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Eigenbedarf: Kündigungssperrfrist auch bei Hauskauf? (Einfamilienhaus)

Hat der Eigentümer ein ihm gehörendes Einfamilienhauses vermietet und verkauft das Haus an einen Dritten, muss der Mieter mit der Kündigung seines Mietverhältnisses rechnen.

Der frühere Eigentümer kann als Vermieter in der Regel allein wegen des Verkaufs keine Kündigung aussprechen, da der anstehende Verkauf des Einfamilienhauses kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB ist und somit keinen Kündigungsgrund darstellt.

Insbesondere gilt beim Verkauf der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der bestehende Mietvertrag des Mieters wird mit dem Erwerber des Hauses als neuen Vermieter übergangslos fortgesetzt. Der neue Eigentümer hat keinen Anspruch auf Abschluss eines veränderten Mietvertrages.

1. Beim Einfamilienhaus gibt es keine Kündigungssperrfrist

Der Erwerber des Einfamilienhauses unterliegt allerdings keiner Kündigungssperrfrist. Wenn er Eigenbedarf geltend macht und diesen mit vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen begründen kann (in der Regel wird er selber einziehen wollen), kann er das Mietverhältnis gemäß § 573 II 2 BGB unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfristen kündigen.

2. Kündigungssperrfristen gibt es nur beim Verkauf von Eigentumswohnungen

Eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB besteht nur, wenn der Vermieter als Eigentümer einer vermieteten Wohnung in einem Mehrfamilienhaus für diese Wohnung Wohnungseigentum begründet und die Wohnung danach an einen Dritten veräußert. Eine Kündigung kommt dann erst nach Ablauf der Sperrfrist in Betracht. (Hier finden Sie mehr Infos zur Kündigungsperrfrist beim Kauf einer Eigentumswohnung)

Diese Kündigungssperrfrist begründet sich darin, dass in einer regelrechten Umwandlungswelle in den 1970er und 1980er Jahren viele Miethäuser (oft von Spekulanten) aufgekauft und die einzelnen Wohnungen in Wohnungseigentum umgewandelt wurden. Viele Mieter wurden daraufhin gekündigt, die Wohnungen saniert und mit erheblichen Preisaufschlägen weiterverkauft. Der Gesetzgeber sah sich veranlasst, für den Erwerber einer Eigentumswohnung eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren gesetzlich vorzuschreiben, um zu verhindern, dass Mietwohnungen allein durch Umwandlung in Wohnungseigentum zu schnelllebigen Handelsobjekten verkommen und für spekulative Zwecke missbraucht werden.

Bei einem Einfamilienhaus besteht diese Sachlage nicht. Ein Umwandlungsfall, mit der Folge einer Sperrfrist, besteht aber dann, wenn ein ursprünglich auf einem ungeteilten Grundstück errichtetes Zweifamilienhaus im Wege der Realteilung in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und diese Wohnungen dann verkauft werden (BGH WuM 2010, 513).

3. Ausnahmefall, für den beim Einfamilienhaus tatsächlich eine Sperrfrist besteht

Eine Ausnahme wurde lediglich für den Fall einer Umwandlung anerkannt, bei der ein Grundstück, auf dem eine Reihenhaussiedlung steht, in Einzelgrundstücke mit je einem Reihenhaus aufgeteilt wird. Zwar wird dadurch kein Wohnungseigentum gebildet. Jeder, der ein Reihenhaus kauft, wird Einzeleigentümer. Dennoch seien die Mieter der einzelnen Häuser (Einfamilienhaus) gleichermaßen schutzwürdig, wenn die Einzelgrundstücke verkauft werden (BGH WuM 2008, 415).

In diesem Ausnahmefall wird dem Mieter ausnahmsweise eine Kündigungssperrfrist zugestanden. Sie beträgt 3 Jahre bzw. 10 Jahre, falls die Landesregierung durch Rechtsverordnung das Wohngebiet als „Wohnungsmangelgebiet“ ausgewiesen hat. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kommt erst nach Ablauf der Sperrfrist in Betracht.

4. Alteigentümer kann eine Verwertungskündigung aussprechen

Ein weiteres Risiko für den Mieter eines Einfamilienhauses besteht darin, dass der frühere Eigentümer als Vermieter ein berechtigtes Interesse für die Kündigung auch dann geltend machen kann, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 II 3 BGB. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der Eigentümer als Vermieter das Einfamilienhaus verkaufen möchte und der Mieter nicht freiwillig auszieht (Verwertungskündigung).

Voraussetzung ist, dass der Kündigungsschutz des Mietverhältnisses ein faktisches Verkaufshindernis darstellt. Dies impliziert, dass der Eigentümer an der angemessene Verwertung des Grundstücks gehindert wird und zusätzlich dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Allein der Umstand, dass ein Einfamilienhaus vermietet ist, hindert die angemessene Verwertung ebenso wenig, wie die bloße Erschwerung der Verwertung wegen der Vermietung (OLG Stuttgart ZMR 2006, 42).

Daher fehlt es an dieser Voraussetzung, wenn der Eigentümer nur kündigen möchte, um den Wohnraum zu einem höheren Mietpreis anderweitig zu vermieten.

5. BGH: Vermietetes Einfamilienhaus ist oft nur schwer verkäuflich

Ein Verwertungshindernis wird nur dann anerkannt, wenn die Verwertung eines Einfamilienhauses nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen möglich wäre. Dies soll bei vermieteten Einfamilienhäusern in der Regel der Fall sein (BGH NZM 2008, 281). Allerdings ist es so, dass es für die Frage der Erheblichkeit des Nachteils keine allgemein gültige Regel gibt. Vielmehr muss anhand der Umstände des Einzelfalles abgewogen werden, inwieweit der Eigentümer tatsächlich unangemessen benachteiligt ist.

6. Einzelfälle erheblicher Nachteile

Allgemein wird darauf abgestellt, dass ein erheblicher Nachteil zu Lasten des Eigentümers dann vorliegt, wenn er einen Umfang annimmt, der die Nachteile weit übersteigt, die der Mieter im Fall der Kündigung seines Mietverhältnisses zu erwarten hätte (BVerfG WuM 1989, 118). Danach ist der dem Vermieter entstehende Nachteil durch einen Vergleich der Vermögenslage des Vermieters zwischen dem gegenwärtigen vermieteten Zustand mit einem unvermieteten Zustand festzustellen.

Erhebliche Nachteile werden dann anerkannt, wenn der Vermieter beispielsweise deshalb verkaufen muss, um einen überteuerten Kredit zu tilgen, er den Kauferlös für ein behindertengerechtes Haus benötigt oder bislang bestehende erhebliche Steuerbefreiungen entfallen (Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 2.Aufl. § 573 R. 168 mit vielen Beispielen zur erstinstanzlichen Rechtsprechung)

Nachteile können auch darin bestehen, dass das Haus im vermieteten Zustand nur mit erheblichen Preisabschlägen verkauft werden könnte. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, ob der Vermieter das Haus bereits mit einem bestehenden Mietverhältnis erworben hat, so dass nicht ohne weiteres die Verkaufspreise für ein vermietetes und unvermietetes Objekt gegenübergestellt werden können. Der Vermieter muss sich entgegenhalten lassen, dass er das Einfamilienhaus im vermieteten Zustand und damit mit dem dadurch begründeten Minderwert gekauft hat (BGH NZM 2008, 281).

Mithin ist zu berücksichtigen, ob der Mieter bereit ist, freiwillig aus dem Objekt auszuziehen. Zieht er freiwillig aus, wird sich ein erheblicher Nachteil zu Lasten des Voreigentümers kaum begründen lassen. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, kann der neue Eigentümer immer noch wegen Eigenbedarf kündigen. Inwieweit dadurch tatsächlich ein erheblicher Nachteil des Voreigentümers begründet ist (verminderter Kauferlös), bleibt eine Frage des Einzelfalls.

7. Das können Mieter der Kündigung entgegenhalten

Will sich der Mieter zur Wehr setzen, kommt es darauf an, wer mit welchem Grund kündigt. Der Kündigung des alten Eigentümers wegen der Unmöglichkeit einer angemessenen Verwertung des Einfamilienhauses dürfte in der Praxis nur mit Verweis auf die Sozialklausel begegnet werden können. Insbesondere wäre die Beanstandung der Begründung der Kündigung (kein angemessener Verwertungsmöglichkeit) wenig zielführend, da der neue Eigentümer letztlich wegen Eigenbedarfs kündigen kann.

Kündigt der neue Eigentümer das Mietverhältnis, wird er sich in der Regel auf Eigenbedarf berufen. Auch hier wird es für den Mieter schwierig sein, den Kündigungsgrund Eigenbedarf (vor allem, wenn der Erwerber selbst einziehen will) stichhaltig anzuzweifeln. Auch hier verbleibt ihm nur die Möglichkeit des Widerspruchs, mit Verweis auf die Sozialklausel, mit der der Mieter aufgrund seiner persönlichen Wohnsituation eine besondere Härte für sich und seine Familie begründen kann.

Im Übrigen muss der Neueigentümer als Vermieter die Kündigungsfristen des § 573c BGB berücksichtigen. Die Kündigungsfrist beträgt bei einem Mietverhältnis mit einer Mietdauer bis zu 5 Jahren 3 Monate und verlängert sich nach 5 und 8 Jahren um jeweils weitere 3 Monate. Wohnt der Mieter also bereits mehr als 8 Jahre in der Wohnung, verbleiben ihm 9 Monate, bis er ausziehen muss.

20 Antworten auf "Eigenbedarf: Kündigungssperrfrist auch bei Hauskauf? (Einfamilienhaus)"

  • slice-chris
    02.01.2016 - 15:03 Antworten

    Hallo,

    dass die Sperrfrist beim Kauf eines Einfamilienhauses nicht gilt wird hier sehr gut dargelegt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gilt die Sperrfrist. Wie sieht es aber in einem solchen Fall aus:

    Das freistehende Haus hat zwei Wohnungen mit jeweils einer Küche und ein Bad.
    Es bestehen keine Mietverträge für die einzelnen Wohnungen sondern ein Mietvertrag für das Haus. Entsprechend werden die beiden Wohnungen wie eine große Wohnung genutzt. Eine Küche ist nicht als Küche genutzt.

    Geht man in diesem Fall auch davon aus, dass es ein Einfamilienhaus ist und somit bei Verkauf die Sperrfrist nicht gilt?

    Vielen Dank für Ihre Rückmeldung :)

    • Mietrecht.org
      03.01.2016 - 03:13 Antworten

      Hallo slice-chris,

      es handelt sich ganz offensichtlich nicht um Eigentumswohnungen, oder?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elli
    29.02.2016 - 14:10 Antworten

    Hallo,

    wie stellt es sich mit der Sperrfrist dar, wenn man ein Bauernhaus kauft, welches 4 Mietwohnungen beinhaltet. Jedoch nicht zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden oder wurden, sondern das komplette Grundstück inklusive aller Nebengelasse (inkl. einer weiteren in einem anderen Gebäude befindlichen Mietwohnung) in einem Stück gekauft werden. Es handelt sich um eine Familie mit Eltern und Geschwister, welche zu gleichen Teilen (3Teile) diesen Kauf tätigen wollen.
    Gilt in diesem Falle den Mietern gegenüber eine Sperrfrist, oder besteht die Möglichkeit dies innerhalb der gesetzlichen fristen aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen?

    Vielen Dank im voraus für Ihre Rückmeldung.

    Liebe Grüße

    Elli

    • Mietrecht.org
      29.02.2016 - 20:33 Antworten

      Hallo Elli,

      bitte lesen Sie diesen Teil des Artikels: „2. Kündigungssperrfristen gibt es nur beim Verkauf von Eigentumswohnungen“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Denise
    07.04.2016 - 11:54 Antworten

    Hallo,

    Ich will mir ein Haus kaufen das momentan vermietet ist. Der Mietvertrag ist befristet bis 2020. Kann ich als neuer Eigentümer trotzdem den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen oder bleibt dieser aufrecht?

    Liebe Grüße
    Denise

    • Mietrecht.org
      07.04.2016 - 12:27 Antworten

      Hallo Denise,

      als Eigen Eigentümerin treten Sie in den Mietvertrag ein. Auf der anderen Seite lohnt es sich ggf. die Wirksamkeit der vereinbarten Befristung prüfen zu lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne
    17.05.2016 - 12:01 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt

    Wir möchten eventuell ein Haus kaufen, in dem die Eigentümerin im 1. und 2. Stock lebt und die Wohnung im Erdgeschoss vermietet ist. Wir würden das Haus als Einfamilienhaus nutzen wollen. Gibt es für die Wohnung im Erdgeschoss eine Kündigungssperrfrist? Ich würde mich freuen, wenn Sie den Begriff „Eigentumswohnung“ genauer spezifizieren könnten.

    Besten Gruss und vielen Dank!
    Anne

  • Lisa
    17.08.2016 - 15:43 Antworten

    Hallo.
    Wir wohnen in einem Reihenendhaus,welches nun verkauft werden soll. EbenSo soll mein direkter Nachbar verkauft werden. Es sind 4 Parteien in dem Reihenhaus. Die letzten beiden Parteien sind bereits verkauft. Können wir einfach so gekündigt werden vom neuen Eigentümer? Wir starten bald mit dem Hausbau und mit kleinen Kindern und meiner Mutter dann mal eben so eine Übergangswohnung zu finden,ist hier nicht einfach

    Vielen Dank
    Lisa

    • Mietrecht.org
      18.08.2016 - 08:52 Antworten

      Hallo Lisa,

      ohne Ihren Mietvertrag, die Mietvertragslaufzeit und weitere Einzelheiten zu kennen, kann Ihnen niemand konkret sagen, ob und wann Sie mit einer Kündigung rechnen müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jenny
    21.10.2016 - 15:29 Antworten

    Hallo,

    Wir möchten eine vermietete Doppelhaushälfte kaufen und dem Mieter dann wegen Eigenbedarf kündigen . Der Makler machte uns nun auf eine angebliche Sperrfrist 7 Jahre aufmerksam obwohl es sich ja um ein Einfamilienhaus handelt. Soweit ich ihre Ausführungen verstanden habe gilt die Sperrfrist nicht für Einfamilienhäuser.

    Wenn dies so richtig ist, wann kann sich der Mieter auf soziale Härte berufen?

    Vielen Dank!

    Jenny

  • Balci
    05.11.2017 - 06:07 Antworten

    Hallo
    wir stehen kurz vor dem Kauf eines Reihenendhauses das in drei kleine Mietwohnungen aufgeteilt ist.
    Kann ich nach dem Kauf alle drei Mieter kündigen wegen Eigenbedarfs??

    Gruß
    Kaan

  • Anja
    14.12.2017 - 00:11 Antworten

    Hallo,
    Wir wohnen seit 10 Jahren in unserer Wohnung mit 3 Kindern. Heute kam die Kündigung vom neuen Vermieter (haben den seit 1 Jahr) zum 15.3.2018. Laut unserem Mietvertrag haben wir aber eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Kann er trotzdem auf dieses Datum bestehen? Wenn wir nix angemessenes finden tritt dann schon ein Härtefall ein?
    Lg Anja

    • Mietrecht.org
      14.12.2017 - 10:16 Antworten

      Hallo Anja,

      verweisen Sie den Vermieter auf die vereinbarte Kündigungsfrist. Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, wollen Sie sich Hilfe.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maya
    10.03.2018 - 08:54 Antworten

    Hallo,

    Unser Haus wird verkauft und wir kriegen eine Kündigungsfrist von unseren Vermieter von 3 Monaten.Wir haben 2 Kinder im Haus.Die Kinder gehen noch in die Grundschule.Muss der Vermieter uns drei Vergleichbare Wohnungen suchen.Hier ist es sehr schwer was zu finden, d.h ein Schock für Kinder ,Schule wechseln.Und wenn der neue Käufer das Haus auch vermieten will kan er jetzt mit dem neuen Mietvertrag die Miete um 400 euro Erhöhen, also beliebig da er jetzt der neue Besitzer ist . Vielen Dank vorab.

    • Mietrecht.org
      12.03.2018 - 13:13 Antworten

      Hallo Maya,

      bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter Ihnen keine neue Wohnung suchen, nein. Der Vermieter muss sich bei einer Mieterhöhung an die Gesetze halten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolf Bruns
    02.05.2018 - 10:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt, das Reiheneckhaus, in dem meine Familien und ich seit 33 Jahren wohnen, soll verkauft werden. Die Miete ist für Münchner Verhältnisse relativ niedrig (1500,- Euro kalt). Eine vergleichbare Ersatzwohnung ist nur erheblich teurer zu finden und damit für uns nicht finanzierbar. Kann man das als besondere Härte ansehen? Kann man verlangen, dass wir uns mit einer deutlich kleineren Wohnung zufriedengeben oder in eine Stadt mit niedrigeren Mietkosten umziehen?

    Vielen Dank und schöne Grüße
    Wolfgang

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