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Einvernehmliche Mieterhöhung (inkl. Muster) – Was muss ich wissen?

Unzählige Mieter erleben es jedes Jahr, dass sich ihre Miete erhöht. In der überwiegenden Zahl aller Fälle wird ihnen die Mieterhöhung vom Vermieter aufgezwungen. Es kommt aber auch vor, dass sich Mieter und Vermieter einvernehmlich darauf verständigen, dass die Miete steigen soll.

Auch wenn eine einvernehmliche Mieterhöhung sehr viel unkomplizierter vorgenommen werden kann als eine einseitige Mieterhöhung, gibt es hierbei sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter einiges zu beachten.

Was die Mietparteien bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung im Blick haben sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

1. Gründe für den Mieter, einer einvernehmlichen Mieterhöhung zuzustimmen


Eine Mieterhöhung hat für den Mieter auf den ersten Blick ausschließlich Nachteile und für den Vermieter umgekehrt lediglich Vorteile. Jeder Mieter wird sich daher zu Recht fragen, warum er sich auf eine einvernehmliche Mieterhöhung einlassen sollte. Es gibt aber durchaus Situationen, in denen der Mieter gut beraten ist, dies zu tun. Hat der Vermieter z.B. das Recht, die Miete einseitig infolge einer Modernisierung gem. § 559 BGB zu erhöhen oder hat er einen Anspruch, von seinem Mieter gem. § 558 BGB die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, ist die Mieterhöhung für den Vermieter oft mit großem Aufwand verbunden. Er muss insbesondere zum Teil komplizierte Berechnungen anstellen und die Mieterhöhung gegenüber dem Mieter auf eine gesetzlich im Einzelnen geregelte Art und Weise begründen. Hiervor schrecken manche Vermieter zurück und versuchen, eine einvernehmliche Mieterhöhung durchzusetzen, da diese sehr viel unkomplizierter zu realisieren ist. Um den Mieter zur Zustimmung zu bewegen, wird diesem in Aussicht gestellt, dass die Miete durch die einvernehmliche Mieterhöhung weniger stark ansteigt, als es der Fall gewesen wäre, wenn der Vermieter von seinen Rechten aus § 558 BGB oder § 559 BGB Gebrauch gemacht hätte. Der Mieter kann daher von einer einvernehmlichen Mieterhöhung durchaus profitieren. Besonders wichtig ist es jedoch, dass der Mieter sich nicht zu schnell und vor allem nicht ungeprüft auf ein solches Angebot des Vermieters einlässt. Nicht immer trifft es nämlich auch tatsächlich zu, dass der Vermieter zu einer Mieterhöhung in größerem Umfang berechtigt wäre und der Mieter durch seine Zustimmung eine weitreichendere Mieterhöhung abwendet. Jeder Mieter sollte daher, bevor er seine Zustimmung erteilt, – soweit möglich – prüfen, ob der Vermieter tatsächlich Abstriche macht oder dies nur vorgibt, um die Form- und Begründungserfordernisse des § 558a BGB oder des § 559b Abs.1 BGB nicht erfüllen zu müssen.

Tipp für Vermieter:

Ist der Mieter nicht von vornherein mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung einverstanden, kann seine Bereitschaft, seine Zustimmung zu erteilen, durch eine Zusicherung des Inhalts gefördert werden, dass die Miete nach der Erhöhung für einen bestimmten Zeitraum unverändert bleibt. Dies gibt dem Mieter Sicherheit und kann ein Anreiz sein, an der einvernehmlichen Mieterhöhung mitzuwirken.

2. Einvernehmliche Mieterhöhung gem. § 557 BGB – Eine Abgrenzung zu anderen Formen der Mieterhöhung

Das Gesetz regelt in § 557 Abs.1 BGB für preisfreien Wohnraum, dass die Parteien während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren können. In § 557 Abs.2 BGB ist weiter festgelegt, dass künftige Änderungen der Miethöhe nur als Staffelmiete nach § 557a BGB oder als Indexmiete nach § 557b vereinbart werden können. Im Übrigen kann der Vermieter – so sieht es § 557 Abs.3 BGB vor- Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB verlangen. Da sowohl die Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete als auch die Mieterhöhungen gem. §§ 558 – 560 BGB relativ strengen Regeln unterliegen, und nur die einvernehmliche Mieterhöhung i. S. d. § 557 Abs.1 BGB, die Gegenstand dieses Beitrags ist, relativ niedrige Hürden zu überwinden hat, muss die einvernehmliche Mieterhöhung abgegrenzt werden von den in § 557 Abs.2 BGB i. V. m. §§ 557a, 557b BGB und den in § 557 Abs.3 BGB i. V. m. §§ 558 bis 560 BGB geregelten Formen der Mieterhöhung. Besonders wichtig ist die Abgrenzung der einvernehmlichen Mieterhöhung i. S. d. § 557 Abs.1 BGB von der Vereinbarung einer Staffelmiete und von der Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. §§ 558 ff. BGB.

Bei einer Staffelmiete, deren Voraussetzungen und Rechtsfolgen in § 557a BGB näher geregelt sind, tritt die Mieterhöhung ebenfalls auf Grund einer einvernehmlichen Vereinbarung der Parteien ein. Auch geschieht dies während des Mietverhältnisses. Schließlich kann die Vereinbarung einer Staffelmiete auch während des laufenden Mietverhältnisses und nicht nur zu Beginn des Mietverhältnisses getroffen werden. Die einvernehmliche Mieterhöhung gem. § 557 Abs.1 BGB und die Erhöhung der Miete auf Grund einer Staffelnmietvereinbarung ähneln sich daher sehr. Die Staffelmiete unterscheidet sich von der einvernehmlichen Mieterhöhung i. S. d. § 557 Abs.1 BGB jedoch dadurch, dass durch die Vereinbarung einer Staffelmiete eine „künftige“ Mieterhöhung vereinbart wird, während die einvernehmliche Mieterhöhung sofort eintritt. Entscheidend für die Abgrenzung der einvernehmlichen Mieterhöhung i. S. d. § 557 Abs.1 BGB von der künftigen Mieterhöhung i. S. d. § 557 Abs.2 BGB ist also der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung. So gut wie keine Mieterhöhung tritt allerdings zeitgleich mit ihrer Vereinbarung ein. Oft wird z. B. der nächste 1. bzw. 3. Werktag des folgenden Monats als Termin vereinbart, ab dem die Mieterhöhung gelten soll. Würde man als Voraussetzung für eine einvernehmliche Mieterhöhung i. S. d. § 557 Abs.1 BGB verlangen, dass diese unmittelbar mit oder nach ihrer Vereinbarung in Kraft tritt, um sie von einer künftigen Mieterhöhung i. S. d. § 557 Abs.2 BGB abzugrenzen, für die die Regeln über die Staffelmiete i. S. d. § 557a BGB oder die Indexmiete i. S. d. § 557b BGB gelten, gäbe es für § 557 Abs.1 BGB kaum noch einen Anwendungsbereich. Da dies nicht gewollt sein kann, wird für eine einvernehmliche Mieterhöhung i. S. d. § 557 Abs.1 BGB zum Teil ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Vereinbarung über die Mieterhöhung und deren Wirksamwerden gefordert bzw. für ausreichend gehalten, der vorliegen soll, wenn zwischen der Vereinbarung über die Mieterhöhung und deren Wirksamwerden nicht mehr als 6 Monate liegen (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt- Futterer, Mietrecht, § 557 BGB Rn.27).

Beachte:

Die Vereinbarung über eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung unterfällt nicht dem § 557 Abs.1 BGB (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrechrecht, § 557 BGB, Rn. 32).

Auch bei der Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete i. S d. §§ 558 ff. BGB handelt es sich streng genommen um eine einvernehmliche Mieterhöhung. Anders nämlich als für die Erhöhung der Miete infolge einer Modernisierung gem. §§ 559 ff. BGB, die der Vermieter einseitig vornehmen kann, bedarf es für die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete der Zustimmung des Mieters. Solange diese nicht vorliegt, tritt die Mieterhöhung i. S d. §§ 558 ff. BGB nicht ein. Im Gegensatz zu der einvernehmlichen Mieterhöhung gem. § 557 Abs.1 BGB hat der Vermieter bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 558 BGB gegen den Mieter jedoch einen Anspruch darauf, dass er seine Zustimmung erklärt. Verweigert der Mieter die Erteilung seiner Zustimmung, kann der Vermieter ihn gem. § 558b Abs.2 BGB auf Erteilung der Zustimmung verklagen. Wird der Klage stattgegeben, wird die Zustimmung des Mieters durch das rechtskräftige Urteil ersetzt (vgl. § 894 S.1 ZPO). Die einvernehmliche Mieterhöhung i. S. d. § 557 Abs.1 BGB unterscheidet sich von der Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete i. S d. §§ 558 ff. BGB daher dadurch, dass der Mieter bei der einvernehmlichen Mieterhöhung frei entscheiden kann, ob er dieser zustimmt, die Zustimmung bei der Mieterhöhung i. S d. § 558 ff. BGB hingegen erzwungen werden kann.

3. Zustandekommen der Mieterhöhungsvereinbarung

Bei der einvernehmlichen Mieterhöhung i. S. d. § 557 Abs.1 BGB handelt es sich um einen Vertrag, der durch Angebot und Annahme zustande kommt. In der Regel ist es der Vermieter, der dem Mieter das Angebot unterbreitet und dem Mieter einen Betrag nennt, um den er die Miete erhöhen möchte. Erklärt sich der Mieter mit der Erhöhung ohne Einschränkung einverstanden, kommt – sofern keine Wirksamkeitshindernisse vorliegen- eine Mieterhöhungsvereinbarung zustande, die ab dem von den Parteien festgelegten Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, eine Pflicht des Mieters und einen Anspruch des Vermieters auf Zahlung der erhöhten Miete begründet.

Nicht selten kommt es jedoch vor, dass der Mieter mit einer Mieterhöhung zwar dem Grunde nach, nicht aber in der vom Vermieter vorgeschlagenen Höhe einverstanden ist. Erklärt sich der Mieter mit der Mieterhöhung in einem geringeren Umfang als vom Vermieter gewünscht einverstanden, liegt hierin gem. § 150 Abs.2 BGB eine Ablehnung des Angebotes des Vermieters verbunden mit einem neuen eigenen Angebot. Dieses Angebot muss nun der Vermieter annehmen. Geschieht dies nicht und beharrt der Vermieter auf dem von ihm vorgeschlagenen Erhöhungsbetrag, kommt keine Mieterhöhungsvereinbarung zustande.

Die Erklärungen der Mietparteien müssen nicht zwingend ausdrücklich abgegeben werden. Insbesondere der Mieter kann dem Angebot des Vermieters auch konkludent durch schlüssiges Verhalten zustimmen. Entscheidend sind hier die Umstände des konkreten Einzelfalls, d.h. wie der Vermieter das Verhalten des Mieters bei objektiver Betrachtungsweise auffassen konnte und durfte. Nach einem Beschluss des LG Kiel vom 26.01.1993 – 1 T 140/92- kann eine konkludente Zustimmung des Mieters z. B. darin erblickt werden, dass er die erhöhte Miete vorbehaltlos zahlt. Duldet der Mieter lediglich, dass die erhöhte Miete vom Vermieter eingezogen wird, liegt hierin hingegen in der Regel keine konkludente Zustimmung  (vgl. AG Hamburg – Harburg, Urteil vom 06.01.1998 – 645 C 100/97).

In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein Vermieter, der die Miete nicht einvernehmlich gem. § 557 Abs.1 BGB erhöhen, sondern gem. § 558 BGB bis zur ortüblichen Vergleichsmiete anheben möchte, ein unwirksames Erhöhungsverlangen an den Mieter richtet, weil z. B. die materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB nicht vorliegen oder sein Erhöhungsschreiben nicht den Anforderungen des § 558a BGB genügt, die an die Form und  die Begründung des Erhöhungsverlangens gestellt werden. In einem solchen Fall kann in dem unwirksamen Verlangen des Vermieters i. S. d. §§ 558 Abs.1, 558a BGB, die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erteilen, u. U. zugleich auch ein Angebot auf Abschluss einer Erhöhungsvereinbarung i. S. d. § 557 Abs.1 BGB erblickt werden (vgl. BGH, Urteil vom 29. 06. 2005 -VIII ZR 182/04). Eine entsprechende Auslegung bzw. Umdeutung ist jedoch keinesfalls zwingend und auch nur dann möglich, wenn für den Mieter erkennbar ist, dass die Wirksamkeit der Mieterhöhung auch von seinem Verhalten abhängt. Mit Urteil vom 20. 07. 2005 – VIII ZR 199/04 – hat der BGH daher sowohl eine Auslegung als Angebot auf Abschluss einer Erhöhungsvereinbarung als auch eine Umdeutung i. S. d. § 140 BGB in ein entsprechendes Angebot in einem Fall verneint, in dem der Vermieter erkennbar auf der Grundlage einer – unwirksamen – vertraglichen Regelung ein einseitiges Bestimmungsrecht zur Neufestsetzung der Miete ausüben wollte und für den Mieter nicht ersichtlich war, dass es ihm frei stand, der Mieterhöhung zuzustimmen oder es auf ein etwaiges Mieterhöhungsverfahren ankommen zu lassen.

Kann in dem unwirksamen Erhöhungsverlangen jedoch ein Angebot auf Abschluss einer Erhöhungsvereinbarung i. S. d. § 557 Abs.1 BGB erblickt werden und nimmt der Mieter dieses Angebot an, kommt es – ohne dass die Voraussetzungen des § 558 BGB oder des § 558a BGB vorliegen müssen, zu einer einvernehmlich herbeigeführten Mieterhöhung. Auch hier gilt, dass die vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete durch den Mieter eine konkludente Annahme darstellen kann (vgl. BGH, Urteil vom 29. 06. 2005 -VIII ZR 182/04).

4. Inhalt und Grenzen der Mieterhöhungsvereinbarung

Gegenstand der Mieterhöhungsvereinbarung ist die Einigung über das Ob und den Umfang der Mieterhöhung sowie den Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete zu zahlen ist.

Die Einigung über den Umfang der Erhöhung kann sowohl in der Weise erfolgen, dass der Erhöhungsbetrag festgelegt wird, als auch dergestalt, dass die neue Miete, also der neue Gesamtbetrag vereinbart wird. Auch die Festlegung eines Prozentsatzes, um den sich die bisherige Miete erhöht, ist möglich.

Im Rahmen des § 557 Abs.1 BGB herrscht weitestgehend Vertragsfreiheit. Es gilt weder eine Sperrfrist, wie sie § 558 Abs.1 BGB für die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorschreibt, um zu gewährleisten, dass die Miete eine bestimmte Zeit unverändert bleibt, noch eine Kappungsgrenze, durch die – wie es § 558 Abs. 3 BGB für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete tut – der Umfang der Mieterhöhung gedeckelt wird. Dennoch unterliegen die Mietparteien auch bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung i. S. d § 557 Abs. 1 BGB den Grenzen, die die §§ 134, 138 BGB sowie § 291 StGB und § 5 des Wirtschaftstrafgesetzes (WiStG) setzen.

Zusammengefasst gilt Folgendes:

Vereinbaren die Mietparteien eine Mieterhöhung, die zur Folge hat, dass die neue erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. d. § 558 Abs.2 BGB um mehr als 20% übersteigt, liegt unter den weiteren Voraussetzungen des § 5 WiStG eine Mietpreisüberhöhung i. S. d. § 5 WiStG vor. Die zivilrechtliche Rechtsfolge dieser Mietpreisüberhöhung besteht gem. § 5 WiStG i. V. m.  § 134 BGB darin, dass die Vereinbarung zwar nicht zwingend vollständig, aber insoweit unwirksam ist, als die erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. d. § 558 Abs.2 BGB um mehr als 20% übersteigt (zur Teilnichtigkeit vgl. BGH, Urteil vom 25. 01. 2006 – VIII ZR 56/04).

Einigen sich die Mietparteien auf eine Mieterhöhung, die zur Folge hat, dass die neue erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. d. § 558 Abs.2 BGB um mehr als 50% übersteigt, liegt unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 138 Abs.2 BGB bzw. des § 291 Abs.1 S.1 Nr.1 StGB Mietwucher vor. Der Mietwucher führt bei Wohnraummietverhältnissen zu einer (Teil-) Nichtigkeit der Erhöhungsvereinbarung. Bzgl. des Umfangs der (Teil-) Nichtigkeit  werden unterschiedliche Ansichten vertreten. Während der Mieter nach einer Ansicht infolge der Teilnichtigkeit  nur noch die ortsübliche Miete zahlen muss, ist er nach einer anderen Ansicht nur zur Zahlung der gerade noch zulässigen Miete verpflichtet.

Alle wichtigen Einzelheiten zur Mietpreisüberhöhung und zum Mietwucher, insbesondere auch Details zu den ordnungsrechtlichen und strafrechtlichen Folgen können Sie in unserem BeitragMietpreisüberhöhung / Mietwucher – Was müssen Mieter wissen?“ nachlesen.

Bei der Festlegung des Zeitpunktes, zu dem die Mieterhöhung wirksam bzw. die erhöhte Miete fällig werden soll, sind die Mietparteien gut beraten aufzupassen, dass ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Erhöhungsvereinbarung und ihrem Wirksamwerden vorliegt, um zu verhindern, dass es sich bei ihrer Vereinbarung um eine Vereinbarung einer künftigen Änderung der Miethöhe i. S. d. 557 Abs.2 BGB handelt, die den Grenzen des § 557a BGB oder des § 557b BGB unterliegt (zur Abgrenzung der Mieterhöhung i. S. d. § 557 Abs.1 BGB von einer künftigen Änderung der Miethöhe i. S. d. § 557 Abs.2 BGB vgl. die Ausführungen oben unter Zf.2).

Beachte:

Die Festlegung des Zeitpunktes, zu dem die Mieterhöhung wirksam bzw. die erhöhte Miete fällig werden soll, ist für die Wirksamkeit der Mieterhöhungsvereinbarung i. S. d. § 557 Abs.1 BGB nicht zwingend erforderlich. Fehlt eine Vereinbarung über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens bzw. der Fälligkeit, gilt gem. § 271 Abs.1 BGB, dass die Mieterhöhung im Zweifel sofort wirksam wird und der Mieter die erhöhte Miete zum nächsten regulären Zahlungstermin zu zahlen hat.

5. Form der Mieterhöhungsvereinbarung

Die Mieterhöhungsvereinbarung ist grds. formlos wirksam (vgl. LG Hannover, Urteil vom 04. 10. 1989 – 11 S 217/89). Selbst dann, wenn im Mietvertrag eine Schriftformklausel enthalten ist, die besagt, dass Änderungen des Mietvertrages der Schriftform bedürfen, steht dies der formlosen Vereinbarung der Mieterhöhung zumindest dann nicht entgegen, wenn es sich um eine formularvertragliche Schriftformklausel handelt. § 305b BGB bestimmt nämlich, dass individuelle Vertragsabreden Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen, also vor Formularklauseln haben. Vereinbaren die Parteien also trotz der Schriftformklausel mündlich eine Mieterhöhung, liegt hierin in der Regel zugleich eine stillschweigende Vereinbarung darüber, dass das Schriftformerfordernis keine Geltung haben soll (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 21. 09. 2005 – XII ZR 312/02).

Unterfällt der Mietvertrag dem Anwendungsbereich des § 550 BGB, kann eine nicht der Schriftform genügende Vereinbarung einer Mieterhöhung jedoch Auswirkungen auf die Laufzeit bzw. die Kündbarkeit des Mietvertrages haben. Gem. § 550 S.1 BGB gelten Mietverträge über Wohnraum, die eine Laufzeit von mehr als einem Jahr haben sollen, nämlich als für unbestimmte Zeit geschlossen, wenn sie nicht der Schriftform genügen. Der Anwendungsbereich des § 550 BGB geht in zweierlei Hinsicht über seinen Wortlaut hinaus. Zum einen findet § 550 BGB nicht nur auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auch auf eine Vereinbarung Anwendung, durch die der Mietvertrag (z. B. die Höhe der Miete) geändert wird, vorausgesetzt es handelt sich um eine Vereinbarung, die einen für die Parteien wesentlichen Punkt betrifft (vgl. KG, Urteil vom 28. 02. 2005 – 12 U 74/03). Zum anderen unterfallen dem Anwendungsbereich des § 550 BGB nicht nur befristete Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr, sondern insbesondere auch Mietverhältnisse, die zwar auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, für die aber ein Kündigungsausschluss für länger als ein Jahr vereinbart worden ist (vgl. BGH, Beschluss vom 09. 07. 2008 – XII ZR 117/06). Ebenfalls von § 550 BGB erfasst sind außerdem Mietverträge, die zwar für einen Zeitraum von einem Jahr oder weniger geschlossen worden sind, die aber eine sog. Verlängerungsoption enthalten, durch die der begünstigten Mietvertragspartei das Recht eingeräumt wird, durch eine einseitige Erklärung den bestehenden Mietvertrag über ein Jahr hinaus zu verlängern (vgl. BGH, Urteil vom 24.06.1987 – VIII ZR 225/86).

Liegt ein für mehr als ein Jahr befristeter Mietvertrag vor, enthält dieser einen Kündigungsverzicht für länger als ein Jahr oder eine Option, den Mietvertrag über ein Jahr hinaus zu verlängern, und vereinbaren die Parten eine Mieterhöhung, gilt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB für eine Änderung des Mietvertrages allerdings nur dann, wenn es sich hierbei um eine wesentliche Vertragsänderung handelt. Die Frage, wann dies bei einer Mieterhöhung der Fall ist, wird nicht einheitlich beantwortet. Nach der grds. maßgeblichen Auffassung des BGH stellt die Änderung der Miethöhe jedenfalls dann, wenn sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann, stets eine wesentliche und dem Formzwang des § 550 S. 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar (vgl. BGH, Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14), ohne dass es auf den Umfang der Mieterhöhung ankommt. Teilweise wird aber auch vertreten, dass eine wesentliche Änderung des Mietvertrages nur dann vorliegt, wenn die Mieterhöhung mehr als 10% oder mehr als 20% beträgt (zum Meinungsstand vgl. KG, Urteil vom 28. 02. 2005 – 12 U 74/03).

Wichtig:

Unterfällt die Mieterhöhungsvereinbarung dem Anwendungsbereich des § 550 BGB und wird die Schriftform nicht gewahrt, hat dies nicht zur Folge, dass die Erhöhungsvereinbarung unwirksam ist. Die fehlende Schriftform führt vielmehr dazu, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und (vom Mieter grundlos, vom Vermieter unter den Voraussetzungen des § 573 BGB oder des § 573a BGB) ordentlich gekündigt werden kann. Die ordentliche Kündigung ist allerdings gem. § 550 S.2 BGB frühestens zum Ablauf eines Jahres seit dem Abschluss der Änderungsvereinbarung möglich (vgl. BGH, Urteil vom 29. 10. 1986 – VIII ZR 253/85; OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.11.2002 – 24 U 21/02). Für Mietverhältnisse, die dem Anwendungsbereich des § 550 BGB infolge eines Kündigungsverzichts unterfallen, bedeutet dies im Ergebnis, dass die Laufzeit des Kündigungsverzichts spätestens ein Jahr seit dem Abschluss der Änderungsvereinbarung endet.

Alles Wichtige zum Schriftformerfordernis bei Änderungen des Mietvertrages können Sie in unserem Beitrag “Mietvertragsnachtrag: Ratgeber für Mieter und Vermieter + Vorlage“ nachlesen.

6. Widerrufsrecht des Mieters

Nicht selten kommt es vor, dass Mieter nach einer Weile bereuen, sich auf die Mieterhöhung eingelassen zu haben und diese rückgängig machen möchten. Grds. gilt auch hier der altbewährte Grundsatz „pacta sunt servanda“, was soviel bedeutet, wie „Verträge sind einzuhalten“. In der Regel kann der Mieter sich von seiner Pflicht, die erhöhte Miete zu zahlen, daher nicht mehr einseitig befreien. Etwas anderes gilt allerdings, wenn dem Mieter ein Widerrufsrecht zusteht und er von diesem fristgerecht Gebrauch macht.

Kommt es zu einer einvernehmlichen Mietererhöhung i. S. d. § 557 Abs.1 BGB, kann sich ein Widerrufsrecht des Mieters aus § 312g Abs.1 BGB ergeben. Nach dieser Vorschrift steht dem Verbraucher insbesondere bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu.

Das Widerrufsrecht ist an folgende Voraussetzungen gebunden:

Zunächst muss es sich bei der Mieterhöhungsvereinbarung gem. § 312 Abs.1 BGB um einen Verbrauchervertrag i. S. d. § 310 Abs.3 BGB, also um einen Vertrag handeln, den der Mieter als Verbraucher und der Vermieter als Unternehmer abgeschlossen haben. Dies ist der Fall, wenn es sich bei dem Mieter um eine natürliche Person handelt, die den Mietvertrag zu Zwecken abgeschlossen hat, die überwiegend weder seiner gewerblichen noch seiner selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können (vgl. § 13 BGB), und der Vermieter in Ausübung einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt (vgl. § 14 BGB). Außerdem muss die Vereinbarung eine entgeltliche Leistung des Unternehmers, also des Vermieters, zum Gegenstand haben, was auf eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung stets zutrifft (vgl. Blank, in: Schmidt – Futterer, Mietrecht, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 77).

Entscheidende Voraussetzung für das Bestehen des Widerrufsrechts aus § 312g Abs.1 BGB ist es ferner, dass die Vereinbarung über die Mieterhöhung außerhalb von Geschäftsräumen getroffen wurde.

Wann des der Fall ist, ist in § 312b BGB im Einzelnen geregelt. Gem. § 312b Abs.1 S.1 BGB sind außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge solche Verträge,

  • die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist,
  • für die der Verbraucher unter denselben Umständen ein Angebot abgegeben hat,
  • die in den Geschäftsräumen des Unternehmers oder durch Fernkommunikationsmittel geschlossen werden, bei denen der Verbraucher jedoch unmittelbar zuvor außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers persönlich und individuell angesprochen wurde,

oder

  • die auf einem Ausflug geschlossen werden, der von dem Unternehmer oder mit seiner Hilfe organisiert wurde, um beim Verbraucher für den Verkauf von Waren oder die Erbringung von Dienstleistungen zu werben und mit ihm entsprechende Verträge abzuschließen.

Was unter einem Geschäftsraum i. S. d. §§ 312b Abs.1, 312g Abs.1 BGB zu verstehen ist, regelt § 312b Abs.2 S.1 BGB und definiert den Geschäftsraum als unbeweglichen Gewerberaum, in dem der Unternehmer seine Tätigkeit dauerhaft ausübt, und als beweglichen Gewerberaum, in dem der Unternehmer seine Tätigkeit für gewöhnlich ausübt.

Beachte:

Bei dem in  § 312g Abs.1 BGB i. V. m. § 312b Abs.1 BGB geregelten Widerrufsrecht handelt es sich nicht um das einzige Widerrufsrecht, das dem Mieter zustehen kann, wenn er eine Mieterhöhungsvereinbarung trifft. Kommt die Mieterhöhungsvereinbarung unter den Voraussetzungen des § 312c BGB, also unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln als Fernabsatzvertrag zustande, steht dem Mieter, wenn es sich bei der Mieterhöhungsvereinbarung um einen Verbrauchervertrag i. S. d. § 310 Abs.3 BGB handelt, gem. § 312g Abs.1 BGB i. V. m. § 312c BGB ebenfalls ein Widerrufsrecht zu.

Möchte der Mieter von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen, kann er dies nicht zeitlich unbegrenzt tun. § 355 Abs.2 S.1 BGB bestimmt vielmehr, dass das Widerrufsrecht nur  binnen einer Frist von 14 Tagen ausgeübt werden kann. Der früheste Beginn der Frist ist der Zeitpunkt des Abschlusses der Mieterhöhungsvereinbarung (vgl. § 355 Abs.2 S.2 BGB). Für außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge regelt § 356 Abs.3 S.1 BGB allerdings, dass die Frist nicht beginnt, bevor der Vermieter den Mieter entsprechend den Anforderungen des Artikels 246a § 1 Abs.2 S. 1 Nr. 1 EGBGB, also über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts sowie das Muster-Widerrufsformular unterrichtet hat. Einigen die Parteien sich über eine Mieterhöhung, erfolgt eine derartige Belehrung in vielen Fällen nicht. Doch auch im Falle einer unterbliebenen Belehrung kann der Mieter sein Widerrufsrecht nicht  zeitlich unbegrenzt ausüben. Gem. § 356 Abs.3 S.2 BGB i. V. m. § 355 Abs.2 S.2 BGB erlischt  das Widerrufsrecht  nämlich spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss, also nach dem Abschluss der Mieterhöhungsvereinbarung.

Beachte:

Die Widerrufsfrist ist gewahrt, wenn die Widerrufserklärung vor Fristablauf abgesandt ist (vgl. § 355 Abs.1 S.5 BGB). Der Zugang kann auch noch nach dem Fristablauf erfolgen.

Die dem Vermieter gegenüber abzugebende Widerrufserklärung ist weder an eine bestimmte Form gebunden noch muss sie eine Begründung enthalten (vgl. § 355 Abs.1 S.4 BGB). Aus Beweisgründen ist dem Mieter jedoch zu raten, den Widerruf schriftlich zu erklären.

Die wirksame Ausübung des Widerrufsrechts hat gem. § 355 Abs.1 S.1 BGB zur Folge, dass beide Parteien an ihre auf den Abschluss der Mieterhöhungsvereinbarung gerichteten Willenserklärungen nicht mehr gebunden sind. Die Vereinbarung über die Mieterhöhung wird daher hinfällig. Hat der Mieter den Widerruf erklärt, bevor er erstmalig die erhöhte Miete gezahlt hat, erschöpft sich die Rechtsfolge des Widerrufs darin, dass seine Verpflichtung zur Zahlung des Erhöhungsbetrages erlischt. Hat der Mieter hingen die erhöhte Miete bereits gezahlt, hat er gegen den Vermieter gem. § 355 Abs.3 S.1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung der aufgrund der getroffenen Vereinbarung gezahlten Erhöhungsbeträge (vgl. BGH, Urteil vom 17.05.2017 – VIII ZR 29/16), und zwar binnen 14 Tagen seit dem Zugang der Widerrufserklärung beim Vermieter (vgl. § 355 Abs.3 S.2 BGB i. V. m. § 357c S.1  BGB i. V. m. 357 Abs.1 BGB).

Beachte:

Anders als bei einer Mieterhöhung gem. § 558 BGB oder gem. § 559 BGB steht dem Mieter im Falle einer einvernehmlichen Mieterhöhung kein Kündigungsrecht gem. § 561 BGB zu.

7. Muster für eine einvernehmliche Mieterhöhung

Mieterhöhungsvereinbarung

zwischen

__________________

__________________

__________________

-Mieter-

und

____________________

____________________

____________________

-Vermieter-

Vorbemerkung:

Zwischen den Vertragsparteien besteht seit dem ____ (Datum des Mietbeginns) ein Mietverhältnis über die Wohnung in der ____ -straße ____ (Hausnummer) ____ (Geschosszahl) in ____ (PLZ, Ort). Auf den Mietvertrag vom ____ (Datum des Vertragsschlusses) sowie den Nachtrag / die Nachträge vom………..wird Bezug genommen*. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt derzeit EUR ____ zzgl. EUR ____ Betriebskostenvorauszahlung.

Dies vorausgeschickt werden folgende Vereinbarungen getroffen:

§ 1  Erhöhung der Nettokaltmiete

Die Parteien sind sich darüber einig, dass die monatliche Nettokaltmiete ab dem ____ EUR ____ beträgt.

§ 2 Betriebskostenvorauszahlung **

Die monatliche Betriebskostenvorauszahlung beläuft sich weiterhin unverändert auf EUR ____

oder

Die monatliche Betriebskostenvorauszahlung wird ebenfalls erhöht und beträgt ab dem ____ EUR ____

§ 3 Fälligkeit

Die Nettokaltmiete und die Betriebskostenvorauszahlung sind nach wie vor spätestens bis zum 3. Werktage eines jeden Monats im Voraus auf das in §…..des Mietvertrages genannte  Mietkonto zu zahlen.

§ 4 Bestandsgarantie ***

Die Parteien sind sich darüber einig, dass eine weitere Erhöhung der in § 1 vereinbarten Miete bis zum ____ nicht erfolgt.

§ 5 Widerrufsbelehrung ****

Der Mieter hat das Recht, diesen Vertrag binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.

Die Widerrufsfrist beträgt vierzehn Tage ab dem Tag des Vertragsschlusses.

Um sein Widerrufsrecht auszuüben, muss der Mieter den Vermieter ______________ (Namen, Anschrift und -soweit verfügbar- Telefonnummer, Telefaxnummer und E-Mail-Adresse einfügen) mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. mit einem mit der Post versandten Brief oder einer E-Mail) über seinen Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Der Mieter kann dafür das beigefügte Muster-Widerrufsformular verwenden, das jedoch nicht vorgeschrieben ist.

Zur Wahrung der Frist reicht es aus, dass der Mieter die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Frist absendet.

Folgen des Widerrufs

Wenn der Mieter diesen Vertrag widerruft, hat der Vermieter dem Mieter alle Zahlungen, die er von dem Mieter erhalten hat, unverzüglich und spätestens binnen 14 Tagen ab dem Tag zurück zu zahlen, an dem die Mitteilung über den Widerruf dieses Vertrages beim Vermieter eingegangen ist. Für diese Rückzahlung verwendet der Vermieter dasselbe Zahlungsmittel, dass der Mieter bei der ursprünglichen Transaktion eingesetzt hat, es sei denn, mit dem Mieter wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart. In keinem Fall werden dem Mieter wegen dieser Rückzahlung Entgelte berechnet.

Muster – Widerrufsformular

Der Widerruf ist gerichtet an:

_______________

_______________

_______________

(hier sind Name, Anschrift und gegebenenfalls die Telefaxnummer und E-Mail-Adresse des Vermieters durch den Vermieter einzufügen)

Hiermit widerrufe(n) ich/wir *

________________

________________

________________

(Name und Anschrift des Mieters/ der Mieter*)

die von mir/uns* abgeschlossene Mieterhöhungsvereinbarung vom _______ (Datum des Vertragsschlusses eingeben).

__________________

Unterschrift des/der Mieter(s)* (nur bei Mitteilung auf Papier)

___________________

Ort / Datum

*Unzutreffendes streichen

§ 6 Schlussbestimmung

Alle mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien sind in dieser Erhöhungsvereinbarung sowie in dem in der Vorbemerkung bezeichneten Mietvertrag und in dem / den dort in Bezug genommenen Nachtrag / Nachträgen abschließend und vollständig niedergelegt. Vereinbarungen außerhalb dieser Schriftstücke gibt es zwischen den Parteien nicht. Im Übrigen gelten die Vereinbarungen des in der Vorbemerkung bezeichneten Mietvertrages in der Form aller bisherigen Nachträge fort*****.

Ort, Datum ________________   

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Unterschrift Vermieter  

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Unterschrift Mieter

Anmerkungen:

* Die Schriftform ist nur dann gewahrt, wenn auf alle Schriftstücke Bezug genommen wird, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben.

** Mit der Erhöhung der Nettokaltmiete muss nicht zwingend auch eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung einhergehen.

*** Eine Bestandsgarantie muss nicht zwingend Bestandteil einer Mieterhöhungsvereinbarung sein. Sie kann aber erforderlich sein, um das Einverständnis des Mieters mit der Mieterhöhung herbeizuführen.

**** Eine Belehrung über das Widerrufsrecht ist nur angebracht und muss nur dann erfolgen, wenn dem Mieter auch tatsächlich ein Widerrufsrecht i. S. d. § 312g Abs.1 BGB zusteht, wenn die Mieterhöhungsvereinbarung also unter den Voraussetzungen des § 312b BGB oder des § 312c BGB zustande gekommen ist.

***** Damit die Schriftform gewahrt ist, müssen die Parteien zusätzlich zu der Bezugnahme auf den Mietvertrag und etwaige andere Nachträge zum Ausdruck bringen, dass es im Übrigen unter Einbeziehung des Nachtrags bei den bisherigen Vereinbarungen verbleiben soll.

8. Fazit und Zusammenfassung

1. Die Mietparteien können die Miete während des Mietverhältnisses jederzeit einvernehmlich durch eine Mieterhöhungsvereinbarung erhöhen.

2. Die Mieterhöhungsvereinbarung unterliegt nicht den Grenzen des § 557 Abs.2 BGB i. V. m. §§ 557a, 557b BGB, wenn keine „künftige“ Mieterhöhung vereinbart wird, sondern die Mieterhöhung in einem engen zeitlichen Zusammenhang  mit der Vereinbarung über die Mieterhöhung wirksam werden soll.

3. Die Einigung der Mietparteien über die Mieterhöhung muss nicht zwingend durch ausdrückliche Erklärungen, sondern kann auch stillschweigend erfolgen. Eine stillschweigende Zustimmung des Mieters kann u. U. z.B. darin erblickt werden, dass er die erhöhte Miete vorbehaltlos zahlt.

4. Bei der Festlegung des Umfangs der Mieterhöhung unterliegen die Mietparteien den Grenzen, die die §§ 134, 138 BGB sowie § 291 StGB und § 5 des Wirtschaftstrafgesetzes (WiStG) setzen.

5. Die Mieterhöhungsvereinbarung ist grds. formlos wirksam. Unterfällt der Mietvertrag dem Anwendungsbereich des § 550 BGB, kann eine nicht der Schriftform genügende Vereinbarung einer Mieterhöhung jedoch Auswirkungen auf die Laufzeit bzw. auf die Kündbarkeit des Mietvertrages haben.

6. Handelt es sich bei der Mieterhöhungsvereinbarung um einen Verbrauchervertrag i. S. d. § 310 Abs.3 BGB, steht dem Mieter ein Widerrufsrecht zu, wenn die Vereinbarung über die Mieterhöhung

  • außerhalb von Geschäftsräumen getroffen wurde oder
  • unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln als Fernabsatzvertrag zustande gekommen ist.

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