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Eigenbedarf bei einem Zeitmietvertrag – Ist eine Kündigung möglich?

Die überwiegende Zahl aller Wohnraummietverhältnisse wird zwar auf unbestimmte Zeit geschlossen. Immer wieder kommt es jedoch vor, dass die Mietparteien die Mietdauer von vornherein festlegen.

Der Abschluss eines solchen Zeitmietvertrages liegt meistens im Interesse des Vermieters. Der große Vorteil besteht für diesen nämlich darin, dass das Mietverhältnis mit dem Eintritt des vereinbarten Zeitpunktes automatisch endet. Der Vermieter ist nicht – wie es bei einem unbefristeten Mietverhältnis der Fall ist, das nur durch eine Kündigung beendet werden kann- darauf angewiesen, dass bestimmte Gründe vorliegen, aus denen sich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt. Dies nützt dem Vermieter jedoch nichts, wenn er während des laufenden Mietverhältnisses feststellt, dass er die Wohnung schon vor dem Ablauf der Befristung selbst nutzen oder einem Familien- oder Haushaltsangehörigen überlassen möchte.

Viele Vermieter fragen sich, ob sie das Mietverhältnis in diesem Fall vorzeitig wegen Eigenbedarfs kündigen können. Eine Antwort auf diese Frage gibt dieser Beitrag.

Ein Zeitmietvertrag kann nicht wegen Eigenbedarfs ordentlich gekündigt werden

Bei der Eigenbedarfskündigung handelt es sich nicht um eine eigenständige Kündigungsart. Der Wunsch des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen oder einem Familien- oder Haushaltsangehörigen zu überlassen, stellt lediglich einen Grund für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dar, das dieser gem. § 573 Abs.1 S.1 BGB benötigt, um das Mietverhältnis ordentlich kündigen zu können. Bei der Eigenbedarfskündigung handelt es sich daher um eine gewöhnliche ordentliche Kündigung i. S. d. § 573 BGB. Durch eine ordentliche Kündigung können jedoch nur unbefristete Mietverhältnisse beendet werden. Ein befristetes Mietverhältnis kann nicht ordentlich gekündigt werden. Nur, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, auf Grund dessen dem Vermieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Befristung nicht zugemutet werden kann,kann das befristete Mietverhältnis vor dem vertraglich festgelegten Ende außerordentlich fristlos gem. §§ 543,569 BGB gekündigt werden. Der Eigenbedarf des Vermieters stellt jedoch keinen solchen wichtigen Grund i. S. d. § 543 Abs.1 BGB dar. Hierin besteht aus Mietersicht ein entscheidender Vorteil des Zeitmietvertrages gegenüber einem unbefristeten Mietverhältnis, da der Mieter während der vereinbarten Mietdauer vor einer ordentlichen Kündigung und damit auch vor der so gefürchteten Eigenbedarfskündigung des Vermieters geschützt ist.

Auch eine unwirksame Befristung ermöglicht nicht immer eine Eigenbedarfskündigung vor dem angestrebten Mietende

Der Abschluss eines Zeitmietvertrages ist nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen zulässig. Zum Schutz des Mieters sieht das Gesetz in § 575 Abs.1 S.1 BGB vor, dass die Mietdauer vertraglich nur begrenzt werden kann, wenn der Vermieter

  • die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
  • in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
  • die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, hat dies allerdings nicht zur Folge, dass der Abschluss des gesamten Mietvertrages unwirksam ist und gar kein Mietverhältnis begründet worden ist. Unwirksam ist lediglich die Befristung, was gem. § 575 Abs.1 S.2 BGB zur Folge hat, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt.

Vermieter, die das Mietverhältnis vor dem vereinbarten Endzeitpunkt wegen Eigenbedarfs beenden möchten und zugleich feststellen, dass die Befristung unwirksam ist, werden sich nun freuen und aus dem Vorliegen des unbefristeten Mietverhältnisses den Schluss ziehen, dass dieses unter den Voraussetzungen des § 573 BGB ordentlich gekündigt werden kann.

Die für den Vermieter enttäuschende, für den Mieter hingegen erfreuliche Nachricht lautet an dieser Stelle jedoch: Auch dies ist für die Dauer der beabsichtigte Befristung nicht immer möglich.

Dieses auf den ersten Blick überraschende Ergebnis hat folgenden Grund:

Auch wenn die angestrebte Befristung unwirksam ist und nicht zur Begründung eines Zeitmietvertrages führt, bleibt der durch diese zum Ausdruck kommende Wille der Vertragsparteien nicht ohne Konsequenzen. Die unwirksame Befristung hinterlässt eine von den Parteien nicht eingeplante Lücke im Vertrag, die immer dann im Wege der sog. ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen ist, wenn die reine Anwendung derjenigen Vorschriften, die ohne Berücksichtigung der unwirksamen Regelung zur Anwendung kämen (das sog. dispositive Gesetzesrecht), zu keinem angemessenen Ergebnis führt. Zu ermitteln ist in diesem Fall, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung bekannt gewesen wäre (vgl. BGH, Urteil vom 14.03. 2012 − VIII ZR 113/11).

In einem Fall, in dem die Parteien eine Vertragsdauer von sieben Jahren mit einer zweimaligen Verlängerungsmöglichkeit (Option) um jeweils drei Jahre vereinbart hatten, hat der BGH hat mit Urteil vom 10.07.2013– VIII ZR 388/12- entschieden, dass zumindest dann, wenn die Parteien eine beiderseitige langfristige Bindung an den Vertrag herbeiführen wollten, das dispositive Recht, nach dem das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt (vgl. § 575 Abs.1 S.2 BGB) und somit innerhalb der Fristen des § 573c BGB ordentlich gekündigt werden kann, dem Willen der Parteien nicht gerecht wird. Vielmehr sei- so das Gericht- die Lücke im Vertrag durch eine ergänzende Vertragauslegung in der Weise zu schließen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise trete, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit (beziehungsweise bei Ausübung der Option zum Ablauf des entsprechenden zusätzlichen Zeitraums) möglich sei.

Achtung:

Die Entscheidung des BGH vom 10.07.2013 wird vielerorts zu Unrecht verallgemeinert. Anders als es nach vielen Entscheidungsbesprechungen der Fall zu sein scheint, folgt aus dem zitierten Urteil des BGH nicht, dass an die Stelle einer unwirksamen Befristung zwangsläufig immer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht für die Dauer der beabsichtigten Befristung tritt. Der Entscheidung des BGH ist nämlich nicht zu entnehmen, ob die Ersetzung der unwirksamen Befristung durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht auch in Fällen gelten soll, in denen die von den Parteien beabsichtigte Vertragsdauer sehr viel kürzer ist als diejenige, über die der BGH zu befinden hatte.

Die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung und damit auch einer Eigenbedarfskündigung im Falle einer unwirksamen Befristung ist daher nicht ausgeschlossen, sofern keine langfristige Bindung gewollt ist.

Fazit und Zusammenfassung

  1. Ein wirksamer Zeitmietvertrag kann nicht wegen Eigenbedarfs ordentlich gekündigt werden.
  2. Eine Beendigung des befristeten Mietverhältnisses vor dem Ablauf der beabsichtigten Vertragsdauer ist nur unter den Voraussetzungen der §§ 543, 569 BGB durch eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich.
  3. Ist die Befristung unwirksam, weil keiner der in § 575 Abs.1 S.1 BGB genannten Gründe vorliegt oder der Vermieter seinem Mieter den Grund für die Befristung nicht bei Vertragsschluss mitgeteilt hat, gilt das Mietverhältnis zwar als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Eigenbedarfskündigung kann der Vermieter aber auch in solchen Fällen bis zum Ablauf der beabsichtigten Befristung zumindest dann nicht aussprechen, wenn die Parteien eine langfristige Bindung angestrebt hatten. In diesem Fall tritt an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beidseitiger Kündigungsverzicht, der zur Folge hat, dass das Mietverhältnis frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit ordentlich gekündigt werden kann.

11 Antworten auf "Eigenbedarf bei einem Zeitmietvertrag – Ist eine Kündigung möglich?"

  • MaHooL
    22.02.2016 - 16:44 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,

    ich besitze eine Wohnung, die ich vermiete. Im befristeten Mietvertrag habe ich als Grund unseren Eigenbedarf (für mich und meine Familienangehörige) angegeben. Allerdings habe ich nicht die Namen meiner Frau & Kinder explizit eingetragen. Die Befristung des Mietvertrag läuft zum 31.07.2016. Es ist aus diversen Gründen denkbar, dass mein Mieter und ich einvernehmlich einen weiteren befristeten Mietvertrag (1 Jahr, also vom 01.08.2016 bis zum 31.07.2017) im Sinne einer befristeten Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses abschliessen werden. Der Mieter baut sich ein Haus und ich will ihn nicht „einfach so“ auf die Strasse rauswerfen.
    Die Situation ist aufgrund folgender Fakten speziell: wir selbst besitzten und bewohnen selbst unsere 3-Zi Wohnung in einer grossen Wohnanlage. Unsere eben erwähnte vermietete 2-Zi.-Wohnung liegt in dieser Wohnanlage direkt an unserer eigengenutzten Wohnung. Wir haben vor, beide Wohnungen zusammenzulegen, was unser Mieter von Anfang an weiss, als wir die Wohnung in der er auf befristeter Basis wohnte lelztes Jahr gekauft haben und mit ihm einen befristeten Vertrag (aufgrund angekündigtem Eigenbedarf) abgeschlossen haben.
    Meine Frage. Würde eine die beabsichtigte befristete Verlägerung des Mietvertrages ein Problem darstellen (siehe zB. vorgetäuschter Eigenbedarf?). Im Grunde sind wir eher die „guten“ Vermieter, die auf die Fertigstellung seines Hauses warten, bevor wir in den Genuss unserer eigenen neuen vier Wände kommen können. Ich wollte nun auf Nummer sicher gehen.
    Desweiteren, spielen irgendwelche Sperrfristen in der steuerlichen Betrachtung dieser Vermietung eine Rolle? Zur Erinnerung: die vermietete Wohnung haben wir im Juli 2015 gekauft, mit dem bekannten, ursprünglichen und abgestimmenten Wunsch, diese ab August 2016 (und nun wahrscheinlich erst Aug. 2017) mit unserer eingengenutzten Hauptwohnung zu verlegen. Dürfen wir dies ohne steuerlichen Konsequenzen so „früh“ machen.

    Vielen Dank für Ihre wertvolle Stellungnahme!

    M.T.

  • Kuhn
    05.09.2016 - 15:39 Antworten

    Muss man den Mieter z.B. bei einem auf 5 Jahre befristeten Mietvertrag 6 Monate vor Ende der Mietzeit noch mal schriftlich auf das Ende des Mietverhältnisses hinweisen damit er nicht vergisst sich was anders zu suchen – ich denke so was mal gehört zu haben.

    Mit freundlichen Grüßen

    Kuhn

    • Mietrecht.org
      05.09.2016 - 17:12 Antworten

      Hallo Herr Kuhn,

      hier vieles wissenswerter zum Zeitmietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Xmenn
    12.10.2016 - 01:21 Antworten

    Hallo,
    Ich wohne in Hessen und besitze ein Haus, nun beabsichtige ich mein Haus ( so gut wie verkauft ) zu verkaufen und in ein anderes Bundesland zu ziehen. Habe auch schon ein Haus gefunden, hab mit dem Makler telefoniert, er sagte zu mir das der Mieter einen Zeitvertrag bis 2019 abgeschlossen hat! Meine Frage ist…
    Da ich mein jetziges Haus verkauft habe, ob es die Möglichkeit besteht, den Zeitvertag von dem Mieter ( in neuen Haus) auf eigen bedarf zu kündigen?
    Wenn nicht, sehe ich für mich 2 Möglichkeiten.
    Finger weg vom Hauskauf.
    Ich muss mit meiner Familie wo anders wohnen.

    Vielen Dank im Voraus.

    • Mietrecht.org
      12.10.2016 - 13:56 Antworten

      Hallo Xmenn,

      lassen Sie die Dinge im Zweifel von einem Anwalt rechtlich bewerten. Ich kann nur soviel sagen, dass Sie mit allen vertraglichen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintreten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Student
    02.11.2016 - 06:24 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    vielen Dank für diesen Artikel, denn ich hätte nicht gedacht, noch einen so passenden Artikel für mein Problem zu finden.
    Meine Situation ist folgende: Ich habe mein Zimmer in einem Studentenwohnheim mit Genehmigung des Studentenwerks für 6 Monate an einen Studenten indischer Staatsangehörigkeit untervermietet, da ich für ein Auslandssemester Deutschland verlassen habe. Unbedachterweise habe ich dabei einen Zeitmietvertrag abgeschlossen und scheine mir damit die Möglichkeit zu einer vorzeitigen Rückkehr verbaut zu haben. Ärgerlich ist das besonders deswegen, weil dies gar nicht nötig war, da die Nachfrage nach solchen Zimmern ständig sehr hoch ist.
    In meinem Auslandssemester habe ich jedoch bisher unter einer handfesten Anpassungsstörung (ein psychisches Problem) gelitten und ich denke über einen Abbruch und eine Rückkehr nach Deutschland nach. Meine Frage wäre, wie die Aussichten stünden, dass ich den Vertrag vorzeitig auflösen könnte.
    Nun ist Ihrem Beitrag lediglich ein Präzedenzfall zu entnehmen, bei dem es um eine weitaus größere Mietdauer geht, gefolgt von der Anmerkung, dass die Entscheidung für eine kürzere Mietdauer wie die meine anders hätte ausfallen können.
    Auch scheint es Voraussetzung zu sein, dass der ursprüngliche Befristungsgrund wegfällt. Den habe ich auf dem Vertrag recht flapsig als ‚Auslandssemester‘ angegeben, was meiner Ansicht nach einen darauffolgenden Eigenbedarf implizierte. Der Grund fällt nun natürlich nicht weg, sondern tritt nur früher ein, bleibt also bestehen mit verändertem Datum.

    • Mietrecht.org
      03.11.2016 - 13:39 Antworten

      Hallo Student,

      die rechtliche Lage ist für Sie wahrscheinlich garnicht so erheblich. Entweder Ihr Mieter reagiert auf eine Kündigung oder Sie finden eine einvernehmliche Lösung. Wenn der Mieter nicht mitmacht, bleibt Ihnen nur der Rechtsweg – und der dauert sicher länger als Ihre sechs Monate.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      PS: Zudem ist die Frage, was Ihr Untermieter für Ihre frühere Rückkehr kann?

  • Bart Piat
    24.08.2017 - 17:04 Antworten

    Vielen Dank fuer den Artikel.
    Wie definieren Sie eine „langfristige Bindung?

    Wir haben unsere Wohnng fuer 30 Monate vermietet (die Befristung ist unwirksam, da kein Grund gegben wuerde) und moechten nach 23 Monate aus Eigenbedarf in ddie Wohnung wieder einziehen.
    Danke und viele Gruesse,

  • Maria
    06.09.2017 - 10:36 Antworten

    Ich frage für eine Freundin:

    Ihr ursprünglicher Mietvertrag war auf ein Jahr befristet. Vor drei Monaten hat ihre Vermieterin angekündigt, dass sie während des Urlaubs meiner Freundin Modernisierungsmaßnahmen vornehmen wird. Danach, als der einjährige Vertrag auslief, bot die Vermieterin ihr einen weiteren Zweijahresvertrag an, den meine Freundin unterschrieb. Nun, ca. 1 Monat später kam die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs.

    Der Grund für den Eigenbedarf wurde nicht schriftlich, sondern lediglich mündlich mitgeteilt. Der Grund erscheint auf ersten Blick legitim, jedoch ist zu bezweifeln, dass er nicht bereits bei Unterschrift des Zweijahresvertrags bekannt war.

    Ist die Kündigung legitim?

    • Mietrecht.org
      07.09.2017 - 11:34 Antworten

      Hallo Maria,

      der Grund für eine Eigenbedarfskündigung muss schriftlich im Kündigungsschreiben angegeben werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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