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Mieterhöhung: 15-Monatsfrist im Überblick

Außerhalb des sozialen Wohnungsbaus können Mieten bei Abschluss des Mietvertrages und bei späteren Mieterhöhungen grundsätzlich frei vereinbart werden. Will der Vermieter die Miete erhöhen, kann er im laufenden Mietverhältnis die gegenwärtige Miete im Einvernehmen mit dem Mieter jederzeit erhöhen. Als weitere Möglichkeit bietet sich die Vereinbarung einer Staffelmiete oder Indexmiete an.

Ist die einvernehmliche Regelung mit dem Mieter nicht möglich oder fehlt eine vertragliche Vereinbarung zur Mieterhöhung, kann der Vermieter unter den im Gesetz (§§ 558 ff BGB) geregelten Voraussetzungen die Zustimmung des Mieters zu Erhöhung der Miete verlangen.

I. Die 15-Monatsfrist (Überblick)

Bei der Mieterhöhung nach dem Gesetz steht die 15-Monatsfrist im Blickpunkt. § 558 BGB bestimmt, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung erst dann verlangen kann, wenn der Mietzins seit mindestens 15 Monaten unverändert bestanden hat. Der Mieter darf also darauf vertrauen, dass er 15 Monate nicht mit einer weiteren Mieterhöhung rechnen muss.

Außerdem kann der Vermieter die Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen. (Jahressperrfrist).

Wie bei allen Fristen kommt es auch bei der 15-Monatsfrist einer Mieterhöhung auf die richtige Berechnung der Fristen an.

II. Die 15-Monatsfrsit im Detail

1. Ankündigungsfrist für Mieterhöhungen mindestens 12 Monate

Der Vermieter darf frühestens 12 Monate nach dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung verlangen. Frühere Mieterhöhungsschreiben begründen keine wirksame Mieterhöhung (BGH RE WuM 1993, 388). Schickt der Vermieter das Mieterhöhungsschreiben nach Ablauf der Jahressperrfrist erneut zu, ist dies nicht zu beanstanden.

2. Mieter kann drei Monate überlegen

Die Jahressperrfrist von 12 Monaten erhöht sich noch um drei Monate Überlegungszeit, in der der Mieter sich entscheiden kann, ob er die vom Vermieter geforderte Mieterhöhung akzeptiert oder ablehnt.

Aus beiden Zeiträumen (12 Monate Sperrfrist plus 3 Monate Überlegungszeit) ergibt sich die 15-Monatsfrist. Erst nach 15 Monaten wird eine Mieterhöhung wirksam.

3. So werden die Fristen berechnet

a. Mietvertragsabschluss / Beginn des Mietvertrages

a.a. Wird bei Abschluss des Mietvertrages ein späterer Vertragsbeginn vereinbart, ist der Zeitpunkt des Vertragsbeginns für die Berechnung der Jahressperrfrist maßgebend.

Beispiel:

Mietvertragsabschluss am 5.1.2014, Beginn des Mietverhältnisses am 1.5.2014. Die erste Mieterhöhung könnte dann zum 1.8.2015 (15 Monate) und die Ankündigung frühestens zum 1.5.2015 (12 Monate Sperrfrist) erfolgen. Das Datum des Mietvertragsabschlusses am 5.1.2014 ist für die Fristberechnung nicht maßgebend.

a.b. Bei älteren Mietverträgen, in denen bislang noch keine Mieterhöhung erfolgt ist, bestehen keine Probleme. In diesem Fall sind alle Fristen erfüllt und der Vermieter kann die Miete mit Zustimmung des Mieters mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens einfordern (§ 558b I BGB).

Beispiel:

Mietvertragsabschluss am 2.1.2005. Fordert der Vermieter am 2.1.2014 eine erste Mieterhöhung, ist die Miete seit mehr als 15 Monaten unverändert. Da es noch keine Mieterhöhung gegeben hat, ist auch die Jahressperrfrist erfüllt.

b. Berechnung des Zeitpunktes einer weiteren Mieterhöhung

Die Jahressperrfrist zählt ab dem Zeitpunkt, in dem die letzte Mieterhöhung wirksam geworden ist. Auf den Ankündigungszeitpunkt des Vermieters kommt es nicht an.

Beispiel: Mieterhöhung erfolgt zum 1.3.2014. Der Vermieter kann am 1.3.2015 (also nach 12 Monaten Sperrfrist) die nächste Mieterhöhung verlangen und dann die Miete zum 1. Juni 2015 erhöhen (15 Monate).

Die nächste Mieterhöhung kann dann zum 1.6.2016 angekündigt werden (also 12 Monate nach dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung am 1.6.2015), die folgende Mieterhöhung wird dann zum 1.9.2016 wirksam.

Im Übrigen muss der Vermieter jede Mieterhöhung an der ortsüblichen Miete messen und die Kappungsgrenze beachten.

4. Jahressperrfrist bei Sozialwohnungen

Sobald bei Sozialwohnungen, in denen der Mieter eine Kostenmiete zahlt, die Preisbindung entfällt, kann der Vermieter nach der letzten Erhöhung der Kostenmiete eine Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangen (BGH NZM 2004, 735).

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