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Mietvertrag: Ist eine Teilkündigung möglich?

Einen Mietvertrag nur zum Teil zu kündigen macht für den Vermieter dann Sinn, wenn er einzelne mitvermietete Räume, z.B. den Keller, die Garage oder sonstige Nebengebäude für sich selbst oder andere Mieter nutzen will.

Für den Mieter kann im Falle einer Trennung und einem gemeinschaftlichen Mietvertrag eine Teilkündigung in Betracht kommen, um als ausziehender Ex aus dem Vertrag zu kommen.

In nachfolgendem Artikel soll erklärt werden, wann eine Teilkündigung möglich sein kann und was rechtlich zu beachten ist. Ebenso erfahren Mieter und Vermieter, in welchen Fällen keine Teilkündigung eines Mietvertrages möglich ist.

I. Gesetz erlaubt Teilkündigung des Mietvertrages für Nebenräume

Grundsätzlich kann der Vermieter nach der gesetzlichen Regelung des § 573b BGB alle Nebenräume, der Mietwohnung, die nicht zum Wohnen bestimmt sind, unter bestimmten Voraussetzungen separat kündigen. Damit sind Räume gemeint, wie etwa Keller- und Abstellräume, Waschküchen, Garagen oder auch kleine Schuppen/ Gartenhäuschen. Betroffen sind darüber hinaus auch mitvermietete Grundstücksteile, wie ein Garten (Teil des Grundstücks) oder ein Stellplatz. Im Gegenzug kann der Mieter eine Senkung der Miete fordern. Eine Teilkündigung einzelner Räume der Mietwohnung ist nicht möglich!

Der Vermieter braucht hier kein berechtigtes Interesse für die Kündigung, muss aber folgende Voraussetzungen erfüllen:

1. Besonderer Kündigungsgrund der Teilkündigung

Die Kündigung erfolgt, weil der Vermieter

  • neue Mietwohnungen in den Nebenräumen oder auf dem Grundstücksteil schaffen will

oder

  • mit dem Nebenraum oder dem Garten/Grundstücksteil eine andere neue oder bestehende Wohnung ausstatten will (– d.h. vereinfacht, anderen zur Miete anbieten will–)

2. Begründung der Teilkündigung

Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben (§ 568 Abs. 1 BGB) inhaltlich ausreichend bestimmt sein, damit die Kündigung wirksam sein kann (Weidenkaff in Palandt/ BGB Kommentar, § 573 b Rn. 7).

3. Kündigungsfrist der Teilkündigung

Die Kündigungsfrist der Teilkündigung nach § 573b Abs. 2 BGB beträgt drei Monate. Die Kündigung ist bis zum dritten Werktag des Monats zu stellen. Kündigungstermin ist dann das Ende des übernächsten Monats: Kündigung wird am 02.02 gestellt, dann ist der Kündigungstermin der 30.04. Ab Mai muss der gekündigte Teil frei sein.

4. Kein Härtefall

Kann sich der Mieter gegenüber der Kündigung auf Härtegründe berufen, weil er die Nebenräume z.B. dringend braucht und er keine Alternative hat, weil der Vermieter auch keinen Ersatz anbieten kann, steht dem Mieter ein Anspruch auf Fortsetzung der Vermietung zu. Der Mieter macht seinen Härtefall mit einem Widerspruch geltend. Danach entscheidet eine Interessenabwägung, ob die Vermietung fortgesetzt werden muss oder die Kündigung greift (§§ 574ff. BGB).

II. Teilkündigung bei Trennung

Eine Teilkündigung bei der Trennung der Partnerschaft ist für den ausziehenden Mieter nicht möglich. Grundsätzlich kann die Kündigung eines Mietverhältnisses nur von allen Mietern gemeinsam erfolgen (vgl. „ Gemeinsamer Mietvertrag: Ausscheiden eines Mieters“).

III. Fazit: Teilkündigung nur in besonderem Fall

Eine Teilkündigung ist möglich, aber nur in dem gesetzlich geregelten Fall. Ansonsten ist eine Teilkündigung des Mietvertrages bezogen auf Wohnräume unzulässig.

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