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Einliegerwohnung: Nebenkosten als Pauschale oder mit Abrechnung?

Bei der Vermietung einer Einliegerwohnung muss man sich als Vermieter, wie bei jeder anderen Vermietung, neben der Höhe der Miete Gedanken über die Bezahlung der Nebenkosten machen. Regelt man im Mietvertrag über die Einliegerwohnung nichts, zahlt grundsätzlich der Vermieter selbst alle Nebenkosten! Das Gesetz bestimmt das ausdrücklich in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: Danach hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten, also die Nebenkosten, zu tragen. Um das zu vermeiden, ist es notwendig eine Umlagevereinbarung im Mietvertrag zu treffen, die regelt, dass der Mieter die anfallenden Lasten bzw. Nebenkosten trägt. Dabei hat der Vermieter nach § 556 Absatz 2 Satz 1 BGB zwei Möglichkeiten: Er kann eine Nebenkostenpauschale vereinbaren oder eine Nebenkostenvorauszahlung. Über letztere hat dann eine jährliche Abrechnung zu erfolgen.

Der nachfolgende Artikel gibt Vermietern einen Überblick über die zwei Varianten, wie der Mieter der Einliegerwohnung die Nebenkosten zahlen kann. Hier bekommen Sie die Vorteile und Nachteile von Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale auf einen Blick.

Inhalt: Nebenkosten bei Einliegerwohnung -Pauschale oder Vorauszahlung?

I. Nebenkosten als Vorauszahlung mit Abrechnung

II. Nebenkosten als Pauschale ohne Abrechnung

III. Fazit

I. Nebenkosten als Vorauszahlung mit Abrechnung

Bei der Vereinbarung einer Vorauszahlung der Nebenkosten, leistet der Mieter in der Regel monatlich Nebenkostenzahlungen als Vorschuss. Was tatsächlich an Nebenkosten im Abrechnungsjahr anfällt listet der Vermieter dem Mieter am Ende des Abrechnungszeitraums in der Nebenkostenabrechnung auf. Das Ergebnis wird dann den Vorschusszahlungen auf die Nebenkosten gegenübergestellt. Ergibt sich ein Guthaben zu Gunsten des Mieters hat der Vermieter einen zu viel gezahlten Nebenkostenvorschuss zurückzuzahlen. Wurde im Abrechnungszeitraum zu wenig an Nebenkostenvorauszahlungen geleistet, muss der Mieter die fehlenden Nebenkosten nachzahlen.

Vorteile:

Nachteile:

  • Nach Ablauf der Abrechnungsperiode ist eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
  • Ohne Abrechnung kann er keine Nachforderung vom Mieter verlangen.
  • Es ist die gesetzliche Ausschlussfrist für die Erstellung der Abrechnung zu beachten: Der Vermieter hat genau ein Jahr Zeit.
  • Vermieter haben die Regelungen über die Länge des Abrechnungszeitraums zu beachten.
  • Zweifelt der Mieter daran, dass die verlangten Vorauszahlungen wirtschaftlich angemessen im Sinne des § 556 Abs. 2 S. 2 BGB sind, muss sich der Vermieter hinsichtlich seiner Berechnung rechtfertigen.

So geht die Vereinbarung der Nebenkostenvorauszahlung:

Im Mietvertrag wird bestimmt, dass der Mieter die Nebenkosten trägt. Dabei reicht ein Hinweis auf § 2 Ziffer 1-16 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sollen Nebenkosten umgelegt werden, die nicht im Betriebskostenkatalog genannt sind, aber unter die sog. sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Ziffer 17 BetrKV fallen, muss der Vermieter diese Kosten im Mietvertrag ausdrücklich einzeln bezeichnen, damit er sie umlegen kann. Ebenso ist es sinnvoll einen Umlageschlüssel anzugeben, wenn man nicht nach der Wohnfläche abrechnen will. Außerdem ist eine Regelung aufzunehmen, die besagt, dass die Nebenkosten als monatliche Vorauszahlungen in Höhe von XX Euro zusammen mit der monatlichen Miete zu entrichten sind.  Empfehlenswert ist darüber hinaus noch eine Klausel, durch die neue Nebenkosten ergänzt und zukünftig umgelegt werden können.

Weitere Hinweise und Tipps finden Vermieter einer Einliegerwohnung in den Artikeln:Nebenkostenvorauszahlung: Ein ausführlicher Ratgeber für Mieter und Vermieter und Vermietung einer Einliegerwohnung: Besonderheiten im Überblick

II. Nebenkosten als Pauschale ohne Abrechnung

Vereinbart der Vermieter mit dem Mieter eine Nebenkostenpauschale, wenn er die Einliegerwohnung vermietet, zahlt der Mieter monatlich einen festen Betrag, mit dem alle Nebenkosten abgegolten sind. Alternativ kann er auch nur für bestimmte Nebenkosten eine Pauschale vereinbaren und die restlichen Nebenkosten als Vorauszahlungen mit Nebenkostenabrechnung verlangen. Dafür muss aber im Mietvertrag detailliert geregelt sein, für welche Nebenkostenarten die Pauschale gilt und welche mit Abrechnung gezahlt werden sollen.

Vorteile:

  • Arbeitserleichterung für den Vermieter: Er braucht keine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
  • Zahlt der Mieter mit der Nebenkostenpauschale mehr Nebenkosten als tatsächlich anfallen, kann der Vermieter, den zu viel gezahlten Betrag einbehalten.
  • Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter seine anfängliche Kalkulation für die Berechnung der pauschalen Nebenkostenzahlung zu zeigen; der Mieter hat keinen Auskunftsanspruch (BGH, Urteil vom 06.11.2011, Az.: VII ZR 106/11).
  • Anpassung der Pauschale unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 S. 3 BGB möglich, wenn sich einzelne Nebenkostenpositionen verändern.
  • Bei der Einliegerwohnung können die Heizkosten in eine pauschale Nebenkostenzahlung mit einbezogen werden, wenn der Vermieter die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausschließt, gem. § 2 HeizkostenV. Die Kosten für Heizung und Warmwasser müssen dann nicht separat zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden, sondern können Teil der Pauschalvergütung sein (mehr dazu lesen Sie hier: Heizkostenabrechnung für Einliegerwohnung).

Nachteile:

  • Vermieter trägt das Kalkulationsrisiko und bleibt möglicherweise auf einem Teil der Nebenkosten sitzen: Fallen die mit der Pauschale abgegoltenen Kosten tatsächlich höher aus, ist der Mieter nicht zur Nachzahlung verpflichtet.

So geht die Vereinbarung der Nebenkostenpauschale:

Im Mietvertrag wird neben der Regelung, dass der Mieter die Nebenkosten im Sinne des § 2 Ziffer Nr. 1- 17 BetrKV trägt, vereinbart, dass die Zahlung der Nebenkosten mit einer monatlichen Pauschale in Höhe von XX Euro als abgegolten gilt.

Alles was Vermieter einer Einliegerwohnung hinsichtlich der Nebenkostenpauschale noch interessieren könnte finden Sie hier im Überblick: Nebenkostenpauschale: Ratgeber für Mieter und Vermieter

III. Fazit

Anhand dieses kurzen Überblicks zeigt sich, dass gerade für Vermieter, die eine Einliegerwohnung vermieten, die Vorteile bei einer pauschalen Nebenkostenzahlung überwiegen. Der geringe Arbeitsaufwand ist hierbei eines der schlagkräftigsten Argumente, da nach der wirksamen Vereinbarung der Nebenkostenpauschale und der anfänglichen Kalkulation für den Vermieter kein zusätzlicher Abrechnungsaufwand entsteht. Der Nachteil des Kalkulationsrisikos kann insbesondere dadurch gemindert werden, indem man bei der Pauschale einen angemessenen Puffer einbaut, der etwaige Schwankungen beim Verbrauch des Mieters abfedert.

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