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Ratgeber: Mietvertrag auf Lebenszeit / Lebenslanges Wohnrecht

Ein Mietvertrag auf Lebenszeit und ein lebenslanges Wohnrecht sind für die meisten Mieter oft gleichbedeutend: damit ist schließlich in beiden Fällen gemeint, dass eine Partei eine Wohnung bis an das Lebensende bewohnen darf. Rechtlich betrachtet gibt es aber verschiedene Möglichkeiten ein solches lebenslanges Recht zu gestalten: es kann ein reines Wohnrecht oder auch ein Nutzungsrecht sein, entgeltlich oder unentgeltlich, es kann sogar auf eine bestimmte Person beschränkt werden. Je nachdem, wie der Mietvertrag auf Lebenszeit ausgestaltet ist, ergeben sich unterschiedliche Rechtsfolgen und Pflichten für die Vertragsparteien.

Der nachfolgende Artikel soll daher einen Überblick mit Beispielen für die verschiedenen Möglichkeiten der Gestaltung bei einem lebenslangen Wohnrecht oder Mietvertrag auf Lebenszeit geben.

I. Allgemein: Was steckt hinter „lebenslanges Wohnrecht“ und „Mietvertrag auf Lebenszeit“

Spricht man von einem „lebenslangen Wohnrecht“ oder einem „Mietvertrag auf Lebenszeit“ kann rechtlich immer dreierlei vorliegen: Eine Miete, eine Leihe oder ein „dingliches“ Wohnrecht. Daher muss immer erst genau bestimmt werden, was vorliegt oder gewollt ist, bevor eine rechtliche Auskunft oder Beurteilung des jeweiligen Wohnrechts erfolgen kann. Mischformen sind möglich.

Ganz allgemein können die drei Arten aber wie folgt abgegrenzt werden:

  • Ein „dingliches“ Wohnrecht ist eine Grundstücksbelastung, die durch eine Eintragung im Grundbuch festgehalten wird; es besteht regelmäßig unentgeltlich (vgl. unter II.)
  • Bei einem lebenslangen Wohnrecht in Form eines Mietverhältnisses muss immer eine schriftliche Vereinbarung der berechtigten Vertragsparteien vorhanden sein, die eine entgeltliche Vermietung auf Lebenszeit vorsieht (vgl. unter III.).
  • Ein Leihvertrag auf Lebenszeit hingegen ist eine schuldrechtliche Vereinbarung der berechtigten Vertragsparteien über eine unentgeltliche Nutzung eine Wohnung auf Lebenszeit (vgl. unter IV.).

II. Lebenslanges Wohnrecht

Von einem lebenslangen Wohnrecht spricht man oft gerade im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Hauses oder ähnlichem: denn gerade, wenn die ehemaligen Eigentümer eines Hauses zu Mietern werden sollen, ist die Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts üblich. So z.B. in Fällen in denen die Eltern das Haus an die Kinder bereits zu Lebzeiten übereignen: Lebenslanges Wohnrecht bedeutet dann, dass die Eltern das Haus oder die Wohnung bis an Ihr Lebensende bewohnen dürfen und ist fest an die Immobilie gebunden. Eingeräumt wird hier damit ein sogenanntes „dingliches“. D.h. grundstücksbezogenes Wohnrecht, dass einfach durch Belastung der jeweiligen Immobilie entsteht:

Das lebenslange Wohnrecht ist in als „dingliches“ Wohnrecht nach § 1093 BGB gesetzlich geregelt und beinhaltet:

  • Recht zum Bewohnen und der Mitbenutzung der installierten Anlagen, wie z.B. Heizung etc.
  • Recht zur Aufnahme von Familienangehörigen oder Hauspersonal aufzunehmen: Kinder, Lebenspartner, Pflegepersonal etc.; § 1093 Abs. 2 BGB. Das gilt auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften: So kann auch der Partner mit in das lebenslange Wohnrecht einbezogen werden. Zudem sollte vorher festgelegt werden, ob die Kinder das Haus finanziell belasten können.
  • Pflicht das Gebäude oder die Wohnung zu unterhalten: Reparaturen, Instandhaltungen usw.; Nur bei außergewöhnlichen Sanierungen muss der Eigentümer selbst zahlen und für die Instandsetzung aufkommen.

1. Eintragung im Grundbuch

Als „dingliches“ Recht nach § 1093 BGB bedarf das lebenslange Wohnrecht der Eintragung im Grundbuch. Eine notarielle Beurkundung ist nur dann erforderlich, wenn das lebenslange Wohnrecht im Rahmen einer Schenkung oder eines Vermächtnisses eingeräumt werden soll: Ein Notar ist immer dann notwendig, wenn das „dingliche“ Wohnrecht im Zusammenhang mit einem anderen beurkundungspflichtigen Vertrag vereinbart werden soll.

Aber Achtung: Es ist auch möglich ein lebenslanges Wohnrecht rechtlich wirksam nur rein schuldrechtlich in einem Vertrag festzuhalten. Das Problem ist, das ein solches Recht nicht besonders sicher für den Wohnberechtigten ist: Die Eintragung im Grundbuch sichert den Wohnberechtigten ab. Wird die Immobilie nämlich verkauft, droht ansonsten der Verlust des Wohnrechts.

Es ist daher immer zweckmäßig für ein lebenslanges Wohnrecht eine Eintragung im Grundbuch über den Bestand und den Umfang vornehmen zu lassen: Für wen ist das Wohnrecht? Gilt es auch für „neue“ Lebenspartner? Beinhaltet Wohnrecht auch Nießbrauchrecht zur Weitervermietung? Etc. Umso genauer die Eintragung erfolgt, umso besser können spätere Unklarheiten und Streitigkeiten vermieden werden. Der neue Eigentümer muss das lebenslange Wohnrecht dann so akzeptieren, wie es ist. Änderungen sind nur im Einvernehmen möglich.

2. Keine Mietzahlung

Bei einem lebenslangen Wohnrecht wird keine Miete gezahlt, der Bewohner kommt aber für Kosten der Instandhaltung, Reparatur und die Nebenkosten (Heizung und Strom) auf. Das Wohnrecht an sich ist daher als solches immer unentgeltlich. Es kann aber vertraglich eine Vereinbarung zu Gegenleistungen und sogar Kündigungsmöglichkeiten getroffen werden (BGH WM 65, 649).

3. Kann das Lebenslange Wohnrecht verfallen?

Ja. Das lebenslange Wohnrecht erlöscht entweder durch Aufhebung, kraft Gesetz (z.B. bei Zwangsversteigerung) oder wenn die Ausübung/Nutzung tatsächlich und rechtlich nicht mehr möglich ist (z.B. Umzug in Pflegeheim; Tod des Berechtigten). Es ist grundsätzlich unkündbar.

Tipp: Absicherung der Eltern nicht nur durch lebenslanges Wohnrecht

Gerade aus erbschaftssteuerlichen Gründen wird das eigene Haus gerne bereits zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen. Damit die Nutzung des Hauses als Wohnung aber trotzdem bei den Eltern verbleibt, wird hier gerne das lebenslange Wohnrecht zur Absicherung der Eltern verwendet und ins Grundbuch eingetragen: Die Eltern können dann wie gewohnt bis ans Lebensende in dem Haus wohnen und erhalten einen gesicherten Rechtsanspruch. Besser ist es allerdings ein lebenslanges Nießbrauchrecht für die Eltern zu vereinbaren: Werden die Eltern nämlich pflegebedürftig und möchten oder müssen in ein Seniorenwohnheim ziehen, haben Sie nichts mehr von ihrem lebenslangen Wohnrecht. Bei dem lebenslangen Nießbrauchrecht ist das allerdings anders, denn man hat die Wahl: Entweder selbst in der Immobilie zu wohnen oder die Wohnung/ das Haus zu vermieten. Der Vorteil liegt darin, dass die Mieteinnahmen dann dazu genutzt werden können, um die Kosten für ein Seniorenheim zu tragen. Von dem eingeräumten Recht profitieren die Eltern dann tatsächlich lebenslang.

Daneben:

Gerade für den Fall des Verlustes des Wohnrechts (und auch eines Nießbrauchrechts) durch eine Zwangsversteigerung nach Eigentumsübertragung sollten man sich vorbereiten: die Lösung ist hier die Vereinbarung eines Rückübertragungsrechts auf die Eltern. Damit kann vor einer Versteigerung das Eigentum auf die Eltern zurückübertragen werden und die Zwangsversteigerung insoweit verhindert. Wichtig ist auch hier die Eintragung eines solchen Rechts im Grundbuch.

4. Ist das lebenslange Wohnrecht übertragbar?

Das lebenslange Wohnrecht nach § 1093 BGB ist eine sogenannte persönliche Dienstbarkeit und damit nicht auf Dritte übertragbar. So können Personen mit einem lebenslangen Wohnrecht, dies weder vererben noch an andere Personen verschenken oder verkaufen. Eine Belastung z.B. durch Pfändung oder ähnliches ist aufgrund der Unübertragbarkeit regelmäßig auch ausgeschlossen.

Eine Ausnahme gibt es nur bei der Einräumung eines solchen Wohnrechts für juristische Personen, wie z.B. bei Gesellschaften.

III. Mietvertrag auf Lebenszeit

Ein Mietvertrag auf Lebenszeit hingegen, beinhaltet das Recht, die Wohnung bis ans Lebensende zu mieten. Rechtlich handelt es sich um einen ganz normalen Mietvertrag mit einer einzigen Ausnahme: die Befristung der Mietzeit erfolgt hier durch die Lebensdauer des Mieters.

Die Wirksamkeit einer Befristung des Mietverhältnisses auf Lebenszeit wurde auch gerichtlich – jedenfalls für bereits bestehende Mietverhältnisse – bestätigt: so zum Beispiel durch das LG Freiburg mit Urteil vom 21.3.2013, Az.: 3 S 368/12. In diesem Urteil wurde dargelegt, warum eine solche Befristung auf Lebenszeit zulässig ist, auch wenn sie nicht ausdrücklich in § 575 BGB, der die Befristungsgründe beschränkt, aufgeführt ist. Das Landgericht hat die Anwendung der mietrechtlichen Befristungsbeschränkung des § 575 BGB für unwirksam erklärt, soweit ein lebenslanger Mietvertrag vorliegt:

In dem Fall des Landgerichts Freiburg, Urteil vom 21.3.2013, Az.: 3 S 368/12 ging es um einen bereits seit 35 Jahren bestehenden Mietvertrag der auf Lebenszeit geschlossen wurde. Der Vermieter wollte den Vertrag kündigen und begründete dies damit, dass kein Befristungsgrund nach § 575 BGB vorliegt und der Mietvertrag damit als „normaler“ unbefristeter und kündbarer Mietvertrag anzusehen sei. Das Landgericht Freiburg lehnte diese Einschätzung ab und stellte klar, dass ein Mietvertrag auf Lebenszeit ein befristeter, auf bestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag nach § 575 BGB ist. Zwar seien abweichende Befristungsgründe unwirksam nach § 575 Abs. 4 BGB, aber nur dann, wenn sie zum Nachteil des Mieters sind: Die Beschränkung auf bestimmte Befristungsgründe dient nämlich dem Schutz des Mieters und nicht dem des Vermieters: Durch die Einschränkung der vermieterseitigen Befristungsgründe in § 575 Abs. 1 BGB soll eine Umgehung der Kündigungsvorschriften durch den Abschluss von Mietverträgen auf Zeit unmöglich gemacht werden (BT-DRS 14/4553); der Mieter soll also vor dem Verlust der Wohnung geschützt werden, aber nicht vor einer längeren Bindung zu seinen Gunsten (BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az.: VIII ZR 98/10).

Es ist daher wirksam einen Mietvertrag auf die Lebensdauer des Mieters zu befristen. Allerdings bedarf der Mietvertrag auf Lebenszeit der Schriftform nach § 550 BGB.

1. Miete

Bei einem lebenslangen Wohnrecht in Form einer Miete liegt vor, muss ein Entgelt erbracht werden. Das kann eine monatliche Miete sein oder eine andere Gegenleistung, wie zum Beispiel bestimmte Dienste oder handwerkliche Tätigkeiten. Es reicht auch, wenn die Gegenleistung bereits erbracht wurde, wie zum Beispiel durch bereits verrichtete Tätigkeiten (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, vor §§ 535, 536 BGB, Rn. 4).

2. Kündigung bei Mietvertrag auf Lebenszeit

Mündliche Verträge können nach Ablauf des ersten Mietjahrs gekündigt werden, wenn Kündigungsgründe i. S. von § 564 b BGB a. F. (§ 573 BGB n. F.) vorliegen.

IV. Lebenslanges Wohnrecht als Leihvertrag

Handelt es sich bei dem „Mietvertrag auf Lebenszeit“ um einen unentgeltlichen Vertrag, bei dem der Mieter keine Miete zahlen soll, solange er die Wohnung bewohnt, dann ist das rechtlich kein richtiger Mietvertrag, sondern ein Leihvertrag (OLG Koblenz, NJW-RR 1996, 843). Die Konsequenz ist dabei, dass für die Vertragsparteien keine Anwendung der mietrechtlichen Vorschriften nach §§ 535 ff. BGB erfolgt, sondern die Vorschriften des Leihvertrages nach §§ 598 ff. BGB einschlägig sind. Ein solcher Leihvertrag ist formlos wirksam und kann daher auch mündlich geschlossen werden.

Der Verleiher der Wohnung kann nach § 605 BGB kündigen, wenn

  • er der Sache (Wohnung) aufgrund nicht vorhergesehener Umstände selbst bedarf: Eigenbedarf oder Absicht einer anderweitigen wirtschaftlichen Verwertung (§ 605 Nr. 1 BGB)
  • der Entleiher der Wohnung, diese vertragswidriger gebraucht: Überlassung an Dritte, Vernachlässigung der Obhutspflicht für die Wohnung (§ 605 Nr. 1 BGB)
  • der Entleiher stirbt (§ 605 Nr. 3 BGB)

Daneben ist auch eine außerordentliche Kündigung des Leihvertrages möglich: zum Beispiel, wenn der Entleiher gegenüber dem Verleiher straffällig geworden ist (Weidenkaff in Palandt, BGB Kommentar, § 605 Rn. 1).

V. Zusammenfassung

Bei einem Mietvertrag auf Lebenszeit beziehungsweise einem Lebenslangen Wohnrecht, kann es sich rechtlich im Wesentlichen immer um drei verschiedene Rechtsverhältnisse handeln: ein bloßes dingliches Recht an einer Immobilie, ein zivilrechtliches Mietverhältnis oder ein Leihverhältnis. Je nach dem, was vorliegt oder gewollt ist, sind auch die Rechtsfolgen sehr unterschiedlich. Wollen sie daher den Mietvertag auf Lebenszeit kündigen oder ein lebenslanges Wohnrecht aufheben, ist es empfehlenswert die genaue rechtliche Einordnung vorab zu bestimmen.

7 Antworten auf "Ratgeber: Mietvertrag auf Lebenszeit / Lebenslanges Wohnrecht"

  • Ferdinand
    13.10.2017 - 20:39 Antworten

    Werter Herr Hundt,

    ich habe folgendes Problem-vor einem Monat ist mein Vater gestorben und ich bin Alleinerbe eines Hauses geworden. Dieses muss ich dringend vermieten, da es noch nicht ganz abgezahlt ist. Leider hatte mein Vater in den letzten 10 Jahren eine Lebensabschnittsgefährtin die jetzt, zusammen mit ihren Kindern,dreist behauptet er hätte ihr das lebenslange Wohnrecht versprochen.

    Ich weiß allerdings das mein Vater das nie getan hat, er wollte dass ich das Haus vermiete. Selbstredend gibt es nichts Schriftliches. Ich habe sie, höfflich, aufgefordert zu gehen. Sie weigert sich.

    Ich bin verzweifelt, weil ich gelesen habe das mündliche Absprachen gelten und ihre „Zeugen“ (ihre Kinder) sagen natürlich zu ihrem Gunsten aus. Sie ist sehr versiert in so was und hat bisher ein sehr angenehmes Leben gehabt, vor allem zu Lasten des Steuerzahlers. Momentan bereitet sie sich darauf vor „arbeitsunfähig“ zu werden und hat natürlich keine Lust zu gehen und ihre mickrige Rente für eine eigene Wohnung auszugeben. Bitte um Hilfe-Was soll ich tun? Ich muss das Haus vermieten, sonst kann ich es nur mit äußerster Mühe fertig abbezahlen, wahrscheinlich würde ich es verlieren wenn da jemand für lau wohnt.

  • Marc
    18.12.2017 - 07:59 Antworten

    Hallo Hert Hundt,

    folgende Frage: ich kaufe für meine Eltern eine Wohnung, in der Sie den Rest Ihres Lebens verbringen können. Es soll also ein Wohnrecht auf Lebenszeit grundbuchlich eingetragen werden. Gleichzeitig sollen meine Eltern aber Miete an mich (in Höhe der monatlichen Annuität) an mich zahlen. Das ganze soll mit einem Mietvertrag fixiert werden. Schließt sich beides gegenseitig aus? Ich möchte daraus steuerlich keine Nachteile haben.
    Für meine Eltern ist es wichtig, eine entsprechende Sicherheit zu haben, dass sie – was auch immer passiert – in der Wohnung bleiben können. Ich meinerseits möchte keine finanziellen Nachteile (steuerlich) haben.

    Was kann ich tun?

    • Mietrecht.org
      18.12.2017 - 12:18 Antworten

      Hallo Marc,

      lassen Sie Ihre individuelle Situation von einen Steuerberater bewerten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gierth
    02.07.2018 - 10:35 Antworten

    Hallo,
    ich habe eine Eigtumswohnung wo meine Mutter ein Wohnrecht hat.
    Sie ist aber seit geraumer zeit im Pflegeheim,ich möchte die Wohnung verkaufen kann
    dies nicht weil das Wohnrecht noch im Grundbuch steht.
    Was kann man machen um die Wohnug zuverkaufen.

    mfg

  • Krogmann
    29.08.2018 - 02:42 Antworten

    Hallo
    Ich möchte eine Gewerblich genutztes Grundstück samt der auf den Grundstück befindlichen Gebäude auf Lebenszeit mieten. Ist das als Gewerbetreibender überhaupt möglich?
    Desweiteren soll der Mietvertrag unkündbar sein, bzw. nur von meiner Seite her kündbar sein.
    Können Sie mir hier eine Auskunft geben wie man hier verfahren soll?
    Danke

    • Mietrecht.org
      29.08.2018 - 16:22 Antworten

      Hallo Herr / Frau Krogmann,

      grundsätzlich können Gewerbeverträge sehr flexibel gestaltet werden – bitte lassen Sie sich hierzu bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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