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Mieterhöhung: Frist nach Einzug – Ab wann darf erhöht werden?

Ab wann darf der Vermieter die Miete erstmalig nach Einzug des Mieters erhöhen? Diese und weitere Fragen beantworten wir in diesem Artikel.

Im Idealfall ist im Mietvertrag auch die Frage der Mieterhöhung geregelt. Zur Regelung bieten sich die Vereinbarung einer Staffelmiete oder einer Indexmiete an. Auch können sich Vermieter und Mieter jederzeit einvernehmlich auf eine höhere Miete einigen.

Außerhalb dieser Rahmen kann der Vermieter die Miete auch nach § 558 BGB erhöhen. Allerdings ist er dazu auf die Zustimmung des Mieters angewiesen und muss die gesetzlichen Voraussetzungen beachten.

In diesem Zusammenhang spielen Begriffe wie 15-Monatsfrist, Jahressperrfrist und Überlegungsfrist des Mieters die entscheidende Rolle.

1. 15-Monatsfrist nach Einzug

Nach § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung erst dann verlangen, wenn der Mietzins seit mindestens 15 Monaten unverändert bestanden hat. Der Mieter darf darauf vertrauen, dass er 15 Monate nicht mit einer weiteren Mieterhöhung rechnen muss.

Nach dem Einzug des Mieters in die Wohnung, ist er also mindestens 15 Monate lang vor einer Mieterhöhung geschützt.

Diese 15-Monatsfrist setzt sich aus zwei Teilfristen zusammen.

a. Jahressperrfrist

Die erste Frist ist die Jahressperrfrist. Danach kann der Vermieter frühestens 12 Monate nach dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung verlangen. Frühere Mieterhöhungsschreiben sind rechtlich vollkommen wirkungslos (BGH RE WuM 1993, 388).

Beispiel:

Beginn des Mietverhältnisses und Einzug in die Mietwohnung am 1.1.2014. Der Vermieter kann mangels ausdrücklicher Vereinbarung einer anderweitigen Mieterhöhung eine erste Mieterhöhung am 1.1.2015 ankündigen.

b. Überlegungszeit des Mieters

Die 15-Monatsfrist setzt sich neben der Jahressperrfrist von 12 Monaten noch aus weiteren drei Monaten Überlegungszeit zusammen. In der Überlegungszeit kann der Mieter sich entscheiden, ob er die Mieterhöhung akzeptiert oder ablehnt. Erst nach 15 Monaten wird die angekündigte Mieterhöhung wirksam. Die Ankündigung einer Mieterhöhung bewirkt als noch keine automatische Mieterhöhung.

Beispiel:

Hat der Vermieter die Mieterhöhung am 1.1.2015 angekündigt, kann er die Miete zum 1. April 2015 erhöhen. Voraussetzung ist allerdings die Zustimmung des Mieters.

2. Fristberechnung

Für die Berechnung der 15-Monatsfrist ist nicht der Abschluss des Mietvertrages maßgebend. Auch das Datum des Einzugs in die Wohnung zählt nicht. Maßgebend ist vielmehr der eigentliche Beginn des Mietvertrages. Dieser liegt regelmäßig nach dem Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages und kann, muss aber nicht, mit dem Zeitpunkt des Einzugs zusammenfallen.

Beispiel:

Mietvertragsabschluss am 10. Februar 2014. Als Beginn des Mietverhältnisses wird der 1. Juni 2014 vereinbart. Einzug ist am 10. Juni 2014. Auch dann der Einzug früher vor dem vertraglich vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses erfolgen, wenn der Vermieter kulanterweise zustimmt.

Der Vermieter könnte dann frühestens am 1. Juni 2015 die erste Mieterhöhung ankündigen (12 Monate Sperrfrist) und die Mieterhöhung nach weiteren drei Monaten Überlegungszeit des Mieters zum 1. September 2015 einfordern. Auf das Datum des Mietvertragsabschlusses am 10. Februar 2014 oder den Einzugstermin kommt es für die Fristberechnung nicht an.

3. Erneute Mieterhöhung

Will der Vermieter nach dieser ersten Mieterhöhung erneut die Miete erhöhen, zählt als Ausgangspunkt für die Fristenberechnung der Zeitpunkt, in dem die letzte Mieterhöhung wirksam geworden ist. Auf den Ankündigungszeitpunkt des Vermieters kommt es nicht an.

Beispiel:

Die erste Mieterhöhung nach dem Beginn des Mietverhältnisses am 1. Juni 2014 erfolgte zum 1. September 2015. Der Vermieter könnte dann am 1.September 2016 (also nach 12 Monaten Sperrfrist) die nächste Mieterhöhung verlangen und dann die Miete zum 1. Dezember 2016 erhöhen (15 Monate).

Im Übrigen muss der Vermieter bei jeder Mieterhöhung die ortsübliche Miete und die Kappungsgrenze beachten.

4. Jahressperrfrist bei Sozialwohnungen

Entfällt bei einer Sozialwohnungen, in der der Mieter eine Kostenmiete zahlt, die Preisbindung, kann der Vermieter nach der letzten Erhöhung der Kostenmiete eine Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangen (BGH NZM 2004, 735).

23 Antworten auf "Mieterhöhung: Frist nach Einzug – Ab wann darf erhöht werden?"

  • Schindler Regina
    15.11.2015 - 13:20 Antworten

    Habe am 1.2.15 einen Mietvertrag für betreutes Wohnen abgeschlossen und bin am 13.2.15 eingezogen.
    Jetzt wurde mir eine Mieterhöhung von 20,00 € zugestellt die ab 1.1.16 in Kraft tritt .
    Meine Frage ist das nach so einer kurzen rechtens
    Mit freundlichen Grüßen
    Regina Schindler

    • Mietrecht.org
      16.11.2015 - 05:22 Antworten

      Hallo Regina,

      genau um die Frage dreht dich der gesamte Artikel oben. Dort finden Sie auch die Antwort.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabrina
    26.11.2016 - 17:49 Antworten

    Guten Tag,

    ich hätte da nur eine kurze Frage.
    Nach dem Gesetz sind Mieterhöhungen wegen Modernisierung von der Sperrfrist ausgenommen.
    Wenn ich nun aber nicht mal ein Jahr in der Wohnung wohne und mein Vermieter nun die Heizungsmodernisierung als Erhöhung auf mich umschlägt, ist das möglich?
    Ich kenne ja noch nicht mal meinen Verbrauch der Heizkosten.

    • Stefan
      28.02.2018 - 16:55 Antworten

      Ist leider erlaubt.

  • Litzmanski
    10.07.2017 - 06:43 Antworten

    Bin am 1.3.17 in eine vorher modernisierte Wohnung eingezogen. Nach jetzt 4 Monaten bekomme ich die Nachricht, das die Heizkessel und die an den Heizungen angebrachten Drehknöpfe erneuert und auf energiesparen umgestellt werden. Dies beinhaltet eine Mieterhöhung von ca. 30 Euro, diese würde jedoch durch einsparen der Heizkosten lt. Vermieter wieder eingespart. Muss ich die neue Erhöhung akzeptieren oder gilt auch hier die 15 Monate sperrfrist?

    • Mietrecht.org
      22.07.2017 - 14:15 Antworten

      Hallo Frau Litzmanski,

      recherchieren Sie nach „Mietererhöhung bei Modernisierung“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel
    08.09.2017 - 08:36 Antworten

    Hallo,

    gilt die erstmalig mögliche Erhöhung der Miete nach 15 Monaten auch bei Index-Mietverträgen oder ist hier bereits nach 12 Monaten eine Anpassung auf Basis des geänderten VPI wirksam?

    Eine Überlegungszeit ist hier ja theoretisch nicht notwendig, da ich im Falle der Indexmiete einer solchen Anpassung frühstens alle 12 Monate mit Vertrag so gesehen bereits „zugestimmt“ habe.

    Viel Grüße
    Daniel

  • Markus
    17.09.2017 - 18:56 Antworten

    Guten Tag,

    mein Vermieter hat mir am 22.06.2015 die Miete um 19,99 Prozent mit Wirkung zum 01.09.2015 erhöht.
    Die Kappungsgrenze schützt mich ja noch bis zum 31.08.2018.

    Nun zu meiner Frage: Dürfte er mir bereits jetzt mit einem Mieterhöhungsverlangen zum 01.09.2018 die Miete erhöhen? Oder muss er mit dem Schreiben bis zum 01.09.2018 warten mit frühester Erhöhung zum 01.12.2018.

    Aus nahezu sämtlichen Artikeln ist nicht herauszulesen, ob die Kappungsgrenze und deren Frist von 3 Jahren sich auf den Zugang des Schreibens oder das Wirksamwerden der Erhöhung bezieht.

    Danke
    Markus

    • Mietrecht.org
      18.09.2017 - 12:44 Antworten

      Hallo Markus,

      m.E. hat der Vermieter sich fristgerecht verhalten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Markus
        19.09.2017 - 14:53 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        danke für die Antwort. Habe ich dann in diesem Fall auch nur die berühmten 2 Monate plus den restlichen angebrochenen Monat nach Zustellung Zeit zur Zustimmung, oder kann ich mir bis zum 31.08.2018 Zeit lassen?

        Danke

  • Anonym
    01.10.2017 - 12:25 Antworten

    Unser Vermieter hat uns jetzt auch eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete präsentiert. Wir wohnen seit 2 1/2 Jahren hier und er hat noch nie etwas für uns bzw. für unsere Wohnung getan. Gedämmt wurde unser Teil des Hauses auch nicht. Ortsüblich ist ja ok, aber vergleichen mit anderen Häusern im Dorf kann man dieses Haus von 1963 nicht. Ist das alles rechtens?

    • Mietrecht.org
      01.10.2017 - 15:44 Antworten

      Hallo,

      lassen Sie die Erhöhung rechtlich prüfen. Ohne die Erhöhung vor sich zu haben, kann Ihnen niemand eine Einschätzung geben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marco
    30.01.2018 - 20:51 Antworten

    Hallo,
    ich bin in eine modernisierte Wohnung am 22.01.18 gezogen. Offiziel beginnt der Vertrag ab 1.2.2018 und habe heute am 30.1.18 ein Schreiben bekommen mit einer Mieterhöhung von 76,73 Euro für Modernisierung von Balkon, Fassadensanierung, Erneuerung Keller, Treppenhausfenster, Kellerdeckendämmung, Außenanlagen, Bauablauf und Gerüstbauarbeiten erhalten. Aus Kulanz durch die nicht Nutzung des Balkons über ein halbes Jahr wurde die Summe von 192,16 auf 76,73 Euro reduziert.

    Verhält sich der Vermieter an die gesetzlichen Vorschriften in Sachen der Mieterhöhung?

    • Mietrecht.org
      30.01.2018 - 21:19 Antworten

      Hallo Marco,

      war die Modernisierung bereits abgeschlossen, als Sie eingezogen sind?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Marco
        30.01.2018 - 21:35 Antworten

        Nein diese Modernisierung beginnt erst ab März 2018

        • Mietrecht.org
          30.01.2018 - 21:52 Antworten

          Hallo Marco,

          in diesem Fall hätte ich vom Vermieter zumindest eine Vorabinfo erwartet, da eine umfassende Modernisierung geplant ist.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Marco
            30.01.2018 - 22:23

            OK aber rechtlich darf er einfach eine Mieterhöhung machen auch wenn eine 15 Monatsfrist gibt?

  • Tingel
    04.03.2018 - 10:18 Antworten

    Hallo!

    Zum 01.01.2018 wurde meine Miete verringert (war seit längerem vertraglich festgehalten, die Details würden hier zu weit führen). Nun hat mein Vermieter eine Mieterhöhung zum 01.06.2018 veranlasst. Kann ich der Mieterhöhung, bezugnehmend auf §558 BGB, die Zustimmung verweigern? Darin heißt es ja:

    „Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.“

    Die Miete ist ja nicht unverändert, sie wurde verringert. Allerdings steht da ebenfalls, frühestens ein Jahr nach der letzten MietERHÖHUNG.

    Ich wäre über jede Hilfe dankbar!

  • Jeannette
    26.05.2018 - 11:48 Antworten

    Hallo! Wir sind am 1.9.17 in unsere neu sanierte Wohnung eingezogen. Am 17.5.18 erhielten wir nun ein Schreiben dass die Betriebskosten monatlich um 20 Euro erhöht werden und die neue Miete ab 1.8.18 so abgebucht wird. Und in den Betriebskosten wird die Sach- und Haftpflicht für unser und zwei weitere benachbarte Wohngebäude anteilig auf uns verteilt. Ist das Rechtens? Meine Haftpflicht lasse ich ja auch niemanden anders zahlen…

  • Annette
    13.07.2018 - 11:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir bewohnen seit längerem (2012) eine Wohnung. Der Vermieter hat vor 2 Jahren eine Mietanpassung von 10% vorgenommen. Nun haben wir wieder ein Mieterhöhungsschreiben erhalten und er fodert 15% und hat einen entsprechenden Mietspiegel beigefügt. Geht das?

    Ich dachte, es dürfen hier in Berlin innerhalb von 3 Jahren nur maximal um 15% erhöht werden. Er argumentiert, dass die erste Mietanpassung sich auf den Zeitraum 2012 – 2016 bezog und er nun – nach mehr als 15 Monaten eine weitere Mietanpassung um 15% vornehmen darf. Ich sehe das anders – Er muss doch die 3 Jahre ab der 1. Mietanpassung einhalten und darf also insgesamt nur um 15% erhöhen, jetzt also maximal um 5%?

    • Mietrecht.org
      14.07.2018 - 11:05 Antworten

      Hallo Annette,

      Sie liegen mit Ihrer Auffassung richtig, max. 15% in drei Jahren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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