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Einliegerwohnung: Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter

Bei einer Einliegerwohnung leben Mieter und Vermieter Tür an Tür. Das führt nicht selten zu Spannungen, denn beide Seiten bekommen oft mehr von der anderen Vertragspartei mit als Ihnen lieb ist. Ein rein „geschäftliches“ Mietvertragsverhältnis ist damit nahezu unmöglich und stimmt die Chemie nicht zwischen beiden, will man sich gerne so schnell wie möglich trennen. Doch wie schnell kann man eigentlich kündigen? Gibt es besonders kurze Kündigungsfristen bei der Einliegerwohnung?

Die Antwort ist Jein. Fakt ist, dass der Gesetzgeber gerade wegen der sensiblen Wohnkonstellation bei der Einliegerwohnung ein Sonderkündigungsrecht eingeführt hat. Die Länge der Kündigungsfrist hängt aber vom Einzelfall ab.

Welche Kündigungsfristen sind bei der Einliegerwohnung zu beachten? Was gilt für Mieter und was gilt für Vermieter? Der nachfolgende Artikel gibt einen Überblick.

I. Was heißt Einliegerwohnung?

Von einer Einliegerwohnung spricht man im Mietrecht, wenn Mieter und Vermieter nicht nur unter einem Dach, sondern auch in einem zusammenhängenden Wohnbereich miteinander leben. Die Räume, in denen der Mieter wohnt dürfen also z.B.  in einem Zweifamilienhaus nicht so von denen des Vermieters abgetrennt sein, dass von einer eigenständigen Wohnung gesprochen werden kann. Vielmehr müssen sie Teil des vom Vermieter bewohnten Bereichs sein. Das bedeutet, dass es sich bei einem Reihenhaus, in dem Mieter und Vermieter „nebeneinander wohnen nicht um eine Einliegerwohnung handelt. Der typische Fall ist z.B. eine Wohnung oder mehre Zimmer in dem Haus des Vermieters, bei dem man sich den Hausflur teilt o.ä.

II. Kündigungsgrund gibt Kündigungsfrist vor

Bei der Kündigung der Einliegerwohnung, die unbefristet vermietet wird, richtet sich die Kündigungsfrist in erster Linie nach dem Kündigungsgrund. Je nach Kündigungsgrund gibt es unterschiedliche gesetzliche und vertragliche Fristen zu beachten.

Für Mieter und Vermieter empfiehlt sich daher vor jeder Kündigung ein Blick in den Mietvertrag, ob es ein besonderes Kündigungsrecht oder eine besondere Kündigungsfrist gibt. Solange eine solche Regelung existiert ist die Vereinbarung bindend, solange sie nicht in nachteiliger Weise für den Mieter von den gesetzlichen Fristen abweicht: Hier ist immer § 573c Abs. 4 BGB zu beachten, der zum Schutz des Mieters nachteilig abweichende Vertragsreglungen als ungültig erklärt. Das bedeutet, enthält also ein Mietvertrag über eine Einliegerwohnung ein besonderes Kündigungsrecht für den Mieter, dass ihm z.B. die Möglichkeit gibt mit einer kürzeren Frist als der gesetzlichen zu kündigen, kann der Mieter davon Gebrauch machen. Umgekehrt kann der Vermieter für sich aber keine kürzere als die gesetzliche Frist mit dem Mieter vereinbaren.  Das wäre nämlich für den Mieter schlechter als die gesetzlich eingeräumte, längere Frist und deshalb unzulässig. Dasselbe gilt, wenn der Vermieter dem Mieter eine längere Kündigungsfrist als die gesetzliche im Mietvertrag auferlegt.

Gibt es im Mietvertrag keine (gültige) besondere Vereinbarung zur Kündigungsfrist, gelten die gesetzlichen Fristen.

III. Kündigungsfristen Vermieter einer Einliegerwohnung

Bei der Einliegerwohnung hat der Vermieter verschiedene Möglichkeiten zu kündigen: So z.B. ordentlich mit den Fristen des § 573 c BGB, unter Berufung auf sein Sonderkündigungsrecht mit verlängerter Kündigungsfrist, außerordentlich fristlos oder außerordentlich mit Frist gemäß §§ 543, 569 BGB (s.u. III.1-3).

1. Ordentliche Kündigung

Bei der ordentlichen Kündigung gelten die Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB. Ordentliche Kündigungsgründe für den Vermieter sind z.B. u.a. schuldhafte und nicht unerhebliche Vertragsverletzungen des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), der Eigenbedarf des Vermieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietwohnung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Weitere Beispiele finden Sie hier: Vermieter-Kündigungsgründe für einen Mietvertrag

Haben Vermieter einer Einliegerwohnung einen solchen ordentlichen Kündigungsgrund oder ein entsprechendes besonderes Vermieterinteresse, das zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt, beträgt die Kündigungsfrist in den ersten 5 Jahren des Mietverhältnisses grds. drei Monate (mit drei Karenz-Werktagen für die Kündigungserklärung). Sind seit der Überlassung der Wohnung mehr als 5 Jahre vergangen beträgt sie 6 Monate. Sind bereits mehr als 8 Jahre vorüber, gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

Beispiel: Vermieter V will den Mietvertrag mit Mieter M über die Einliegerwohnung vom 07.10.2013 beenden, um Sie seiner Tochter zu geben. Die Wohnung soll ihr spätestens zum 01.09.2019 zur Verfügung stehen. Der Mietvertrag mit M wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen und enthält keine Vereinbarung zur Kündigungsfrist.

àDie Kündigungsfrist für V beträgt im Jahre 2019 bereits 6 Monate, da das Mietverhältnis seit dem 07.10.2018 länger als 5 Jahre besteht. V hat dem M also bis spätestens zum dritten Werktag des Monats März 2019 die Kündigung zu erklären, damit die Wohnung zum 31.08.2019 gekündigt ist.

Mehr Beispiele zur Berechnung der Kündigungsfrist bei der ordentlichen Kündigung bekommen Sie hier: Beispiele für die Kündigungsfrist einer Wohnung.

2. Sonderkündigungsrecht mit verlängerter Kündigungsfrist bei der Einliegerwohnung

Gibt es keinen ordentlichen Kündigungsgrund und versteht man sich z.B. einfach nicht gut mit dem Mieter hilft der § 573 a BGB, der für Vermieter eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit bietet. Danach kann ein Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder eine Wohnung innerhalb des vom Vermieter selbst bewohnten Wohnraums auch kündigen, ohne dass er ein berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf.

Das bedeutet der Vermieter braucht keinen Grund, um dem Mieter in der Einliegerwohnung zu kündigen.

Allerdings muss an als Vermieter beachten, dass eine verlängerte Kündigungsfrist gilt, wenn man von diesem Recht Gebrauch macht. Nach dem Gesetz verlängert sich die Kündigungsfrist des § 573 c Abs.1 BGB in diesem Fall um drei Monate (§ 573 a Abs. 2 i.V.m. § 573 a Abs. 1 S. 2 BGB).

Kündigt der Vermieter mit dem Sonderkündigungsrecht gelten deshalb folgende Fristen:

  • 6 Monate Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag der weniger als 5 Jahre besteht.
  • 9 Monate Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag der mehr als 5 Jahre besteht.
  • 12 Monate Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag der mehr als 8 Jahre besteht.

Beispiel: Vermieter V will den Mietvertrag mit Mieter M über die Einliegerwohnung vom 07.10.2013 beenden. Am 01.03.2019 will er die Kündigung unter Berufung auf sein Sonderkündigungsrecht an M schicken. Wie lange ist die Kündigungsfrist?

-> Die Kündigungsfrist für V beträgt 9 Monate, da das Mietverhältnis seit dem 07.10.2018 länger als 5 Jahre besteht.

Wichtig für Vermieter ist bei dem Sonderkündigungsrecht, dass es besondere formale und inhaltliche Anforderungen bei dem Kündigungsschrieben zu beachten gibt, damit es wirksam ist. Zum einen muss es schriftlich sein (§ 568 Abs.1 BGB) und zum anderen muss der Vermieter angeben, dass er seine Kündigung auf sein Sonderkündigungsrecht aus § 573 a Abs. 2 BGB stützt (§ 573 a Abs. 3 BGB). Außerdem muss ein Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters erfolgen.

Ein Muster für die Kündigung nach § 573a BGB, dass Vermieter als Vorlage verwenden können, bekommen Sie hier: Kündigung: Vorlage § 573a BGB / Vermieter wohnt im Zweifamilienhaus

Neben diesem besonderen Kündigungsrecht gibt es für Vermieter einer Einliegerwohnung selbstverständlich auch allgemeine Sonderkündigungsrechte, wie z.B. nach §§ 563, 564 BGB beim Tod des Mieters. In diesem Fall kann man innerhalb eines Monats nach dem jeweiligen Sonderkündigungsgrund, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen.

3. Außerordentliche Kündigung mit und ohne Kündigungsfrist

Ein Vermieter darf seinem Mieter letztlich auch immer außerordentlich kündigen, wenn ein entsprechender wichtiger Grund vorliegt. Ob der Mieter in einer Einliegerwohnung wohnt oder nicht macht dabei keinen Unterschied. Entscheidend ist das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen der außerordentlichen Kündigung, wie z.B. bei der fristlosen Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters.

Die außerordentliche Kündigung ist dabei regelmäßig fristlos.

Eine Ausnahme davon gibt es lediglich bei den sog. außerordentlichen Kündigungen mit gesetzlicher Frist. Das ist z.B. der Fall bei einem Mietvertrag, der für mehr als 30 Jahre – aber nicht auf Lebenszeit des Mieters –  gilt. Nach Ablauf von 30 Jahren können beide Seiten außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 544 BGB).

IV. Kündigungsfristen für Mieter einer Einliegerwohnung

Mieter können den unbefristeten Mietvertrag über die Einliegerwohnung jederzeit schriftlich (vgl. § 568 Abs. 1 BGB) kündigen. Auch hier kommt es für die Länge der Kündigungsfrist darauf an, ob man ordentlich kündigt oder außerordentlich.

1. Ordentliche Kündigung

Die ordentliche Kündigung der Einliegerwohnung geht für Mieter jederzeit und ohne Grund. Für die Kündigungsfrist gilt § 573 c BGB. Danach ist die Kündigung einer Einliegerwohnung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Eine nach Mietzeit gestaffelte Frist gibt es für Mieter nicht. Das bedeutet, die Kündigungsfrist für Mieter ist drei Monate.

Entscheidend ist für den Mieter, dass der Vermieter die Kündigungserklärung für die ordentliche Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats bekommt, ab dem die Frist zu laufen beginnen soll. Bekommt er die Kündigung nämlich nicht rechtzeitig innerhalb dieser Drei-Tages-Frist, beginnt die Kündigungsfrist erst einen Monat später zu laufen!

Für die Berechnung und rechtzeitige Absendung der Kündigung ist zu wissen:

  • Werktage sind alle Wochentage.
  • Feiertage sind ausgenommen und werden nicht mitgezählt.
  • Ein Samstag ist nach dem BGH immer dann als Werktag mitzuzählen, wenn es nicht ausgerechnet der letzte Tag der Karenzfrist des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist (BGH Urteil vom 27.04.2005, Az.: VIII ZR 206/04). Das heißt, sobald der dritte Werktag eines Monats ein Samstag ist, muss die Kündigungserklärung dann bis zum Ablauf des nächsten nachfolgenden Werktages (z.B. Montag) zugegangen sein.

Beispiel: Der Mieter M bewohnt seit dem 01.10.2018 eine Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus des Vermieters V in Bamberg.  Aufgrund eines Studienplatzwechsels zum nächsten Sommersemester möchte M umziehen. Eine besondere Vereinbarung zur Kündigung oder Kündigungsfrist gibt es in seinem unbefristeten Mietvertrag nicht.

-> M hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Will er also zum Sommersemester ab April 2019 eine neue Wohnung beziehen, muss er spätestens bis zum dritten Werktag im Januar 2019 gegenüber seinem Vermieter die Kündigung erklärt haben.

2. Außerordentliche Kündigung und Sonderkündigungsrechte

Bei der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund gem. §§ 543, 569 BGB kündigen Mieter grundsätzlich fristlos (z. B. wegen Gesundheitsgefährdung).

Das Gesetz gibt dem Mieter außerdem sog. Sonderkündigungsrechte, wie z.B. bei einer Mieterhöhung: In einem solchen Fall, kann der Mieter außerordentlich, aber unter Wahrung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt (§ 561 BGB). Und zwar sowohl, wenn die Mieterhöhung nach einer Modernisierung erfolgen soll, als auch, wenn eine Mieterhöhung an die Ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht wird. Mehr dazu lesen Mieter hier: Mietvertrag: Die Sonderkündigungsrechte des Mieters.

V. Zusammenfassung

Bei einer Einliegerwohnung haben Mieter und Vermieter grundsätzlich dieselben Kündigungsfristen zu beachten, wie bei anderen Mietverträgen über Wohnraum. Im Übrigen gelten für Mieter die üblichen drei Monate und für Vermieter die Fristen, die je nach Kündigungsgrund von Gesetzes wegen einzuhalten sind. Bei dem Sonderkündigungsrecht, dass Vermieter einer Einliegerwohnung haben, wird die normale Kündigungsfrist, um drei Monate verlängert, so dass mindestens 6, aber maximal 12 Monate Kündigungsfrist zu beachten sind.

31 Antworten auf "Einliegerwohnung: Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter"

  • R. Schmidt
    22.09.2019 - 18:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine 80-jährige Mutter wohnt seit 8 Jahren in einer kleinen abgeschlossenen Wohnung im 1.OG eines kleinen Zweifamilienhauses. Das EG nutzen die Vermieter nur gelegentlich selbst – als “Wochenendwohnung”. SInd hier dieselben Voraussetzungen gegeben wie bei einer Einliegerwohnung…?
    Die Eigentümer wollen nämlich jetzt Haus und Grundstück veräußern und meine Mutter fürchtet, dass sie gekündigt werden könnte. Bricht in diesem Fall Kauf die Miete oder nicht…?? Freundliche Grüße aus Bayern

  • Kientzler, Ursula
    04.03.2021 - 10:33 Antworten

    GutenTag,
    es geht um eine Kündigung einer Einliegerwohnung, unmöbliert, nur eine Küchenzeile, sep. Eingang, Terrasse, Duschbad. Mietvertrag war im Sommer 1999 nur mündlich, Mietzins incl. aller Nebenkosten (Strom wurde pauschal vom Eigentümer, der im Haus ununterbrochen lebte und lebt eingerechnet) per Banküberweisung gezahlt. Mieterin ist auf diese Wohnung umgemeldet.
    Nun kam gestern die Kündigung zum 30.06.2021, also 3 Monate. Die Wohnung würde für den ( erwachsenen Sohn (50J.) benötigt, der zum 01.07.2021 eine Stelle in Frankfurt hätte und somit den Anfahrtsweg verkürzen würde. Allerdings wohnt er in Eigentum im Hunsrück und arbeitet in Stuttgart, er ist verheiratet. Frankfurt ist ein wesentlich kürzerer Weg vom jetzigen Eigentum, als Stuttgart.
    Ist diese kurze Kündigungszeit bei über 20 Jahren rechtens, auch wenn es wahrscheinlich eine Eigenbedarfskündigung wäre? Ist es eine Eigenbedarfskündigung?
    Besten Dank für Hilfestellung in diesem besonderen Fall.
    Freundliche Grüße aus Rheinland Pfalz

    • Mietrecht.org
      04.03.2021 - 11:54 Antworten

      Hallo Ursula,

      der Vermieter muss die gesetzliche Frist beachten. Wie die Wohnung im Anschluss genutzt wird, ist m.E. irrelevant.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lisa Sia
    24.03.2021 - 15:01 Antworten

    Hallo, brauche dringend Hilfe.
    Meine Vermieterin hat von ihrem erleichterten Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht. Die Kündigung wurde bereits geprüft und ist wohl richtig. Sie beruft sich in der Kündigung auf den Paragr. für das erleichterte Kündigungsrecht. Der Grund Allerdings ist Eigenbedarf da ihr Familienmitglied eine Wohnung braucht.

    Sie hat mir also letztes Jahr mit einer 6 Monatsfrist zum 30.04.21 gekündigt. Nun habe ich zum 01.03.21 eine Wohnung gefunden (mit viel Glück da ich coronabedingt meinen Job verloren habe) also bin ich umgezogen. Allerdings hat sie darauf bestanden, dass ich für März und April weiterhin Miete bezahle. Das habe ich getan obwohl ich die finanziellen Mittel gar nicht habe um doppelt Miete zu bezahlen. Es lässt mir allerdings keine Ruhe, dass die zusätzlichen 3 Monate ja eigentlich zum Schutz des Mieters sind??? Ist es wirklich rechtens, dass Sie für die letzten 2 Monate weiter die Miete verlangt, obwohl ja die gesetzliche Frist 3 Monate wäre und die zusätzlichen 3 Monate ja wie gesagt zum Vorteil des Mieters sein sollten?

    • Mietrecht.org
      24.03.2021 - 17:14 Antworten

      Hallo Lisa,

      Sie können als Mieter immer mit Ihrer Frist von 3 Monaten kündigen. Ich vermute aber, dass Sie die fristgerechte Kündigung verpasst haben oder die Kündigung zu diesem Zeitpunkt noch nicht möglich war. Ich denke, Sie können die Mietzahlung bis zum Ende der Vermieterkündigungsfrist nicht umgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ayadi
    08.10.2021 - 20:19 Antworten

    Guten Abend,
    Ich wohne in einer Einliegerwohnung. Die Vermieterin hat mir gekündigt ohne Grund. Im Mietvertrag steht, dass die Kündigungsfrist von 3 Monaten gilt.
    Im Kündigungsschreiben steht das auch mit den 3 Monaten Kündigungsfrist Plus zusätzlich 2 weitere Toleranz-Monate. Wenn im Kündigungsschreiben das steht mit den 3 Monaten Frist, dann heißt es es handelt sich um eine ordentliche Kündigung? Daher muss in dem Fall der Grund genannt wird? Sonst ist die Kündigung unwirksam?
    Danke
    VG

  • hommi
    21.11.2021 - 22:18 Antworten

    Hallo, mein Vermieter hat mir meinen unmöbilierte Einliegerwohnung gekündigt. 6 Monate Frist hat er mir gegeben. Soweit OK. Ich habe aber schon einen neue Wohnung und will früher raus. Kann ich jetzt zusätzlich von mir aus kündigen und habe dann nur 3 Monate Frist ????

    • Mietrecht.org
      22.11.2021 - 09:56 Antworten

      Hallo hommi,

      ja, dass geht. Sie können jederzeit auch mit Ihrer Frist kündigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dominic V.
    05.01.2022 - 16:45 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich werde zeitnah eine möblierte Einliegerwohnung vermieten.
    Müssen bzw. sollten meine Sonderkündigungsrechte im Einliegermietvertrag aufgeführt sein oder ist dies nicht nötig?

    Vielen Dank im Voraus.

    Mit den besten Grüßen
    Dominic V.

    • Mietrecht.org
      05.01.2022 - 17:11 Antworten

      Hallo Dominic,

      ich würde vorschlagen, dass Sie sich einen vorgefertigten Vertrag organisieren. Ein Verweis auf ihr Sonderkündigungsrecht nach dem BGB ist sicherlich hilfreich und zur Absicherung beider Seiten zu empfehlen. Holen Sie im Zweifel bitte rechtlichen Rat ein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • John
    01.02.2022 - 08:32 Antworten

    Hallo Zusammen,

    Ich wohne in einer möblierten Einliegerwohnung und hab Ende Dezember die Kündigung zum 30.06.22 bekommen mit Randnotiz gerne auch eher. Nun habe ich bereits zum 1.03.22 eine neue Wohnung. Muss ich trotzdem die gesetzlichen 3 Monate einhalten? Oder darf ich jederzeit zum Ende des nächsten Monats ausziehen ?

    Vielen Dank für die Hilfe

    • Mietrecht.org
      02.02.2022 - 07:42 Antworten

      Hallo John,

      ob die Randnotiz als “Freibrief” jederzeit auszuziehen zu verstehen ist, ist unklar, m.E. aber sehr unwahrscheinlich. Sprechen Sie sich mit dem Vermieter ab und schließen Sie einen Mietaufhebungsvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • John
        02.02.2022 - 10:12 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        Vielen Dank für die schnelle Antwort.
        Ich hatte mich in der Zwischenzeit etwas umgehört und bin dabei auf den Paragraphen 573 c BGB gestoßen. Da „meine“ Wohnung komplett von der Vermieterin möbliert ist gilt dieser Punkt doch. Oder sehe ich das falsch?
        Könnte ich mich auf diesen Paragraphen berufen und selbst kündigen, um so eine kürzere Frist zu haben?

        Vielen Dank für die Antwort

        • Mietrecht.org
          02.02.2022 - 13:20 Antworten

          Hallo John,

          Sie können natürlich mit der vereinbarten First selbst kündigen. Die Frist von “zwei Wochen” gilt nur, wenn Sie in einem Teil der Vermieter-Wohnung leben. Das scheint bei Ihnen nicht der Fall zu sein. Siehe § 549 Abs. 2 Nr. 2.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Claudia Rudolf
    21.02.2022 - 12:42 Antworten

    Hallo, Herr Hundt,
    ich wohne in einer Einliegerwohnung in einem Zweifamilienhaus. Ich habe jetzt die Kündigung wegen Eigenbedarf bekommen und mit gleichem Schreiben eine 30 € Mieterhöhung ab 1.4.22.

    Meine Frage ist, muss der Vermieter auch in diesem Fall eine Darlegung der Gründe für den Eigenbedarf geben. Also benennen wer dann in die Wohnung einziehen soll.

    Viele Grüße
    Claudia Rudolf

  • Julia Zander
    01.04.2022 - 08:43 Antworten

    Guten Morgen,
    ich beziehe mich auf den Auszug im oberen Abschnitt: * Das bedeutet, die Kündigungsfrist für Mieter ist regelmäßig drei Monate. Eine Ausnahme gibt es für die möblierte Einliegerwohnung. Die können Mieter spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats kündigen.*
    Hat der § 549 Abs. 2 Nr. 2 in meinem Fall Wirkung?
    Ich lebe in einem Reihenhaus im Dachgeschoss in einer möblierten Wohnung mit Kochnische und Bad. Die unteren beiden Stockwerke werden von meiner Vermieterin bewohnt, die nicht vom gemeinsamen Treppenhaus abgegrenzt sind und nur über dieses zugänglich sind. Zudem gibt es keine Zähler für Strom, Wasser und Heizung in meinen Räumlichkeiten. Alles in den Nebenkosten enthalten. Ich lebe seit 1,5 Jahren in der Wohnung.
    Ich kündigte meine Wohnung mummies einer Frist von 4 Wochen. Diese Kündigung wird nun nicht akzeptiert und sich auf 3 Monate berufen.
    Welche Rechtslage greift? Hat meine Kündigung bestand?
    Beste Grüße Julia Za

    • Mietrecht.org
      01.04.2022 - 09:31 Antworten

      Hallo Julia,

      danke für Ihren Beitrag. Ihre Wohnsituation klingt für mich nicht nach einer Einliegerwohnung, da Sie keinen separaten Eingang haben. Sie können Ihre Kündigungsfrist hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/kuendigung-moeglich-mieter/

      Ansonsten würde mich interessieren, welche Kündigungsfrist sie Mietvertrag vereinbart haben?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Julia Za
        01.04.2022 - 09:53 Antworten

        Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
        Im Mietvertrag steht gesetzliche Kündigungsfrist, ohne weitere Angaben. Bezieht sich ‚der separate Eingang‘ auf den Zugang zu meiner Wohnung oder auf den gemeinsamen Zugang zum Haus?

        • Mietrecht.org
          01.04.2022 - 12:04 Antworten

          eine Einliegerwohnung verfügt m.E. per Definition über einen separaten Eingang (z.B. von außen oder über ein Treppenhaus).

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Sunny
    16.07.2022 - 23:28 Antworten

    Hallo, ich wohne in einer Wohnung, über der Mutter meines Vermieters, muss durch Ihren Wohnungsflur um in meine Wohnung im 1. Stk zu kommen, die Wohnung hat keine eigenen Zähler.
    Jetzt habe ich gekündigt und er möchte die 3 Monate Kündigungsfrist durchsetzen, ist es trotzdem eine Einliegerwohnung, obwohl nur die Mutter unter mir wohnt? Komme ich schneller aus dem Mietvertrag raus?

  • Hannes Meehr
    17.08.2022 - 17:15 Antworten

    Wir Ehepaar 70 und 71 Jahre leben seit 6 Jahren in einen Haus mit abgeschlossenen Garten und einem eigene Zugang ! Eignen
    Gas Heizung Strom und wasserzähler sind unserer Wohnung zugeordnet. Das Haus schließt an das Haus der Vermieter an. Wir benutzen den selben Hofes Eingang der nur mit einer offenen Hecke versehen ist. Nun soll das gesamte Anwesen verkauft werden. Resthof . Wir befürchten Eigenbedarf ..weil zb die Tochter vom neuem Vermieter Besitzer des Anwesen einziehen will. Handelt es sich bei unserer Wohnung ..Haus um eine einliegerwohnung und somit erleichterter Kündigung seitens der Vermieter ? Haben wir wegen alter und Krankheit sind beide chronisch krank auf ein verlängerte Kündigungsfrist ?

    • Mietrecht.org
      18.08.2022 - 10:30 Antworten

      Hallo Hannes,

      ein Zweifamilienhaus oder auch ein Haus mit Einliegerwohnung zeichnet sich darin aus, dass es sich um ein Gebäude handelt. Ich kenne die Situation vor Ort nicht, dieser Punkt scheint aber nicht erfüllt zu sein. Lassen Sie die Situation bei Bedarf bitte rechtlich bewerten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • WG
    13.11.2022 - 00:36 Antworten

    Hallo,

    wir bewohnen in einer WG zu viert das 1. und 2. Stockwerk eines Hauses, es gibt allerdings zu unserer Wohnung keine extra abschließbare Tür (abgesehen von unseren jeweiligen Schlafzimmern) und wir mieten möbliert. Jeder von uns hat seinen eigenen Mietvertrag.
    Im 1. OG gibt es noch eine Einliegerwohnung, die sich allerdings für ihr Badezimmer den Flur mit uns teilt.
    Unsere Vermieterin hat eine eigene vollständige (Küche, Bad, Wohnzimmer, Schlafzimmer, …) abschließbare Wohnung im Erdgeschoss.
    Jetzt hat sie uns am 3. Nov. für den 30. November gekündigt, um noch mal saftig die Mieten mit Nebenkosten (es gibt keine Zähler und sie macht alles pauschal) zu erhöhen.
    Ist das zulässig? Sie begründet die kurze Frist eben damit, dass wir in der “von ihr bewohnten möblierten Wohnung” leben.

    Außerdem hat sie die Betriebs- und Heizkosten auch sehr unglaubwürdig abgerechnet (zu viele qm; Heizöl ist für diesen Winter zu einem damals noch günstigen Preis gekauft worden; wir sind uns z.B. sicher, dass ihre hobbymäßige Gartenarbeit im Garten, den wir nicht betreten dürfen, dabei ist), aber das ist eine ganz andere Geschichte.

    Von Einzug bis April diesen Jahres betrug die Miete mit Strom und Nebenkosten für mein Zimmer 410€ und jetzt möchte sie ab Dezember 650€. (Man könnte noch denken, das ist ein guter Preis, aber der Zustand unserer Wohnung ist einfach extrem schlecht: man darf nicht im Stehen duschen, Fenster, Möbel und Teppichboden 50-70 alt, überhaupt sind alle Renovierungen abgesehen von ein paar Anstrichen und ein paar neuen Kabeln genau so lange her)

    Wir sind sehr verzweifelt, da wir zwar alle gerne ausziehen würden (aus sehr vielen anderen Gründen schon, z.B. Hausfriedensbruch, ständige Anrufe, ständige Nörgelei der Vermieterin, null Komfort), es aber gerade als Studenten ohne hohes Einkommen und in Berlin überhaupt schwierig ist, eine Wohnung zu finden.

    Vielen Dank fürs Durchlesen und Ihre Antwort!

  • Ingo Bannert
    13.11.2022 - 18:33 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir haben eine Erdgeschosswohnung in einem 3 FH gemietet welches verkauft worden ist . Unser neuer Vermieter hat sein Haus verkauft und möchte in unsere Wohnung einziehen. Unser Mietvertrag hat am 01.12.2014 begonnen und die Eigenbedarfskündigung zum 31.05.2023 ist uns am 12.11.2023 zugegangen.
    Ist die Kündigungsfrist korrekt, da Sie ja eigentlich erst am 01.12.2022 beginnt und wir ja dann eigentlich genau 8 Jahre in der Wohnung wohnen und 9 Monate Kündigungsfrist hätten ?

    Vielen Dank und viel Grüsse

    • Mietrecht.org
      13.11.2022 - 19:00 Antworten

      Hallo Ingo,

      hier der Gesetzestext: “§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung

      (1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.”

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ingo Bannert
    13.11.2022 - 19:15 Antworten

    Entschuldigung ich habe mich im Jahr vertan die Kündigung ist uns gestern also Samstag den 12.11.2022 zugegangen. Also ist die Frage ob die Frist in der Eigenbedarfskündigung von 6 Monaten korrekt ist und wir von da aus rückwärts 2 Monate mit dem Einspruch warten können….

    Vielen Dank und viele Grüsse

  • Christof Komander
    06.10.2023 - 11:15 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe vom 28.09.2023 eine Mieterhöhung zum 01.11.2023 (Begründet durch allgemeine Inflation) von meiner Vermieter erhalten. Diese ist per Post (normaler Versand, kein Einschreiben) Anfang Oktober zugestellt worden. Ich bin ja nicht Böse deswegen, möchte aber dennoch den Mietvertrag kündigen. Der Vermieter bietet mir ein einmaliges Sonderkündigungsrecht per 30.10 mit einer Frist von 14 Tagen an:
    Nun zu meinen eigentlichen Fragen:
    -> darf er das Sonderkündigungsrecht zum 30.10 vornehmen, obwohl der Monat Oktober per 31.10 endet (Reformationstag). Ich habe schließlich den vollen Monat bezahlt?
    -> ich habe eine normale Kündigungsfrist von 3 Monaten. Ist es möglich diese in Anspruch zu nehmen und wenn ja, müsste ich zum 31.12.2023 kündigen? Muss ich dann ab dem 01.11 bis zur Kündigung den neuen Mietpreis zahlen oder darf ich den alten?
    Ich freue mich über eine zeitnahe Rückmeldung.
    Mit freundlichen Grüßen
    Christof K.

    • Mietrecht.org
      09.10.2023 - 08:41 Antworten

      Hallo Christof,

      hier eine Hilfe zum Sonderkündigungsrecht: Mieterhöhung: Kündigungsrecht des Mieters (Sonderkündigungsrecht)

      Wenn der Vermieter Ihnen eine verkürzte Frist anbietet, dann sollten Sie überlegen dieses Angebot anzunehmen. Miete zahlen Sie in diesem Fall m.E. nur zum Kündigungsdatum. Der Vermieter müsste dann die halbe Monatsmiete rückerstatten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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