Das Thema Grundbucheinsicht kennen viele nur im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf, dabei kann dies auch im Mietrecht wichtig sein. Nach der Grundbuchordnung kann jeder Einsicht in das Grundbuch eines Mietobjektes nehmen, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Dies ergibt sich aus § 12 GBO. Als Mieter kann man verschiedene Gründe haben, warum eine Grundbucheinsicht von Interesse ist: So zum Beispiel vor der Anmietung einer Wohnung, bei einem Vermieterwechsel oder einfach aus Neugier, um zu wissen welche Belastungen bestehen. Doch, darf man als Mieter in das Grundbuch schauen?

Der nachfolgende Artikel erklärt, wann man als Mieter ein Recht hat das Grundbuch einzusehen, was man dort erfährt und wie man die Grundbucheinsicht als Mieter erhält.

I. Wann hat ein Mieter ein berechtigtes Interesse zur Grundbucheinsicht?

Wenn in das Grundbuch eines Mietobjektes jeder Einsicht nehmen kann, soweit er ein berechtigtes Interesse darlegen kann (vgl. BayObLG WuM 93, 135), muss das auch der Mieter können: Vorausgesetzt ist das sogenannte berechtigtes Interesse.

Ein berechtigtes Interesse an der Einsicht des Grundbuchs nach § 12 Abs. 1 GBO ist nach der Definition in der Rechtsprechung gegeben, wenn

„… ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse des Antragstellers dargetan wird, das sich im Unterschied zum rechtlichen Interesse nicht auf ein bereits vorhandenes Recht oder konkretes Rechtsverhältnis stützen muss, sondern auch mit einem (beispielsweise) wirtschaftlichen oder bloß tatsächlichen Interesse begründet werden kann (OLG Oldenburg RPfleger 2014, 131; Schreiner RPfleger 1980, 51). Dabei genügt allerdings nicht jedes beliebige Interesse des Antragstellers. Entscheidend ist vielmehr in der Regel das Vorbringen sachlicher Gründe, welche die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen …“

(zit. Auszug aus dem Urteil des OLG München, Beschluss vom 11. Juli 2016, Az.:34 Wx 187/16.)

Das bedeutet Folgendes:

• Nicht jedes Interesse ist berechtigt: Neugier usw. reicht nicht
• Es muss ein nachvollziehbares sachliches Interesse

Bei einem Mietinteressenten ist ein solcher sachliche Grund zum Beispiel dann anzuerkennen, wenn er wissen will, ob:

• Der angegebene Vermieter der Eigentümer ist
• Die betreffende Mietwohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert wird
• Eine Zwangsversteigerung angeordnet ist
• Mietwohnung in einem Sanierungsgebiet liegt

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm kann die Grundbucheinsicht sowohl für die Entschließung über eine Anmietung als auch für die weitere Disposition nach der Anmietung etwa, hinsichtlich zukünftiger finanzieller Aufwendungen von Bedeutung sein (vgl. Urteilsbegründung OLG Hamm, Beschluss vom 18. Dezember 1985, Az.: 15 W 417/85).

Bei einem Mieter wurde von der Rechtsprechung zum Beispiel dann ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht anerkannt, wenn er im Falle einer Eigenbedarfskündigung, prüfen will, ob der Vermieter noch anderen Grundbesitz hat, in dem sich möglicherweise frei stehende oder frei werdende Wohnungen befinden (LG Mannheim, Beschluss vom 22.01.1992, Az.: 6 T 26/91): Durch den Nachweis einer unter Umständen frei stehenden Wohnung könnte nämlich zum einen ein Räumungsanspruch abgewendet werden und zum anderen auch eine Pflicht des Vermieters zu bejahen sei, diese frei stehende Wohnung dem Mieter als Alternative anzubieten.

Kein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht besteht, wenn der Mieter

• Informationen über die Vermögensverhältnisse des Vermieters erlangen will
• Unbefugter Zwecke verfolgt oder bloßer Neugier hat (OLG Hamm, Beschluss vom 18. Dezember 1985, Az.: 15 W 417/85)
• Die Einsicht wegen einem Rechtsstreit über ein Mieterhöhungsverlangen verlangt (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 09. Dezember 1992, Az.: 2Z BR 98/92)

II. Wie erhält man als Mieter die Grundbucheinsicht?

Die Einsicht in das Grundbuch ist bei dem Vorliegen des berechtigten Interesses sehr einfach: zu finden sind die Grundbücher immer beim Amtsgericht auf dem Grundbuchamt: Dort kann man entweder mündlich oder schriftlich Auskunft über die betreffende Grundbucheintragung erhalten. Bei schriftlichen Auskünften oder beglaubigten Ausdrucken ist immer eine Gebühr fällig.

Noch einfacher geht’s online: Denn, in jedem Bundesland besteht die Möglichkeit, in das Grundbuch auf elektronischem Wege Einsicht zu nehmen.

Online kann

• Einsicht in ein bestimmtes Grundbuchblatt erfolgen,
• Der Grundbuchinhalt auf dem eigenen Drucker ausgedruckt werden,
• Nach einem unbekannten Grundbuchblatt anhand von Angaben über Flurstück oder Eigentümer gesucht werden usw.

Allerdings ist die Einsichtnahme kostenpflichtig und selbstverständlich auch an das Vorliegen eines berechtigten Interesses geknüpft, denn das Grundbuchamt ist gehalten, unberechtigte Einsichtnahmen zu verhindern, damit Unbefugte keinen Einblick in die Rechts- und Vermögensverhältnisse der im Grundbuch eingetragenen Personen erhalten (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 09. Dezember 1992, Az.: 2Z BR 98/92).

Die Online – Abrufgebühr eines Grundbuchblatts liegt derzeit bei 8,00 €.

Mieter sollten aber gewarnt sein: Der Vermieter erfährt, wer in das Grundbuch einsieht. Die Grundbuchämter müssen nämlich Protokoll darüber führen, wer Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten erhält und wem Abschriften erteilten werden. Der Eigentümer des betroffenen Grundstücks hat einen Auskunftsanspruch.