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Mietvertrag: Ist eine Teilkündigung möglich?

Einen Mietvertrag nur zum Teil zu kündigen macht für den Vermieter dann Sinn, wenn er einzelne mitvermietete Räume, z.B. den Keller, die Garage oder sonstige Nebengebäude für sich selbst oder andere Mieter nutzen will.

Für den Mieter kann im Falle einer Trennung und einem gemeinschaftlichen Mietvertrag eine Teilkündigung in Betracht kommen, um als ausziehender Ex aus dem Vertrag zu kommen.

In nachfolgendem Artikel soll erklärt werden, wann eine Teilkündigung möglich sein kann und was rechtlich zu beachten ist. Ebenso erfahren Mieter und Vermieter, in welchen Fällen keine Teilkündigung eines Mietvertrages möglich ist.

I. Gesetz erlaubt Teilkündigung des Mietvertrages für Nebenräume

Grundsätzlich kann der Vermieter nach der gesetzlichen Regelung des § 573b BGB alle Nebenräume, der Mietwohnung, die nicht zum Wohnen bestimmt sind, unter bestimmten Voraussetzungen separat kündigen. Damit sind Räume gemeint, wie etwa Keller- und Abstellräume, Waschküchen, Garagen oder auch kleine Schuppen/ Gartenhäuschen. Betroffen sind darüber hinaus auch mitvermietete Grundstücksteile, wie ein Garten (Teil des Grundstücks) oder ein Stellplatz. Im Gegenzug kann der Mieter eine Senkung der Miete fordern. Eine Teilkündigung einzelner Räume der Mietwohnung ist nicht möglich!

Der Vermieter braucht hier kein berechtigtes Interesse für die Kündigung, muss aber folgende Voraussetzungen erfüllen:

1. Besonderer Kündigungsgrund der Teilkündigung

Die Kündigung erfolgt, weil der Vermieter

  • neue Mietwohnungen in den Nebenräumen oder auf dem Grundstücksteil schaffen will

oder

  • mit dem Nebenraum oder dem Garten/Grundstücksteil eine andere neue oder bestehende Wohnung ausstatten will (– d.h. vereinfacht, anderen zur Miete anbieten will–)

2. Begründung der Teilkündigung

Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben (§ 568 Abs. 1 BGB) inhaltlich ausreichend bestimmt sein, damit die Kündigung wirksam sein kann (Weidenkaff in Palandt/ BGB Kommentar, § 573 b Rn. 7).

3. Kündigungsfrist der Teilkündigung

Die Kündigungsfrist der Teilkündigung nach § 573b Abs. 2 BGB beträgt drei Monate. Die Kündigung ist bis zum dritten Werktag des Monats zu stellen. Kündigungstermin ist dann das Ende des übernächsten Monats: Kündigung wird am 02.02 gestellt, dann ist der Kündigungstermin der 30.04. Ab Mai muss der gekündigte Teil frei sein.

4. Kein Härtefall

Kann sich der Mieter gegenüber der Kündigung auf Härtegründe berufen, weil er die Nebenräume z.B. dringend braucht und er keine Alternative hat, weil der Vermieter auch keinen Ersatz anbieten kann, steht dem Mieter ein Anspruch auf Fortsetzung der Vermietung zu. Der Mieter macht seinen Härtefall mit einem Widerspruch geltend. Danach entscheidet eine Interessenabwägung, ob die Vermietung fortgesetzt werden muss oder die Kündigung greift (§§ 574ff. BGB).

II. Teilkündigung bei Trennung

Eine Teilkündigung bei der Trennung der Partnerschaft ist für den ausziehenden Mieter nicht möglich. Grundsätzlich kann die Kündigung eines Mietverhältnisses nur von allen Mietern gemeinsam erfolgen (vgl. „ Gemeinsamer Mietvertrag: Ausscheiden eines Mieters“).

III. Fazit: Teilkündigung nur in besonderem Fall

Eine Teilkündigung ist möglich, aber nur in dem gesetzlich geregelten Fall. Ansonsten ist eine Teilkündigung des Mietvertrages bezogen auf Wohnräume unzulässig.

10 Antworten auf "Mietvertrag: Ist eine Teilkündigung möglich?"

  • Andreas Trunte
    14.09.2020 - 12:24 Antworten

    Moin , moin !
    Ich habe in einem Mietvertrag mit meiner Mieterin unter ” Sonstige Vereinbarung ” stehen das für die ganzjährige Pflege der Aussenanlagen und die Ausführung des Winterdienstes eine monatliche Mietreduzierung in höhe von xxx Euro gewährt wird .
    Nun würde ich diese Arbeiten zur Hälfte selbst erledigen können .
    Natürlich sollte sich die Mietreduzierung auch um 50% verringern !
    Muss ich nun eine Teilkündigung schreiben oder geht es anders ?

    MfG A.Trunte

    • Mietrecht.org
      15.09.2020 - 06:27 Antworten

      Hallo Andreas,

      sofern die Mieterin Ihren Pflichten gewissenhaft nachkommt und die Änderung selbst nicht wünscht, wüsste ich nicht, wie Sie den Mietvertrag einseitig ändern könnten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Katha H.
      01.12.2020 - 14:12 Antworten

      Hallo!
      Wir haben in unserem Haus eine Wohnung vermietet. Vor 5 Jahren wurde die Mietwohnung um einen Raum erweitert. Jetzt würden wir das gerne rückgängig machen, denn wir benötigen den Raum für unser drittes Kind nun selbst. Ist eine Teilkündigung wegen Eigenbedarf möglich?

      Vielen Dank im Voraus!
      Katha

  • Laura Natalia
    05.10.2021 - 08:05 Antworten

    Hallo! Mein Partner und seine ex haben eine Wochnung vor 20 Jahren gemietet (95qm, 4 Zimmer). Sie haben sich vor 15 Jahren getrennt uns er ist in der Wohnung geblieben. Die Wohnung war in den letzten 1,5 Jahren leer, weil er nur bei mir und im Ausland gewesen ist. Ich bin schwanger geworden. Da meine Wohnung zu klein war, wollten wir zu ihm einziehen. Die Hausverwaltung erlsubt es nicht und fordert um Teilkündigung der Exfreundin (was kein Problem wäre). Sie haben nicht zugestimmt aber. Ist das alles machbar? LG

    • Mietrecht.org
      05.10.2021 - 11:08 Antworten

      Hallo Laura,

      die Hausverwaltung möchte natürlich klare Verhältnisse. Am besten die eine Mieterin wird entlassen und Sie entsprechend in de Vertrag aufgenommen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M.Blattert
    21.04.2022 - 17:20 Antworten

    Ich habe mein Standplatz ( Hebebühne ) für das Auto gekündigt, da ich mein Auto verkauft habe und kein
    neues will. Die Teilkündigung will der Vermieter nicht anerkennen, da es im Mietvertrag so geregelt wäre.
    Was gilt nun. Der normale Mietvertrag besteht weiter. Danke für Antwort

    • Mietrecht.org
      21.04.2022 - 19:01 Antworten

      Hallo M. Blattert,

      ich sehe nicht, dass sie als Mieter die Garage aus dem Mietvertrag loslösen können. M.E. auch zu recht, denn der Vermieter möchte keine einzelne Garage vermieten, die er eigentlich schon mit der Wohnung vermietet hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hans Müller
    23.06.2022 - 07:43 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe meine Wohnung zu der ein Atelier gehört, welches außerhalb der Wohnung liegt angemietet. Im Mietvertrag ist ausdrücklich Vermieterseitig festgelegt das dieses Atelier nur als Wohnraum zu nutzen ist. Nun möchte der Vermieter das das Atelier ohne Angabe von Gründen kündigen. Wohnung und Atelier sind gemäß Vertrag eine Mietsache. Kann der Vermieter nun dieses Atelier kündigen und somit aus dem Mietvertrag herauslösen?

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