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Vermietung durch Makler – Ratgeber für Vermieter

Für Vermieter war die Entscheidung, ob man einen Makler für die Vermietung beauftragt, nie so schwer wie heute und es besteht eine Unsicherheit über die rechtlichen Vorschriften. Nach dem neuen Maklerrecht sind nämlich viele neue Dinge zu beachten: z.B., wie der Makler zu beauftragen ist, was zu seinen Aufgaben gehört und wer nach dem Bestellerprinzip die Maklerprovision zu zahlen hat. Allerdings sind diese Regelungen weniger kompliziert, als sie den Anschein machen und bieten auch Vermietern Vorteile. Selbst auf der Maklerprovision bleibt der Vermieter nicht immer sitzen. Entscheidend ist, wer den Makler beauftragt. Kommt der Makler auf den Vermieter zu, löst das noch keine Provisionspflicht für den Vermieter aus. Das gleiche gilt, wenn der Makler von dem Mieter beauftrag wurde. Daneben ist es für den Vermieter wichtig zu wissen, welche Aufgaben der Makler bei der Vermietung übernimmt: Was ist gesetzliche Pflicht und was muss speziell geregelt werden? Nur wer die Regelungen kennt, kann für sich den richtigen Makler beauftragen.

Im nachfolgenden Artikel soll daher speziell für Vermieter alles Wissenswerte zum Maklervertrag in einfacher Form erklärt werden.

I. Makler beauftragen: Was ist zu beachten?

Will man als Vermieter rechtsverbindlich einen Makler für die Suche einer passenden Vermietung beauftragen, reichen mündliche Absprachen nicht mehr aus. Das Gesetz über die Regelungen zu Vermittlung von Wohnungen (WoVermRG) verlangt in § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermRG, dass der Abschluss des Maklerauftrages in Textform gemäß § 126 b BGB erfolgt. Das bedeutet, dass nur schriftliche oder sonstige in Textform fixierte Erklärungen dazu führen können, dass wirksam ein Makler beauftragt wird. Als zulässige Beispiel für die Wahrung der Textform sind typischerweise die Vereinbarungen per E-Mail zu nennen. Aber auch in anderer Weise elektronisch manifestierte Erklärungen auf einem Datenträger, wie z.B. USB-Stick, einer SD-Speicherkarte, einer CD-ROM oder einem Computerfax reichen für das Vorliegen der Textform (vgl. Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, Ziff. 29 Wohnungsvermittlung, Rn. 185b). Vereinbaren Vermieter und Makler nur per Telefon einen Maklerauftrag ist dieser nichtig und dem Makler steht auch im erfolgreichen Vermittlungsfall kein Anspruch auf eine Maklerprovision zu.

Inhaltlich kann der Maklerauftrag, so gestaltet sein, dass es dem Vermieter frei steht auch andere Makler zu beauftragen oder nicht. Ist es dem Vermieter untersagt, einen weiteren Makler für die Vermittlung der Vermietung hinzu zu ziehen, handelt es sich um einen sogenannten Alleinauftrag. Die Möglichkeit der Vermietung durch den Vermieter trotz des Maklervertrags bleibt grundsätzlich offen.

Besondere Vorsicht sollte der Vermieter walten lassen, wenn ein Makler mit ihm eine Vereinbarung schließen will nach der er nicht nur auf die Einschaltung eines anderen Maklers verzichten soll, sondern auch Mietinteressenten an den Makler zu verweisen sind und Mietvertragsabschlüsse ohne Hinzuziehung des Maklers verboten sind (Verbot von Eigengeschäften und Direktabschlüssen). Ein solcher Maklerauftrag wird als sogenannter qualifizierter Alleinauftrag bezeichnet, der nur in individuellen Vereinbarungen zulässig ist. Welche Formulierungen Ihnen zeigen, dass es sich um einen qualifizierten Alleinauftrag handelt, erfahren Sie hier: Maklerauftrag bei der Vermietung – darauf müssen Vermieter achten.

Merke:

Bei der Beauftragung des Maklers ist zu beachten, dass

  • Der Maklervertrag in Textform zu schließen ist.
  • Der Maklerauftrag je nach Vereinbarung den Vermieter unterschiedlich einschränkt: Es gibt den einfachen Maklervertrag, den Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag.

 

II. Welche Aufgaben hat der Makler bei der Vermietung

Ist der Maklervertrag abgeschlossen hat der Makler natürlich verschieden Aufgaben zu erfüllen, um sich den Provisionsanspruch zu verdienen.

Dazu gehören in der Praxis

  • die Vermittlungs- und Nachweistätigkeit bezüglich des Mietvertragsabschlusses
  • sonstige Tätigkeit, wie z.B. die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen, Überprüfung von Wohnungsinteressenten usw.

1. Vermittlungs- und Nachweistätigkeit

Nach § 2 WoVermRG muss der Makler einen Mietvertragsabschluss vermitteln oder nachweisen, um die die Maklerprovision zu erhalten. Der Mietvertragsabschluss ist also nur dann provisionspflichtig für den Vermieter, wenn der Vertrag infolge der Maklertätigkeit zu Stande gekommen ist.

Aufgabe des Maklers ist in erster Linie die Vermittlung oder der Nachweis:

Bei der Vermittlung wird der Makler aktiv tätig und führt Mieter und Vermieter für den Vertragsabschluss zusammen. Er ist hier beratend tätig und wirkt fördernd auf den Vertragsabschluss ein. Die Nachweistätigkeit hingegen ist bereits durch passive Mitwirkung erbracht, wenn der Makler dem Vermieter die Gelegenheit zu einem Mietvertragsabschluss vermittelt: so, z.B. durch Übermittlung der Kontaktdaten der Mietinteressenten. Eine persönliche Beteiligung des Maklers ist hier nicht zwingend erforderlich.

Weitere Einzelheiten zur Maklerprovision finden Sie hier: Maklerprovision bei einer Mietwohnung – Ratgeber für Mieter & Vermieter.

2. Sonstige Tätigkeit

Wichtig ist für den Vermieter, dass der Makler neben der Vermittlungs- und Nachweistätigkeit grundsätzlich keine sonstigen Aufgaben zu erfüllen hat, wenn dies nicht ausdrücklich vertraglich vereinbart ist. Zwar hat der Makler den Vermieter grundsätzlich im Rahmen seiner provisionspflichtigen Tätigkeit auch über alles zu informieren, was für den Vermieter allgemein wichtig sein könnte, er hat aber keine besonderen weitern Aufgaben.

Das bedeutet, der Makler ist z.B. nicht verpflichtet, Wohnungsbesichtigungen durchzuführen oder Mietinteressenten auf ihre Zahlungsfähigkeit zu prüfen. Selbst wenn, Makler in der Praxis häufig Aufgaben wie das Schalten von Anzeigen und die Einholung von SCHUFA-Auskünften übernehmen, besteht darauf kein Anspruch des Vermieters. Etwas anderes gilt nur dann, wenn dies im Maklerauftrag vereinbart ist. Alle Einzelheiten zu den weiteren Tätigkeiten des Maklers und welche Aufgaben vereinbart werden können, erfahren Sie hier: Diese Aufgaben übernimmt der Makler bei der Vermietung und in dem Beitrag Wohnungsvermittlungsgesetz: Was darf der Makler und was nicht?

Merke:

Die Aufgaben des Maklers bestehen einzig in der Vermittlung und dem Nachweis des Mietvertrages. Will man als Vermieter, dass der Makler Besichtigungen durchführt und die Bewerber prüft, muss man auf eine entsprechende Vereinbarung im Maklervertrag bestehen.

III. Maklerprovision: Wer bestellt bezahlt ­

Der Vermieter zahlt die Maklerprovision, wenn er den Makler beauftragt hat. Nach § 2 Abs. 1 WoVermRG ist die Maklerprovision nämlich von demjenigen zu zahlen, der den Makler beauftragt hat. Das wird auch als das sogenannte „Bestellerprinzip“ im Maklerrecht bezeichnet. Hat der Vermieter den Makler für die Vermittlung einer Vermietung engagiert, kann er den Mieter nicht mit der Zahlung der Provision belasten.

1. Vermieter beauftragt Makler

Sobald der Vermieter Besteller ist, muss er die Maklerprovision zahlen, wenn der Mietvertrag durch die Maklertätigkeit zu Stande gekommen ist. Das gilt selbst dann, wenn der Makler gleichzeitig von einem Mieter beauftragt wurde eine Wohnung zu finden. Eine Doppeltätigkeit ist grundsätzlich erlaubt, die Maklerprovision kann aber nur einmal verlangt werden.

Beispiel:

Der Makler M wurde von dem Mietinteressenten I zur Wohnungssuche beauftragt. Gleichzeitig war er bereits für den Vermieter V tätig, mit dem Auftrag eine passende Vermietung zu vermitteln. M lädt I daher zu dem bereits angesetzten Besichtigungstermin bei V ein. M vermittelt den Vertrag zwischen I und V.

-> Ist ein Immobilienmakler sowohl für einen Vermieter als auch für einen Mieter tätig, besteht der Provisionsanspruch nur gegen den Vermieter. Ein Provisionsanspruch gegenüber einem Wohnungssuchenden besteht nämlich nur, wenn der Makler ausschließlich für diesen tätig war (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Die Fälle in denen der Mieter die Provision zahlt sind begrenzt: „Wann zahlt der Mieter weiterhin die Maklerprovision?“.

2. Makler kommt auf Vermieter zu, um Auftrag zum Wohnungsangebot einzuholen

Holt der Makler allerdings vom Vermieter den Auftrag ein, einem bestimmten Wohnungssuchenden die Mietwohnung zur Vermietung anzubieten, weil er von diesem einen entsprechenden Auftrag hat, liegt der Fall anders.

Diese Einholung des Auftrags zum Angebot zur Vermietung ist nämlich gesetzlich in § 6 WoVermRG und hat nichts mit einer provisionspflichtigen Beauftragung zu tun und ist kein Maklervertrag. Es handelt sich hier lediglich, um eine „Erlaubnis“ die Mietwohnung zur Vermittlung einer Vermietung gegenüber bestehenden Kunden anzubieten (§§ 2 Abs. 1a, 6 WoVermRG). Ohne diese „Erlaubnis“ des Vermieters ist ihm das Angebot der Wohnung des Vermieters nicht erlaubt.

Beispiel:

Der Makler M erhält von dem Wohnungssuchenden W den Auftrag eine geeignete 2-Zimmer-Wohnung zu finden. M durchforstet daraufhin die Anzeigen von Vermietern die eine 2-Zimmer-Wohnung zur Vermietung anbieten und stößt auf den Eintrag des Vermieters V, dessen Mietwohnung ihm passend erscheint. M ruft daraufhin bei V an und fragt nach, ob er W die Wohnung zur Vermietung anbieten darf. V stimmt zu und M vermittelt den Mietvertragsabschluss zwischen M und V.

-> V ist nicht provisionspflichtig. W ist der alleinige Besteller des Maklers M und hat daher die Provision zu zahlen. Die Zustimmung des V, dass M die Wohnung seinem Kunden W anbieten darf, ist kein Maklervertrag.

IV. Ausschluss der Maklerprovision

Bei der Vermietung durch einen Makler ist darauf zu achten, dass der Makler in gewissen Fällen gar nicht als solcher tätig werden darf und sich auch keine Maklerprovision verdient.

Die Provision ist nämlich ausgeschlossen, wenn

  • die vermittelte Vermietung lediglich ein bestehendes Mietverhältnis fortsetzt, verlängert oder erneuert (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 WoVermRG) und
  • wenn der Makler in irgendeiner Form mit dem Vermieter oder Eigentümer wirtschaftlich verbunden ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 2, 3 WoVermRG). Das bedeutet, als Vermieter muss man keine Provision zahlen, wenn der Makler z.B. Miteigentümer oder der Verwalter der Mietwohnung ist.

V. Widerruf und Kündigung beim Maklervertrag

Eigentlich endet der Maklervertrag, wenn ein Mietvertrag über die Wohnung des Vermieters abgeschlossen wurde. Einer besonderen Kündigung bedarf es nicht. Meist ist die Beendigung in dem schriftlichen Maklervertrag geregelt und räumt den Parteien entweder ein Kündigungsrecht ein oder regelt das Vertragsende durch Zeitablauf. Notwendig ist das allerdings nicht, da der Maklerauftrag dem Makler und dem Vermieter zumindest beim einfachen Maklervertrag keinerlei Tätigkeitsverpflichtungen auferlegt. Die Beendigung des Maklervertrags ist daher regelmäßig jederzeit möglich.

Zu Gunsten des Vermieters gibt es zudem auch ein gesetzliches Widerrufsrecht nach den §§ 312, 355 BGB, nach dem der Vermieter den Maklervertrag innerhalb von 14- Tagen widerrufen kann (BGH, Urteil vom 07. Juli 2016, Az.: I ZR 30/15).

Vorausgesetzt ist dafür z.B. nur, dass der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers geschlossen wurde und der Makler als Unternehmer und der Vermieter als Verbraucher anzusehen ist. Der Vermieter ist immer dann Verbraucher, wenn die Vermietung als private Vermögensanlage betrieben wird. Alles Wichtige zum Thema Widerrufsrecht für Vermieter lesen Sie hier: Widerruf des Maklervertrages – Ein Ratgeber.

VI. Provision bei Vermietung durch Makler ist steuerlich absetzbar

Bei der Vermietung durch einen Makler ist letztlich auch wissenswert, dass die angefallene Maklerprovision bei der Steuer im Rahmen der Vermietungseinkünfte gewinnmindernd angesetzt werden kann. Näheres zur steuerlichen Absetzbarkeit der Maklerprovision erklärt der Beitrag: Maklerprovision für Vermietung steuerlich absetzbar? (Werbungskosten).

VII. Zusammenfassung

Für die Vermietung durch einen Makler müssen Vermieter folgendes Wissen:

  1. Der Vermieter kann einen einzelnen Makler beauftragen oder mehrere.
  2. Der Maklerauftrag muss in Textform erfolgen und ist mündlich unwirksam.
  3. Will ein Vermieter, dass der Makler besondere Aufgaben, wie z.B. die Einholung der SCHUFA- Auskunft übernimmt und bestimmte Anforderungen an den gewünschten Mieter stellt, muss das im Maklervertrag vereinbart sein.
  4. Die Maklerprovision zahlt bei dem Vermittlungserfolg der Vermieter, wenn er den Makler beauftragt.
  5. Ist der Makler Verwalter der Mietwohnung hat er bei der Vermittlung der Vermietung keinen Provisionsanspruch.
  6. Der Vermieter kann ein 14-tägiges Widerrufsrecht haben.
  7. Die Maklerprovision ist steuerlich absetzbar.

3 Antworten auf "Vermietung durch Makler – Ratgeber für Vermieter"

  • Monika Granietzny
    08.01.2018 - 14:24 Antworten

    Guten Tag,
    wir mieten zur Zeit Gewerberäume. Da das Geschäft aber nicht so läuft wie erhofft, haben wir der Vermieterin mitgeteilt, dass wir aus den Räumlichkeiten ausziehen möchten. Diese hat einen Makler beauftragt, die Gewerberäume im Internet anzubieten.
    Da sich aber über den Makler kein Nachfolger für die Gewerberäume gefunden hat, haben wir als derzeitiger Mieter, einen Nachfolger gefunden.
    Die Frage ist nun: hat der Makler nun einen Anspruch auf Maklerprovision obwohl der Nachfolger durch uns als derzeitigen Mieter gefunden wurde?
    Der Nachfolger für die von uns zur Zeit angemieteten Gewerberäume weigert sich dem Makler die Provision zu zahlen, da dieser nicht von dem Makler gefunden, angesprochen oder anderweitig in Kontakt gekommen ist.

    • Mietrecht.org
      08.01.2018 - 16:54 Antworten

      Hallo Monika,

      wenn der Makler den Provision von Mieter erhalten möchte, muss er natürlich die Vermietung nachweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Franka Hellenberg
    12.01.2018 - 11:43 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben eine Eigentumswohnung in Pirna erworben, die jetzt vermietet werden soll. Für die Vermittlung von Mietern verlangt der Makler von uns eine Provision in Höhe von 2 Netto- Kaltmieten + MwSt. In Ihrem Artikel haben wir gelesen, dass eine Maklerprovision nicht erhoben werden darf, wenn der Makler wirtschaftlich mit dem Vermieter/ Eigentümer verbunden ist und auch die Verwaltung der Wohnung übernimmt. Jetzt ist es in unserem Fall so, dass es sich um einen Unternehmensverbund handelt- vermittelt wurde der Wohnungskauf über die Firma XYZ private Vermögensverwaltung, verwaltet wird die Wohnung über die ABC GmbH und vermietet über die 123 Vermietung und Verkauf. Die „Tochterfirmen“ haben unterschiedliche Adressen, Inhaber der Vermögensverwaltung ist ein Herr, von Vermietung und Verkauf dessen Frau und bei 123 ist nur ein Geschäftsführer, aber kein Inhaber angegeben. Müssen wir in diesem Fall die Maklerprovision zahlen oder nicht?
    Vielen Dank!

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