In der eigenen Mietwohnung zugleich auch zu arbeiten, spart nicht nur Aufwand und Zeit, die z.B. der Weg zur Arbeit in Anspruch nimmt. Auch finanziell lohnt sich diese für den Mieter, wenn er für seine Arbeit keine gesonderten Räume anmieten muss und ihm Fahrtkosten erspart bleiben. Junge Mütter oder Väter können auf diese Weise sogar Arbeit und Kinderbetreuung miteinander verbinden. Auf Grund dieser Vorteile kommt es nicht selten vor, dass Mieter ihre Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Berufausübung nutzen. Auch Arbeitgeber finden zunehmend Gefallen daran, ihre Mitarbeiter im Homeoffice arbeiten zu lassen. Nicht jeder Vermieter stellt sich hier quer. Dennoch kommt es immer wieder zu Streit zwischen den Mietparteien, wenn der Vermieter von seinem Mieter fordert, die Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit in der Mietwohnung zu unterlassen. Dieser Beitrag klärt darüber auf, welche Rechte der Mieter hat, wo deren Grenzen liegen und was der Vermieter tun kann und darf, wenn der Mieter die Mietwohnung zum Arbeiten nutzt.

I. Der Vertragszweck „Wohnen“ erfasst auch bestimmte berufliche Tätigkeiten

Ist eine Mietwohnung ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet, darf der Mieter diese auch nur zum Wohnen und nur mit Erlaubnis des Vermieters zum Arbeiten nutzen. Dieses bedeutet dennoch nicht, dass der Mieter für jede Tätigkeit in der Mietwohnung, bei der es sich nicht um Schlafen, Essen, Kochen, Haushaltsführung, private Freizeitgestaltung, Umgang mit Familienangehörigen, andere private soziale Kontakte oder um eine sonstige private Nutzung handelt, eine Erlaubnis des Vermieters benötigt. Entgegen dem allgemeinen Verständnis des Begriffs „Wohnen“, dem in der Regel nur Tätigkeiten wie die zuvor genannten, also solche zugeordnet werden, die ausschließlich dem privaten Bereich zuzurechnen sind, legt die Rechtsprechung den Begriff weit aus. Nach einem Urteil des BGH vom 14. 07. 2009 – VIII ZR 165/08- fallen berufliche Tätigkeiten, die der Mieter – etwa im häuslichen Arbeitszimmer – ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, nach der Verkehrsanschauung unter den Begriff des „Wohnens”. Der BGH nennt in seiner Entscheidung vom 14.07.2009 Beispiele für derartige nicht nach außen in Erscheinung tretende Tätigkeiten. Hierzu gehören

• die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers,
• die Telearbeit eines Angestellten,
• die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors,
• der Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Wohnung.

Die Auflistung der vom BGH in seiner Entscheidung vom 14.07.2009 genannten Beispiele ist keinesfalls abschließend. Die Instanzrechtsprechung hat sich auch schon vor dem richtungsweisenden Urteil des BGH vom 14.07.2009 mit der Frage befasst, unter welchen Umständen die Nutzung einer Wohnung zu Arbeitszwecken erlaubnisfrei zulässig ist. Ohne dafür eine Erlaubnis einholen zu müssen, darf der Mieter nach der Instanzrechtsprechung insbesondere folgende Tätigkeiten ausüben:

• Nutzung eines untergeordneten Teils der Wohnung zu Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten per Computer ohne Publikumsverkehr (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 28. 07. 1995 – 2/17 S 42/95),
• gelegentlich Büroarbeiten oder gelegentlich geschäftliche Besprechungen (vgl. LG Hamburg, Beschluss vom 13. 03. 1992 – 311 S 203/91),
• Einrichten eines Arbeitszimmers durch einen Lehrer (vgl. LG Berlin, Urteil vom07.1992 – 61 S 56/92),
• Tätigkeit als Sekretärin in geringem Umfang (vgl. LG Berlin,Urteil vom 06-07-1992 – 61 S 56/92),
• Astrologische Beratung von ein bis zwei Kunden täglich ohne Außenwirkung oder erhöhte Abnutzung des Mietobjekts (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 12.01. 1993 – 316 S 179/92),
• Nutzung der Wohnung durch einen Architekten zum Anfertigen von Bau- und Architektenplänen in einem dafür eingerichteten Arbeitszimmer (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 03.04.1998 – 311 S 245/97),
• Ausführung von Goldschmiedearbeiten (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 03. 04. 1998 – 311 S 245/97),
• Erteilen von Nachhilfe durch einen Studenten (vgl. LG Berlin, Urteil vom 07.1992- 61 S 56/92),
• nebenberufliches Betreiben einer Psychotherapiepraxis, bei dem lediglich einer der drei Wohnräume an vier Tagen in der Woche für jeweils 50 bis 100 Minuten zum Therapieren von Kindern genutzt wird, wobei pro Tag jeweils nur eine Sitzung mit einem Kind stattfindet (vgl. AG Spandau, Urteil vom 06.03.1997 –2b C 776/96).

Nicht dem Begriff des „Wohnens“ unterfallen und damit ohne Erlaubnis vertragswidrig sind hingegen insbesondere folgende Tätigkeiten:

• Erteilung von Musikunterricht in der Wohnung des Lehrers (vgl. BGH, Urteil vom 04. 2013– VIII ZR 213/12),
• hauptberufliche Nutzung eines Zimmers als Ingenieurbüro zusammen mit einem weiteren Ingenieur, der nicht Mieter ist, in einer Weise, die Laufkundschaft anzieht (v LG Schwerin, Urteil vom 04. 08. 1995 – 6 S 96/94),
• Ausübung von Prostitution außerhalb eines Rotlichtviertels (vgl. LG Lübeck, Urteilvom 10.1992 – 6 S 48/92),

Einer differenzierten Betrachtung bedarf es, wenn eine Mieterin in ihrer Wohnung Kinder als Tagesmutter betreut. Die Zulässigkeit hängt hier entscheidend davon ab, wie viele Kinder betreut werden. Eine Rolle spielt aber auch die Größe der Wohnung.

Nach einem Urteil des AG Hamburg vom 22.04.1982 – 7 S 63/82- darf eine Mieterin mit einem eigenen 4 – jährigen Kind in einer “zur Benutzung als Wohnung” vermieteten 4-Zimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 90 qm ohne Erlaubnis des Vermieters nicht mehr als drei fremde Kleinkinder als Tagesmutter betreuen. Die Aufnahme von mehr als drei Kindern zusätzlich zu dem eigenen Kind der Tagesmutter ist dem Vermieter nicht mehr als vertragsgemäß zuzumuten.

Das LG Berlin entschied mit Urteil vom 06.07.1992 – 61 S 56/92-, dass die Mieterin eine ihr zum Wohnen vermietete 161,62 Quadratmeter große Fünfzimmerwohnung nicht mehr vertragsgemäß nutzt, wenn sie dort ohne Erlaubnis des Vermieters werktäglich fünf Kinder gegen Entgelt betreut. Ebenso urteilte das LG Berlin mit Urteil vom 24.10.2013 – 67 S 208/13- und verneinte zugleich auch das Bestehen eines Anspruchs der Mieterin auf Erteilung einer Erlaubnis (vgl. dazu die Ausführungen unter II.).

In vielen Fällen ist eine generalisierende, allgemeingültige Einordnung als erlaubnisfrei zulässige oder aber genehmigungspflichtige berufliche Tätigkeit nicht möglich. Ein Rechtsanwalt z.B. kann seine Tätigkeit in erlaubnisfreier Art und Weise, aber ebenso gut in einer Weise ausüben, die einer Genehmigung bedarf. Hier kommt es im konkreten Fall darauf an, ob die Tätigkeit auf Grund der speziellen Art und Weise der Ausübung nach außen in Erscheinung tritt oder nicht. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 14.07.2009 Kriterien genannt, die für die Abgrenzung herangezogen werden können. Danach spricht es für das Vorliegen einer nach außen in Erscheinung tretenden Tätigkeit, wenn der Mieter

• die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt (vgl. dazu auch BGH, Beschluss vom 07. 2013 – VIII ZR 149/13),
• in der Wohnung Kunden empfängt oder
• in der Wohnung Mitarbeiter beschäftigt.

II. In diesen Fällen hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung

Bei beruflichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, handelt es sich zwar um eine Nutzung, die der Mieter nur mit Erlaubnis des Vermieters vornehmen darf. Auch steht es grds. im freien Ermessen des Vermieters zu entscheiden, ob er die Erlaubnis erteilt oder nicht. In bestimmten Fällen ist der Vermieter jedoch nach Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) verpflichtet, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Eine solche Verpflichtung des Vermieters, eine nach den Bestimmungen des Mietvertrags vertragswidrige Nutzung zu gestatten, besteht dann, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (vgl. BGH, Urteil vom 10. 04. 2013 – VIII ZR 213/12).

Sofern die Tätigkeit nicht ohnehin noch unter den Begriff des „Wohnens“ fällt und damit erlaubnisfrei zulässig ist (vgl. dazu die Ausführungen unter I.), liegt eine solche Tätigkeit, die der Vermieter gestatten muss, nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt (vgl. BGH, Urteil vom 14. 07. 2009 – VIII ZR 165/08). Auch eine selbstständige berufliche Tätigkeit könne- so der BGH- im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie – wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler – im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt werde, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt würden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgingen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Dies könne insbesondere auch in der Existenzgründungsphase einer selbstständigen Tätigkeit der Fall sein.

Grds. ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob die Wohnung durch die berufliche Tätigkeit stärker als durch das bloße Bewohnen abgenutzt wird oder sich hierdurch Nachteile oder Belästigungen der Mitmieter ergeben, zu denen es bei einer alleinigen Nutzung zu Wohnzwecken nicht kommt.

Auch wenn der Vermieter nicht zur Erteilung einer Genehmigung verpflichtet, ist kann er diese selbstverständlich freiwillig erteilen. In diesem Fall kann er die Erteilung der Genehmigung auch von einem Zuschlag abhängig machen (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 25.03.1986 – RE-Miet 4/85).

III. Vertragswidrig ausgeübte berufliche Tätigkeit – Diese Rechte hat der Vermieter

Unterfällt die berufliche Tätigkeit des Mieters nicht dem Begriff des „Wohnens“ i. S. d. BGH-Rechtsprechung (vgl. dazu die Ausführungen unter I.) und hat der Mieter auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis, kann der Vermieter von ihm die Unterlassung der Ausübung der entsprechenden beruflichen Tätigkeit verlangen und ihn nach vorheriger Abmahnung auch hierauf verklagen (vgl. § 541 BGB).

Ob dem Vermieter darüber hinaus auch ein Recht zur ordentlichen fristgerechten Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB oder sogar zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB zusteht, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls, in erster Linie von der Schwere der Vertragsverletzung ab.

Das LG München II bejahte mit Urteil vom 25.07.2006 – 12 S 2128/06- das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB in einem Fall, in dem der Mieter die gesamte Bürotätigkeit seines gewerblichen Unternehmens in der Wohnung betrieb.

Auch der BGH bejahte mit Beschluss vom 31. 07. 2013 – VIII ZR 149/13 –ein Recht des Vermieters zur ordentlichen fristgerechten Kündigung eines zu Wohnzwecken gemieteten Einfamilienhauses wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung in einem Fall, in dem der Mieter, der Inhaber eines Gewerbebetriebs war, das gemietete Haus trotz Abmahnung gegenüber dem Gewerbeamt als Betriebsstätte angab und gegenüber Kunden als Geschäftsadresse nutzte. Dass der Mieter in dem Haus weder Mitarbeiter noch Geschäftskunden empfing und auch keine Geschäftsfahrzeuge auf dem Hausgrundstück oder in dessen Nähe abstellte, war nach Auffassung des BGH unerheblich.

Das AG Berlin-Mitte entschied mit Urteil vom 12.11.2008 – 17 C 307/08-, dass ein Recht des Vermieters zur ordentlichen fristgerechten Kündigung des Mietverhältnisses dann nicht besteht, wenn die berufliche Tätigkeit des Mieters zwar nicht erlaubnisfrei zulässig ist, dem Mieter aber ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zusteht, und zwar auch dann nicht, wenn der Mieter keinen Antrag auf Erteilung der Genehmigung gestellt hat.

Dass auch ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen vertragswidriger Arbeitsausübung in der Mietwohnung nicht ausgeschlossen ist, ergibt sich aus einem Urteil des AG Wiesbaden vom 26.11.2002 – 92 C 546/02-34-, das ausführte, die ungefragte Nutzung einer Wohnung zu gewerblichen Zwecken rechtfertige grundsätzlich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Dass das Gericht das Kündigungsrecht im Ergebnis dennoch verneinte, hatte seinen Grund lediglich darin, dass eine frühere Vermieterin sich damit einverstanden erklärt hatte, dass der Mieter in der Mietwohnung seiner Arbeit nachging.

Falls kein Grund für eine Entbehrlichkeit vorliegt, kommt die außerordentliche fristlose Kündigung nur nach vorheriger Abmahnung in Betracht (vgl. § 543 Abs.3 BGB) und auch keinesfalls immer geht die gem. § 543 Abs.1 S.2 BGB erforderliche Interessenabwägung zu Gunsten des Vermieters aus.

Erleidet der Vermieter durch die vertragswidrig ausgeübte berufliche Tätigkeit des Mieters einen Schaden, was z.B. bei einer erhöhten Abnutzung der Wohnung oder auch dann der Fall sein kann, wenn andere Mieter im Haus zu Recht die Miete mindern, kommt außerdem ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gem. § 280 Abs.1 BGB in Betracht.

IV. Beweislast

Macht der Mieter in einem gerichtlichen Verfahren geltend, seine berufliche Tätigkeit sei noch vom Vertragszweck „Wohnen“ umfasst und daher erlaubnisfrei zulässig, muss er darlegen und im Streitfall beweisen, dass die Tätigkeit nicht nach außen in Erscheinung tritt.

Das Gleiche gilt dann, wenn der Mieter behauptet, er habe einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis. In diesem Fall muss der Mieter beweisen, dass von der beabsichtigten Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (vgl. BGH, Urteil vom 10. 04. 2013 – VIII ZR 213/12).

Macht der Mieter geltend, der Vermieter habe ihm eine Erlaubnis für eine genehmigungsbedürftige berufliche Tätigkeit erteilt, muss der Mieter im Streitfall auch hierfür den Beweis erbringen.