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Eigentümer oder Hausverwaltung sind insolvent – Was passiert mit der Mietkaution?

Die Zahlung einer Mietkaution soll in erster Linie dem Vermieter als Sicherheit für etwaige Forderungen aus dem Mietverhältnis dienen, die der Mieter später nicht mehr erbringen kann, weil ihm dann vielleicht die finanziellen Mittel dafür fehlen. Wie verhält es sich aber in Punkto „Sicherheit“ für den Mieter?

Was passiert eigentlich mit der Mietkaution, wenn der Eigentümer oder die Hausverwaltung Insolvenz anmelden?

Die Rechte des Mieters im Hinblick auf die Mietkaution bestimmen sich im Falle einer Insolvenz des Vermieters danach, wie dieser die Kaution angelegt hat.

Nach § 551 III S. 3 BGB ist der Vermieter von Wohnraum grundsätzlich verpflichtet, die Mietkaution seines Mieters von seinem Vermögen getrennt anlegen. (Mehr dazu unter Mietkaution nicht angelegt)

Der Gesetzgeber wollte dem Umstand, dass der Vermieter „pleite“ geht und die bei ihm befindliche Mietkaution seines Mieters womöglich deswegen nicht mehr herausgeben kann durch diese Regelung vorbeugen.

Hat der Vermieter die Kaution „insolvenzfest“ auf einem von seinem eigenen Vermögen getrennten Konto angelegt, hat der Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters ein Aussonderungsrecht in Bezug auf die Mietkaution gemäß § 47 InsO ( BGH, Urteil vom 20.12.2007, IX ZR 132/06 )

Das bedeutet, der Mieter ist im Hinblick auf die Rückzahlung seiner Mietkaution nicht wie ein Insolvenzgläubiger zu behandeln, sondern er kann diese dem Insolvenzverfahren entziehen und außerhalb des Insolvenzverfahrens vom Vermieter zurückfordern.

Im Rahmen einer Einzelzwangsvollstreckung gegen den Vermieter kann der Mieter seine Rechte im Wege der Drittwiderspruchsklage nach §771 ZPO geltend machen.

Hat der Vermieter die Kaution nicht getrennt von seinem übrigen Vermögen angelegt, hat der Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters nur eine einfache Insolvenzforderung ( Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 29.11.1989, Az: 4 U 141/89 ).

Es ist in diesem Fall wahrscheinlich, dass der Mieter seine Kaution bzw einen Teil davon verliert, weil er nicht vorab befriedigt wird, sondern nur an der Quote teilnimmt.

Der Mieter sollte also bei der „Anlage“ der Kaution durch den Vermieter tunlichst darauf achten, dass der Vermieter die Kaution auf einem Treuhandkonto anlegt und dieses auch als Treuhandkonto ausweist , d.h. auch gegenüber der Bank z.B. als „Kautionskonto“ bezeichnet, da ansonsten die Bank bei eigenen Forderungen gegen den Vermieter einfach gegenüber der Kaution aufrechnen kann, weil der Vermieter Kontoinhaber ist und die AGBs der Bank eine Aufrechnung in der Regel zulassen.

Den Anspruch auf Einzahlung der Kaution auf ein insolvenzfestes Konto kann der Mieter vor der Insolvenz des Vermieters gegebenenfalls auch klageweise durchsetzen. Nach jüngster Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der Mieter in der Insolvenz des Vermieters gegenüber vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Mieten ein Zurückbehaltungsrecht, wenn der Vermieter die Kaution vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegt hat ( BGH, Urteil vom 13.12.2012,Az: IX ZR 9/12 )

Auch als Vermieter bzw. Hausverwaltung sollte man sich für den Insolvenzfall absichern und die Kautionen auf speziellen Treuhandkonten verwahren, da man ansonsten Gefahr läuft, sich auch strafbar zu machen.

Bei nicht getrennter Anlage der Mietkautionen vom eigenen Vermögen kann der Straftatbestand der Untreue erfüllt sein.

Auch Hausverwaltungen, die die Vermieterpflichten zur Anlage der Mietkautionen vertraglich übernommen haben, machen sich bei einem Verstoß hiergegen u.U. der Untreue strafbar.

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4 Antworten auf "Eigentümer oder Hausverwaltung sind insolvent – Was passiert mit der Mietkaution?"

  • Heinz
    10.07.2013 - 17:11 Antworten

    Hallo liebes Mietrecht.org Team,

    ich habe eine Frage die sich für mich aus dem Artikel heraus leider nicht beantwortet.

    Folgender Sachverhalt:

    Mieter Z bezahlt Kaution an Hausverwaltung A. Nach 2 Jahren ist die Hausverwaltung nicht mehr zu erreichen und wird aus diesem Grund von der Eigentümerversammlung abgewählt. Es wird die Hausverwaltung B beauftragt die Verwaltung zu übernehmen. 1 Jahr später kündigt Mieter Z seinen Mietvertrag fristgerecht. Weitere 6 Monate später bittet Mieter Z um die Auszahlung, der von ihm geleisteten Kaution gegenüber der Hausverwaltung B. Die Hausverwaltung B gibt allerdings an, dass das Kautionskonto nicht an sie übergeben wurde und dementsprechend die Zahlung nicht veranlasst wird.

    Mieter Z beauftragt nun einen Rechtsanwalt. Dieser fordert die Kaution letztendlich direkt gegenüber dem Eigentümer der Wohnung.

    Meine Frage nun dazu. Ist der Eigentümer jetzt verpflichtet die Kaution zu zahlen?

    Vielen Dank für ihre Antwort.

    • Mietrecht.org
      10.07.2013 - 23:10 Antworten

      Hallo Heinz,

      eine schwierige Frage, die Sie mit einem Anwalt erörtern sollten. Am Tagesende handelt die Hausverwaltung im Auftrag des Eigentümers. Ich kann den Mieter also durchaus verstehen und das Verhalten klingt für mich absolut schlüssig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gudrun Lober
    22.08.2013 - 09:30 Antworten

    Guten Tag,
    zu diesem Thema eine Frage: Ist i.R. eines Zuschlagbeschlusses nach Zwangsversteigerung der neue Eigentümer verpflichtet, die Mietsicherheit trotz Einbehaltung durch den Insolvenzverwalter an den Mieter auszuzahlen oder besteht der Anspruch des Mieters auf Auszahlung nur gegenüber dem Insolvenzverwalter? Darf der Mieter die Sicherheit „abwohnen“ statt Miete zu zahlen? Wo ist die Auskunftspflicht des Insolvenzverwalters gegenüber dem neuen Eigentümer/Erwerber geregelt?
    Vielen Dank für die Rückantwort!
    Gudrun

    • Mietrecht.org
      22.08.2013 - 09:40 Antworten

      Hallo Gudrun,

      danke für Ihren Kommentar. Leider kann ich Ihnen bei Ihrem Anliegen nicht weiterhelfen. Ich würde mich an Ihrer Stelle rechtlich beraten lassen.

      Tipp: Sie müssen eine Kaution in der Regel erst nach 6 Monaten auszahlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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