Die ganz überwiegende Zahl aller Mietverträge wird schriftlich abgeschlossen. Insbesondere dann, wenn Wohnraum Freunden oder Bekannten überlassen wird, kommt es jedoch immer wieder vor, dass die Parteien sich lediglich mündlich einigen. Manchmal geschieht noch nicht einmal das, und es erfolgt nur eine faktische Gebrauchsüberlassung ggf. gegen Zahlung eines Entgelts.

Möchte nun der Vermieter die Wohnung selbst nutzen oder einem Familien- oder Haushaltsangehörigen zur Verfügung stellen, stellt sich die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen kann bzw. muss. Diese Frage beantwortet dieser Artikel.

I. Gebrauchsüberlassung ohne Mietvertrag – So kann Eigenbedarf realisiert werden

Haben die Parteien weder einen schriftlichen noch einen mündlichen und auch keinen stillschweigenden Mietvertrag geschlossen, hängt die Möglichkeit, die Rückgabe der Wohnung wegen Eigenbedarfs zu fordern, davon ab, wie das Verhältnis zwischen dem Überlasser und dem Nutzer rechtlich einzuordnen ist. Fehlt es beispielsweise an einem Mietvertrag, weil der Nutzer nicht zur Zahlung eines Entgelts für die Überlassung der Wohnung verpflichtet ist, liegt in der Regel eine Leihe i. S. d. §§ 598 ff. BGB vor.

In diesem Fall kann der Verleiher die Wohnung vom Entleiher gem. § 604 BGB,

• zurückfordern, wenn eine für die Leihe bestimmte Zeit abgelaufen ist,
• zurückfordern , wenn eine Zeit nicht bestimmt ist, der Entleiher aber den sich aus dem Zweck der Leihe ergebenden Gebrauch bereits gemacht hat oder so viel Zeit verstrichen ist, dass der Entleiher den Gebrauch hätte machen können,
• jederzeit zurückfordern, wenn die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen ist.

Möchte der Entleiher die Wohnung vor dem Ablauf einer für die Leihe bestimmten Zeit oder vor dem Zeitpunkt zurückfordern, zu dem der Entleiher den sich aus dem Zweck der Leihe ergebenden Gebrauch gemacht hat oder hätte machen können, kann er das Leihverhältnis gem. § 605 Nr.1 BGB kündigen, wenn er die Wohnung infolge eines bei Vertragsschluss nicht vorhergesehenen Umstandes benötigt. Der Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen oder einem Familien- oder Haushaltsangehörigen zur Verfügung zu stellen, kann einen zur Kündigung berechtigenden Umstand darstellen. Die strengen Anforderungen, die § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB an die Eigenbedarfskündigung eines Mietverhältnisses stellt, gelten hier nicht. Auch steht dem Entleiher kein § 574 BGB vergleichbares Widerspruchsrecht zu. Allerdings kann eine auf Eigenbedarf gestützte außerordentliche Kündigung eines Leihverhältnisses über Räume unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen ungerechtfertigt sein, wenn der Entleiher im Vertrauen auf eine dauerhafte unentgeltliche Überlassung entsprechende Investitionen getätigt hat (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09. 03. 2001 – 3 Wx 12/01).

Die Kündigung ist an keine Form gebunden. Auch Fristen sind grds. nicht einzuhalten.

Allerdings kann es gem. § 242 BGB nach Treu und Glauben erforderlich sein, dem Entleiher eine Abwicklungsfrist einzuräumen.

II. Formloser Mietvertrag – Diese Besonderheiten gelten für die Eigenbedarfskündigung beim Fehlen eines schriftlichen Mietvertrages

Haben sich die Parteien über die Überlassung von Wohnraum gegen ein Entgelt geeinigt, geschah dies aber mündlich oder stillschweigend durch schlüssiges Handeln oder erfüllt eine Vertragsurkunde nicht die Anforderungen, die gem. § 126 BGB an die Schriftform zu stellen sind, liegt dennoch ein wirksamer Mietvertrag vor. Die verbreitete Ansicht, ein Mietvertrag müsse, um wirksam zu sein, schriftlich verfasst werden, trifft nicht zu.

Ganz ohne Auswirkungen bleibt es jedoch nicht, wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt. Die mangelnde Schriftform kann in bestimmten Fällen Auswirkungen auf die Möglichkeit des Vermieters haben, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

1. Nichtschriftliche Vereinbarung einer Befristung für mehr als ein Jahr – Eigenbedarfskündigung ist zum Ablauf eines Jahres seit der Überlassung möglich

Bei einer Eigenbedarfskündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung i. S. d. § 573 BGB. Ordentlich gekündigt werden können jedoch nur unbefristete Mietverhältnisse. Haben die Parteien eine den Anforderungen des § 575 BGB entsprechende Befristung vereinbart, gilt daher grds., dass das Mietverhältnis vor dem Ablauf der Befristung nur außerordentlich gem. §§ 543, 569 BGB gekündigt oder auf Grund eines Sonderkündigungsrechts beendet werden kann.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt jedoch in denjenigen Fällen, in denen die Parteien eine Befristung für eine Zeit vereinbart haben, die ein Jahr übersteigt, und der Mietvertrag oder auch nur die (ggf. nachträgliche) Vereinbarung über die Befristung nicht der Schriftform des § 126 BGB genügt. In diesem Fall kommt § 550 S. 1 BGB zum Tragen. Danach gelten Mietverträge, die eine Laufzeit von mehr als einem Jahr haben sollen, als für unbestimmte Zeit geschlossen, wenn sie nicht in schriftlicher Form geschlossen wurden. Durch diese- gesetzestechnisch als Fiktion einzuordnende- Regelung wird erreicht, dass das Mietverhältnis einer ordentlichen Kündigung zugänglich ist.

Auch eine Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB ist daher möglich, wenn der Vermieter einen vernünftigen nachvollziehbaren Grund für seinen Nutzungswunsch hat.

Die von den Parteien beabsichtigte Befristung bleibt jedoch nicht gänzlich unbeachtlich. Eine Einschränkung des Kündigungsrechts ergibt sich aus dieser insoweit, als das Gesetz die Kündigung gem. § 550 S. 2 BGB erst zum Ablauf eines Jahres seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter zulässt.

2. Nichtschriftlicher Kündigungsverzicht für mehr als ein Jahr – Eigenbedarfskündigung ist nach einem Jahr auch während der Dauer des Verzichts möglich

Eine weitere Konsequenz des nicht schriftlich abgeschlossenen Mietvertrages besteht darin, dass die mangelnde Schriftform eine ordentliche Kündigung auch während der Dauer eines Kündigungsverzichts ermöglicht. Auch wenn der Wortlaut des § 550 BGB dies nicht erkennen lässt, besteht Einigkeit darüber, dass diese Bestimmung auch auf Mietverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung findet, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen (vgl.BGH, Beschluss vom 09. 07. 2008 – XII ZR 117/06).

Unter Berücksichtigung des § 550 S. 2 BGB entfaltet der nicht schriftlich vereinbarte Kündigungsverzicht, durch den eine Bindung für länger als ein Jahr herbeigeführt werden soll, seine Wirkung daher nur insoweit, als die Kündigung nicht vor dem Ablauf eines Jahres seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter wirksam werden kann.

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter nicht gänzlich auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung, sondern nur auf das Recht, wegen Eigenbedarfs zu kündigen, verzichtet hat (vgl. BGH, Urteil vom 04. 04. 2007 – VIII ZR 223/06).

Beispiel 1:

Mieter M und Vermieter V haben am 22.12.2012 einen Mietvertrag über eine Wohnung in S abgeschlossen. Auf Wunsch von M wurde vereinbart, dass V auf sein Recht, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, für die Dauer von 13 Monaten verzichtet. Da M und V sich nicht persönlich getroffen haben, haben sie sich die jeweils von ihnen unterschriebenen Vertragsexemplare per Fax zugesendet. Die Wohnung wurde M vereinbarungsgemäß am 01.01.2013 überlassen. Am 01.04.2013 geht M eine Eigenbedarfskündigung des V zu, mit der dieser die Kündigung zum 30.06.2013, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt ausspricht.

Der zwischen M und V geschlossene Mietvertrag unterfällt dem Anwendungsbereich des § 550 BGB. Zwar wurde keine Befristung vereinbart. Der für V geltende 13- monatige Kündigungsverzicht führt jedoch dazu, dass er für länger als ein Jahr an den Vertrag gebunden ist. Die von § 550 BGB geforderte Schriftform haben M und V nicht eingehalten. Die von § 126 BGB geforderte eigenhändige Unterschrift liegt nur vor, wenn diese dem Vertragspartner auch im Original zugeht. Dies ist bei der Übermittlung per Fax nicht der Fall.

Die Anwendung des § 550 BGB führt allerdings nicht dazu, dass die Vereinbarung über den Kündigungsverzicht vollständig unbeachtlich bleibt und V das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gem. § 573c Abs. 1 S. 1 BGB spätestes am dritten Werktag des April 2013 zum 30.06.2013 kündigen kann. Die Kündigung ist vielmehr gem. § 550 S. 2 BGB erst zum Ablauf eines Jahres seit der Überlassung der Wohnung an M, also zum Ablauf des 31.12.2013 möglich.

Beispiel 2:

Im Beispiel 1 hat V für die Dauer von zehn Monaten mit der Maßgabe auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet, dass er die Kündigung erst nach Ablauf der Frist von zehn Monaten seit Mietbeginn aussprechen darf.

Auch in diesem Fall gilt für den Vertrag das Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Denn auch hier führt der Kündigungsverzicht des V dazu, dass er für länger als ein Jahr- nämlich 13 Monate- an den Vertrag gebunden ist. Der früheste Zeitpunkt, zu dem V M die Kündigungserklärung zugehen lassen darf, ist der 01.11.2013. Eine Beendigung des Mietverhältnisses wäre daher unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 S. 1 BGB erst mit Ablauf des 31.01.2014 möglich.

Die Anwendung des § 550 BGB hat daher zur Folge, dass V die Kündigung so aussprechen darf, dass sie mit Ablauf des 31.12.2013 wirksam wird.

3. Vertragliche Verlängerung der Kündigungsfrist auf mehr als ein Jahr- Der Vermieter kann zum Ablauf eines Jahres seit der Überlassung kündigen

Haben die Parteien die für den Vermieter geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c BGB durch eine nichtschriftliche Vereinbarung derart verlängert, dass es dem Vermieter nicht möglich ist, das Mietverhältnis zum Ablauf eines Jahres seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter zu kündigen, unterfällt auch diese Vereinbarung dem Anwendungsbereich des § 550 BGB. Die Vereinbarung ist zwar nicht gänzlich unwirksam. Die gewollte längere Bindung an den Mietvertrag entfaltet sie allerdings nur insoweit, als der Vermieter seine Kündigung erst zum Ablauf des ersten Vertragsjahres aussprechen kann.

4. Die Möglichkeit, sich auf die fehlende Schriftform zu berufen, kann ausgeschlossen sein

Auch wenn die Voraussetzungen des § 550 BGB vorliegen, kann das Recht des Vermieters, sich auf den Formmangel und die sich daraus ergebende Kündigungsmöglichkeit zu berufen, treuwidrig und damit ausgeschlossen sein, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde.

Ein solcher Fall, in dem die Berufung auf den Formmangel gegen Treu und Glauben gem. § 242 BGB verstößt, liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter den Mieter schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hat (vgl. BGH, Urteil vom 09. 04. 2008 – XII ZR 89/06).

Auch dann, wenn die Parteien sich bei einem formunwirksamen Abschluss eines langfristigen Mietvertrags zur Wahrung der Form bzw. zur Nachholung verpflichtet haben, wird verbreitet eine Berufung auf den Formmangel für unzulässig gehalten. In einem solchen Fall ist nämlich jede Partei berechtigt, gegen die andere auf den (nachträglichen) Abschluss eines (formwirksamen) schriftlichen Vertrags zu klagen und sich gegenüber einer etwaigen unberechtigten Kündigung auf die Treuwidrigkeit zu berufen (vgl. OLG Celle, Urteil vom 22. 07. 2004 – 13 U 71/04; OLG Köln, Urteil vom 23. 09. 2005 – 1 U 43/04; beachte aber die abweichende Meinung des OLG Rostock, Urteil vom 10. 07. 2008 – 3 U 108/07).

5. Vertragsurkunde verschwunden – Kein Problem mangelnder Schriftform, sondern der Beweisbarkeit

Gelegentlich kommt es insbesondere auf Mieterseite vor, dass die schriftliche Vertragsurkunde verloren geht. Hierdurch kann zwar die Formwirksamkeit nicht mehr in Frage gestellt werden. Ist der Vertrag den Anforderungen der §§ 550, 126 BGB entsprechend abgeschlossen worden, bleibt dieser und damit auch die Befristung, der Kündigungsverzicht oder die vertraglich verlängerte Kündigungsfrist auch bei einem nachträglichen Verlust eines oder aller Vertragsexemplare wirksam.

Für den Mieter, dem der Vermieter mit der Begründung kündigt, es läge mangels schriftlichen Mietvertrages gem. § 550 BGB ein unbefristetes Mietverhältnis vor, führt der Verlust der Vertragsurkunde jedoch zu Beweisproblemen. Zwar hat der Vermieter die Voraussetzungen für die Wirksamkeit seiner Kündigung zu beweisen. Die Einhaltung der gem. § 550 BGB vorgesehenen Schriftform hat jedoch diejenige Partei zu beweisen, die sich trotz Kündigung auf das Fortbestehen des Vertrages beruft (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 06.05.2011 – 30 U 15/10). Im Falle einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist es also der Mieter, den die Beweislast trifft.

Jedem Mieter, der sich mit seinem Vermieter auf eine Befristung, einen für den Vermieter geltenden Kündigungsverzicht oder eine Verlängerung der Kündigungsfristen zu Lasten des Vermieters einigt, der bzw. die unter § 550 BGB fällt, ist daher zu raten, sich für den Fall eines etwaigen Verlusts der Vertragsurkunde abzusichern und Vorkehrungen für die Beweisbarkeit z.B. durch Hinzuziehen von Zeugen beim Vertragsschluss zu treffen.