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Mieterhöhung: Wann die Zustimmung des Mieters nötig ist (und wann nicht)

Nichts hat ewig Bestand. Auch die Miete nicht. Der Vermieter mehrere Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Auf die Zustimmung des Mieters ist er jedoch nur in einer einzigen Fallgestaltung (nachstehende Ziffer 3) angewiesen.

Wir erklären in diesem Artikel wann der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen muss und in welchen Fällen eine Mieterhöhung „automatisch“ in Kraft tritt.

Wir unterscheiden hierzu die verschiedenen Möglichkeiten der Mieterhöhung von der Staffelmiete bis zur Erhöhung wegen einer Modernisierung (mehr dazu im folgenden Inhaltsverzeichnis).

1. Einvernehmliche Mieterhöhung

In dem eher wahrscheinlichen Idealfall verständigen sich Vermieter und Mieter einvernehmlich auf eine Mieterhöhung und regeln Zeitpunkt und Höhe der neuen Miete. Dann kommt es nicht darauf an, was das Gesetz dazu sagt. Die Mieterhöhung ist dann Vereinbarungssache.

2. Mieterhöhung bei Staffelmiete, Indexmiete

Ist eine einvernehmliche Verständigung nicht möglich, kann mietvertraglich eine Mieterhöhung vereinbart sein. Auch dann kommt es auf die Zustimmung des Mieters nicht an, da er der im Voraus vereinbarten späteren Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis bereits zugestimmt hat.

In Betracht kommt die Staffelmiete (§ 557a BGB), nach der die Miete in fest vereinbarten Zeiträumen in bestimmter Höhe erhöht wird.

Auch kann eine Indexmiete vereinbart werden (§ 557b BGB). Danach vereinbaren die Parteien, dass sich die Miete nach dem für die Lebenshaltung der privaten Haushalte in Deutschland ermittelten Preisindex in Abständen von mindestens einem Jahr erhöht.

3. Zustimmung nur bei Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Ortsübliche Miete

Ist mietvertraglich keine konkrete Mieterhöhung vereinbart, kann der Vermieter gemäß § 558 BGB im Abstand von 15 Monaten die Miete im laufenden Mietverhältnis bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erhöhen. Dazu muss er nachweisen, dass die von ihm geforderte Mieterhöhung im Hinblick auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder für mindestens drei einzelne vergleichbare Wohnungen innerhalb der Gemeinde der ortsüblichen Miete für vergleichbaren Wohnraum entspricht.

Zustimmung des Mieters

Nur für diesen Fall, bedarf es der ausdrücklichen Zustimmung des Mieters (§ 558b I BGB). Die Mieterhöhung tritt nur in Kraft, soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt. Die Mieterhöhung erfolgt im Idealfall ausdrücklich, kann aber auch schlüssig (vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete, entsprechende Änderung des Dauerauftrags) erfolgen.

Zustimmungsklage

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht zu, kann ihn der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung verklagen. Klagt der Vermieter nicht, kann er die Mieterhöhung nicht umsetzen. Binnen dreier Monate muss er bei Gericht eine Zustimmungsklage erheben. Das Gericht prüft, ob die Mieterhöhung der ortsüblichen Miete entspricht. Das gerichtliche Urteil ersetzt die Zustimmung des Mieters. Dann tritt die Mieterhöhung in Kraft.

Hat der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt oder wurde er zur Zustimmung gerichtlich verurteilt, kann ihn der Vermieter erneut auf Zahlung der erhöhten Miete verklagen und Zahlungsklage einreichen. Außerdem kann er ihn bei Zahlungsverzug nach zwei Monaten fristlos kündigen.

4. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung auch nach entsprechender Ankündigung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen (§§ 555b,c,d, 559 BGB). In diesem Fall bedarf es nicht der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung.

Werden tatsächlich Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des Gesetzes ausgeführt, kann der Vermieter die Jahreskaltmiete um bis zu 11 Prozent des Kostenaufwandes auf die Mieter umlegen. Die geforderte Mieterhöhung wird automatisch wirksam, es sei denn, der Mieter nimmt sein gesetzliches Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB in Anspruch. Dann tritt die Mieterhöhung nicht ein.

5. Mieterhöhung durch Erhöhung der Betriebskosten

Eine weitere Möglichkeit für den Vermieter, die Miete zu erhöhen, ist die Erhöhung der Betriebskosten im laufenden Mietverhältnis (§ 560 BGB). Leistet der Mieter eine Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlungen, kann der Vermieter die Zahlungen des Mieters an einen gestiegenen Kostenaufwand anpassen.

Auf die Zustimmung des Mieters kommt es nicht an. Voraussetzung ist, dass die Anpassung der Betriebskostenzahlungen mietvertraglich vereinbart ist.

6. Keine Mieterhöhung durch Änderungskündigung

Eine Änderungskündigung, zum Zwecke der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis, ist ausgeschlossen. Die Kündigung des Mietverhältnisses kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse geltend macht (§ 573c BGB).

7. Mieterhöhung bei Neuvermietung

Ist das Mietverhältnis gekündigt, kann der Vermieter die Immobilie neu vermieten. In diesem Fall kann der Vermieter entsprechend den Marktbedingungen die Miete neu verhandeln und vereinbaren. Eine Mieterhöhung findet dann in dem neu vereinbarten Mietzins ihren Niederschlag.

Eine Grenze findet sich allenfalls darin, dass der Vermieter keinen Wucherzins (§ 291 StGB) vereinbaren darf und das Verbot der Mietpreisüberhöhung beachten muss (§ 5 WiStG).

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