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Mietpreisüberhöhung / Mietwucher – Was müssen Mieter wissen?

Viele Mieter empfinden ihre Miete als zu hoch. Und tatsächlich ist es so, dass die Mieten verbreitet oberhalb der sog. ortsüblichen Vergleichsmiete, also oberhalb derjenigen Miete liegen, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden ist. Nicht immer hat dies für den Vermieter Konsequenzen. Sogar im Geltungsbereich der Mietpreisbremse darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 10 % überschreiten. Und selbst wenn die Miete darüber liegt, ist der Vermieter oft lediglich zur Rückzahlung eines Teils der Miete verpflichtet.

In manchen Fällen verlangen Vermieter aber eine derart hohe Miete, dass das Verhalten des Vermieters nicht nur zivilrechtliche, sondern auch ordnungsrechtliche oder gar strafrechtliche Folgen hat. Das Ordnungs- bzw. Strafrecht greift ein, wenn eine sog. Mietpreisüberhöhung oder ein Mietwucher im rechtlichen Sinne vorliegt. Wann dies der Fall ist und welche Konsequenzen sich daraus nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Mieter ergeben, erklärt der folgende Beitrag.

I. Nicht jeder Verstoß gegen die Mietpreisbremse stellt eine Mietpreisüberhöhung oder einen Mietwucher im rechtlichen Sinne dar

Im Volksmund wird schnell von „Mietpreisüberhöhung“ oder „Mietwucher“ gesprochen, wenn die vom Mieter zu zahlende Miete oberhalb dessen liegt, was nach der im Jahr 2015 eingeführten und in den §§ 556d- 556g BGB geregelten Mietpreisbremse liegt. Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse liegt bereits dann vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses um mehr als 10 % übersteigt (vgl. § 556d Abs.1 BGB). Eine solche Überschreitung erfüllt jedoch keinesfalls zwangsläufig immer den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung oder des Mietwuchers. Solange die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 % übersteigt, liegt weder eine Mietpreisüberhöhung noch Mietwucher vor. Alles Wichtige zur Mietpreisbremse erfahren Sie in unserem Beitrag „Mietpreisbremse- Was Mieter und Vermieter wissen sollten“.

II. Mietpreisüberhöhung- Voraussetzungen und Rechtsfolgen

1. Voraussetzungen des § 5 WiStG 

Der Begriff „Mietpreisüberhöhung“ ,.r raussetzungen und Rechtsfolgen“liegt weder äufig immer den Tatabestand der sondern auch für den Mieter hat, wen        erfahstammt aus dem Ordnungswidrigkeitenrecht. Gem. § 5 Abs.1 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. § 5 WiStG findet nur auf Wohnraummietverhältnisse, und zwar nur auf solche Anwendung, die nicht der Mietpreisbindung i. S. d. Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) unterliegen. Für preisgebundenen Wohnraum kommt § 8 WoBindG vorrangig zur Anwendung. 

Wann das Entgelt unangemessen hoch ist, regelt § 5 Abs.2 S.1 WiStG. Danach sind solche Entgelte unangemessen hoch, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte (also die ortsübliche Vergleichsmiete) um mehr als 20 % übersteigen. Ob und inwieweit die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird, lässt sich mit Hilfe des einschlägigen Mietenspiegels (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 30. 05. 2000 – 316 S 23/00) relativ leicht ermitteln. Der Vergleichswert ist die Nettokaltmiete ohne Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen bzw. Nebenkostenpauschalen.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist derjenige des Vertragsschlusses bzw. des Abschlusses einer Mieterhöhungsvereinbarung. Verstößt eine Mietzinsvereinbarung bei der Begründung des Mietverhältnisses bzw. im Zeitpunkt der Vereinbarung über eine Mieterhöhung nicht gegen § 5 WiStrG und sinkt der ortsübliche Mietzins nachträglich soweit, dass die vereinbarte Miete den ortsüblichen Mietzins um mehr als 20% übersteigt, ist  der Tatbestand des § 5 WiStG in der Regel nicht erfüllt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 03. 12. 1998 – 61 S 110–97). Haben die Parteien hingegen eine Staffelmiete vereinbart, ist als Maßstab die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen, die im Zeitpunkt des jeweiligen Wirksamwerdens der einzelnen Staffel gilt (vgl. OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 13. 01. 2000 – 4 U 112/99). Beruht die Tatsache, dass eine Mietstaffel die zum Zeitpunkt Ihres Wirksamwerdens geltende ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschreitet, jedoch darauf, dass die ortsübliche Vergleichsmiete seit der Vereinbarung der Staffelmiete abgesunken ist, führt dies nicht zur Teilunwirksamkeit der betreffenden Mietstaffel nach § 134 BGB i. V. mit § 5 WiStrG, wenn der vereinbarte Mietzins zum Zeitpunkt der Vereinbarung der Mietstaffel zulässig und die Absenkung der Vergleichsmiete nicht absehbar war (vgl. KG, Rechtsentscheid vom 01. 02. 2001 – 8 RE-Miet 10411/00). Dann fehlt es nämlich an der für die Tatbestandsverwirklichung des § 5 WiStrG erforderlichen Verknüpfung von ungünstiger Wohnungsmarktlage und überhöhter Miete (vgl. dazu die nachstehenden Ausführungen).

Schwerer zu beantworten und auch zu beweisen als die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % ist die zweite Voraussetzung, deren Vorliegen § 5 Abs.2 S.1 WiStG verlangt. Wie der Gesetzestext unschwer erkennen lässt, genügt die reine Überhöhung der Miete um mehr als 20 % im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete nämlich nicht. Erforderlich ist darüber hinaus, dass die überhöhte Miete infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen vereinbart worden ist.  Es muss also objektiv eine Mangelsituation i. S. d. § 5 Abs.2 S.1 WiStG vorgelegen haben und diese subjektiv vom Vermieter ausgenutzt worden sein. Wann ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorliegt, wird nicht einheitlich beurteilt. Während die Instanzgerichte verbreitet der Auffassung sind, dass eine solche Situation bereits dann vorliegt, wenn das Angebot an Wohnraum den Bedarf nicht spürbar übersteigt und der Vermieter daher in der Lage ist, die Mietbedingungen zu bestimmen (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 28. 04. 1999 – 4 S 129/97; LG Berlin vom 09. 01. 1998 64 S 360/97), tendiert der BGH -ohne dies allerdings abschließend zu entscheiden – dahin, ein geringes Angebot nur dann anzunehmen, wenn es die Nachfrage nicht erreicht, und es bereits dann zu verneinen, wenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen sind oder das Angebot die Nachfrage, sei es auch nur geringfügig, übersteigt (vgl. BGH, Urteil vom 13. 04. 2005 – VIII ZR 44/04).

Bei der Beantwortung der Frage, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorliegt, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbestandsmerkmal des „geringen Angebots” ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist (vgl. BGH, Urteil vom 13. 04. 2005 – VIII ZR 44/04).

Beachte:

Grds. muss von der zuständigen Verwaltungsbehörde, die das Bußgeldverfahren betreibt  bzw. vom Mieter, wenn dieser sich in einem Zivilprozess auf die Teilunwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung beruft, der Beweis dafür erbracht werden, dass ein geringes Angebot an Wohnraum vorlag. Hat eine Gemeinde ihr Gebiet jedoch als ein solches mit gefährdeter Wohnraumversorgung eingestuft, so begründet dies einen Beweis des ersten Anscheins für eine Mangellage i. S. des § 5 Abs. 2 S.1 WiStG, den der Vermieter erschüttern muss (vgl. LG Berlin, Urteil vom 09. 01. 1998 64 S 360/97).

Steht fest, dass beim Vertragsschluss ein geringes Angebot an Wohnraum vorlag, ist der Tatbestand des § 5 WiStG nur erfüllt, wenn der hohe Mietzins die Folge der Ausnutzung des geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen ist. Nach der zwar umstrittenen, aber maßgeblichen Ansicht des BGH bedeutet „ausnutzen“ nach seinem Wortsinn das bewusste Zunutzemachen einer für den anderen Teil ungünstigen Lage. Erforderlich ist daher mindestens, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (vgl. BGH, Urteil vom 13. 04. 2005 – VIII ZR 44/04). Das Tatbestandsmerkmal der „Ausnutzung eines geringen Angebots” i. S. d. § 5 Abs.2 S.1WiStrG ist daher nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrags angewiesen war (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 28. 01. 2004 -VIII ZR 190/03). War der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit, eine unverhältnismäßig hohe Miete zu bezahlen, greift § 5 WiStG nicht ein.

Für die Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt hat, kommt es auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung an (vgl. LG Berlin, Urteil vom 03. 12. 1998 – 61 S 110–97).

Beachte:

§ 5 Abs.1 WiStG verlangt, dass der Vermieter vorsätzlich oder leichtfertig gehandelt hat. Ein Verschulden i. d. S. muss jedoch nur vorliegen, um die Tat als Ordnungswidrigkeit ahnden zu können (vgl. dazu die Ausführungen unter 2b)). Um die zivilrechtlichen Rechtsfolgen auszulösen (vgl. dazu die Ausführungen unter 2a)), genügt es, dass der Vermieter eine mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Vorsatz oder Leichtfertigkeit muss ihm nicht zur Last fallen (vgl. Blank, in: Schmidt -Futterer, Mietrecht, Anhang zu § 535 BGB Rn. 72). Verlangt man jedoch- wie der BGH es tut- für das Tatbestandsmerkmal des Ausnutzens ein bewusstes Zunutzemachen einer für den Mieter ungünstigen Lage, ist der subjektive Tatbestand des § 5 WiStG in vielen Fällen ohnehin erfüllt.

2. Rechtsfolgen

Geht es um die Rechtsfolgen, die eintreten, wenn die Voraussetzungen des § 5 WiStrG erfüllt sind, ist zwischen den zivilrechtlichen und den öffentlich – rechtlichen Rechtsfolgen zu unterscheiden.

a) Zivilrechtliche Rechtsfolgen

Für den Mieter ist in der Regel nur die zivilrechtliche Rechtsfolge relevant. Diese ergibt sich nicht aus § 5 WiStG, der lediglich bestimmt, dass der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 5 WiStG ordnungswidrig handelt, sondern erst im Zusammenspiel mit § 134 BGB. Gem. § 134 BGB ist ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig. Um ein solches gesetzliches Verbot i. S. d. § 134 BGB handelt es sich bei § 5 WiStG. Zu beachten ist jedoch, dass Mietpreisüberhöhung weder zur Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrages noch zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung über die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung des Mietzinses führt. Es tritt lediglich eine Teilnichtigkeit hinsichtlich des Teils der Miete ein, der die ortsübliche Miete um mehr als 20% übersteigt (vgl. BGH, Urteil vom 25. 01. 2006 – VIII ZR 56/04). 

Für den Mieter bedeutet dies zum einen, dass er den über der 20 % Grenze des § 5 Abs.2 S.1 WiStG liegenden Teil der Miete in Zukunft nicht zahlen muss und zum anderen, dass er diesen Teil unter den Voraussetzungen des § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB zurückfordern kann, wenn er den nicht geschuldeten Teil der Miete bereits gezahlt hat und der Vermieter sich nicht auf eine etwaige Entreicherung berufen kann (vgl. §§ 818 Abs.3, 819 BGB).

Der Umfang des Rückforderungsanspruchs kann sich im Laufe der Zeit verändern. Zurückzuerstatten ist nämlich immer nur derjenige Teil der Miete, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Mietforderung die gerade aktuelle 20 % -Grenze des § 5 Abs.2 S.1 WiStG übersteigt. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann sich jährlich verändern. Steigt sie, verringert sich der Betrag, um den die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 20% übersteigt, und damit auch derjenige Betrag, den der Vermieter zurückzahlen muss (vgl. OLG Frankfurt a. M. Rechtsentscheid vom 04.04.1985 – 20 REMiet 3/85). Zu beachten ist jedoch, dass – wie bereits unter 1. dargelegt- die Voraussetzungen des § 5 WiStG zu keinem Zeitpunkt erfüllt sind, wenn im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bzw. im Zeitpunkt der Vereinbarung einer Mieterhöhung keine Überschreitung der 20 % -Grenze des § 5 Abs.2 S.1 WiStG vorliegt und erst ein nachträgliches Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete die Überschreitung herbeiführt.

Beachte:

Wusste der Mieter im Zeitpunkt der Zahlung, dass er in Höhe desjenigen Teils, um den die gezahlte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschreitet, nicht verpflichtet ist, greift § 814 BGB ein mit der Folge, dass er den nicht geschuldeten Teil der Miete vom Vermieter nicht zurückfordern kann. Wird die Miete von einem (Sozial-) Leistungsträger direkt an den Vermieter gezahlt (vgl. z. B. § 22 Abs.7 SGB II)  ist jedoch auf die Kenntnis des Leistungsträgers und nicht auf die des Mieters abzustellen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016 – 316 S 81/15).

Hat der Vermieter schuldhaft, d. h. vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt, steht dem Mieter außerdem ein Schadensersatzanspruch gem. §§ 280, 311 Abs.2, 241 Abs.2 BGB und auch gem. § 823 Abs.2 BGB i. V. m. § 5 WiStG zu, da es sich bei § 5 WiStG um ein Schutzgesetz i. S. d. § 823 Abs.2 BGB handelt (vgl. LG Köln, Urteil vom 12. 01. 1989 – 1 S 269/88). Der Schadensersatzanspruch ist mindestens auf Rückzahlung des nicht geschuldeten Teils des Mietzinses gerichtet, ohne dass der Vermieter sich auf § 814 BGB oder § 818 Abs. 3 BGB berufen kann (vgl. LG Köln, Urteil vom 12. 01. 1989 – 1 S 269/88).

Ein Recht zur fristlosen Kündigung wird dem Mieter grds. nicht zugestanden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20. 12. 2004 – 67 S 213/04).

b) Öffentlichrechtliche bzw. ordnungsrechtliche Rechtsfolgen

Hat der Vermieter vorsätzlich oder leichtfertig gehandelt, was ihm von der zuständigen Verwaltungsbehörde nachgewiesen werden muss, begeht er eine Ordnungswidrigkeit, die gem. § 5 Abs.3 WiStG mit einer Geldbuße von bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden kann. Unter Leichtfertigkeit versteht man eine gesteigerte Form der einfachen Fahrlässigkeit. Leichtfertig handelt, wer die gebotene Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße außer Acht lässt. Von einem leichtfertigen Handeln i. S. d. § 5 Abs. 1 WiStG ist auszugehen, wenn der Vermieter die Anstellung einfachster, ganz naheliegender Überlegungen unterlässt und das nicht beachtet, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 06. 12. 1995 – 2 Ws (B) 724/95 OWiG). Hat der Vermieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht gewusst, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt, entlastet dies ihn in der Regel nicht. Den Vermieter trifft nämlich grds. eine Pflicht, sich vor dem Vertragsschluss bei einer zuständigen Stelle nach der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erkundigen (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 06. 12. 1995 – 2 Ws (B) 724/95 OWiG). Hat der Vermieter den Mietvertrag unter Einschaltung eines Maklers oder ggf. eines Architekten abgeschlossen und haben diese dem Vermieter die Höhe der von ihm geforderten Miete vorgeschlagen, kann dies, wenn sich der Vermieter auf diese Auskunft verlassen durfte, den Vorwurf der Leichtfertigkeit jedoch entfallen lassen (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 02.03.1995 – 2 Ss OWi 144/95).

Beachte:

Liegen die Voraussetzungen des § 5 WiStG vor, muss dies nicht zwangsläufig zur Folge haben, dass gegen den Vermieter ein Bußgeld verhängt wird. Im Ordnungswidrigkeitenverfahren findet nämlich das sog. Opportunitätsprinzip Anwendung. Das bedeutet, dass die Verfolgung der Tat im pflichtgemäßen Ermessen der Verwaltungsbehörde steht (vgl. § 47 Abs.1 OwiG).

Neben der Möglichkeit, ein Bußgeld zu verhängen, bestimmt § 8 Abs.1 S.1 WiStG außerdem, dass die zuständige Verwaltungsbehörde anzuordnen hat, dass der Vermieter den Unterschiedsbetrag zwischen dem zulässigen und dem erzielten Preis (Mehrerlös) an das Land abführt, soweit er ihn nicht auf Grund einer rechtlichen Verpflichtung zurückerstattet hat. Diese Abführungspflicht kollidiert in der Regel mit dem Rückforderungsanspruch des Mieters, der diesem gem. § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB oder auch gem. §§ 280, 311 Abs.2, 241 Abs.2 BGB bzw. gem. § 823 Abs.2 BGB i. V. m. § 5 WiStG zusteht (vgl. dazu die Ausführungen unter 2a)). Der Mieter sollte daher von dem ihm gem. § 9 Abs.1 WiStG zustehenden Recht Gebrauch machen und beantragen, dass statt der Abführung an das Land die Rückerstattung des Mehrerlöses an ihn angeordnet wird. Ist die Anordnung der Abführung des Mehrerlöses an das Land bereits erfolgt, besteht für den Mieter gem. § 9 Abs.2 WiStG die Möglichkeit zu erreichen, dass die Anordnung der Abführung des Mehrerlöses nicht mehr vollstreckt oder der Mieter aus dem bereits an das Land abgeführten Mehrerlös befriedigt wird. Damit dies geschieht, muss der Mieter allerdings eine rechtskräftige Entscheidung vorlegen, in der sein Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter festgestellt ist. 

III. Mietwucher- Voraussetzungen und Rechtsfolgen

Neben der Mietpreisüberhöhung regelt das Gesetz in § 138 Abs.2 BGB  und in § 291 Abs.1 S.1 Nr.1 StGB den (Miet-) Wucher, dessen Voraussetzungen sehr viel strenger und dessen Rechtsfolgen zum Teil einschneidender sind als diejenigen der Mietpreisüberhöhung i. S. d. § 5 WiStG.

1. Voraussetzungen des § 138 Abs.2 BGB bzw. des § 291 Abs.1 S.1 Nr.1 StGB

Gem. § 138 Abs.2 BGB ist ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen, nichtig. Das Strafgesetzbuch stellt den Mietwucher sogar unter Strafe und regelt in dem mit § 138 Abs.2 BGB nahezu identischen § 291 Abs.1 S.1 Nr.1 StGB, dass mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft wird, wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen, Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen.

Beide Vorschriften verlangen zunächst, dass ein auffälliges Missverhältnis zwischen der Leistung des Vermieters und der Gegenleistung des Mieters besteht. Dies ist bei Wohnraummietverhältnissen in der Regel der Fall, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% überschreitet (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 23.04.1997 – VIII ZR 212/96).

Beachte:

Während § 291 Abs.1 S.1 Nr.1 StGB nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, findet § 138 Abs.2 BGB auf alle Arten von Schuldverhältnissen Anwendung, bei denen es zu einem Austausch von Leistung und Gegenleistung in Form eines Vermögensvorteils kommt. § 138 Abs.2 BGB gilt daher auch für Gewerbemietverhältnisse. Bei diesen wird ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung erst dann angenommen, wenn die vereinbarte Miete knapp 100% höher ist als die ortsübliche Miete (vgl. BGH, Urteil vom 23. 07. 2008 – XII ZR 134/06).

Zu der Vereinbarung der Miete, die im auffälligen Missverhältnis zur Leistung des Vermieters steht, muss es des Weiteren dadurch gekommen sein, dass der Vermieter eine bestimmte Schwäche des Mieters ausgenutzt hat, die in Form einer Zwangslage, einer Unerfahrenheit, dem Mangel an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche des Mieters vorliegen muss. Die in der Praxis häufigste Ursache dafür, dass Mieter sich auf eine außer Verhältnis stehende Miete einlassen, ist eine Zwangslage. Damit diese vorliegt, muss sich der Mieter nicht in einer existenzbedrohenden Situation befinden (vgl. BT-Drs.  7/ 3441 S.40). Es genügt grds., wenn der Mieter dringend eine Wohnung an einem bestimmten Ort benötigt und außer der überteuerten Wohnung keine andere findet.

Unter einer Unerfahrenheit i. S. d. § 138 Abs.2 BGB bzw. i. S. d. § 291 StGB versteht man einen allgemeinen Mangel an Lebens- oder Geschäftserfahrung (vgl. BGH, Urteil vom 26. 05. 1982 – VIII ZR 123/81). Dass der Mieter sich im konkreten Fall mit den gängigen Miethöhen nicht ausgekannt hat, genügt allein nicht. Das Merkmal der mangelnden Urteilsfähigkeit ist erfüllt, wenn es dem Mieter an der nötigen Intelligenz fehlt oder er eine geistige Schwäche aufweist und ihm daher in erheblichem Maße die Fähigkeit fehlt, sich durch vernünftige Beweggründe leiten zu lassen, die für und gegen den Abschluss des Mietvertrages sprechenden Gründe zu erkennen und die beiderseitigen Leistungen vor diesem Hintergrund sachgerecht zu bewerten (vgl. BGH, Urteil vom 23. 06. 2006 – V ZR 147/05). Gründe hierfür sind häufig Verstandesschwäche, ein geringer Bildungsgrad oder hohes Alter (vgl. BGH aaO). Eine erhebliche Willenschwäche schließlich liegt vor, wenn der Mieter infolge einer verminderten psychischen Widerstandsfähigkeit nicht in der Lage ist, um sich dem Abschluss des von ihm als negativ erkannten Mietvertrages zu widersetzen (vgl. BGH aaO). 

Eine dieser vier Schwächen des Mieters muss der Vermieter ausgebeutet haben. Hierfür ist es notwendig, dass der Vermieter Kenntnis von dem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung und der Schwächesituation des Mieters hat und sich diese Situation vorsätzlich zunutze macht (vgl. BGH, Urteil vom 01.6.2017 – VII ZR 95/16).

Wichtig:

Auch wenn dies verbreitet vertreten wird, darf aus dem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung allein nicht auf einen Ausbeutungsvorsatz im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB bzw. § 291 Abs.1 S.1 StGB geschlossen werden. Das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung allein ist keine tragfähige Grundlage für die Vermutung eines Willens des Vermieters zur vorsätzlichen Ausbeutung einer Schwäche des Mieters (vgl. BGH, Urteil vom 25. 02. 2011 – V ZR 208/09).

Maßgeblicher Zeitpunkt, in dem die Voraussetzungen des § 138 Abs.2 BGB bzw. des § 291 StGB vorliegen müssen, ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17. 12. 2010 − 24 U 66/10) bzw. bei einer Mieterhöhung der Zeitpunkt der Erhöhungsvereinbarung.

Damit sich der Vermieter gem. § 291 Abs.1 S.1 Nr.1 StGB strafbar macht, muss außerdem der im Strafrecht stets erforderliche subjektive Tatbestand erfüllt sein. 

2. Rechtsfolgen

Liegen die Voraussetzungen des § 138 Abs.2 BGB bzw. des § 291 Abs.1 S.1 Nr.1 StGB vor, ist – ebenso wie bei einem Verstoß gegen § 5 WiStG – zwischen den zivilrechtlichen und den öffentlich -rechtlichen bzw. strafrechtlichen Rechtsfolgen zu unterscheiden.

a) Zivilrechtliche Rechtsfolgen

§ 138 Abs.2 BGB bestimmt, dass ein Rechtsgeschäft unter den Voraussetzungen des § 138 Abs.2 BGB nichtig ist. Gemeint ist hiermit grds. eine Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts. Von diesem Grundsatz der Gesamtnichtigkeit gibt es jedoch bei Dauerschuldverhältnissen – wie dem Mietverhältnis- Ausnahmen, und zwar dann, wenn die Aufrechterhaltung des Vertrages auch im Interesse der benachteiligten Vertragspartei – also des Mieters– liegt, weil sie auf die vertragliche Leistung angewiesen ist. Diese Ausnahme greift grds. bei Wohnraummietverhältnissen ein, weshalb bei diesen in der Regel nur eine Teilnichtigkeit der Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses angenommen wird. Nicht einheitlich beurteilt wird allerdings, in welchem Umfang die Teilnichtigkeit eintritt. Während teilweise vertreten wird, dass die Miete durch die Teilnichtigkeit derart reduziert wird, dass der Mieter nur noch die ortsübliche Miete zahlen muss, gehen andere davon aus, dass der Mieter zur Zahlung der gerade noch zulässigen Miete verpflichtet bleibt.

Die dem Mieter auf Grund des Mietwuchers zustehenden Rückforderungs– bzw. Schadensersatzansprüche gleichen denjenigen, die ihm bei einem Verstoß gegen § 5 WiStG i. V. m. § 134 BGB zustehen. Auf die Ausführungen unter II.2a) wird daher Bezug genommen.

Wichtig:

Bei Gewerbemietverträgen kommt eine Aufrechthaltung des Vertrags mit einer ortsüblichen oder zulässigen Miete in der Regel nicht in Betracht (vgl. BGH, Beschluss vom 21. 09. 2005 – XII ZR 256/03). Da der Verstoß gegen § 138 Abs.2 BGB bei Gewerbemietverhältnissen nicht nur die komplette Vereinbarung über den vom Mieter zu zahlenden Mietzins, sondern damit zugleich auch den gesamten Mietvertrag zu Fall bringt, muss dieser insgesamt rückabgewickelt werden.

Auch die Erfüllung des Straftatbestandes des § 291 Abs.1 S.1 Nr.1 StGB hat zivilrechtliche Folgen. Bei § 291 StGB handelt es sich nämlich -ebenso wie bei § 5 WiStG -um ein Verbotsgesetz i. S. d. 134 BGB mit der Folge der (Teil-) Nichtigkeit in dem oben zu § 138 Abs.2 BGB beschriebenen Umfang.

b) Strafrechtliche Rechtsfolgen

Als strafrechtliche Rechtsfolge ordnet § 291 Abs.1 S.1 StGB eine Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren oder Geldstrafe an. In besonders schweren Fällen beträgt der Strafrahmen gem. § 291 Abs.2 S.1 StGB sechs Monate bis zehn Jahre.

IV. Fazit und Zusammenfassung

1. Eine Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn die Miete bei Wohnraummietverhältnissen infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt.

2. Die Mietpreisüberhöhung führt zu einer Teilnichtigkeit der Vereinbarung über die Höhe der Miete, und zwar hinsichtlich desjenigen Teils der Miete, der die ortsübliche Miete um mehr als 20% übersteigt. Der Mieter muss den über der  Grenze liegenden Teil der Miete in Zukunft nicht zahlen und kann diesen – wenn er ihn bereits gezahlt hat – in der Regel vom Vermieter zurückfordern.

3. Hat der Vermieter vorsätzlich oder leichtfertig gehandelt, kann die Tat als Ordnungswidrigkeit geahndet und gegen den Vermieter eine Geldbuße von bis zu fünfzigtausend Euro verhängt werden.

4. Mietwucher liegt vor, wenn der Vermieter sich durch Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, dem Mangel an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche des Mieters für die Vermietung von Räumen (zum Wohnen) eine Miete versprechen lässt, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% bzw. bei der Geschäftsraummiete um etwa 100 % überschreitet.

5. Der Mietwucher führt bei Wohnraummietverhältnissen zu einer Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung, woraus sich Rückforderungsansprüche des Mieters in Höhe des nichtigen Teils ergeben. Gewerbemietverträge hingegen sind insgesamt unwirksam und müssen rückabgewickelt werden.

6. In strafrechtlicher Hinsicht muss der Vermieter mit einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe, in besonders schweren Fällen sogar mit Freiheitsentzug von bis zu zehn Jahren rechnen.

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