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Mieterhöhung und Kündigung in zeitlicher Überschneidung – Was ist zu beachten?

Der Vermieter kann unter den Voraussetzungen des § 558 BGB die bestehende Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erhöhen oder infolge einer Modernisierungsmaßnahme gemäß § 560 BGB einen Teil seines Kostenaufwandes auf den Mieter umlegen und auch so eine Mieterhöhung herbeiführen. Oft gehen Mieterhöhung und Kündigung einher.

In Bezug auf die Frage, wann eine Mieterhöhung mit vorheriger, zeitlicher und späterer Kündigung zulässig ist oder nicht, kommen mehrere Fallgestaltungen in Betracht.

Wir beleuchten hier diverse Fallkontruktionen und versuchen darzustellen, wir eine Mieterhöhung des Vermieter und eine Kündigung des Mieters (oder auch des Vermieters) zusammenspielen und welche Auswirkungen sich für Mieter und Vermieter ergeben.

I. Mieter kündigt das Mietverhältnis ordentlich vor oder zeitgleich mit der Mieterhöhung

Wenn der Mieter das Mietverhältnis kündigt, kommt es darauf an, wann er konkret ausziehen möchte. Die normale ordentliche Kündigungsfrist für den Mieter beträgt gemäß § 573 BGB drei Monate. In diesem Zeitraum kommt eine Mieterhöhung durch den Vermieter nicht mehr in Betracht.

Gemäß § 558b BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete nach Ablauf der Überlegungsfrist von zwei Monaten erst mit Beginn des dritten Monats, nachdem er das Mieterhöhungsschreiben erhalten hat.

Beispiel:

Mieter kündigt am 03.01.2014 zum 31. März 2014. Übergibt der Vermieter am 04.01.2014 dem Mieter das Mieterhöhungsschreiben, kann er die Mieterhöhung frühestens 1. April 2014 fordern. Zu diesem Zeitpunkt ist das Mietverhältnis bereits beendet.

Eine Mieterhöhung kommt also nur dann in Betracht, wenn der Mieter über die dreimonatige Kündigungsfrist hinaus erst später kündigen möchte.

Kündigt der Mieter das Mietverhältnis am 03.01.2014 zum 30.6.2014, könnte der Vermieter im Januar die Miete erhöhen und der Mieter müsste ab 1. April tatsächlich noch die erhöhte Miete für die Monate April, Mai und Juni bezahlen.

II. Vermieter kündigt das Mietverhältnis ordentlich und möchte eine Mieterhöhung durchsetzen

Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis (z.B. wegen Eigenbedarfs), kommt es ebenfalls darauf an, mit welcher Kündigungsfrist gekündigt wird. Die Kündigungsfristen ergeben sich aus § 573c BGB.

Kündigt der Vermieter mit 3 Monaten Kündigungsfrist, ist eine Mieterhöhung aus zeitlichen Gründen ausgeschlossen.

Beispiel:

Vermieter kündigt am 03.01.2014 zum 31. März 2014. Übergibt der Vermieter am 04.01.2014 dem Mieter das Mieterhöhungsschreiben, könnte er die Mieterhöhung frühestens zum 1. April 2014 fordern. Zu diesem Zeitpunkt ist das Mietverhältnis bereits beendet.

Soweit sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 bzw. 8 Jahren um jeweils 3 Monate auf 6 bzw. 9 Monate verlängert, könnte er mit Beginn des dritten Monats die Miete tatsächlich noch erhöhen. Insoweit bringt das Sonderkündigungsrecht, das der Mieter bei einer Mieterhöhung in Anspruch nehmen kann, dem Mieter keine Vorteile. Auch soweit der Vermieter die Mieterhöhung als Druckmittel benutzt, um den Mieter vielleicht zu einem früheren Auszug aus der Wohnung zu bewegen, ist dagegen nichts einzuwenden, solange er die Kündigung mit einem berechtigten Interesse bekunden kann.

Allerdings kann der Vermieter eine Mieterhöhung nicht auf dem Weg durchsetzen, dass er dem Mieter die Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses ausspricht und ihm den Abschluss eines neuen Mietvertrages anbietet (Änderungskündigung). Der Vermieter kann nur die gesetzlichen Wege gehen. Eine Kündigung kommt also nur in Betracht, wenn der Vermieter ein rechtliches Interesse an der Kündigung begründen kann. Kann er dies nicht, kann er nicht kündigen. Unabhängig davon kann er nach Maßgabe der §§ 557 ff BGB eine Mieterhöhung fordern.

III. Mieter nutzt nach einer Mieterhöhung sein Sonderkündigungsrecht

Das Sonderkündigungsrecht, das das Gesetz gemäß § 561 BGB dem Mieter bei einer Mieterhöhung einräumt, bringt dem Mieter nur dann einen Vorteil, wenn er in Abweichung von der gesetzlichen ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten mietvertraglich eine längere Kündigungsfrist oder einen Zeitmietvertrag mit Ausschluss des Kündigungsrechts vereinbart hat. In diesen Fällen erreicht er die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag.

1. Sonderkündigungsrecht verhindert Mieterhöhung

Will der Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptieren, kann er das Mietverhältnis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). Die Kündigungsfrist berechnet sich wie folgt:

Beispiel:

Zugang des Mieterhöhungsschreibens des Vermieters am 03.01.2014. Dann muss der Mieter seine Kündigungserklärung bis 31. März 2014 (Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang) zum 31. Mai 2014 (Ablauf des übernächsten Monats) erklären.

Die Monate nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens sollen dem Mieter Gelegenheit geben, die Mieterhöhung zu prüfen. Kommt er zu dem Ergebnis, dass er die Mieterhöhung nicht akzeptieren möchte, kann er bis zum Ende des zweiten Monats nach dessen Zugang (im Beispiel 31.03.2014) die Kündigung erklären und muss dann zum Ablauf des übernächsten Monats (31.05.2014) ausziehen.

2. Bei Sonderkündigung keine Mieterhöhung

Die Frage einer Mieterhöhung trotz der Kündigung des Mieters in Ausübung seines Sonderkündigungsrechts stellt sich damit nicht. Das Mietverhältnis wird nicht fortgeführt. Zwar würde die Mieterhöhung mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Erhöhungsschreibens wirksam werden. Im obigen Beispiel wäre das der 1. April 2014.

Da der Mieter aber seine Zustimmung verweigert und auch nicht gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird, sondern sein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft. Der Mieter braucht die Mieterhöhung auch nicht für die verbleibenden Monate zu bezahlen, die er noch in der Wohnung verbleibt. Im Beispiel wären dies die Monate April und Mai 2014.

IV. Kündigung des Vermieters nach Wirksamwerden der Mieterhöhung

Anders ist Situation, wenn die Mieterhöhung wirksam wird. Bei einem Zahlungsverzug des Mieters nach einer wirksamen Mieterhöhung ist die Mieterhöhung trotz einer Kündigung des Vermieters begründet.

1. Kündigung nach Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung

Hat der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt, muss er mit Beginn des dritten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters die erhöhte Miete bezahlen. Beispiel: Mieterhöhungsschreiben vom 03.01.2014: Mieterhöhung tritt am 01.04.2014 in Kraft.

Kommt er mit der Miete oder einem Teil der Miete in Zahlungsverzug, ist die Rechtslage maßgebend, die allgemein bei Zahlungsverzug in Kraft tritt (§ 543 II 3 BGB). Der Vermieter kann ordentlich oder außerordentlich fristlos kündigen und bis dahin die erhöhte Miete fordern.

2. Kündigung nach Verurteilung des Mieters zur Zustimmung

Wurde der Mieter gerichtlich zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt, schuldet er gleichfalls mit Beginn des dritten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters die erhöhte Miete.

Allerdings kann der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters nicht sofort, sondern erst mit Ablauf von zwei Monaten nach der Rechtskraft des Urteils das Mietverhältnis kündigen (BGH WuM 2005, 458).

Der Grund besteht darin, dass der Mieter möglicherweise durchaus Gründe hatte, seine Zustimmung zur Mieterhöhung zu verweigern. Werden seine Einwände vom Gericht verworfen, soll er trotz seines bestehenden Zahlungsverzugs die Chance behalten, die aus der Mieterhöhung resultierenden Beträge noch nachträglich an den Vermieter zu bezahlen. Dazu hat er dann maximal zwei Monate Zeit.

Mit der Rechtskraft des Zustimmungsurteils befindet sich der Mieter allerdings in Verzug mit den Erhöhungsbeträgen und muss insoweit ab dem dritten Monat nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens Verzugszinsen zahlen (BGH WuM 2005, 396). Die alte Miete muss er sowieso zahlen.

Diese Schonfrist soll nicht gelten, wenn die Mieterhöhung auf einen gerichtlichen Vergleich zurückzuführen ist (OLG Hamm RE WuM 1992, 54). Allerdings lässt sich das Problem leicht umgehen, indem im Vergleich eine Zahlungsfrist ausdrücklich vereinbart wird.

Sofern der Mieter mit der früheren Miete (ohne die Mieterhöhungsbeträge) in Zahlungsrückstand geraten ist, kann der Vermieter unabhängig von der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung wegen Zahlungsrückstands das Mietverhältnis fristlos nach allgemeinen Grundsätzen kündigen.

4 Antworten auf "Mieterhöhung und Kündigung in zeitlicher Überschneidung – Was ist zu beachten?"

  • C.Chan
    23.03.2018 - 15:45 Antworten

    Wir haben unsere Wohnung auf ende Juni gekündet, mit der Vermerk, dass wir einen Nachmieter für anfangs Mai suchen würden. Nach erhalt der Anmeldeformulare, bemerkten wir, dass sich die Miete erhöht hat! Sind wir noch verpflichtet, bei einer Mietzinssteigerung, vorzeitig einen Nachmieter zu suchen?

    • Mietrecht.org
      26.03.2018 - 07:20 Antworten

      Hallo C.Chan,

      wenn Sie früher ausziehen wollen und nicht unnötig lange Miete zahlen wollen, dann sollten Sie mit Einverständnis des Vermieters einen Nachmieter suchen. Die neue Miethöhe ändert für Sie erstmal garnichts.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • J.Sur
    22.04.2018 - 07:49 Antworten

    Wir haben unsere Wohnung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zum 31.07.2018 gekündigt mit dem Vermerk, dass wir bereits am 01.06.2018 in der neuen Wohnung leben und gern einen Nachmieter suchen würden. Das Schreiben haben wir am 19.04.2018 zur Post gebracht. Am 20.04.2018 lag ein Einschreiben mit der Mieterhöhung ab dem 01.07.2018 im Briefkasten. Müssen wir die erhöhte Miete für den Monat Juli noch zahlen, falls der Vermieter der Nachmietersuche nicht zustimmt, oder können wir trotz der normalen Vertragskündigung noch von unserem Sonderkündigungsrecht gebrauch machen?

    • Mietrecht.org
      22.04.2018 - 19:32 Antworten

      Hallo J.Sur,

      von Ihren Sonderkündigungsecht können Sie m.E. trotz erfolgter Kündigung Gebrauch machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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