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Mieterhöhung ohne schriftlichen Mietvertrag – Was muss ich beachten?

Ein Mietvertrag muss nicht unbedingt schriftlich abgeschlossen werden. Auch ein mündlich vereinbarter Mietvertrag ist wirksam. Spätestens dann, wenn der Mieter in die Wohnung einzieht und der Vermieter den Einzug duldet, offenbart sich, dass die Parteien offensichtlich einen Mietvertrag vereinbart haben.

Ohne schriftlichen Mietvertrag bestehen Beweisprobleme: Das Problem mündlich vereinbarter Mietverträge besteht darin, dass im Streitfall keine Partei nachhaltig beweisen kann, was im Detail vereinbart wurde. Ein schriftlicher Mietvertrag hat also immer Beweisfunktion.

Wir zeigen in diesem Artikel ob und wie der Vermieter bei einem mündlichen (bzw. ohne schriftlichen) Mietvertrag die Miete erhöhen kann, wo die Fallstricke liegen und wie man diese meidet.

Mieterhöhung bei mündlichem Mietvertrag

Da auch ein mündlicher Mietvertrag ein wirksamer Mietvertrag ist, kann der Vermieter die Miete genauso erhöhen, als wenn die Parteien einen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen hätten. Die Voraussetzung der Mieterhöhung sind die gleichen.

Ausgangspunkt ist die Kaltmiete

Grundlage der Mieterhöhung ist die bislang bezahlte Kaltmiete. Da der Vermieter eine Mieterhöhung frühestens 12 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses verlangen kann, lässt sich die vereinbarte Kaltmiete dadurch belegen, dass der Mieter mit Beginn des Mietverhältnisses 12 Monate lang einen bestimmten Kaltmietbetrag an den Vermieter gezahlt hat (Überweisung, Barzahlung gegen Quittung).

Behauptet der Vermieter eine geringere Kaltmiete, ist er dafür beweispflichtig. Eine vom Mieter behauptete höhere Kaltmiete ist für den Mieter insoweit vorteilhaft, als sich der Vermieter mit der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete hinbewegt und die Miete vielleicht nicht in dem Maße erhöhen kann, als wenn er seinerseits von einer vergleichsweise geringeren Kaltmiete ausgeht.

Nebenkostenabrechnung als Ansatzpunkt zur Mieterhöhung

Etwas schwieriger Situation, wenn der Mieter einen Pauschalbetrag an den Vermieter bezahlt hat, der die Kaltmiete und einen Nebenkostenabschlag enthält. Es könnte dann unklar sein, welcher Betrag auf die Kaltmiete anzurechnen ist. Auch hier kommt es wieder darauf an, wer was beweisen kann. Ansatzpunkt kann eine Nebenkostenabrechnung des Vermieters sein.

Hat der Vermieter darin einen bestimmten Betrag auf die Nebenkosten angerechnet und hat der Mieter die Nebenkostenabrechnung akzeptiert, ergibt sich daraus zwangsläufig der Betrag der Kaltmiete. Dieser Betrag ist dann wiederum Grundlage der Mieterhöhung. Hat der Mieter die Nebenkostenabrechnung in Bezug auf die abgerechneten Nebenkosten beanstandet, dürfte die Situation ohnehin recht verfahren sein, da vollkommen unklar ist, von welcher Kaltmiete auszugehen ist. All diese Probleme lassen sich mit Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages vermeiden.

Mieterhöhung verlangt „Textform“

Wird die „Textform“ verlangt, muss der Vertrag zwar auch schriftlich verfasst werden, er muss aber nicht persönlich unterschrieben werden. Es genügt eine Faksimile-Unterschrift oder eine abschließende Namensbezeichnung der Person, die das Schriftstück verfasst hat.

Das Gesetz verlangt lediglich für bestimmte Erklärungen die „Schriftform“. Danach müssen die Parteien ein Schriftstück anfertigen und dieses eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB). Auch für den Mietvertrag genügt eigentlich die Textform. Wird er allerdings nicht unterschrieben, gilt ein für längere Zeit als ein Jahr nicht schriftlich abgeschlossener Mietvertrag als für unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 550 BGB).

a. Textform bei normaler Mieterhöhung

Fordert der Mieter, der dem Mieter die Wohnung ohne schriftlichen Mietvertrag überlassen hat, unter Hinweis auf die höhere ortsübliche Miete eine Mieterhöhung, muss es sich in Bezug auf die Mieterhöhung auf die Vorschrift des § 558a BGB verweisen lassen. Danach muss der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in „Textform“ erklären. Mündliche Mieterhöhungen sind null und nichtig.

b. Textform bei Mieterhöhung nach Modernisierung

Gleiches gilt, wenn der Vermieter die Mieterhöhung mit einer Modernisierungsmaßnahme begründet. Auch dann scheint das Gesetz vor, dass er die Mieterhöhung dem Mieter in Textform mitzuteilen hat (§ 559b BGB).

c. Textform bei Mieterhöhung wegen höherer Betriebskosten

Außerdem kann der Vermieter bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale oder bei Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen die vereinbarten Betriebskosten erhöhen. Auch insoweit schreibt § 560 I, IV BGB vor, dass der Vermieter den Mieter über die Erhöhung der Betriebskosten in Textform informieren muss.

Konsequenzen

Gemäß § 126b BGB (Textform) bedeutet dies, dass das Mieterhöhungsverlangen schriftlich formuliert wird, die Person des Vermieters erkennen lässt und das Schreiben mit der Namensbezeichnung des Vermieters abgeschlossen wird. Eine persönliche Unterschrift des Vermieters verlangt das Gesetz nicht. Es genügt, dass der Mieter lesen kann, was der Vermieter beabsichtigt. Dazu genügt auch die Erklärung per E-Mail, Fax oder Computerfax. Aber um auch hier unnötige Probleme zu vermeiden, sollte jedes Mieterhöhungsschreiben vom Vermieter unterzeichnet werden. Das bisschen Mühe ist es alle Mal wert.

17 Antworten auf "Mieterhöhung ohne schriftlichen Mietvertrag – Was muss ich beachten?"

  • Caro Bender
    13.03.2015 - 18:13 Antworten

    Großes Kompliment, Ihre Artikel zum Mietrecht sind kurz und bündig, absolut verständlich auch für Laien und bringen das was man sucht genau auf den Punkt.
    Wir konnten so mit wenigen Worten und Auszügen aus den passenden Gesetzesabschnitten einen dummdreisten Makler nonchalant in die Schranken weisen.
    Herzlichen Dank
    Werde Ihre Seiten all meinen Bekannten weiterempfehlen

  • H
    28.01.2016 - 15:57 Antworten

    Hallo,

    wir haben folgendes Problem.

    Unser Vermieter ist verstorben und dies schon über zwei Jahre. Von den Erben haben wir bis heute keinen neuen Mietvertrag erhalten, da immer noch damit spekuliert wurde das Anwesen zu verkaufen. Jetzt sollen wir einen Mietvertrag unterschreiben. Eigentlich würde hier nichts im Weg stehen, aber da seit über einem Jahr wir immer wieder Mängel mitteilen (nur mündlich) und es immer wieder hieß es wird repariert aber bis jetzt nichts repariert wurde und dazu noch die Miete erhöht werden soll, ist meine Frage. Ist dies zulässig? Kann ich die Mieterhöhung bzw. den neuen Mietvertrag unterschreiben unter der Bedienung das diese neue Mietsumme erst greift wenn alle Mängel beseitigt wurden? Und ist unser Mietverhältnis das wir bisher hatten bzw. geduldet wurde gültig?
    Vielen Dank!

    • Mietrecht.org
      29.01.2016 - 07:44 Antworten

      Hallo H,

      als Mieter sind Sie überhaupt nicht verpflichtet einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen. Die Erben treten als Vermieter in den Mietvertrag ein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • MH
    16.09.2016 - 13:52 Antworten

    Was passiert wenn eine vermietete Wohnung (ohne Mitvertrag) verkauft wird und der neue Eigentümer die Miete erhöhen will? Muss er dann auch 12 Monate warten? Wie kann der Mieter dagegen vorgehen?

    • Mietrecht.org
      17.09.2016 - 10:21 Antworten

      Hallo MH,

      es gibt einen Mietvertrag – nur keinen schriftlichen. Alles weiter oben im Artikel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rehrl
    07.04.2017 - 20:34 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich hätte eine frage zur Mietererhöhung als Vermieter. Es ist nur ein mündlicher Mietvertrag seit 11 Jahren vorhanden, aus Nettigkeit wurde die Miete in diesem Zeitraum sogar verringert. Mittlerweile will ich aus persönlichen Gründen die Miete für das 1929 erbaute Einfamilienhaus mit Garten aufstocken. Gilt hier die 15/20% Regelung oder soll man das viel zu günstige Haus an die Ortsmieten anpassen?
    Vielen Dank im voraus!

    • Mietrecht.org
      10.04.2017 - 13:05 Antworten

      Hallo Herr Rehrl,

      die Kappungsgrenze muss bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete immer beachtet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martha Lenner
    27.07.2017 - 08:18 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    im letzten Jahr wurden wir als Mieter durch unseren Hausverwalter mehrfach aufgefordert einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die angegebenen Faktoren trafen zum Teil nicht zu bzw. gibt es seit Einzug (2010) bauliche Mängel, die nicht behoben wurden. Andere von der Mieterhöhung betroffene Mieter im Haus haben der Erhöhng ebenfalls nicht zugestimmt, einige haben einen anderen als den vorgeschalgenene Erhöhungsbetrag angeboten.
    Das haben wir ebenfalls getan, das schriftlich mitgeteilt und für drei Monate 30€ mehr Monatsmiete gezahlt. Wir haben weder eine telefonische, emailpostalische oder schriftliche Bestätigung erhalten, ebenso keinen veränderten Mietvertrag. Unsere Irritation darüber haben wir erneut schriftlich mitgeteilt und angekündigt, die erhöhte Zahlung wieder einzustellen, was wir dann auch taten.
    Nun erhalten wir eine Aufforderung zur Nachzahlung der ausstehenden Mietkosten von je 30€ pro Monat seit dieser Zeit. Wir sind nun in der Annahme, dass es gar nicht zu einer Vertragsveränderung gekommen ist und dass wir demnach ein Miet-Guthaben von 90€ haben.
    Sind wir im Irrtum? Haben wir durch unser Angebot und die dreimonatige Überweisung selbst einen Vertrag geschlossen?

    Herzlichen Dank im Voraus für Ihre Antwort.
    Beste Grüße

    Martha Lenner

    • Mietrecht.org
      27.07.2017 - 14:28 Antworten

      Hallo Martha,

      man könnte in diesem Fall konkludentes Handeln unterstellen. Das ist nicht von der Hand zuweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • martha lenner
        31.07.2017 - 06:21 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        haben Sie vielen Dank für Ihre Antwort. Wie verhalten wir uns nun aber? Ist es legitim, mit Ablehnung der „Nachzahlung“ aus obigen Gründen zu antworten und „abzuwarten“?

        Danke.
        Viele Grüße in die neue Woche

        Martha Lenner

        • Mietrecht.org
          31.07.2017 - 10:44 Antworten

          Hallo Martha,

          wie geschrieben, es ist gut möglich, dass Sie der Teilerhöhung durch die regelmäßigen Zahlungen bereits zugestimmt haben.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Marco Fuchs
    14.02.2018 - 12:44 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt.
    Sehr informative und auch verständliche Seite, Klasse.
    Habe mal auch eine Frage:
    „ich wohne im Hause meines Schwagers und meiner Schwester. Bereits seit 10 Jahren, es wurde NIE ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen. Ich bezahle einen Betrag von 440 € inklusive ALLER Nebenkosten. Habe über die Jahre auch nie eine Abrechnung oder nachzahlung erhalten, was mich auch nicht stört.
    Allerdings zieht nun mein Neffe aus, also wird das Haus zu gross und auch wahrscheinlich zu teuer für sie, und nun befürchte ich, dass sie kurzerhand kommen und sagen wir müssen die Miete bzw. Nebenkosten erhöhen.
    Nun zu meiner Frage, ist dies dann zulässig? Wohne ja nun schon so lange hier und habe ja eine pauschale inklusive aller Kosten!
    Danke für Ihre Antwort.

    Mit freundlichem Gruß

    Marco

    • Mietrecht.org
      14.02.2018 - 16:37 Antworten

      Hallo Marco,

      natürlich können auch Mieten von nicht schriftlich gefassten Mietverträgen erhöht werden – wäre ja schlimm wenn nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Marco Fuchs
        15.02.2018 - 12:45 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        ich meine ja nur, weil ich ja einen Festbetrag entrichte. Meine ja nicht den mündlichen Mietvertrag, sondern nur weil ich einen Pauschbetrag quasi entrichte.
        Danke.

        Mit freundlichem Gruß

        Marco Fuchs

  • Fanna Darsa
    16.08.2018 - 16:43 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wie kann man die Miete erhöhen, wenn es keinen Hinweis auf die Kaltmiete gibt, da Nebenkosten nie abgerechnet worden sind? Die Warmmiete ist seit 1964 pauschal und unverändert von der alten Dame bezahlt worden. Schriftlich ist nichts vereinbart.

    Vielen Dank vorab und freundliche Grüße

    Fanna Darsa

    • Mietrecht.org
      17.08.2018 - 06:42 Antworten

      Hallo Fanna,

      recherchieren Sie nach „Mieterhöhung bei Nebenkostenpauschale“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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