kündigen können (ohne Sperrfrist – hier in MV 3 Jahre).
Es wäre sehr freundlich wenn Sie uns diesbezüglich einen Rat geben würden.
Mit freundlichen Grüßen
09.12.2020 - 17:56
Hallo Knut,
wenn es sich nicht um Wohnungseigentum (nach WEG geteilt) handelt, gibt es keine Sperrfrist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.01.2021 - 12:47
Sehr geehrter Herr Hundt,
meine Schwiegereltern habe vor einigen Jahren ihr Einfamilienhaus verkauft. Der neue Eigentümer hat daraus zwei Mietwohnungen (EG und 1.OG) gemacht. Im EG wohnen meine Schwiegereltern jetzt zur Miete und im 1.OG eine Familie zur Miete. Jetzt möchte der Eigentümer das gesamte Haus an eine Großfamilie verkaufen, die dann Eigenbedarf anmeldet. Frage: Gibt es in diesem Fall eine Sperrfrist oder macht es für meine Schwiegereltern Sinn sich auf den Härtefall zu berufen? Beide sind Rentner, Pflegestufe 2 und es ist das seit 70 Jahren bewohnte Ex-Elternhaus.
Mit freundlichen Grüßen,
Schmittke
25.01.2021 - 12:57
Hallo Frau Schmittke,
ich gehe davon aus, dass das Haus nicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz in zwei Eigentumswohnungen umgewandelt wurde. Daher gibt es auch keine Sperrfrist. Ein Härtefall kann eine Lösung sein, bedeutet aber auch jahrelangen Stress und der Härtefall muss auch nicht unbedingt die Interessen des Eigentümers überwiegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.05.2021 - 14:58
Guten Tag Herr Hundt,
wir wollen ein Haus kaufen, das teilvermietet ist. Die 1. Etage wurde als Appartmentwohnung ausgebaut und ist leer, die Wohnung im Erdgeschoss ist vermietet.
Wir sind ein Rentnerehepaar, wovon 1 Person gehbehindert ist und teilweise auf den Rollstuhl angewiesen ist (Pflegegrad 3, SBA 100% mit aG + H). Deshalb benötigen wir auch die Wohnung im Erdgeschoss, um die Treppe für die behinderte Person zu vermeiden. Die obere Wohnung wird ebenfalls von uns genutzt als Büro, Besucherzimmer und als Ausweichwohnung, falls wegen der Pflege eine Betreuung (auch kurzfristig) notwengig würde.
Normalerweise würde hier aufgrund der Mietdauer eine 9-monatige Sperrfrist gelten. Gibt es wegen der Gehbehinderung eine Sonderregelung?
Der Mieter ist nicht sehr kooperativ und ein Besichtigungstermin war schon schwierig.
Für kurze Info im Voraus besten Dank.
Viele Grüße
A. Schlößer
01.06.2021 - 11:18
Hallo Andreas,
das BGB schützt langjährige Mieter mit einer besonders langen Kündigungsfrist. Diese können Sie m.E. nur einvernehmlich oder durch Kündigung durch den Mieter umgehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.06.2021 - 21:48
Hallo Herr Hundt,
Wir wohnen in einer Rheienhaussiedung mit 28 Häusern zur Miete. Diese wurde jetzt komplett verkauft und der neue Eigentümer hat jetzt eine Teilung veranlasst und will die Häuser einzeln verkaufen.
Wohnen seit 15 Jahren hier. Sehe ich das richtig, das dies der Sonderfall ist und eine Sperrfrist besteht.
Hatten überlegt das Haus zu kaufen, aber die Preise für das alte Haus die verlangt werden sind nicht verhältnismäßig.
Wenn er einen Käufer findet der Eigenbedarf anmelden möchte, hätte ich 3 Jahre Sperrfrist und eine Kündigungsfrist von 9 Monaten . Richtig.
Danke für Ihre
Hilfe
Gruß
Urbigkeit
03.06.2021 - 08:37
Hallo Urbigkeit,
Sie schätzen Sie Lage m.E. korrekt ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.12.2021 - 12:10
Sehr geehrter Herr Hundt,
meine Familie und ich bewohnen eine der insgesamt drei Wohnungen eines Reihenhauses. Kürzlich wurde das Haus im Zuge des Verkaufs einer der drei Wohnungen aufgeteilt (in die 3 Wohnungen mit jeweils eigenem Grundstück), ohne Umwandlung in Wohneigentum. Sehe ich das richtig, dass bei Verkauf unserer Wohnung durch den jetzigen Eigentümer und Vermieter der erwähnte Sonderfall eintritt (mit Vorkaufsrecht und Sperrfrist von 3 Jahren)?
Vielen Dank für die Hilfe & schöne Feiertage,
Hr. Bunsen
23.12.2021 - 13:31
Hallo Herr Bunsen,
die drei Reihenhäuser scheinen in drei einzelne realgeteilte Häuser aufgeteilt worden zu sein. Es handelt sich also nicht um Wohneigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetzes, sondern eher um Einfamilienhaus auf einem separaten Grundstück.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.01.2022 - 20:40
Lieber Herr Hundt,
Zunächst mal: Frohes Neues Jahr!
Ich versuche immer noch zu verstehen, wann genau der Sonderfall zutrifft und wann nicht und die letzten beiden Fragen (Urbigkeit, Herr Bunsen) verdeutlichen das Problem:
Im Falle von Urbigkeit könnte Ihrer Meinung nach der Sonderfall zutreffen, bei Herrn Bunsen eher nicht. In beiden Fällen ist offensichtlich eine Realteilung erfolgt (Grundstück aufteilen, Häuser einzeln verkaufen). Bei Herrn Bunsen wurde kein “Wohneigentum” gebildet, Urbigkeit hat dazu keine Aussage gemacht.
(1) Ich denke, die Kernfrage ist: Wonach entscheidet sich (bei Häusern) eigentlich, ob durch eine Teilung “Wohneigentum” gebildet wird/wurde oder nicht?
(2) Ist das für ein konkretes Haus irgendwo verzeichnet? Steht sowas im Grundbuch oder an anderer (einsehbarer) Stelle?
Herzlichen Dank und Viele Grüße,
Dr. Bowski
03.01.2022 - 08:31
Hallo Dr. Bowski,
danke, auch für Sie ein gesundes neues Jahr.
Bei der Bildung von Wohneigentum (nach WEG) teilen sich mehrere Einheiten (mit eigenen Grundbüchern) das Grundstück als Gemeinschaftseigentum. Wenn ein Dreier-Reihenhaus aufgeteilt wird, kann das auch in realgeteilte “Hausscheiben” und Grundstücke zerschnitten werden. Dabei handelt es sich dann nicht um Wohneigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.01.2022 - 06:59
Hallo Dr. Bowski,
hier noch ein Artikel, der für Sie interessant sein sollte: Eigenbedarf: Kündigungssperrfrist auch bei Hauskauf? (Einfamilienhaus) Siehe Punkt 3.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.01.2022 - 19:29
Lieber Herr Hundt,
danke, aber unter genau dem Artikel hatte wir doch beide kommentiert :-)
Tatsächlich stellte sich meine Frage gerade wegen dieses Punktes 3, da (für mich als Laie) Ihre bisherigen Antworten der diversen Fragesteller dazu keine Linie erkennen lassen, wann die Ausnahme nun zutrifft und wann nicht.
Der amtliche Leitsatz aus Urteil ist wohl:
“Die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen geltenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB (Vorkaufsrecht des Mieters, Kündigungsbeschränkungen zu Lasten des Erwerbers) finden auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks entsprechende Anwendung.”
Das würde aber doch – nach meinem Verständnis – für den Fall von Herrn Bunsen (Realteilung eines Dreierhauses) ebenso zutreffen? Und ganz grundsätzlich auch für die Realteilung eines Grundstückes, auf dem ein Doppelhaus steht?
Herzliche Grüße und Vielen Dank,
Dr. Bowski
10.01.2022 - 08:21
Hallo Dr. Bowski,
ja, mit dem Urteil als Argumentation folge ich Ihrer Ansicht. Lassen Sie Ihren individuelle Fall bitte bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.01.2022 - 09:56
Vielen Dank an Sie beide für die Diskussion. Damit ist die Sache für mich nun auch, glücklicherweise, klar :)
Mit freundlichen Grüßen & noch ein frohes neues Jahr,
Bunsen
03.01.2022 - 19:41
Hallo Herr Hundt,
Wir planen den Kauf eines Mehrfamilienhauses (6 Wohnungen). In eine dieser Wohnungen wollen wir selber einziehen und mit Eigenbedarf kündigen.
Gibt es in diesem Fall eine Kündigungssperrfrist?
Vielen Dank
R.
04.01.2022 - 06:55
Hallo R.,
ohne Aufteilung in Eigentumswohnungen kann es keine Sperrfrist geben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.01.2022 - 07:08
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich plane mit einem guten Freund ein Zweifamilienhaus in Bruchteilsgemeinschaft zu kaufen. Beide Wohnungen sind vermietet und ich plane für eine Wohnung Eigenbedarf für mich und meine Familie geltend zu machen.
Im Grundbuch soll jeder Partei eine Wohnung zugesprochen werden.
Gilt hier dann eine Sperrfrist und handelt es sich beim Kauf um eine Umwandlung von Wohnraum, da wir ja 2 gleichberechtigte Partner sind und das Haus quasi aufgeteilt wird.
Sollten wir keine klare Teilung im Grundbuch vornehmen, gilt dann keine Sperrfrist? Wie verhält es sich dann mit einer Künigung wegen Eigenbedarf?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Mühen.
MfG
12.01.2022 - 09:22
Hallo Florian,
danke für Ihren Beitrag. Es ist fraglich, ob Sie als Bruchteilsgemeinschaft überhaupt Wohnungen im Grundbuch zu ordnen können. Das käme eine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetzes gleich. Ist es nicht vielmehr so, dass Ihnen als Bruchteilsgemeinschaft zum Beispiel 50 % am Gesamtgebäude gehören? Es gibt Rechtsprechung, die auch einem Bruchteilseigentümer eine Eigenbedarfskündigung ermöglicht. Recherchieren Sie am besten in diese Richtung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.02.2022 - 00:28
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich erwerbe mit meiner Familie gerade ein großes Grundstück mit zwei Häusern.
Das Einfamilienhaus will ich selbst bewohnen, dieses steht zur Zeit leer.
Auf dem Grundstück ist noch ein Mehrfamilienhaus (2 Wohneinheiten, 1 Gewerbe, wobei des Gewerbe die Einzimmerwohnung Tiefparterre mitgemietet hat). Es geht also um die große Mietwohnung. Diese soll für Familienangehörige als Eigenbedarf gekündigt werden.
Für die Bank brauchen wir zwei Belastungsobjekte, daher streben wir eine Realteilung an.
Diese ist jedoch relativ aufwendig, daher soll zuerst das Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt werden, in das Einfamilienhaus und das Mehrfamilienhaus. Später nach erforderlichen baulichen Veränderungen soll es zur Realteilung kommen.
Ergibt sich in diesem Fall eine Kündigungssperrfrist der Mieter, obwohl das Mehrparteienhaus als eine Einheit bestehen bleibt und nicht in einzelne Wohnungen aufgeteilt wird?
Mit freundlichen Grüßen Maike Q.
16.02.2022 - 11:01
Hallo Maike,
ich würde klären, ob die Teilung so überhaupt nach dem WEG möglich ist. Sie wollen ja ein Mehrfamilienhaus als eine Einheit ausweisen. Ich kann mir nicht so recht vorstellen, dass dies so gelingen wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.02.2022 - 12:11
Sehr geehrter Herr Hundt,
die Teilung nach dem WEG in ein und Mehrfamilienhaus ist laut Vermesser kein Problem.
Daher weiterhin die Frage, ob es dann für die Mieter des Mehrfamilienhauses eine Kündigungssperrfrist gibt, obwohl dieses nicht einzeln unterteilt wird…
Mit freundlichen Grüßen Maike Q.
16.02.2022 - 15:04
Hallo Maike,
ich kann Ihnen die Frage für Ihren speziellen Einzelfall leider nicht beantworten. Greifen Sie zur Not auf eine rechtliche Beratung zurück.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.07.2022 - 14:40
Guten Tag.
Wir wohnen seit 5 Monaten in einer vermieteten Doppelhaushälfte. Von diesen Häusern gibt es ca. 15 Stück. Alle sind auf einem Flurstück.
Nun möchte der Eigentümer der Häuser, alle Doppelhaushälften einzeln verkaufen.
Dafür muss erstmal das ganze Flurstück in die einzelnen Flurstücke geteilt werden.
Nun die Fragen:
– Ist dies eine Umwandlung und gibt uns Mietern eine Sperrfrist von min. 3 Jahren?
– Der angepeilte Kaufpreis ist so extrem hoch, dass kaum Einer die Finanzierung zahlen kann. Womit können wir beim Vorkaufsrecht den Preis runterhandeln?
Über eine Antwort würde ich mich freuen.
Beste Grüße
Thomas Siegmund
06.07.2022 - 19:22
Hallo Thomas,
ich kann hier per Kommentar leider nicht so weit ausholen, suchen Sie nach “Kündigungsschutz bei Realteilung einer vermieteten Reihenhausanlage”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.09.2022 - 16:54
Sehr geehrter Herr Hundt,
guten Tag! Meine Frau und ich wohnen in einer angemieteten Wohnung seit 07/2020. Der Mietvertrag ist unbefristet. Jetzt hat der Vermieter(gewerblich) das Wohnung verkaufet. Der neue Eigentümer(personal) hat uns eine Kündigungsbrief geschickt. Er behauptet, dass er keine Wohnungsraum hat und wegen Eigenbedarf den Vertrag kündigen möchte.
Müssen wir jetzt auf die Wohnung verzichten, wenn wir jetzt keine gesetzlich definierte “Härte” haben?
Liebe Grüße
Erich
06.09.2022 - 20:07
Hallo Erich,
ja, gegen eine korrekte Eigenbedarfskündigung können Sie leider fast nichts ausrichten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.09.2022 - 20:07
Hallo Erich,
ja, gegen eine korrekte Eigenbedarfskündigung können Sie leider fast nichts ausrichten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.10.2022 - 09:41
Hallo, ich habe eine Frage
Ich wohne als Mieter in einer vermieteten Eigentumswohnung. Diese soll nun verkauft werden.
Der neue Eigentümer will ggf. Eigenbedarf anmelden und mich kündigen.
Gilt für mich die Sperrfrist, auch wenn meine Mietwohnung bereits eine Eigentumswohnung war?
Ich bin etwas verwirrt.
13.10.2022 - 10:37
Hallo Thomas,
wenn Sie bereits in eine Eigentumswohnung eingezogen sind gibt es keine Sperrfrist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.10.2023 - 18:55
Guten Abend,
wie sieht die Situation bei einem EFH aus, bei dem die Mieter einen bis nächsten Sommer befristeten Vertrag haben?
Wenn ich dann noch auf Eigenbedarf kündige, ist die Sache dann sicher oder gibt es auch hier Sperrfristen?
Und falls die Mieter keinen neuen Wohnraum finden, muss ich die weitere Nutzung des EFH dann akzeptieren?
Ich freue mich auf Ihre Rückmeldung.
Herzliche Grüße
11.10.2023 - 21:35
Hallo Annika,
schauen Sie mal hier: Eigenbedarf bei einem Zeitmietvertrag – Ist eine Kündigung möglich?
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.04.2024 - 08:09
Sehr geehrter Herr Hundt;
Ich will mir ein Reihenhaus kaufen.Das Haus ist seit 2016 vermietet.Der Mieter benutzt das Haus gleichzeitig auch Praxis.Wie lange gibt es Sperrfrist?
Mit freundlichen Grüßen
Mehmet Egemen Satir
13.05.2024 - 14:41
Guten Tag Herr Hundt,
wir leben in einem Reihenmittelhaus (insgesamt 14 Häuser in Reihe) zur Miete. Drei davon sind bereits in Einzelbesitz (Besitzer leben in den Häusern). Sieben gehören Familie X (alle vermietet), 4 gehören Familie Y (alle vermietet). Drei von diesen vier sollen jetzt verkauft werden – u.a. unseres. Selbstverständlich haben wir das Vorkaufsrecht, aber sind bis dato unschlüssig, ob wir mit knapp 50 noch in eine so teure Immobilie investieren sollen.
Sollten wir es nicht kaufen, gibt es aus meiner Sicht zwei Möglichkeiten:
1. Jemand kauft das Haus als Kapitalanlage und wir bleiben weiterhin Mieter
2. Jemand kauft das Haus und meldet Eigenbedarf an
Gilt bei Punkt 2. eine Kündigungssperrfrist (wie oben im Artikel beschrieben)? Beim Kauf eines Einfamilienhauses gibt es diese nicht. Bei Eigentumswohnungen – und wohl eben auch bei Reihenhaussiedlungen – offenbar doch.
Viele Grüße
Alex Ts.
13.05.2024 - 20:13
Hallo Alex,
es kommt sicher auf den Einzelfall an. Zum Beispiel ob die Häuser zusammenhängen, ob Sie bereits in ein separates Reihenhaus gezogen sind und wann Sie eingezogen sind. Lassen Sie die Dinge individuell rechtlich prüfen. Hiermit steht und fällt auch ein mögliches Vorkaufsrecht.
Viele Grüße
Dennis Hundt