Bei der Vermietung einer Einliegerwohnung muss man sich als Vermieter, wie bei jeder anderen Vermietung, neben der Höhe der Miete Gedanken über die Bezahlung der Nebenkosten machen. Regelt man im Mietvertrag über die Einliegerwohnung nichts, zahlt grundsätzlich der Vermieter selbst alle Nebenkosten! Das Gesetz bestimmt das ausdrücklich in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: Danach hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten, also die Nebenkosten, zu tragen. Um das zu vermeiden, ist es notwendig eine Umlagevereinbarung im Mietvertrag zu treffen, die regelt, dass der Mieter die anfallenden Lasten bzw. Nebenkosten trägt. Dabei hat der Vermieter nach § 556 Absatz 2 Satz 1 BGB zwei Möglichkeiten: Er kann eine Nebenkostenpauschale vereinbaren oder eine Nebenkostenvorauszahlung. Über letztere hat dann eine jährliche Abrechnung zu erfolgen.
Der nachfolgende Artikel gibt Vermietern einen Überblick über die zwei Varianten, wie der Mieter der Einliegerwohnung die Nebenkosten zahlen kann. Hier bekommen Sie die Vorteile und Nachteile von Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale auf einen Blick.
Inhalt: Nebenkosten bei Einliegerwohnung -Pauschale oder Vorauszahlung?
I. Nebenkosten als Vorauszahlung mit Abrechnung
I. Nebenkosten als Vorauszahlung mit Abrechnung
Vorteile:
- Es ist eine genaue Nebenkostenabrechnung möglich.
- Der Vermieter trägt kein Risiko auf umlagefähigen Nebenkosten sitzen zu bleiben, wenn er ordentlich abrechnet. Hier wird gezeigt, wie Sie die Nebenkostenabrechnung erstellen: 13 Tipps aus der Praxis (Checkliste)
- Die Nebenkostenvorauszahlungen können jedes Jahr neu angepasst werden – durch Mieter und Vermieter.
- Bei der Einliegerwohnung kann der Vermieter die Anwendung der Heizkostenverordnung zudem vertraglich ausschließen, gem. § 2 HeizkostenV. So dürfen die Kosten für Heizung und Warmwasser dann auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden (mehr dazu lesen Sie hier: Heizkostenabrechnung für Einliegerwohnung).
Nachteile:
- Nach Ablauf der Abrechnungsperiode ist eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
- Ohne Abrechnung kann er keine Nachforderung vom Mieter verlangen.
- Es ist die gesetzliche Ausschlussfrist für die Erstellung der Abrechnung zu beachten: Der Vermieter hat genau ein Jahr Zeit.
- Vermieter haben die Regelungen über die Länge des Abrechnungszeitraums zu beachten.
- Zweifelt der Mieter daran, dass die verlangten Vorauszahlungen wirtschaftlich angemessen im Sinne des § 556 Abs. 2 S. 2 BGB sind, muss sich der Vermieter hinsichtlich seiner Berechnung rechtfertigen.
So geht die Vereinbarung der Nebenkostenvorauszahlung:
Im Mietvertrag wird bestimmt, dass der Mieter die Nebenkosten trägt. Dabei reicht ein Hinweis auf § 2 Ziffer 1-16 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sollen Nebenkosten umgelegt werden, die nicht im Betriebskostenkatalog genannt sind, aber unter die sog. sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Ziffer 17 BetrKV fallen, muss der Vermieter diese Kosten im Mietvertrag ausdrücklich einzeln bezeichnen, damit er sie umlegen kann. Ebenso ist es sinnvoll einen Umlageschlüssel anzugeben, wenn man nicht nach der Wohnfläche abrechnen will. Außerdem ist eine Regelung aufzunehmen, die besagt, dass die Nebenkosten als monatliche Vorauszahlungen in Höhe von XX Euro zusammen mit der monatlichen Miete zu entrichten sind. Empfehlenswert ist darüber hinaus noch eine Klausel, durch die neue Nebenkosten ergänzt und zukünftig umgelegt werden können.
Weitere Hinweise und Tipps finden Vermieter einer Einliegerwohnung in den Artikeln:Nebenkostenvorauszahlung: Ein ausführlicher Ratgeber für Mieter und Vermieter und Vermietung einer Einliegerwohnung: Besonderheiten im Überblick
II. Nebenkosten als Pauschale ohne Abrechnung
Vorteile:
- Arbeitserleichterung für den Vermieter: Er braucht keine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
- Zahlt der Mieter mit der Nebenkostenpauschale mehr Nebenkosten als tatsächlich anfallen, kann der Vermieter, den zu viel gezahlten Betrag einbehalten.
- Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter seine anfängliche Kalkulation für die Berechnung der pauschalen Nebenkostenzahlung zu zeigen; der Mieter hat keinen Auskunftsanspruch (BGH, Urteil vom 06.11.2011, Az.: VII ZR 106/11).
- Anpassung der Pauschale unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 S. 3 BGB möglich, wenn sich einzelne Nebenkostenpositionen verändern.
- Bei der Einliegerwohnung können die Heizkosten in eine pauschale Nebenkostenzahlung mit einbezogen werden, wenn der Vermieter die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausschließt, gem. § 2 HeizkostenV. Die Kosten für Heizung und Warmwasser müssen dann nicht separat zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden, sondern können Teil der Pauschalvergütung sein (mehr dazu lesen Sie hier: Heizkostenabrechnung für Einliegerwohnung).
Nachteile:
- Vermieter trägt das Kalkulationsrisiko und bleibt möglicherweise auf einem Teil der Nebenkosten sitzen: Fallen die mit der Pauschale abgegoltenen Kosten tatsächlich höher aus, ist der Mieter nicht zur Nachzahlung verpflichtet.
So geht die Vereinbarung der Nebenkostenpauschale:
Im Mietvertrag wird neben der Regelung, dass der Mieter die Nebenkosten im Sinne des § 2 Ziffer Nr. 1- 17 BetrKV trägt, vereinbart, dass die Zahlung der Nebenkosten mit einer monatlichen Pauschale in Höhe von XX Euro als abgegolten gilt.
Alles was Vermieter einer Einliegerwohnung hinsichtlich der Nebenkostenpauschale noch interessieren könnte finden Sie hier im Überblick: Nebenkostenpauschale: Ratgeber für Mieter und Vermieter
III. Fazit
Anhand dieses kurzen Überblicks zeigt sich, dass gerade für Vermieter, die eine Einliegerwohnung vermieten, die Vorteile bei einer pauschalen Nebenkostenzahlung überwiegen. Der geringe Arbeitsaufwand ist hierbei eines der schlagkräftigsten Argumente, da nach der wirksamen Vereinbarung der Nebenkostenpauschale und der anfänglichen Kalkulation für den Vermieter kein zusätzlicher Abrechnungsaufwand entsteht. Der Nachteil des Kalkulationsrisikos kann insbesondere dadurch gemindert werden, indem man bei der Pauschale einen angemessenen Puffer einbaut, der etwaige Schwankungen beim Verbrauch des Mieters abfedert.
24.01.2022 - 13:30
Ist die Abrechnung der Mietnebenkosten über eine Pauschale nur für eine Einliegerwohnung oder auch für mehrere Einliegerwohnungen gesetzlich erlaubt?
25.01.2022 - 19:22
Hallo Udo,
hier eine Hilfe: Nebenkostenpauschale: Ratgeber für Mieter und Vermieter
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.09.2022 - 15:32
Guten Tag,
ich habe eine Frage bezüglich der Vermietung einer vollmöblierten Einliegerwohnung, und zwar, ob die Bedingungen der MRG (Mietrechtsgesetzt) angewendet werden müssen oder nicht? (Höhe der Richtmietwertzins, Mindestdauern der Vertrag, …), und wo könnte ich diese Informationen offiziell für Österreich finden?
Ich habe ziemlich lange in Internet recherchiert aber kann fast nur Info über die Nebenkosten finden.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Unterstützung.
FG