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Mietvertrag für teilmöblierte Wohnung – Worauf muss ich achten?

Die überwiegende Zahl aller Mietinteressenten möchte eine unmöblierte Wohnung anmieten und diese selbst mit eigenen Einrichtungsgegenständen ausstatten. Dennoch erfreut sich die An- bzw. Vermietung einer möblierten Wohnung zunehmender Beliebtheit. Nicht alle möbliert vermieteten Wohnungen sind jedoch mit einer vollständigen Einrichtung ausgestattet. Es gibt auch solche Wohnungen, die der Vermieter nur teilweise mit Einrichtungsgegenständen versehen hat.

In welchen Fällen die Abgrenzung der teilmöblierten von der vollständig oder überwiegend möblierten Wohnung wichtig ist und was der Vermieter, aber auch der Mieter einer teilmöblierten Wohnung zu beachten hat, erfahren Sie in diesem Beitrag.

I. Vermietung einer Einliegerwohnung – Der Umfang der Möblierung entscheidet über den Mieterschutz

Der Begriff der „Möblierung“ findet im Gesetz keine Erwähnung. Grds. finden die mietrechtlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB, insbesondere auch die speziellen, nur für Wohnraummietverhältnisse geltenden Vorschriften der §§ 549 – 577a BGB, auf alle Wohnraummietverhältnisse Anwendung, ganz gleich, ob die vermietete Wohnung vollständig, überwiegend, teilweise oder gar nicht möbliert ist.

In einer speziellen Situation ist es jedoch für den Umfang der Rechte des Vermieters, und damit einhergehend für den Umfang des Mieterschutzes von Bedeutung, ob, und in welchen Umfang die vermietete Wohnung mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist. Bedeutung erlangt der Umfang der Möblierung bei der Vermietung einer Einliegerwohnung, die in die Wohnung, die der Vermieter selbst bewohnt, integriert ist und die der Mieter nicht dauerhaft mit ihm nahestehenden Personen bewohnt. Das Gesetz bestimmt nämlich in § 549 Abs.2 Nr.2 BGB, dass die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (vgl. §§ 556d bis 556g BGB), über die Mieterhöhung (vgl. §§ 557 bis 561 BGB) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (vgl. § 568 Abs. 2 BGB, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 BGB, §§ 574 bis 575 BGB, § 575a Abs. 1 BGB und §§ 577,577a BGB) nicht bei Wohnraum gelten, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Entscheidendes Angrenzungskriterium ist nicht die vollständige oder teilweise, sondern die

überwiegende Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen. Auch die teilweise möblierte Einliegerwohnung kann daher unter die für den Vermieter günstige Vorschrift des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB fallen.

Überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist eine Wohnung, wenn

mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen wesentlichen Einrichtungsgegenstände vom Vermieter gestellt werden (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 549 BGB Rn.11).

Wesentlich für eine Haushaltsführung sind insbesondere

  • Schlafgelegenheiten (Bett, Schlafsofa),
  • Sitzgelegenheiten (Sofa, Stühle, Tisch),
  • Vorrichtungen zum Verstauen von (persönlichen) Gegenständen (Regale, Schränke, Kommoden),
  • Beleuchtung,
  • Kochvorrichtungen,
  • Sichtschutz (Vorhänge, Gardinen),
  • Bettwäsche.

Beachte:

§ 549 Abs. 2 Nr.2 BGB stellt auf die Verpflichtung des Vermieters zur überwiegenden Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen ab. Nach einhelliger Meinung kommt es daher (nur) darauf an, dass der Vermieter zu der überwiegenden Ausstattung nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, nicht hingegen darauf, dass die Ausstattung in dem geforderten Umfang auch tatsächlich erfolgt. Hieraus folgt zugleich auch, dass es für die Anwendbarkeit des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB nicht ausreicht, dass der Vermieter die Ausstattung vornimmt, ohne dazu mietvertraglich verpflichtet zu sein.

Wichtig:

Die Ausnahme vom Mieterschutz greift nur, wenn auch die übrigen Voraussetzungen des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB vorliegen, wenn der vermietete Wohnraum also Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Mehr Informationen zu diesen Voraussetzungen erhalten Sie in unserem Beitrag „Möblierter Wohnraum: Kündigungsrecht und Kündigungsfrist„.

Liegen die Voraussetzungen des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB vor, hat dies für den Vermieter insbesondere folgende Vorteile:

  • Er ist nicht an die in § 556d ff. BGB verankerte Mietpreisbremse gebunden,
  • er kann dem Mieter nicht nur grundlos (hierzu ist der Vermieter einer Einliegerwohnung gem. § 573a Abs.2 BGB auch ohne Möblierung berechtigt), sondern auch mit der kurzen Kündigungsfrist des 573c Abs.3 BGB , und zwar spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats ordentlich kündigen,
  • der Mieter kann ihm nicht § 574 BGB entgegenhalten, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar.

Wegen der weitreichenden Konsequenzen, die es für den Umfang der Vermieterrechte bzw. den Umfang des Mieterschutzes hat, ob die Voraussetzungen des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB vorliegen oder nicht, sollte der Vermieter, jedenfalls dann, wenn die Voraussetzungen des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB vorliegen, aber auch der Mieter zumindest dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse die Ausnahme vom Mieterschutz nicht rechtfertigen, darauf achten, dass die Umstände, aus denen sich die Anwendbarkeit bzw. Unanwendbarkeit des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB ergibt, schriftlich festgehalten werden. Da es- wie zuvor erwähnt- auf die Verpflichtung des Vermieters zur überwiegenden Ausstattung der Wohnung mit Einrichtungsgegenständen und nicht auf die tatsächliche Ausstattung ankommt, sollte diese Pflicht im Mietvertrag Erwähnung finden, und zwar so detailliert, dass die Beschreibung eine Beurteilung der Frage ermöglicht, ob der Vermieter eine überwiegende Ausstattung schuldet.

II. Die Höhe des Möblierungszuschlags hängt von dem Umfang der Möblierung ab

Wird eine Wohnung möbliert vermietet, kann der Vermieter einen sog Möblierungszuschlag verlangen. Dieser Zuschlag ist insbesondere der Höhe nach weder gesetzlich noch anderweitig geregelt. Fest steht jedoch, dass dessen Höhe auch von dem Umfang der Möblierung abhängt. Je mehr Möbel bzw. Einrichtungsgegenstände vorhanden sind, desto höher ist auch die Summe der für die Berechnung des Möblierungszuschlags maßgeblichen Zeitwerte der Einrichtungsgegenstände.

Maßgeblich für die Berechnung des Möblierungszuschlags ist der Zeitwert im Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung. Auch aus diesem Grund ist es daher wichtig, in einer Inventarliste (vgl. dazu auch die Ausführungen unten unter IV.) genau festzuhalten, welche Gegenstände sich zum Zeitpunkt des Mietbeginns in der Wohnung befinden und welchen Wert diese haben.

Beachte:

Auf welche Art und Weise der Möblierungszuschlag zu berechnen ist, wird nicht einheitlich beurteilt. Verbreitet wird – dem Urteil des LG Berlin vom 21.03.2003 – 63 S 365/01- folgend – unter Zugrundelegung eines Abschreibungszeitraums von zehn Jahren ein monatlicher Aufschlag von 2 % des jeweiligen Zeitwertes der Einrichtungsgegenstände auf die Miete für angemessen gehalten. Nach dem sog. Hamburger Modell wird hingegen eine jährliche Abschreibung von ca. 15 % des Zeitwertes (allerdings unter Zugrundelegung eines Abschreibungszeitraums von sieben Jahren) und außerdem eine Kapitalverzinsung in Höhe von verbreitet 12 %, höchstens jedoch 15 % jährlich angesetzt.

III. Der Mieter sollte eine Haftpflichtversicherung haben

Werden Einrichtungsgegenstände mitvermietet, sind diese der Gefahr ausgesetzt, vom Mieter beschädigt zu werden. Anders als für die gewöhnliche Abnutzung, die zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört (vgl. § 538 BGB), muss der Mieter für Beschädigungen, die er zu vertreten hat, aufkommen und Schadensersatz leisten. Der dem Vermieter zustehende Schadensersatzanspruch (vgl. § 280 BGB) nützt diesem jedoch nichts, wenn er nicht realisierbar ist, weil der Mieter nicht über die nötigen finanziellen Mittel verfügt. Nicht nur für den Vermieter einer vollständig, sondern auch denjenigen einer nur teilweise möbliert vermieteten Wohnung ist es daher wichtig, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung hat, die für den Schaden aufkommt. Gerade Vermieter von Wohnungen, die nur teilweise möbliert sind, unterschätzen oft die Bedeutung des Versicherungsschutzes des Mieters.

Das Ziel, den Mieter zum Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung zu bewegen, ist jedoch nicht immer einfach zu erreichen. Eine formularmäßige Klausel, die den Mieter von Wohnraum zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung verpflichtet, ist nämlich unwirksam (vgl. LG Berlin, Urteil vom 16.09.1992 – 26 O 179/92).

Durch eine Individualvereinbarung kann dem Mieter die Pflicht zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung zwar auferlegt werden. Eine solche liegt aber nur dann vor, wenn die Vereinbarung individuell ausgehandelt wird und der Vermieter die vorgesehene Regelung inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und bereit ist, über diese ernsthaft zu verhandeln (vgl. AG Gießen, Urteil vom 11.07.2001 – 48-M C 796/00). Diese Voraussetzungen sind selten erfüllt, und -wenn dies der Fall ist- vom Vermieter, der insoweit die Beweislast trägt (vgl. BGH, Urteil vom 03. 04. 1998 – V ZR 6–97), nur schwer nachzuweisen.

Der Vermieter kann allerdings auch so verfahren, dass er den Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung zur Bedingung für den Vertragsschluss macht. In diesem Fall ist der Mieter zwar nicht verpflichtet, die Versicherung abzuschließen. Tut er es nicht rechtzeitig vor dem Vertragsschluss, kann der Vermieter den Vertragsschluss jedoch verweigern, ohne sich wegen Abbruchs von Vertragsverhandlungen gem. §§ 311 Abs.2, 280 Abs.1 BGB schadensersatzpflichtig zu machen.

Noch unkomplizierter für den Vermieter, und daher zu empfehlen, ist es allerdings, sich von vornherein einen Mieter zu suchen, der bereits eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat. Die nötige Sicherheit, dass dies auch tatsächlich der Fall ist, erlangt der Vermieter allerdings nur dann, wenn er sich vor dem Vertragsschluss einen entsprechenden Nachweis vom Mietinteressenten vorlegen lässt.

IV. Wichtiges Beweismittel – Die Inventarliste

Die Angriffsfläche für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter ist bei einer (teil-) möbliert vermieteten Wohnung größer als bei einer solchen, die dem Mieter frei von Einrichtungsgegenständen überlassen wird. Dies hat seinen einfachen Grund darin, dass mehr Gegenstände vorhanden sind, an denen sich der Streit entzünden kann. Stellt der Vermieter z. B. während des Mietverhältnisses oder an dessen Ende eine Beschädigung an einem mitvermieteten Einrichtungsgegenstand fest und nimmt den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch, behaupten Mieter gerne, der Einrichtungsgegenstand sei bereits zu Beginn des Mietverhältnisses beschädigt gewesen. In solch einem Fall trifft den Vermieter die Beweislast dafür, dass er dem Mieter den Gegenstand frei von Beschädigungen überlassen hat.

Immer wieder kommt es außerdem vor, dass ein Einrichtungsgegenstand während des laufenden Mietverhältnisses abhanden kommt und der Vermieter z. B. am Ende des Mietverhältnisses bei der Übergabe der Wohnung feststellen muss, dass dieser fehlt. Fordert der Vermieter seinen Mieter auf, den Gegenstand zu ersetzen, hört man oft die Ausrede, dieser sei gar nicht mitvermietet worden und habe sich niemals in der Wohnung befunden. Auch in diesem Fall geht der Vermieter leer aus, wenn er nicht beweisen kann, dass der betreffende Einrichtungsgegenstand dem Mieter zur Nutzung überlassen worden ist.

Die vorangehend geschilderten Beispiele zeigen, welche Bedeutung es vor allem für den Vermieter hat, Vorkehrungen dafür zu treffen, dass er die ihm in Bezug auf Vorhandensein und Zustand der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände obliegenden Beweise führen kann. Dies gilt – was oft verkannt wird- für den Vermieter teilweise möblierten Wohnraums nicht weniger als für denjenigen, der seine Wohnung vollständig mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat.

Die Beweissicherung erfolgt am besten durch die Erstellung einer Inventarliste, die Bestandteil des zu Mietbeginn erstellten Übergabeprotokolls wird und von beiden Parteien unterschrieben wird. In dieser Inventarliste sollten alle mitvermieteten Gegenstände aufgelistet und so genau wie möglich bezeichnet werden. Besteht eine Ausstattung aus mehreren Einzelteilen, machen Vermieter es sich oft leicht und vermerken nur den Sammelbegriff, wie z. B. „Geschirr“. Dies kann ihnen später zum Verhängnis werden, wenn Streit darüber entsteht, aus wie vielen Einzelteilen sich dieses zusammensetzt. Der Vermieter ist gut beraten, alle Einzelteile in der Inventarliste aufzulisten. Außerdem reicht es oft nicht aus, einen Gegenstand nur der Art nach zu bezeichnen und z. B. „Tisch“, „Schrank“ oder „Stuhl“ zu notieren. Gerade bei einer Beschädigung oder einem Verlust eines Einrichtungsgegenstandes kommt es oft entscheidend darauf an, welche Qualität der betreffende Gegenstand aufwies. Auch für die Höhe des Möblierungszuschlags ist die Qualität, und damit auch der Wert des Einrichtungsgegenstandes von Bedeutung (vgl. dazu die Ausführungen oben unter II.). Vor allem bei Einrichtungsgegenständen von hoher Qualität sollten daher die Typenbezeichnung und eine Beschreibung des Zustandes mit in die Inventarliste aufgenommen werden. Empfehlenswert ist in manchen Fällen auch die Erstellung von Fotos, die dem Übergabeprotokoll beigefügt werden.

V. Fazit und Zusammenfassung

  1. Für teilmöbliert vermietete Wohnungen gelten grds. die gleichen Regeln, die zur Anwendung kommen, wenn eine Wohnung vollständig oder gar nicht möbliert ist.
  2. Handelt es sich bei der Wohnung um eine Einliegerwohnung, ist der Umfang der Möblierung jedoch entscheidend für die Beantwortung der Frage, ob der Mieter den umfassenden Mieterschutz eines Wohnraummieters genießt oder aber, ob der Vermieter unter erleichterten Bedingungen kündigen und die Höhe der Miete festlegen kann, ohne durch die Mietpreisbremse beschränkt zu sein. Nur bei einer überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestatteten Einliegerwohnung entfallen Teile des Mieterschutzes unter den weiteren Voraussetzungen des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB.
  3. Auch für die Höhe des Möblierungszuschlags, den der Vermieter einer (teil-) möblierten Wohnung verlangen kann, ist der Umfang der Möblierung von Bedeutung.
  4. Was Vermietern vollständig möblierter Wohnungen in der Regel selbstverständlich erscheint, wird von Vermietern von Wohnungen, die nur teilweise mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet sind, oft nicht genug beachtet. Doch auch diese sollten sicherstellen, dass
  • der Mieter über eine Haftpflichtversicherung verfügt, die im Falle einer Beschädigung oder eines Verlustes von Einrichtungsgegenständen für den Schaden aufkommt,
  • zu Beginn des Mietverhältnisses eine Inventarliste erstellt wird, in der alle mitvermieteten Einrichtungsgegenstände detailliert einschließlich Typen- und Zustandsbeschreibung aufgelistet werden und die von beiden Parteien unterschrieben wird.

3 Antworten auf "Mietvertrag für teilmöblierte Wohnung – Worauf muss ich achten?"

  • Nico Steinbach
    28.05.2018 - 19:10 Antworten

    Sie gehen nicht auf die Gestaltung des Mietvertrages ein. Die normalen Vordrucke beinhalten alle die normalen Kündigungsfristen und kaum Raum für Erweiterungen, so dass Anhänge nötig werden. Gibt es auch einen Mietvertrag für möblierten/teilmöblierten Wohnraum?

    • Mietrecht.org
      28.05.2018 - 20:04 Antworten

      Hallo Nico,

      ja, es gibt auch Vorlagen für die möbliere Vermietung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • J. Fuchs
    12.07.2018 - 06:59 Antworten

    Guten Morgen!

    Mir stellt sich die Frage, ob das Attribut „möbliert“ im Vertrag auftauchen MUSS oder reicht es aus, dass ein Zimmer de facto möbliert ist und auch so übergeben wurde wenn es darum geht als Vermieter die zweiwöchige Kündigungsfrist nutzen zu wollen.

    Danke und liebe Grüße

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