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Vorteile möblierter Vermietung einer Wohnung (für Vermieter)

Der Großteil aller Mietwohnungen steht bei der Übergabe an den Mieter leer und wird vom Mieter selbst mit eigenen Einrichtungsgegenständen ausgestattet. Es gibt aber auch solche Wohnungen, die bereits vom Vermieter eingerichtet und ausgestattet sind und daher möbliert vermietet werden. Auf den ersten Blick scheint die Vermietung einer möblierten Wohnung für den Vermieter nachteilig zu sein, da er nicht nur für die Einrichtung der Wohnung und die Instandhaltung bzw. Instandsetzung der Einrichtungsgegenstände verantwortlich ist, sondern auch ein nicht unerhebliches Risiko eingeht, dass das von ihm zur Verfügung gestellte Mobiliar nicht nur abgenutzt, sondern vom Mieter auch beschädigt wird. Diesen Nachteilen stehen jedoch durchaus beachtliche Vorteile gegenüber, die der Vermieter bei seiner Entscheidung, ob er seine Wohnung möbliert vermietet oder nicht, nicht außer Acht lassen sollte. Mit diesen Vorteilen befasst sich der folgende Beitrag.

Vorbemerkung: Wann ist eine Wohnung möbliert?

Bevor ein Vermieter überlegt, ob sich die Vermietung einer möblierten Wohnung für ihn auszahlt, sollte er sich Klarheit darüber verschaffen, ob seine Wohnung tatsächlich möbliert ist bzw. was er tun muss, um die Wohnung in einen möblierten Zustand zu versetzen. Eine Wohnung ist nicht allein deshalb möbliert, weil sich in ihr ein Schrank oder eine Kommode befindet. Auch die Ausstattung der Wohnung mit einer Einbauküche allein macht die Wohnung nicht zu einer möblierten. Der Begriff „Möblierung“ ist kein Rechtsbegriff. Das BGB erwähnt ihn an keiner Stelle. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB lässt sich jedoch entnehmen, wann das Gesetz von einer Möblierung ausgeht. Dies ist dann der Fall, wenn die Wohnung ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist. Um von einer überwiegenden Ausstattung sprechen zu können, wird verlangt, dass der Vermieter mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände stellt (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 549 BGB Rn.11). Auch wenn sich dies aus § 549 Abs.2 Nr.2 BGB nicht unmittelbar ergibt, wird verbreitet außerdem gefordert, dass es sich bei den Einrichtungsgegenständen um funktional wesentliche handelt.

Hierzu zählen insbesondere:

  • Betten,
  • Schränke, Kommoden o. ä.,
  • Tische und Stühle,
  • Sofas,
  • Regale,
  • Lampen,
  • Teppiche,
  • Bettwäsche,
  • Gardinen,
  • Kücheneinrichtung. 

1. (Scheinbarer) Vorteil: Es lässt sich eine höhere Miete erzielen

Ist eine Wohnung bereits vom Vermieter mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet, erhöht dies den Nutzungswert der Wohnung für den Mieter. Kehrseite der Medaille ist, dass der Vermieter eine höhere Miete verlangen darf, als er könnte, wenn die Wohnung nicht möbliert vermietet würde. Er kann einen sog. Möblierungszuschlag verlangen. Die Höhe dieses Zuschlags ist nicht verbindlich festegelegt und deren Berechungsweise, auf die in diesem Beitrag nicht im Einzelnen eingegangen wird, daher höchst umstritten.

Nicht unberücksichtigt bleiben darf in diesem Zusammenhang allerdings, dass dieser Möblierungszuschlag für den Vermieter nicht immer, zumindest nicht stets von Beginn an auch tatsächlich einen Vorteil darstellt. Dem Möblierungszuschlag stehen zum Einen Anschaffungskosten gegenüber, die dem Vermieter für den Erwerb des Mobiliars entstehen bzw. entstanden sind. Zum anderen muss berücksichtigt werden, dass die Einrichtungsgegenstände durch die Nutzung des Mieters abgenutzt werden und an Wert verlieren. Da maßgebliche Kriterien für die Berechnung des Möblierungszuschlags der Zeitwert der Einrichtungsgegenstände in Form des Wiederbeschaffungswertes sowie die Abnutzung sind, kann es sein, dass der Möblierungszuschlag durch die Anschaffungskosten und die abnutzugsbedingte Wertminderung des Mobiliars aufgezehrt wird. Zwingend ist dies jedoch nicht. Befinden sich die Einrichtungsgegenstände z. B. ohnehin in der Wohnung, weil der Vermieter selbst dort gewohnt hat und die Wohnung nun zeitweise (unter-) vermietet, entstehen keine Anschaffungskosten. Auch die Abnutzung kann gerade bei der Art von Mieter, der eine möblierte Wohnung anmietet, durchaus sehr gering ausfallen (siehe dazu Vorteil Nr.4).

Außerdem steigt mit zunehmender Dauer des Mietverhältnisses auch die Chance, dass die monatlichen Möblierungszuschläge die Anschaffungskosten übersteigen.

2. Vorteil: Die Chance, die Wohnung trotz nachteiliger Eigenschaften zu vermieten, steigt

Auch wenn die Nachfrage nach möbliertem Wohnraum nicht allzu groß ist, ist dieser für solche Mietinteressenten, die ihn suchen, nicht immer leicht zu finden. Dies kann sich für den Vermieter einer Wohnung, die z. B. wegen ihrer Lage oder ihres Zuschnitts nur schwer zu vermieten ist, in der Weise positiv auswirken, dass der Mietinteressent angesichts der für ihn vorteilhaften Möblierung über die negativen Eigenschaften hinwegsieht und die Wohnung trotz der Nachteile anmietet. Hinzukommt außerdem, dass Mietinteressenten, die eine möblierte Wohnung suchen, oft nicht allzu großen Wert auf großen Wohnkomfort legen, da sie die Wohnung oft nur vorübergehend, z. B. wegen eines befristeten beruflichen Aufenthalts am Ort der Wohnung oder nur unter der Woche als Zweitwohnung nutzen.

3. Vorteil: Eine zuverlässige Zahlung der Miete ist die Regel

Wie bereits zuvor dargelegt, handelt es sich bei denjenigen Mietern, die eine möblierte Wohnung anmieten, oft um solche, die sich berufsbedingt für begrenzte Zeit am Ort der Wohnung aufhalten. In solchen Fällen übernimmt oft der Arbeitgeber die Zahlung der Miete. In diesen Fällen kann der Vermieter in der Regel mit einem zuverlässigen Eingang der Miete rechnen.

4. Vorteil: Der Abnutzungsgrad der Wohnung ist unterdurchschnittlich

Der typische Mieter von möbliertem Wohnraum beendet das Mietverhältnis nicht nur nach überschaubarer Zeit, sondern hält sich in der Wohnung auch unterdurchschnittlich oft bzw. lange, z. B. nur werktags abends nach der Arbeit, auf. Heraus ergibt sich ein weiterer Vorteil, der darin besteht, dass die Wohnung nicht so stark abgenutzt wird.

Auch die Einrichtungsgegenstände bleiben in diesen Fällen lange in einem guten Zustand, was wiederum die Chance des Vermieters erhöht, dass der Möblierungszuschlag (vgl. dazu die Ausführungen oben zum 1. Vorteil) nicht aufgezehrt wird und sich die möblierte Vermietung unterm Strich für den Vermieter lohnt.

5. Vorteil: Der Vermieter muss die von selbst bewohnte Wohnung im Falle einer vorübergehenden Abwesenheit nicht räumen

Nicht selten kommt es vor, dass entweder der Eigentümer einer Wohnung selbst oder auch ein (Haupt-) Mieter die Wohnung z. B. wegen berufsbedingter Abwesenheit eine Zeit lang nicht bewohnt, jedoch nicht endgültig aus der Wohnung ausziehen möchte. Damit die Wohnung während der Abwesenheit nicht leer steht und Gewinn bringt, bzw. damit der (Haupt-) Mieter nicht doppelt Miete zahlen muss, wird die Wohnung in solchen Fällen oft (unter-) vermietet. Der Vorteil einer möblierten Vermietung besteht in diesem Fall darin, dass der Eigentümer bzw. (Haupt-) Mieter, der die Wohnung nach seiner Rückkehr wieder selbst bewohnen möchte, diese nicht räumen, d.h. von seinen sich dort befindenden Einrichtungsgegenständen befreien und diese nach seiner Rückkehr nicht wieder in die Wohnung zurück transportieren muss. Dies erspart ihm Zeit, Arbeit und Kosten.

6. Vorteil: Bei einer möblierten Einliegerwohnung entfällt der Mieterschutz

Der „gewöhnliche“ Mieter von Wohnraum ist vom Gesetz umfassend geschützt, vor allem gegen den Verlust des Wohnraums, was sich z. B. darin zeigt, dass der Vermieter das Mietverhältnis nur dann ordentlich kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse für die Beendigung des Mietverhältnisses hat (vgl. § 573 BGB). Auch für den Abschluss eines befristeten Mietvertrages benötigt der Vermieter von Wohnraum grds. einen der in § 575 Abs.1 S.1 BGB abschließend aufgeführten Befristungsgründe. Nicht zuletzt ist der Mieter von Wohnraum in der Regel auch vor einer zu hohen Miete dadurch geschützt, dass die Miete im Falle der Geltung der Mietpreisbremse die ortsübliche Vergleichmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen (vgl. § 556d Abs.1 BGB) und später nur unter den Voraussetzungen der §§ 557 ff. BGB erhöht werden darf.

Befindet sich die zu vermietende Wohnung innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, kann der Vermieter diesen Mieterschutz aushebeln, indem er mit dem Mieter vereinbart, dass er die Wohnung ganz oder zumindest überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB bestimmt nämlich, dass die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (vgl. §§ 556d bis 556g BGB), über die Mieterhöhung (vgl. §§ 557 bis 561 BGB) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (vgl. § 568 Abs. 2 BGB, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 BGB, §§ 574 bis 575 BGB, § 575a Abs. 1 BGB und §§ 577,577a BGB) nicht bei Wohnraum gelten, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Der Vermieter kann den Mieter in diesem Fall daher insbesondere schnell und unkompliziert wieder los werden, sei es deshalb, weil er das Mietverhältnis, ohne dafür einen bestimmten Grund zu benötigen, befristen kann oder deshalb, weil er das unbefristete Mietverhältnis, ohne dafür ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zu benötigen, mit der kurzen Kündigungsfrist des § 573c Abs.3 BGB , und zwar spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats ordentlich kündigen kann.

Beachte:

Die fristgerechte Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung, die sich innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung befindet, ist stets möglich, ohne dass der Vermieter hierfür das von § 573 BGB grds. geforderte berechtigte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses benötigt. Dies ergibt sich bereits aus § 573a Abs.2 i. V. m. Abs.1 BGB. Für den Wegfall des Erfordernisses des berechtigten Interesses bedarf es keiner Möblierung. Ist eine Einliegerwohnung jedoch nicht möbliert, bleibt es nicht nur bei der für den Vermieter üblicherweise gem. § 573c Abs.1 BGB geltenden Kündigungsfrist, die je nach der Dauer des Mietverhältnisses drei, sechs oder neun Monaten beträgt, sondern verlängert sich die Kündigungsfrist gem. § 573a Abs.1 S.2 BGB um drei Monate auf sechs, neun oder zwölf Monate. Der Vermieter einer möblierten Einliegerwohnung hingegen kann stets zum Monatsende kündigen, sofern dem Mieter die Kündigung spätestens am 15. des Monats zugeht.

Die Beendigung des Mietverhältnisses über eine möblierte Einliegerwohnung i.S. d. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB ist für den Vermieter auch deshalb leichter, weil dem Mieter kein Widerspruchsrecht gem. §§ 574 ff. BGB zusteht.

Nicht zuletzt besteht ein weiterer Vorteil der Vermietung einer möblierten Einliegerwohnung darin, dass das Mietverhältnis auch nicht der in § 556d ff. BGB verankerten Mietpreisbremse unterliegt.

Wichtig:

Alle zuvor genannten Ausnahmen vom Mieterschutz bei der Vermietung einer möblierten Einliegerwohnung gelten nicht, wenn der Wohnraum dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

7. Fazit und Zusammenfassung

1. Die Vermietung einer möblierten Wohnung lohnt sich für den Vermieter besonders dann, wenn

  • er einen Mieter findet, der die Wohnung, und damit auch die Einrichtungsgegenstände, nur wenig beansprucht und abnutzt, so dass sich der Möblierungszuschlag rentiert,
  • die Wohnung nachteilige Eigenschaften aufweist, über die der typische Mieter von möbliertem Wohnraum hinwegsieht,
  • er die von ihm selbst bewohnte Wohnung nur vorübergehend während seiner Abwesenheit (unter-) vermieten und seine Einrichtung in der Wohnung belassen möchte und / oder
  • der Arbeitgeber des Mieters die Miete zahlt.

2. Der Vermieter einer Einliegerwohnung kann durch die Möblierung außerdem den Mieterschutz weitestgehend aushebeln, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

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