Die Zahlung einer Mietkaution soll in erster Linie dem Vermieter als Sicherheit für etwaige Forderungen aus dem Mietverhältnis dienen, die der Mieter später nicht mehr erbringen kann, weil ihm dann vielleicht die finanziellen Mittel dafür fehlen. Wie verhält es sich aber in Punkto „Sicherheit“ für den Mieter?

Was passiert eigentlich mit der Mietkaution, wenn der Eigentümer oder die Hausverwaltung Insolvenz anmelden?

Die Rechte des Mieters im Hinblick auf die Mietkaution bestimmen sich im Falle einer Insolvenz des Vermieters danach, wie dieser die Kaution angelegt hat.

Nach § 551 III S. 3 BGB ist der Vermieter von Wohnraum grundsätzlich verpflichtet, die Mietkaution seines Mieters von seinem Vermögen getrennt anlegen. (Mehr dazu unter Mietkaution nicht angelegt)

Der Gesetzgeber wollte dem Umstand, dass der Vermieter „pleite“ geht und die bei ihm befindliche Mietkaution seines Mieters womöglich deswegen nicht mehr herausgeben kann durch diese Regelung vorbeugen.

Hat der Vermieter die Kaution „insolvenzfest“ auf einem von seinem eigenen Vermögen getrennten Konto angelegt, hat der Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters ein Aussonderungsrecht in Bezug auf die Mietkaution gemäß § 47 InsO ( BGH, Urteil vom 20.12.2007, IX ZR 132/06 )

Das bedeutet, der Mieter ist im Hinblick auf die Rückzahlung seiner Mietkaution nicht wie ein Insolvenzgläubiger zu behandeln, sondern er kann diese dem Insolvenzverfahren entziehen und außerhalb des Insolvenzverfahrens vom Vermieter zurückfordern.

Im Rahmen einer Einzelzwangsvollstreckung gegen den Vermieter kann der Mieter seine Rechte im Wege der Drittwiderspruchsklage nach §771 ZPO geltend machen.

Hat der Vermieter die Kaution nicht getrennt von seinem übrigen Vermögen angelegt, hat der Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters nur eine einfache Insolvenzforderung ( Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 29.11.1989, Az: 4 U 141/89 ).

Es ist in diesem Fall wahrscheinlich, dass der Mieter seine Kaution bzw einen Teil davon verliert, weil er nicht vorab befriedigt wird, sondern nur an der Quote teilnimmt.

Der Mieter sollte also bei der „Anlage“ der Kaution durch den Vermieter tunlichst darauf achten, dass der Vermieter die Kaution auf einem Treuhandkonto anlegt und dieses auch als Treuhandkonto ausweist , d.h. auch gegenüber der Bank z.B. als „Kautionskonto“ bezeichnet, da ansonsten die Bank bei eigenen Forderungen gegen den Vermieter einfach gegenüber der Kaution aufrechnen kann, weil der Vermieter Kontoinhaber ist und die AGBs der Bank eine Aufrechnung in der Regel zulassen.

Den Anspruch auf Einzahlung der Kaution auf ein insolvenzfestes Konto kann der Mieter vor der Insolvenz des Vermieters gegebenenfalls auch klageweise durchsetzen. Nach jüngster Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der Mieter in der Insolvenz des Vermieters gegenüber vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Mieten ein Zurückbehaltungsrecht, wenn der Vermieter die Kaution vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegt hat ( BGH, Urteil vom 13.12.2012,Az: IX ZR 9/12 )

Auch als Vermieter bzw. Hausverwaltung sollte man sich für den Insolvenzfall absichern und die Kautionen auf speziellen Treuhandkonten verwahren, da man ansonsten Gefahr läuft, sich auch strafbar zu machen.

Bei nicht getrennter Anlage der Mietkautionen vom eigenen Vermögen kann der Straftatbestand der Untreue erfüllt sein.

Auch Hausverwaltungen, die die Vermieterpflichten zur Anlage der Mietkautionen vertraglich übernommen haben, machen sich bei einem Verstoß hiergegen u.U. der Untreue strafbar.