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Einliegerwohnung: Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter

Bei einer Einliegerwohnung leben Mieter und Vermieter Tür an Tür. Das führt nicht selten zu Spannungen, denn beide Seiten bekommen oft mehr von der anderen Vertragspartei mit als Ihnen lieb ist. Ein rein „geschäftliches“ Mietvertragsverhältnis ist damit nahezu unmöglich und stimmt die Chemie nicht zwischen beiden, will man sich gerne so schnell wie möglich trennen. Doch wie schnell kann man eigentlich kündigen? Gibt es besonders kurze Kündigungsfristen bei der Einliegerwohnung?

Die Antwort ist Jein. Fakt ist, dass der Gesetzgeber gerade wegen der sensiblen Wohnkonstellation bei der Einliegerwohnung ein Sonderkündigungsrecht eingeführt hat. Die Länge der Kündigungsfrist hängt aber vom Einzelfall ab.

Welche Kündigungsfristen sind bei der Einliegerwohnung zu beachten? Was gilt für Mieter und was gilt für Vermieter? Der nachfolgende Artikel gibt einen Überblick.

I. Was heißt Einliegerwohnung?

Von einer Einliegerwohnung spricht man im Mietrecht, wenn Mieter und Vermieter nicht nur unter einem Dach, sondern auch in einem zusammenhängenden Wohnbereich miteinander leben. Die Räume, in denen der Mieter wohnt dürfen also z.B.  in einem Zweifamilienhaus nicht so von denen des Vermieters abgetrennt sein, dass von einer eigenständigen Wohnung gesprochen werden kann. Vielmehr müssen sie Teil des vom Vermieter bewohnten Bereichs sein. Das bedeutet, dass es sich bei einem Reihenhaus, in dem Mieter und Vermieter „nebeneinander wohnen nicht um eine Einliegerwohnung handelt. Der typische Fall ist z.B. eine Wohnung oder mehre Zimmer in dem Haus des Vermieters, bei dem man sich den Hausflur teilt o.ä.

II. Kündigungsgrund gibt Kündigungsfrist vor

Bei der Kündigung der Einliegerwohnung, die unbefristet vermietet wird, richtet sich die Kündigungsfrist in erster Linie nach dem Kündigungsgrund. Je nach Kündigungsgrund gibt es unterschiedliche gesetzliche und vertragliche Fristen zu beachten.

Für Mieter und Vermieter empfiehlt sich daher vor jeder Kündigung ein Blick in den Mietvertrag, ob es ein besonderes Kündigungsrecht oder eine besondere Kündigungsfrist gibt. Solange eine solche Regelung existiert ist die Vereinbarung bindend, solange sie nicht in nachteiliger Weise für den Mieter von den gesetzlichen Fristen abweicht: Hier ist immer § 573c Abs. 4 BGB zu beachten, der zum Schutz des Mieters nachteilig abweichende Vertragsreglungen als ungültig erklärt. Das bedeutet, enthält also ein Mietvertrag über eine Einliegerwohnung ein besonderes Kündigungsrecht für den Mieter, dass ihm z.B. die Möglichkeit gibt mit einer kürzeren Frist als der gesetzlichen zu kündigen, kann der Mieter davon Gebrauch machen. Umgekehrt kann der Vermieter für sich aber keine kürzere als die gesetzliche Frist mit dem Mieter vereinbaren.  Das wäre nämlich für den Mieter schlechter als die gesetzlich eingeräumte, längere Frist und deshalb unzulässig. Dasselbe gilt, wenn der Vermieter dem Mieter eine längere Kündigungsfrist als die gesetzliche im Mietvertrag auferlegt.

Gibt es im Mietvertrag keine (gültige) besondere Vereinbarung zur Kündigungsfrist, gelten die gesetzlichen Fristen.

III. Kündigungsfristen Vermieter einer Einliegerwohnung

Bei der Einliegerwohnung hat der Vermieter verschiedene Möglichkeiten zu kündigen: So z.B. ordentlich mit den Fristen des § 573 c BGB, unter Berufung auf sein Sonderkündigungsrecht mit verlängerter Kündigungsfrist, außerordentlich fristlos oder außerordentlich mit Frist gemäß §§ 543, 569 BGB (s.u. III.1-3).

Hat er eine möblierte Einliegerwohnung vermietet liegt ein Sonderfall vor. Hier gibt es keinen Mieterschutz und der Vermieter hat eine besonders kurze Kündigungsfrist (s.u. III.4).

1. Ordentliche Kündigung

Bei der ordentlichen Kündigung gelten die Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB. Ordentliche Kündigungsgründe für den Vermieter sind z.B. u.a. schuldhafte und nicht unerhebliche Vertragsverletzungen des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), der Eigenbedarf des Vermieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietwohnung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Weitere Beispiele finden Sie hier: Vermieter-Kündigungsgründe für einen Mietvertrag

Haben Vermieter einer Einliegerwohnung einen solchen ordentlichen Kündigungsgrund oder ein entsprechendes besonderes Vermieterinteresse, das zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt, beträgt die Kündigungsfrist in den ersten 5 Jahren des Mietverhältnisses grds. drei Monate (mit drei Karenz-Werktagen für die Kündigungserklärung). Sind seit der Überlassung der Wohnung mehr als 5 Jahre vergangen beträgt sie 6 Monate. Sind bereits mehr als 8 Jahre vorüber, gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

Beispiel: Vermieter V will den Mietvertrag mit Mieter M über die Einliegerwohnung vom 07.10.2013 beenden, um Sie seiner Tochter zu geben. Die Wohnung soll ihr spätestens zum 01.09.2019 zur Verfügung stehen. Der Mietvertrag mit M wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen und enthält keine Vereinbarung zur Kündigungsfrist.

àDie Kündigungsfrist für V beträgt im Jahre 2019 bereits 6 Monate, da das Mietverhältnis seit dem 07.10.2018 länger als 5 Jahre besteht. V hat dem M also bis spätestens zum dritten Werktag des Monats März 2019 die Kündigung zu erklären, damit die Wohnung zum 31.08.2019 gekündigt ist.

Mehr Beispiele zur Berechnung der Kündigungsfrist bei der ordentlichen Kündigung bekommen Sie hier: Beispiele für die Kündigungsfrist einer Wohnung.

2. Sonderkündigungsrecht mit verlängerter Kündigungsfrist bei der Einliegerwohnung

Gibt es keinen ordentlichen Kündigungsgrund und versteht man sich z.B. einfach nicht gut mit dem Mieter hilft der § 573 a BGB, der für Vermieter eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit bietet. Danach kann ein Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder eine Wohnung innerhalb des vom Vermieter selbst bewohnten Wohnraums auch kündigen, ohne dass er ein berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf.

Das bedeutet der Vermieter braucht keinen Grund, um dem Mieter in der Einliegerwohnung zu kündigen.

Allerdings muss an als Vermieter beachten, dass eine verlängerte Kündigungsfrist gilt, wenn man von diesem Recht Gebrauch macht. Nach dem Gesetz verlängert sich die Kündigungsfrist des § 573 c Abs.1 BGB in diesem Fall um drei Monate (§ 573 a Abs. 2 i.V.m. § 573 a Abs. 1 S. 2 BGB).

Kündigt der Vermieter mit dem Sonderkündigungsrecht gelten deshalb folgende Fristen:

  • 6 Monate Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag der weniger als 5 Jahre besteht.
  • 9 Monate Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag der mehr als 5 Jahre besteht.
  • 12 Monate Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag der mehr als 8 Jahre besteht.

Beispiel: Vermieter V will den Mietvertrag mit Mieter M über die Einliegerwohnung vom 07.10.2013 beenden. Am 01.03.2019 will er die Kündigung unter Berufung auf sein Sonderkündigungsrecht an M schicken. Wie lange ist die Kündigungsfrist?

-> Die Kündigungsfrist für V beträgt 9 Monate, da das Mietverhältnis seit dem 07.10.2018 länger als 5 Jahre besteht.

Wichtig für Vermieter ist bei dem Sonderkündigungsrecht, dass es besondere formale und inhaltliche Anforderungen bei dem Kündigungsschrieben zu beachten gibt, damit es wirksam ist. Zum einen muss es schriftlich sein (§ 568 Abs.1 BGB) und zum anderen muss der Vermieter angeben, dass er seine Kündigung auf sein Sonderkündigungsrecht aus § 573 a Abs. 2 BGB stützt (§ 573 a Abs. 3 BGB). Außerdem muss ein Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters erfolgen.

Ein Muster für die Kündigung nach § 573a BGB, dass Vermieter als Vorlage verwenden können, bekommen Sie hier: Kündigung: Vorlage § 573a BGB / Vermieter wohnt im Zweifamilienhaus

Neben diesem besonderen Kündigungsrecht gibt es für Vermieter einer Einliegerwohnung selbstverständlich auch allgemeine Sonderkündigungsrechte, wie z.B. nach §§ 563, 564 BGB beim Tod des Mieters. In diesem Fall kann man innerhalb eines Monats nach dem jeweiligen Sonderkündigungsgrund, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen.

3. Außerordentliche Kündigung mit und ohne Kündigungsfrist

Ein Vermieter darf seinem Mieter letztlich auch immer außerordentlich kündigen, wenn ein entsprechender wichtiger Grund vorliegt. Ob der Mieter in einer Einliegerwohnung wohnt oder nicht macht dabei keinen Unterschied. Entscheidend ist das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen der außerordentlichen Kündigung, wie z.B. bei der fristlosen Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters.

Die außerordentliche Kündigung ist dabei regelmäßig fristlos.

Eine Ausnahme davon gibt es lediglich bei den sog. außerordentlichen Kündigungen mit gesetzlicher Frist. Das ist z.B. der Fall bei einem Mietvertrag, der für mehr als 30 Jahre – aber nicht auf Lebenszeit des Mieters –  gilt. Nach Ablauf von 30 Jahren können beide Seiten außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 544 BGB).

4. Sonderfall: Kürzere Kündigungsfrist bei möblierter Einliegerwohnung

Wurde die Einliegerwohnung möbliert vermietet, können Vermieter jederzeit zum Monatsende kündigen: Es gilt eine viel kürzere Kündigungsfrist als bei der ordentlichen Kündigung da die mieterschützenden Vorschriften (wie z.B. des § 573 c Abs. 1 BGB) keine Anwendung finden!

Bei sog. möblierten Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter die Wohnung immer zum Monatsende wirksam kündigen, wenn er die Kündigung bis spätestens zum 15. des jeweiligen Monats erklärt (§ 573c Abs. 3 BGB). Das gilt sogar dann, wenn der 15. Des betreffenden Monats ein Samstag, Sonntag oder Feiertag ist (vgl. BGH NZM 2005, 391 = WuM 2005, 247 [BGH 17.02.2005 – III ZR 172/04; vgl. Harz; Riecke; Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 6. Auflage 2018, D. Kündigung des Mietverhältnisses, Rn. 127).

Vermieter brauchen bei der Kündigung einer möbliert vermieteten Einliegerwohnung auch keinen Kündigungsgrund bzw. ein berechtigtes Vermieterinteresse wie z.B. bei der ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung.

Diese Ausnahme greift aber nur, wenn die möblierte Einliegerwohnung z.B. an einen alleinstehenden Mieter vermietet ist. Dient diese Wohnung dem andauernden Gebrauch des Mieters mit seiner Familie oder Lebenspartnern, sind die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten.

IV. Kündigungsfristen für Mieter einer Einliegerwohnung

Mieter können den unbefristeten Mietvertrag über die Einliegerwohnung jederzeit schriftlich (vgl. § 568 Abs. 1 BGB) kündigen. Auch hier kommt es für die Länge der Kündigungsfrist darauf an, ob man ordentlich kündigt oder außerordentlich.

1. Ordentliche Kündigung

Die ordentliche Kündigung der Einliegerwohnung geht für Mieter jederzeit und ohne Grund. Für die Kündigungsfrist gilt § 573 c BGB. Danach ist die Kündigung einer Einliegerwohnung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Eine nach Mietzeit gestaffelte Frist gibt es für Mieter nicht.

Das bedeutet, die Kündigungsfrist für Mieter ist regelmäßig drei Monate.  Eine Ausnahme gibt es für die möblierte Einliegerwohnung. Die können Mieter spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats kündigen.

Entscheidend ist für den Mieter, dass der Vermieter die Kündigungserklärung für die ordentliche Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats bekommt, ab dem die Frist zu laufen beginnen soll. Bekommt er die Kündigung nämlich nicht rechtzeitig innerhalb dieser Drei-Tages-Frist, beginnt die Kündigungsfrist erst einen Monat später zu laufen!

Für die Berechnung und rechtzeitige Absendung der Kündigung ist zu wissen:

  • Werktage sind alle Wochentage.
  • Feiertage sind ausgenommen und werden nicht mitgezählt.
  • Ein Samstag ist nach dem BGH immer dann als Werktag mitzuzählen, wenn es nicht ausgerechnet der letzte Tag der Karenzfrist des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist (BGH Urteil vom 27.04.2005, Az.: VIII ZR 206/04). Das heißt, sobald der dritte Werktag eines Monats ein Samstag ist, muss die Kündigungserklärung dann bis zum Ablauf des nächsten nachfolgenden Werktages (z.B. Montag) zugegangen sein.

Bei der möblierten Einliegerwohnung ist es hingegen für die Fristberechnung ganz egal, ob der 15. des Monats, in dem man kündigen will, ein Werktag, Samstag, Sonn- oder Feiertag ist.

Beispiel 1: Der Mieter M bewohnt seit dem 01.10.2018 eine Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus des Vermieters V in Bamberg.  Aufgrund eines Studienplatzwechsels zum nächsten Sommersemester möchte M umziehen. Eine besondere Vereinbarung zur Kündigung oder Kündigungsfrist gibt es in seinem unbefristeten Mietvertrag nicht.

-> M hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Will er also zum Sommersemester ab April 2019 eine neue Wohnung beziehen, muss er spätestens bis zum dritten Werktag im Januar 2019 gegenüber seinem Vermieter die Kündigung erklärt haben.

Beispiel 2: Der Mieter M bewohnt seit dem 01.10.2013 eine möblierte Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus des Vermieters V in Bamberg.  Aufgrund eines Studienplatzwechsels zum nächsten Sommersemester möchte M umziehen. Eine besondere Vereinbarung zur Kündigung oder Kündigungsfrist gibt es in seinem unbefristeten Mietvertrag nicht.

-> M kann jederzeit zum 15. Eines Monats kündigen, damit der Mietvertrag zum Ende desselben Monats beendet ist. Will er also z.B. die Beendigung zum 31.Januar 2019 muss er bis zum 15. Januar die Kündigung erklärt haben.

2. Außerordentliche Kündigung und Sonderkündigungsrechte

Bei der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund gem. §§ 543, 569 BGB kündigen Mieter grundsätzlich fristlos (z. B. wegen Gesundheitsgefährdung).

Das Gesetz gibt dem Mieter außerdem sog. Sonderkündigungsrechte, wie z.B. bei einer Mieterhöhung: In einem solchen Fall, kann der Mieter außerordentlich, aber unter Wahrung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt (§ 561 BGB). Und zwar sowohl, wenn die Mieterhöhung nach einer Modernisierung erfolgen soll, als auch, wenn eine Mieterhöhung an die Ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht wird. Mehr dazu lesen Mieter hier: Mietvertrag: Die Sonderkündigungsrechte des Mieters.

V. Zusammenfassung

Bei einer Einliegerwohnung haben Mieter und Vermieter grundsätzlich dieselben Kündigungsfristen zu beachten, wie bei anderen Mietverträgen über Wohnraum. Eine kürzere Kündigungsfrist als die normale Drei-Monats-frist gibt es für Vermieter und Mieter nur bei einer möblierten Einliegerwohnung. Im Übrigen gelten für Mieter die üblichen drei Monate und für Vermieter die Fristen, die je nach Kündigungsgrund von Gesetzes wegen einzuhalten sind. Bei dem Sonderkündigungsrecht, dass Vermieter einer Einliegerwohnung haben, wird die normale Kündigungsfrist, um drei Monate verlängert, so dass mindestens 6, aber maximal 12 Monate Kündigungsfrist zu beachten sind.

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