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Kündigung: Vorlage § 573a BGB / Vermieter wohnt im Zweifamilienhaus

Wohnen Mieter und Vermieter zusammen in einem Zweifamilienhaus, gelten im Mietrecht besondere Regelungen, die auf das enge Zusammenleben angepasst sind. Die Wichtigste davon ist das Recht der erleichterten Kündigung. Anders als in einem „normalen“ Mietverhältnis, bei dem der Vermieter den Mietvertrag nur unter den Voraussetzungen der ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung beenden kann, gibt es bei hier eine Sonderregelung in § 573 a BGB. Liegen die Voraussetzungen vor können Vermieter von diesem Sonderkündigungsrecht gebraucht machen und somit das Mietverhältnis auch ohne Kündigungsgrund beenden.

Was das Sonderkündigungsrecht bei einem Zweifamilienhaus bedeutet wird hier in Kürze erklärt. Dazu bekommen Vermieter ein Muster für eine Kündigung, dass Sie als kostenlose Vorlage verwenden können, wenn Sie dem Mieter der Einliegerwohnung kündigen wollen.

I. Das steht im Gesetz zu § 573 a BGB

Nach § 573 a Abs. 1 BGB ist eine erleichterte Kündigung des Vermieters möglich, wenn er ein Mietverhältnis über eine Wohnung kündigen will, die in einem Gebäude liegt das vom Vermieter selbst bewohnt ist und nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Wohnen Mieter und Vermieter zusammen in einem Zweifamilienhaus ist diese Vorschrift daher anwendbar. Das gleiche gilt, wenn die Wohnung in dem vom Vermieter selbst bewohnten Wohnraum als sog. Einliegerwohnung liegt.

Die Erleichterung gibt sich dadurch, dass der Vermieter für die Kündigung der Mietwohnung kein berechtigtes Interesse braucht, wie bei der ordentlichen Kündigung des § 573 BGB. Nach § 573 BGB braucht der Vermieter immer einen Kündigungsgrund, wie z.B. verspätete Mietzahlungen, mietvertragliche Verstöße des Mieters o.ä., wenn er beabsichtigt die Mietwohnung eines Mieters zu kündigen: Vermieter-Kündigungsgründe für einen Mietvertrag

II. Das ist bei der Kündigung nach § 573 a BGB zu beachten

Will man als Vermieter von dieser Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, ist es wichtig zu wissen, dass sich in diesem Fall die regelmäßige Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. Das bedeutet, dass einem Mieter, dem nach den Regelungen der ordentlichen Kündigung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen wäre, bei der erleichterten Kündigung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zu kündigen ist usw.

Eine weitere besondere Wirksamkeitsvoraussetzung ist, dass Vermieter in dem Kündigungsschreiben angeben müssen, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen § 573 a Abs. 1 BGB gestützt wird.

Wohnung im Zweifamilienhaus: Kündigungsrecht und Kündigungsfrist

III. Muster: Kündigung – Vorlage für ein Zweifamilienhaus

Wollen Vermieter ihrem Mieter im Zweifamilienhaus bzw. in der Einliegerwohnung kündigen, bekommen Sie hier gezeigt wie ein entsprechendes Schreiben z.B. aussehen kann.

Beispiel: Vorlage für eine Kündigung nach §573 a BGB *

*Hinweise zur Formulierung und zur Auswahl der Absätze sind in Klammern gesetzt.

 (…) (– Absender –)

(…) (– Ort, Datum –)

An (…) (– Anschrift des betroffenen Mieters –)

Kündigung des Mietvertrages nach § 573 a BGB

Sehr geehrter Herr / Frau (…)(– Mieter –)

hiermit kündige ich/ kündigen wir den mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag vom (…) über die Mietwohnung (…) (– genaue Bezeichnung z.B. im ersten Stock unseres Zweifamilienhauses etc. –) in (…) (– Adresse mit Straße und Ort angeben –) zum nächstzulässigen Zeitpunkt. Das ist der (…). Die Kündigung wird wie folgt begründet:

Nach § 573 a Abs. 1 BGB hat ein Vermieter das Recht eine Mietwohnung in einem von ihm selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ohne Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes kündigen. Von diesem Sonderkündigungsrecht bei einem Zweifamilienhaus mache ich /machen wir Gebrauch und stützen die Kündigung darauf.

Wir weisen/ ich weise Sie darauf hin, dass Sie das Recht haben dieser Kündigung gemäß § 574 BGB zu widersprechen, wenn Sie meinen, dass die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für Sie / Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Dazu müssen Sie mir / uns gegenüber schriftlich den Widerspruch erklären. Dieser muss bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist bei uns / mir eingehen. Der Widerspruch sollte begründet sein.

Sollten Sie Widerspruch einlegen, erklären wir /erkläre ich gemäß § 545 BGB bereits vorab, dass wir / ich einer Verlängerung des Mietverhältnisses über den (…) (–hier den Kündigungszeitpunkt benennen–)hinaus widersprechen / widerspreche. Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus kommt nicht in Betracht.

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(- Optional, können Vermieter auch zusätzlich einen Kündigungsgrund angeben, wenn die Voraussetzungen für eine Kündigung nach §573 Abs. 1 BGB vorliegen. Sie können dann wie folgt hinzufügen:

Außerdem erklären wir/erkläre ich, dass die Kündigung zwar nicht auf § 573 Abs. 1 BGB gestützt wird und deshalb nicht durch ein berechtigtes Vermieterinteresse legitimiert sein muss, ein solches aber aus dem folgenden Grund vorliegt: (…)(– Es folgt eine möglichst genaue und umfassende Mitteilung der Kündigungsgründe: —)

(— Beispiel 1: Vertragsverletzung —)

Trotz entsprechender Aufforderung und Abmahnung mit Schreiben vom (…) und (…)

  • kommen Sie Ihrer vertraglichen Verpflichtung zur pünktlichen Mietzahlung/ zur Treppenhausreinigung nicht nach.
  • halten Sie ohne unsere/ meine Erlaubnis weiterhin drei Hunde.

(— Weitere Informationen zu diesen Vertragsverletzungen finden Sie z.B. in den Artikeln: Unpünktliche Mietzahlungen des Mieters und die Folgen, Mieter kommen Pflicht nicht nach (Treppenhaus, Garten, Winterdienst)oder Kündigung wegen (unerlaubter) Tierhaltung in Mietwohnung?—)

(— Beispiel 2: Eigenbedarf —)

Wir benötigen/ Ich benötige die gekündigte Wohnung, um sie meinem /unserem Sohn, Herrn (…) zur Verfügung stellen. Dieser fängt ab dem (…) sein Studium in (…) an.

(— Mehr Beispiele zur Eigenbedarfskündigung bekommen Sie u.a. in dem Artikel: Eigenbedarfskündigung – 40 Fragen und Antworten—)

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Wir bitten/ Ich bitte Sie daher, die Wohnung einschließlich des zugehörigen Tiefgaragenstellplatzes/ Gartenhauses/ Kellers bis spätestens (…) (– hier den Kündigungszeitpunkt benennen –)vollständig zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben. Bitte setzten Sie sich vorher mit uns in Verbindung um einen Termin für die Wohnungsabnahme (— oder falls gewünscht zur Vorabnahme —) zu vereinbaren.

Mit freundlichen Grüßen

(…)

(– Vermieter –)

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