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Gewerbe in Mietwohnung – Was müssen Mieter beachten

Es gibt viele Gründe dafür, von zu Hause aus zu arbeiten. Junge Mütter oder Väter z. B. können auf diese Weise Beruf und Familie miteinander vereinbaren. Auch für viele Existenzgründer oder Jungunternehmer ist die Selbständigkeit nur möglich, wenn keine zusätzlichen Kosten für die Anmietung von Büroräumen anfallen. Schließlich begrüßen es auch immer mehr Arbeitgeber, wenn der Arbeitnehmer im Homeoffice arbeitet. Viele Mieter beginnen mit der Arbeit in der eigenen Mietwohnung, ohne darüber nachzudenken, ob dies überhaupt erlaubt ist. Die Konsequenzen, die es für den Mieter hat, wenn er in seiner Mietwohnung in unzulässiger Weise eine berufliche Tätigkeit ausübt, sind nicht selten einschneidend und können den Mieter hart treffen. Was Mieter bei der Berufsausübung in der Mietwohnung beachten sollten, um böse Überraschungen zu vermeiden, erfahren Sie in diesem Beitrag.

I. Mietrechtliche und öffentlich- rechtliche Aspekte sind zu beachten

Dass der Vermieter in bestimmten Fällen gefragt werden muss, bevor eine freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit in der Mietwohnung ausgeübt wird, mag vielen Mietern noch einleuchten. Viel überraschender hingegen trifft Mieter häufig die Nachricht, dass auch der Staat etwas dagegen haben könnte und die Zulässigkeit der Berufsausübung in der Mietwohnung von einer staatlichen Erlaubnis abhängen kann. Sowohl mietrechtliche, als auch öffentlich- rechtliche Aspekte sind daher zu beachten.

1. Wann der Vermieter eine Mitspracherecht hat

Der Einfluss, den der Vermieter auf die Zulässigkeit einer Berufsausübung in der Mietwohnung hat, lässt sich in drei Stufen einteilen. Bestimmte Tätigkeiten sind erlaubnisfrei zulässig. Für andere Tätigkeiten hingegen benötigt der Mieter zwar eine Erlaubnis des Vermieters. Dieser ist aber zu deren Erteilung verpflichtet. Schließlich gibt es auch solche Tätigkeiten, die genehmigungsbedürftig sind, vom Vermieter aber nicht genehmigt werden müssen.

a) Diese Tätigkeiten sind erlaubnisfrei zulässig

Der BGH hat mit Urteil vom 14. 07. 2009 – VIII ZR 165/08- eine Abgrenzung vorgenommen und klargestellt, dass eine berufliche Tätigkeiten, die der Mieter z. B. im häuslichen Arbeitszimmer ausübt, dann ohne Genehmigung des Vermieters zulässig ist, wenn sie nicht nach außen in Erscheinung tritt. Solche Tätigkeiten fielen- so der BGH- nach der Verkehrsanschauung noch unter den Begriff des „Wohnens”. Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt hingegen eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Den Mieter wird nun interessieren, woran zu erkennen ist, ob eine berufliche Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt oder nicht. Das Urteil des BGH vom 14.07.2009 gibt dazu keine abschließende Antwort, nennt aber beispielhaft drei wichtige Kriterien, bei deren Vorliegen davon auszugehen ist, dass eine nach außen in Erscheinung tretende und damit genehmigungsbedürftige Tätigkeit vorliegt. Dies soll dann der Fall sein, wenn der Mieter die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt.

Andersherum gilt also: Wenn der Mieter

  • weder die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt noch
  • in der Wohnung Kunden empfängt noch
  • in der Wohnung Mitarbeiter beschäftigt

kann er in der Regel davon ausgehen, dass er keine Genehmigung des Vermieters für die Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit in der Mietwohnung benötigt.

In unserem Beitrag „Arbeiten in der Mietwohnung – Was Mieter dürfen und was nicht“

finden Sie Beispiele für Tätigkeiten, die der Mieter in der Mietwohnung erlaubnisfrei ausüben darf.

b) Diese Tätigkeiten muss der Vermieter genehmigen

Tritt der Mieter mit seiner beruflichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung, benötigt er zwar -wie sich aus den vorangegangenen Ausführungen ergibt- eine Genehmigung seines Vermieters. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis in jedem Fall auch nach Belieben verweigern darf. Auch im Falle einer genehmigungsbedürftigen Tätigkeit hat die Rechtsprechung die Belange des Mieters im Blick und räumt diesem in bestimmten Fällen einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis ein, der aus dem in § 242 BGB verankerten Grundsatz von Treu und Glauben abgeleitet wird. Wann dem Mieter ein solcher Anspruch zusteht, umschreibt der BGH zunächst sehr abstrakt, indem er ausführt, der Vermieter sei nach Treu und Glauben verpflichtet, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn von der Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (vgl. BGH, Urteil vom 10. 04. 2013 – VIII ZR 213/12). Für Vermieter und Mieter ist es nicht leicht zu erkennen, wann die Schwelle zu einer für eine Wohnnutzung nicht mehr üblichen Einwirkung überschritten wird. Der BGH gibt deshalb eine Hilfestellung. Seiner Entscheidung vom 14. 07. 2009 – VIII ZR 165/08- ist zunächst zu entnehmen, dass die Grenze in der Regel dann überschritten ist, wenn der Mieter in der Wohnung Mitarbeiter beschäftigt. Ist dies nicht der Fall, ist die Tätigkeit aber dennoch erlaubnispflichtig, weil sie z. B. durch die Angabe der Wohnung als Geschäftsadresse oder infolge von vorhandenem Kundenverkehr nach außen in Erscheinung tritt, muss der Vermieter diese in der Regel genehmigen, wenn entweder kein oder nur ein nicht ins Gewicht fallender Publikumsverkehr vorhanden ist.

Der BGH nennt den Existenzgründer in der Gründungsphase als typisches Beispiel für einen Mieter, der einen Anspruch auf Genehmigung seiner gewerblichen Tätigkeit hat. Auch auf einen Rechtsanwalt oder Makler, der im Wesentlichen vom Schreibtisch aus arbeitet, keine Mitarbeiter beschäftigt und keinen nennenswerten Kundenverkehr verursacht, kann dies zutreffen (vgl. BGH, Urteil vom 10. 04. 2013 – VIII ZR 213/12).

Nutzt der Mieter seine Wohnanschrift als Geschäftsadresse und tritt seine berufliche Tätigkeit damit nach außen in Erscheinung, darf der Vermieter die Erteilung der erforderlichen Genehmigung nach einem Urteil des AG Hamburg – Blankenese vom 20.11.2012 – 532 C 259/12 – nicht verweigern, wenn die Angabe der Wohnanschrift als Geschäftsadresse nicht dazu führt, dass die Wohnung stärker als durch bloßes Bewohnen abgenutzt wird und es auch zu keiner Belästigungen der Anwohner oder Nachbarn kommt, weil weder Mitarbeiter noch Kunden das Grundstück regelmäßig betreten noch Postzustellungen oder Lieferungen von Waren zu einer stärkeren Beeinträchtigung führen.

Beachte:

Die vom BGH genannten Kriterien (Mitarbeiterbeschäftigung / ins Gewicht fallender Publikumsverkehr) sind nicht abschließend. Ergibt sich aus anderen Umständen, dass eine Einwirkung vorliegt, die über das hinausgeht, was bei einer gewöhnlichen Wohnnutzung üblich ist, verhilft auch die Tatsache, dass keine Mitarbeiter beschäftigt werden und kein ins Gewicht fallender Publikumsverkehr vorliegt, dem Mieter nicht zwingend zu einem Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung. In jedem Einzelfall muss geprüft werden, ob die Mietsache oder Mitmieter stärker beeinträchtigt werden als es bei einer üblichen Wohnnutzung der Fall ist.

Wichtig:

Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Genehmigung besteht grds. nicht, wenn die Nutzung der Wohnung zu beruflichen bzw. gewerblichen Zwecken im konkreten Fall gegen öffentliches Recht verstößt (vgl. dazu die Ausführungen unten unter 2.).

Ist zwischen den Mietparteien streitig, ob von der beruflichen Tätigkeit des Mieters weitergehende Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung, trifft den Mieter in einem gerichtlichen Verfahren die Beweislast dafür, dass dies nicht der Fall ist, wenn er geltend macht, er habe einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis (vgl. BGH, Urteil vom 10. 04. 2013 – VIII ZR 213/12).

c) Für diese Tätigkeiten darf der Vermieter die Erteilung der Genehmigung verweigern

Logische Konsequenz aus der Tatsache, dass der Vermieter nur für die Ausübung solcher beruflichen Tätigkeiten eine Erlaubnis erteilen muss, von denen keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung, ist, dass der Vermieter über die Erteilung der Erlaubnis für alle übrigen, nach außen in Erscheinung tretenden Tätigkeiten frei entscheiden kann.

Zu den Tätigkeiten, für deren Ausübung der Vermieter keine Erlaubnis erteilen muss, zählt z.B.

  • das Erteilen von Musikunterricht, sofern damit- was sich in der Regel nicht vermeiden lässt- Lärmbelästigungen für die übrigen Mieter des Hauses verbunden sind (vgl. BGH, Urteil vom 04. 2013– VIII ZR 213/12),
  • das Betreuen von Kindern als Tagesmutter ab einer bestimmten Kinderzahl (in Abhängigkeit von der Größe der Wohnung werden unterschiedliche Zahlen genannt: vier Kinder (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 22.04.1982 – 7 S 63/82), fünf Kinder (vgl. LG Berlin, Urteil vom 24.10.2013 – 67 S 208/13)),
  • das Betreiben eines Architekturbüros mit Hinweisschild (vgl. LG Schwerin, Urteil vom 04. 08. 1995 – 6 S 96/94). 

2. Zweckentfremdung oder Nutzungsänderung: Hier hat der Staat mitzureden

Ist die vom Mieter in der Mietwohnung ausgeübte berufliche Tätigkeit unter mietrechtlichen Gesichtspunkten legal, sei es, weil sie nicht nach außen in Erscheinung tritt oder weil der Vermieter sie genehmigt hat, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass ihr auch im Übrigen keine rechtlichen Bedenken begegnen.

Die Nutzung einer Mietwohnung zu anderen als zu Wohnzwecken erlangt auch unter öffentlich – rechtlichen Gesichtspunkten Bedeutung, und zwar in zweierlei Hinsicht.

a) Gewerbliche Nutzung einer Wohnung kann Zweckentfremdung sein

Um sicherzustellen, dass der in großen Teilen Deutschlands knappe Wohnraum auch tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, gibt es in einigen Bundesländern Zweckentfremdungsverbote. Diese besagen, dass in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde zugeführt werden darf (vgl. z.B. § 9 Abs.1 S.1 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes (HmbWoSchG)). Die betroffenen Gebiete werden von der jeweiligen Landesregierung festgelegt (vgl. § 9 Abs.1 S.2 HmbWoSchG). Es ist daher keinesfalls jede Mietwohnung betroffen.

Außerdem ist folgende Einschränkung des Zweckentfremdungsverbotes zu beachten:

Die Regelungen sind zwar von Bundesland zu Bundesland verschieden. In der Regel unterfällt dem Zweckentfremdungsverbot jedoch nur die ausschließliche (vgl. § 9 Abs.2 S.3 Nr.1 HmbWoSchG) oder zumindest die überwiegende (vgl. § 2 Abs.2 Nr.5 des Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG)) Verwendung von Wohnraum für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke. Wird die Wohnung also auch bzw. überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, liegt kein Verstoß gegen ein Zweckentfremdungsverbot vor. § 9 Abs.2 S.4 HmbWoSchG bestimmt insoweit, dass in denjenigen Fälle, in denen die anderweitige Nutzung weniger als 50 % der Gesamtwohnfläche beträgt, im Zweifel anzunehmen ist, dass gleichzeitig die Wohnnutzung aufrechterhalten wird und damit keine Zweckentfremdung vorliegt. Gleiches gilt gem. § 9 Abs.2 S.5 HmbWoSchG, wenn die Nutzung des Wohnraums zu anderen als Wohnzwecken zeitlich so beschränkt ist, dass der Charakter der Wohnung als Hauptwohnung unberührt bleibt.

Wichtig:

Nutzt der Mieter eine Wohnung als Zweit- oder Nebenwohnung und übt dort eine berufliche Tätigkeit aus, wird zunächst davon ausgegangen, dass die Wohnung ausschließlich zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken genutzt wird und damit eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl.Zf.8.5.2. der Berliner Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (AV – ZwVb)).

Jeder Mieter, der seine Wohnung ausschließlich oder überwiegend für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke nutzen möchte, sollte dies daher nur tun, wenn die zuständige Behörde zuvor ihre Genehmigung erteilt hat. Die Erteilung der Genehmigung stellt allerdings die Ausnahme dar (vgl. VGH Kassel, Urteil vom 06. 09. 2001 – 4 UE 155/95). Sie erfolgt nur dann, wenn ein öffentliches oder ein berechtigtes Interesse des Verfügungsberechtigten oder Nutzungsberechtigten an der zweckfremden Nutzung vorliegt, welches das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiegt (vgl. z.B. § 10 Abs.1 S.1 HmbWoSchG).

Ein schutzwürdiges berechtigtes Interesse an einer gewerblichen Nutzung von Wohnraum ist z. B. dann anzuerkennen, wenn ohne die Ausnahme vom Zweckentfremdungsverbot die bisher innegehabte Existenzgrundlage des Mieters infolge des Verbots gefährdet wäre oder verloren ginge (vgl. VGH Kassel, Urteil vom 06. 09. 2001 – 4 UE 155/95).

Auch zum Zwecke des Betriebes einer Arztpraxis kann eine Genehmigung zur Nutzung einer Wohnung zu anderen als zu Wohnzwecken erteilt werden (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 01.07.2008 – 14 A 4716/05).

Praxistipp:

Die Genehmigung kann nicht nur vom Vermieter als Verfügungsberechtigtem, sondern auch vom Mieter als Nutzungsberechtigtem beantragt werden, wenn er seinem Antrag die Zustimmung der Vermieters beifügt (vgl. Zf.10.2. AV – ZwVb).

Beachte:

Wer ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere als Wohnzwecke verwendet oder überlässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die je nach Bundesland mit einer Geldbuße von bis zu EUR 50.000,00 (vgl. z.B. § 15 Abs.1 Nr.4, Abs.3 HmbWoSchG), in Berlin von bis zu 100.000,00 (vgl. § 7 Abs.1 Nr.1, Abs.4 ZwVbG) und in Bayern von bis zu EUR 500.000,00 (vgl. Art. 4 S.1 des Bayerischen Zweckenfremdungsgesetzes) geahndet werden kann.

 

b) Das Baurecht kann einer gewerblichen Nutzung von Wohnraum entgegenstehen

Wird Wohnraum gewerblich oder teilgewerblich genutzt, kann es sich um eine baurechtlich relevante Nutzungsänderung handeln, für die eine Baugenehmigung eingeholt werden muss (vgl. z.B. § 54 Abs.1 S.1 Hessische Bauordnung). In vielen Fällen ist die Nutzungsänderung jedoch auch genehmigungsfrei, so dass der Mieter sich genau informieren sollte, ob seine Art der Nutzungsänderung dem Genehmigungserfordernis unterfällt oder nicht.

Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 11.11.1988 – 4 C 50/87- ausgeführt, dass eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dann vorliegt, wenn durch die Aufnahme der veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so dass sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt neu stellt

Eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt daher in der Regel dann vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen dergestalt unterscheidet, dass sie anderen oder weitergehenden Anforderungen bauordnungsrechtlicher oder bauplanungsrechtlicher Art unterworfen ist oder unterworfen werden kann (vgl. OVG NRW, Urteil vom 15.08.1995 – 11 A 850/92). Umstände, die dazu führen, dass die Nutzung weitergehenden Anforderungen unterworfen ist, können z. B. darin liegen, dass mit der neuen Nutzung Publikumsverkehr einhergeht, so dass z.B. eine Stellplatzpflicht ausgelöst wird (vgl. § 51 Abs.2 i. V. m. Abs.1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW)).

Gelten für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen als für die bisherige Nutzung, kann man also davon ausgehen, dass die Nutzungsänderung genehmigungsfrei ist (vgl. § 50 Abs.2 Nr.1 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg).

Soll Wohnraum gewerblich oder zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit genutzt werden, ist jedoch grds. davon auszugehen, dass die Nutzungsänderung genehmigungsbedürftig ist. Dies gilt z. B., wenn in der Wohnung eine Anwaltskanzlei oder eine Arztpraxis errichtet werden soll.

Steht fest, dass für die Nutzungsänderung eine Genehmigung eingeholt werden muss, hängt die Beantwortung der Frage, ob die Genehmigung erteilt wird, zum einen davon ab, wo sich die Räume befinden. Zum anderen ist die Art der Nutzung relevant.

Befindet sich die Wohnung im Geltungsbereich eine Bebauungsplans, kommt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) zur Anwendung, die das überplante Gebiet in Wohngebiete einteilt und festlegt, in welchen Gebieten welche Nutzung zulässig ist. Wohnraum befindet sich in der Regel in reinen oder allgemeinen Wohngebieten. In reinen Wohngebieten sind gem. § 3 Abs.2 BauNVO grds. nur Wohngebäude und Anlagen zur Kinderbetreuung zulässig. Ausnahmsweise können Einrichtungen zur Bedarfsdeckung oder soziale oder kulturelle Einrichtungen zugelassen werden (vgl. § 3 Abs.3 BauNVO). In allgemeinen Wohngebieten sind auch nicht störende Handwerksbetriebe zulässig (vgl. § 4 Abs.2 Nr.2 BauNVO). Außerdem können ausnahmsweise auch sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zugelassen werden (vgl. § 4 Abs.3 Nr.2 BauNVO).

Für bestimmte Berufe enthält die Baunutzungsverordnung eine Sonderregelung und bestimmt in § 13 BauNVO, dass für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, in den reinen und allgemeinen Wohngebieten Räume zulässig sind. Während die Zulässigkeit von sonstigen nicht störenden Gewerbetrieben in allgemeinen Wohngebieten gem. § 4 Abs.3 BauNVO die Ausnahme bleibt und die Entscheidung darüber, ob eine Ausnahme gemacht wird, im Ermessen der Behörde liegt, hat ein freiberuflich oder ähnlich Tätiger grds. einen Anspruch darauf, Räume in reinen und allgemeinen Wohngebieten für seine berufliche Tätigkeit zu nutzen, sofern die Nutzung nicht nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht oder von ihr unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen können (vgl. § 15 Abs.1 BauNVO).
Zu den Freiberuflern i. S. d. § 13 BauNVO zählen z. B. selbständigtätige

  • Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte, Heilpraktiker, Krankengymnasten, Hebammen, Heilmasseure, Diplom-Psychologen,
  • Rechtsanwälte, Patentanwälte, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, beratende Volks- und Betriebswirte, vereidigte Buchprüfer (vereidigte Buchrevisoren), Steuerbevollmächtigte,
  • Ingenieure, Architekten, Handelschemiker, Lotsen, hauptberufliche Sachverständige, Journalisten, Bildberichterstatter, Dolmetscher, Übersetzer und ähnliche Berufe sowie
  • Wissenschaftler, Künstler, Schriftsteller, Lehrer und Erzieher.

Ähnlich wie Freiberufler üben Ihre Tätigkeit z. B. aus: Hausverwalter, Handelsvertreter ohne Auslieferungslager, Handelsmakler, Versicherungsagenten sowie PR-Berater.

Beachte: Die freiberufliche Nutzung in Mehrfamilienhäusern darf nicht mehr als die halbe Anzahl der Wohnungen und nicht mehr als 50% der Wohnfläche in Anspruch nehmen (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. 05. 2001 – 4 C 8/00).

Praxistipp:

Nach den Vorschriften der Landesbauordnungen muss der Bauherr den Antrag auf Erteilung der Genehmigung für die Nutzungsänderung stellen (vgl. z.B. § 50 Abs.1 S.2 der Bayerischen Bauordnung). Antragsteller muss daher nicht zwingend der Eigentümer bzw. Vermieter sein. Auch der Mieter kann einen Bauantrag z.B. für die Änderung der Nutzung einer Wohnung in ein Büro stellen. Der Mieter sollte seinem Antrag in diesem Fall aber eine schriftliche Zustimmung des Vermieters beifügen.

 

II. Rechtsfolgen unzulässiger gewerblicher Nutzung einer Wohnung

Nutzt ein Mieter seine zu Wohnzwecken angemietete Wohnung gewerblich oder freiberuflich, obwohl er hierzu nicht berechtigt ist, kann dies die unterschiedlichsten Folgen für ihn, aber auch für den Vermieter haben.

Womit der Mieter und ggf. auch der Vermieter rechnen müssen, hängt davon ab, ob die gewerbliche bzw. freiberufliche Nutzung vertragswidrig ist, d.h. gegen den Mietvertrag verstößt, oder ob sie gegen öffentliches Recht verstößt.

1. Mietrechtliche Konsequenzen der unzulässigen gewerblichen Nutzung einer Wohnung

Ist die gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit des Mieters nicht erlaubnisfrei zulässig, steht dem Mieter kein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zu und hat der Vermieter diese auch nicht freiwillig erteilt, kann der Vermieter von dem Mieter Unterlassung verlangen und ihn nach erfolgloser Abmahnung auf Unterlassung verklagen (vgl. § 541 BGB).

Doch für den Mieter steht noch mehr auf dem Spiel. Ihm droht unter bestimmten Voraussetzungen die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine Kündigung seitens des Vermieters. Je nach der Schwere der Vertragsverletzung kommt eine ordentliche fristgerechte Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB oder sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB in Betracht. Allgemeingültige Grundsätze, wann dem Vermieter ein Kündigungsrecht zusteht, gibt es nicht. Entscheidend sind die jeweiligen Umstände des Einzelfalls. Zumindest eine fristlose Kündigung muss der Mieter aber in der Regel nicht fürchten, solange er keine Abmahnung des Vermieters erhalten und sich dieser widersetzt hat. Einschlägige Rechtsprechung zum Kündigungsrecht des Vermieters im Falle einer unzulässigen beruflichen Nutzung einer Wohnung finden Sie in unserem Beitrag „Arbeiten in der Mietwohnung- Was Mieter dürfen und was nicht“ unter III.

2. Öffentlich- rechtliche Konsequenzen der unzulässigen gewerblichen Nutzung einer Wohnung

a) Rechtsfolgen bei einer Zweckentfremdung

Stellt die gewerbliche oder freiberufliche Nutzung der Wohnung eine nach öffentlichem Recht genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung dar und liegt keine Genehmigung vor, ordnet die zuständige Behörde – vorausgesetzt, sie erlangt Kenntnis von der Zweckentfremdung- in der Regel an, dass der Verfügungsberechtigte (also der Vermieter) oder der Nutzungsberechtigte (der Mieter) die Wohnung wieder Wohnzwecken zuzuführen hat (vgl. z. B. § 12 Abs.1 S.1 HmbWoSchG oder § 4 S.1 ZwVbG). Es wird also nicht stets nur der Mieter in Anspruch genommen. Auch der Vermieter kommt als Adressat der Anordnung in Betracht, da ihn als Verfügungsberechtigten die Pflicht trifft, die Zweckentfremdung abzuwenden (vgl. z. B. § 9 Abs.3 HmbWoSchG). Wird der Anordnung der zuständigen Behörde keine Folge geleistet, kann diese mit Mitteln des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden (§ 6 ZwVbG).

Hart treffen kann es nicht nur den Mieter, sondern auch den Vermieter, wenn gegen ihn ein Bußgeld verhängt wird. Wie bereits oben unter I.2a) dargelegt, stellt es eine Ordnungswidrigkeit dar, wenn der Mieter ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere als Wohnzwecke verwendet oder der Vermieter sie zur Nutzung für andere als Wohnzwecke überlässt (vgl. z. B. § 15 Abs.1 S.1 Nr.4 HmbWoSchG) bzw. eine zweckfremde Verwendung von Wohnraum anbietet (vgl. § 7 Abs.2. ZwVbG). Außerdem handelt der Vermieter mancherorts ordnungswidrig, wenn er eine Zweckentfremdung nicht abwendet, obwohl dies zumutbar war (vgl. § 15 Abs.1 S.1 Nr.5 HmbWoSchG). Die Höhe der Geldbuße variiert und hängt davon ab, in welchem Bundesland bzw. Stadtstaat sich der Wohnraum befindet. Die Spanne reicht von EUR 50.000,00 in Hamburg und Baden- Württemberg über EUR 100.000, 00 in Berlin bis zu EUR 500.000,00 in Bayern.

b) Rechtsfolgen bei baurechtswidriger Nutzung

Stellt die gewerbliche oder freiberufliche Nutzung einer Mietwohnung eine baurechtlich genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar und wurde die Genehmigung nicht eingeholt bzw. erteilt, kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung untersagen (vgl. z.B. § 76 Abs.1 S.2 der Hamburgischen Bauordnung (HmbBauO)). Dies gilt selbst dann, wenn die Voraussetzungen für die Erteilung einer Genehmigung vorliegen (vgl. VG Augsburg, Urteil vom 17.03.2016 – Au 5 K 15.1639).

Ebenso wie die Zweckentfremdung einer Wohnung stellt auch die ungenehmigte Nutzungsänderung eine Ordnungswidrigkeit dar (vgl. z.B. § 80 Abs.1 Nr.7 HmbBauO oder § 84 Abs.1 Nr.13 (BauO NRW). Die Höhe der Geldbuße, die infolge der Ordnungswidrigkeit verhängt werden kann, variiert von Bundesland zu Bundesland. In Hamburg beträgt die Obergrenze EUR 100.000,00 (vgl. § 80 Abs.2 HmbBauO), in Nordrhein-Westfalen liegt die Höchstgrenze bei EUR 250.000,00 (vgl. § 84 Abs.3 BauO NRW). Spitzenreiter ist wiederum Bayern mit einer zulässigen Geldbuße von bis zu EUR 500.000,00 (vgl. Art. 79 Abs.1 S.1 Nr.8 der Bayerschen Bauordnung).

III. Fazit und Zusammenfassung

  1. Möchte ein Mieter seine zu Wohnzwecken gemietete Wohnung ganz oder teilweise zu beruflichen – gewerblichen oder freiberuflichen – Zwecken nutzen, muss er sowohl mietrechtliche als auch öffentlich-rechtliche Aspekte im Blick haben.
  2. In mietrechtlicher Hinsicht sollte der Mieter prüfen, ob er für seine berufliche Tätigkeit eine Genehmigung des Vermieters benötigt, und -wenn dies der Fall ist- ob er einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung hat. Besteht ein Anspruch auf Erteilung einer erforderlichen Erlaubnis nicht, ist der Mieter auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen. In keinem Fall sollte der Mieter die berufliche Tätigkeit jedoch ohne eine erforderliche Erlaubnis ausüben, wenn er nicht den Fortbestand des Mietverhältnisses aufs Spiel setzen möchte.
  3. In öffentlich-rechtlicher Hinsicht gilt es zunächst, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob die Nutzung der Wohnung zu beruflichen Zwecken eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt. Ist dies der Fall, stehen die Chancen zwar in der Regel nicht gut, dass die Genehmigung erteilt wird. Ohne eine erforderliche Genehmigung sollte die Wohnung jedoch nicht zweckentfremdet werden.
  4. Auch das öffentliche Baurecht kann der Nutzung einer Mietwohnung zu beruflichen Zwecken entgegenstehen oder sie zumindest erschweren. Wird eine zu Wohnzwecken errichtete und genehmigte Wohnung später zu beruflichen Zwecken genutzt, kann dies eine baurechtlich relevante Nutzungsänderung darstellen, für die eine Baugenehmigung eingeholt werden muss.
  5. Nutzt der Mieter seine Mietwohnung zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken ohne eine erforderliche Genehmigung des Vermieters und besteht auch kein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis, kann er vom Vermieter auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Außerdem kann dem Vermieter im Einzelfall ein Recht zur ordentlichen fristgerechten oder sogar zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zustehen.
  6. Eine ungenehmigte, aber genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung einer Wohnung stellt ebenso wie eine unter baurechtlichen Gesichtspunkten genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung eine Ordnungswidrigkeit dar, die jeweils mit einer empfindlichen Geldbuße geahndet werden kann.

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