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Garage vermieten: Was sollten Vermieter beachten?

Der Jahresbilanz des Kraftfahrtbundesamtes vom 01.01.2017 zufolge gibt es in Deutschland mehr als 45 Millionen gemeldete Pkw. Da verwundert es nicht, dass Garagenstellplätze heiß begehrt sind. Verfügt eine Wohnung oder ein Haus über eine dazugehörige Garage bzw. einen dazugehörigen Garagenstellplatz, steigert dies deren Attraktivität oft erheblich.

Aber auch unabhängig von Wohnraumietverhältnissen ist der Bedarf an Garagenstellplätzen groß. Dieser Betrag gibt Vermietern Tipps, was sie bei der Vermietung einer Garage bzw. eines Garagenstellplatzes beachten sollten.

I. Weichenstellung bei der Vermietung von Wohnraum und Garagenstellplatz: Einheitlicher Mietvertrag oder separate Mietverträge

Vermietet der Vermieter an den Mieter nicht nur eine Garage bzw. einen Garagenstellplatz, sondern auch Wohnraum, bedarf es vorab einer grundsätzlichen Entscheidung, die weitreichende Auswirkungen auf den Umfang der Vermieterrechte hat. Gegenstand dieser Entscheidung ist die Frage, ob die Garage bzw. der Garagenstellplatz Bestandteil des Wohnraummietvertrages sein soll oder aber, ob zwei getrennte Mietverträge, und zwar einer über den Wohnraum und der andere über die Garage bzw. über den Garagenstellplatz abgeschlossen werden.

Entscheiden sich die Parteien dazu, einen einheitlichen Mietvertrag sowohl über den Wohnraum als auch über die Garage / den Garagenstellplatz abzuschließen, hat dies insbesondere Auswirkungen auf die Möglichkeit, die Garagenmiete zu beenden. Wie sich aus § 573b BGB ergibt, ist die Kündigung nur eines Teils eines Mietvertrages unzulässig, sofern nicht eine der in § 573b Abs.1 BGB genannten Ausnahmen vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 12.10. 2011 − VIII ZR 251/10). Möchte der Vermieter die Garagenmiete beenden, muss er daher das gesamte Mietverhältnis einschließlich der Wohnraummiete kündigen. Obwohl es sich bei einer Garage bzw. einem Garagenstellplatz nicht um Wohnraum handelt, ist die Beendigung des Mietverhältnisses, das auch die Garage / den Garagenstellplatz zum Gegenstand hat, für den Vermieter daher nur unter den Voraussetzungen möglich, die für Vermieter von Wohnraum gelten. Im Falle eines einheitlichen Mietvertrages gelten nämlich für den gesamten Vertrag die speziellen mieterfreundlichen Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse (vgl. §§ 549-577a BGB. Es wird nicht differenziert zwischen Wohnraum und Garage bzw. Garagenstellplatz.

Konkret bedeutet dies für den Vermieter, dass er selbst dann, wenn er an sich nur die Garage bzw. den Garagenstellplatz vom Mieter herausverlangen möchte, das gesamte Mietverhältnis kündigen muss und dafür ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 BGB benötigt, sofern kein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. §§ 543,569 BGB vorliegt oder die Voraussetzungen des § 573a Abs.1 oder 2 BGB gegeben sind. Außerdem ist der Vermieter an die für Vermieter von Wohnraum geltenden Kündigungsfristen des § 573c BGB gebunden, was im schlimmsten Fall bedeuten kann, dass die Garage dem Vermieter erst nach Ablauf von neun Monaten – kommt § 573a Abs.1 S.2 BGB zur Anwendung- sogar erst nach zwölf Monaten zur Verfügung steht.

Zu beachten ist hierbei, dass sich das berechtigte Interesse des Vermieters, das dieser für die ordentliche Kündigung benötigt, auf den Wohnraum beziehen muss. Ein zur Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB berechtigender Eigenbedarf liegt daher nicht vor, wenn der Vermieter nur den Garagenstellplatz, nicht aber den Wohnraum für sich oder Angehörige benötigt (vgl. LG Köln, Urteil vom 26.02. 1992 – 10 S 419/91).

Beachte: Enthält ein Formularmietvertrag eine Klausel, die dem Vermieter bei einer zeitgleichen Anmietung von Wohnraum und Garage ein separates Kündigungsrecht hinsichtlich der Garage einräumt, wird diese zumindest dann als überraschende Klausel i. S. d. § 305c Abs.1 BGB nicht Vertragsbestandteil, wenn sich die Regelung weit hinten im einheitlichen Mietvertragsformular befindet und bei Vertragsschluss kein gesonderter Hinweis auf die Regelung erfolgt (vgl. AG Schwelm, Urteil vom 16. 02. 2017 – 27 C 228/16).

Auch ohne wirksame vertragliche Vereinbarung ist eine Teilkündigung nur einer Garage jedoch gem. § 573b Abs.1 BGB ausnahmsweise möglich, wenn die Garage dazu verwendet werden soll, Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten. In diesen Fällen kann der Mieter allerdings gem. § 573b Abs.4 BGB eine angemessene Senkung der Miete verlangen.

Schließen die Parteien hingegen zwei separate Mietverträge, einen über den Wohnraum und einen über die Garage bzw. den Garagenstellplatz ab, die auch inhaltlich keine rechtliche Einheit bilden, kann der Mietvertrag über den Garagenstellplatz auch ohne, dass die Voraussetzungen des § 573b Abs.1 BGB vorliegen müssen, unabhängig vom dem Wohnraummietvertrag gekündigt werden und umgekehrt. Anders als für die Kündigung des Wohnraummietvertrages benötigt der Vermieter für die Kündigung des Mietvertrages über die Garage bzw. den Garagenstellplatz keinen Kündigungsgrund. Die Kündigung unterliegt auch nicht den Kündigungsfristen des § 573c BGB bzw. des § 573a Abs.1 S.2 BGB. Es kommt vielmehr § 580a Abs.1 BGB zur Anwendung, der die Kündigung eines Mietverhältnisses über ein Grundstück oder einen Teil eines Grundstücks in denjenigen Fällen, in denen die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses spätestens am dritten Werktag eins Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats für zulässig erklärt. Ist die Miete nach Tagen oder Wochen bemessen, ist die Kündigung sogar mit Wirkung zum Ablauf des folgenden Tages (vgl. § 580a Abs.1 Nr.1 BGB) bzw. des folgenden Samstages (vgl. § 580a Abs.1 Nr.2 BGB) zulässig.

Ein weiteres Bespiel dafür, welche weitreichenden Konsequenzen die Entscheidung darüber hat, ob ein einheitlicher oder zwei separate Mietverträge geschlossen werden, ist die mehr oder weniger eingeschränkte Freiheit des Vermieters bei der Festlegung der Höhe der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses. Schließen die Parteien einen einheitlichen Mietvertrag ab, der sowohl den Wohnraum als auch die Garage bzw. den Garagenstellplatz umfasst, ist der Vermieter an die in den §§ 556d ff. BGB verankerte Mietpreisbremse gebunden, sofern das Mietobjekt in einem Gebiet liegt, das durch Rechtsverordnung zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt worden ist. Er kann keine Miete verlangen, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. Im Falle zweier getrennt geschlossener Mietverträge gilt die Mietpreisbremse nur für den Wohnraummietvertrag. Die Miete für die Garage bzw. den Garagenstellplatz hingegen ist frei verhandelbar, sofern die Vereinbarung nicht wegen Sittenwidrigkeit (vgl. § 138 BGB) oder wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (vgl. § 134 BGB) nichtig ist.

Die Liste der Unterschiede, die für den Vermieter mit der Entscheidung darüber einhergehen, ob er einen einheitlichen Mietvertrag über Wohnraum und Garage bzw. Garagenstellplatz oder aber zwei getrennte Verträge abschließt, soll hier nicht beliebig lang fortgesetzt werden. Ein wichtiger Unterschied soll an dieser Stelle jedoch noch erwähnt werden. Er betrifft de Möglichkeit des Vermieters, das Mietverhältnis zeitlich zu befristen. Nicht selten nämlich haben Vermieter ein Interesse daran, die Garage bzw. den Garagenstellplatz nur für eine bestimmte Zeit zu vermieten. Ist dies gewollt, kann dieses Ziel im Falle eines einheitlichen Mietvertrages nur erreicht werden, indem das gesamte Mietverhältnis befristet wird. Eine isolierte Befristung, die nur für die Garage gilt, ist -ebenso wie eine Teilkündigung (siehe dazu die Ausführungen oben)- nicht möglich. Und damit noch nicht genug: Da das gesamte einheitliche Mietverhältnis den für Wohnraummietverhältnissen geltenden Vorschriften der §§ 549-577a BGB unterliegt, kommt auch § 575 BGB zur Anwendung, der bestimmt, dass eine Befristung nur wirksam vereinbart werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

  • die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
  • in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
  • die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

Auch hier gilt im Übrigen, dass sich der Befristungsgrund auf den Wohnraum beziehen muss. Benötigt der Vermieter z.B. nur die Garage bzw. den Garagenstellplatz nach Ablauf der Mietzeit, nicht aber den Wohnraum, genügt dies nicht, um eine Befristung wirksam zu vereinbaren.

Entschließen sich die Parteien dazu, getrennte Verträge über Wohnraum und Garage bzw. Garagenstellplatz abzuschließen, kann das Mietverhältnis, das die Garage / den Garagenstellplatz zum Gegenstand hat, befristet werden, ohne dass die Voraussetzungen des § 575 BGB vorliegen müssen.

II. Vermietertipps für die Vertragsgestaltung und Vertragsdurchführung

1. Verhältnis von Wohnraum- und Garagenmietvertrag

Die vorangegangenen Bespiele zeigen deutlich, dass es für den Vermieter deutlich günstiger ist, zwei voneinander getrennte Mietverträge über Wohnraum und Garage bzw. Garagenstellplatz abzuschließen. Kann er sich mit dem Mieter darauf verständigen, dass dies geschieht, sollte der Vermieter bei der Ausgestaltung der Verträge ganz besonders darauf achten, dass sich die Trennung und rechtliche Selbständigkeit beider Verträge aus den Verträgen selbst eindeutig ergibt. Die Anfertigung zweier gesonderter Schriftstücke reicht hierfür nicht aus.

Nach der Rechtsprechung des BGH spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem äußerlich separat (ggf. mündlich) abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage zwar eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Dies ist – so der BGH- im Regelfall jedoch dann anzunehmen, wenn die Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen (vgl. BGH, Urteil vom 12.10.2011 − VIII ZR 251/10). Für den Fall, dass sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden, wird die Regelvermutung der rechtlichen Selbständigkeit daher umgekehrt und es bedarf besonderer Umstände, die darauf hindeuten, dass eine Einheit nicht dem Willen der Parteien entspricht. Dies kann z. B. dann angenommen werden, wenn der Mietvertrag über die Garage bzw. den Garagenstellplatz eine von dem Wohnraummietvertrag abweichende Kündigungsfrist vorsieht (vgl. BGH, Beschluss vom 04.06.2013 -VIII ZR 422/12).

Die gleichen Grundsätze gelten in solchen Fällen, in denen der Mietvertrag über die auf demselben Grundstück gelegene Garage / Garagenstellplatz geschlossen wird, nachdem das Wohnraumietverhältnis bereits begründet wurde, und zwar selbst dann, wenn dies erst nach Jahren geschieht und eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Wohnraummietvertrag nicht erfolgt. In der späteren Vermietung der Garage liegt nach einer Entscheidung des LG Köln vom 26.02.1992 – 10 S 419/91- i. d. R. nur eine Ergänzung des bisherigen Wohnraumietvertrages mit der Folge, dass- sofern kein abweichender Wille der Parteien erkennbar ist- ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt und insbesondere die isolierte Kündigung der Garage unzulässig ist.

Zumindest bei auf demselben Grundstück gelegenen Mietobjekten sollte der Vermieter besonderen Wert darauf legen, dass die rechtliche Trennung beider Verträge hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht wird. Dies geschieht am Besten dadurch, dass zwei gesonderte Vertragsurkunden erstellt werden und in beide Mietverträge eine ausdrückliche unmissverständliche Klarstellung der rechtlichen Selbständigkeit aufgenommen wird.

Der Hinweis auf die rechtliche Selbständigkeit beider Verträge kann wie folgt lauten:

Formulierungsbeispiel für den Wohnraummietvertrag:

„Der Vermieter vermietet dem Mieter außerdem einen Garagenstellplatz /eine Garage, der / die sich auf demselben Grundstück befindet. Die Vermietung des Garagenstellplatzes / der Garage ist nicht Bestandteil dieses Wohnraummietvertrages, sondern erfolgt durch den Abschluss eines separaten Mietvertrages, der mit diesem Wohnraummietvertrag keine rechtliche Einheit bildet.“

Formulierungsbeispiel für den Garagenmietvertrag:

„Zwischen den Parteien besteht außerdem ein Wohnraummietverhältnis über………….Der Wohnraummietvertrag und dieser Garagenmietvertrag bilden keine rechtliche Einheit. Es handelt sich um zwei separate Verträge, die insbesondere unabhängig voneinander gekündigt werden können.“

Einigen sich die Parteien hingegen darauf, dass die Garage bzw. der Garagenstellplatz Bestandteil des Wohnraummietvertrages sein soll, sollte nur eine einzige Vertragsurkunde erstellt werden und als Vertragsgegenstand sowohl der Wohnraum als auch die Garage bzw. der Garagenstellplatz genannt werden.

Viele vorformulierte Formularmietverträge sind so konzipiert, dass die Einbeziehung einer Garage durch das Ankreuzen eines dafür vorgesehenen Feldes erfolgen kann.

Insbesondere dann, wenn keine komplette Garage, sondern nur einer von vielen, sich in einer Garage befindenden Garagenstellplätzen vermietet wird, ist es jedoch ratsam, den Stellplatz näher zu bezeichnen.

Folgende einleitende Formulierung kann hierfür gewählt werden:

„Mitvermietet wird……………..“

Ist die Nennung der Garage als Vertragsgegenstand im Wohnraummietvertrag nicht möglich, weil die Garage erst vermietet wird, nachdem der Wohnraummietvertrag bereits abgeschlossen worden ist, empfiehlt es sich – auch wenn hierfür bei Belegenheit beider Mietobjekte auf demselben Grundstück schon eine Vermutung spricht- einen Hinweis in die später getroffene Vereinbarung über die Vermietung einer Garage / eines Garagenstellplatzes aufzunehmen, mit dem auf das Bestehen des Wohnraummietvertrages und die Einbeziehung der Garage bzw. des Stellplatzes in diesen hingewiesen wird. Nicht nur zu empfehlen, sondern in der Regel erforderlich ist dieser Hinweis in solchen Fällen, in denen sich der Wohnraum und die Garage bzw. der Garagenstellplatz nicht auf demselben Grundstück befinden.

Folgende Formulierung kann hierfür gewählt werden:

„Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietverhältnis über…………., das durch Vertrag vom………begründet wurde. Der Wohnraummietvertrag vom…….. wird durch diese Vereinbarung über die Vermietung der Garage / des Garagenstellplatzes ergänzt mit der Folge, dass der Wohnraum und die Garage / der Garagenstellplatz Bestandteil eines einheitlichen Mietverhältnisses sind.

2. Tipps für den separaten Garagenmietvertrag

Bei der Gestaltung und Durchführung eines von einem Wohnraummietvertrag unabhängigen Garagenmietvertrages sollte der Vermieter Folgendes beachten:

a) Erhöhung der Miete

Ist Wohnraum Gegenstand des Mietvertrages, kann der Vermieter die Miete auch ohne – zumindest ohne die freiwillig erteilte- Zustimmung des Mieters erhöhen. § 558 BGB gibt dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, von dem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. § 559 BGB räumt dem Vermieter außerdem das Recht ein, die Miete nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einseitig in bestimmtem Umfang zu erhöhen.

Die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB und §§ 559 ff. BGB finden jedoch auf Mietverhältnisse, die keinen Wohnraum zum Gegenstand haben, keine Anwendung. Eine Mieterhöhung ist daher bei einem separaten Mietvertrag über eine Garage oder einen Garagenstellplatz ohne anderweitige Vereinbarung nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Zwar kann der Vermieter -sofern kein befristeter Mietvertrag vorliegt- den Garagenmietvertrag jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist des § 580a Abs.1 BGB grundlos kündigen und dem Mieter den Abschuss eines neuen Vertrages zu einem höheren Mietzins anbieten (sog. Änderungskündigung). Möchte der Vermieter vermeiden, dass dies notwendig wird, muss er jedoch darauf hinwirken, dass in den Mietvertrag eine Vereinbarung aufgenommen wird, die eine Erhöhung der Miete auch ohne erneute Zustimmung des Mieters und auch ohne Änderungskündigung möglich macht. In Betracht kommt z. B. die Vereinbarung einer Staffelmiete. Bei einer Staffelmiete wird bereits im Mietvertrag festgelegt, dass, in welchem Umfang und zu welchen Zeitpunkten sich die Miete erhöht. Es bedarf später weder eines Erhöhungsverlangens des Vermieters noch einer Erhöhungserklärung und auch keiner erneuten Zustimmung des Mieters. Die Vereinbarung unterliegt nicht der den Wohnraummieter schützenden Vorschrift des § 557a BGB, die ausschließlich auf Wohnraummietverhältnisse Anwendung findet (vgl. BGH, Urteil vom 27. 10. 2004 – XII ZR 175/02).

b) Betriebskosten

Wird Wohnraum oder Gewerberaum vermietet, ist es heutzutage selbstverständlich, dass im Mietvertrag die Betriebskosten auf den Mieter übertragen werden. Vermietet der Vermieter sowohl Wohnraum als auch eine Garage oder einen Garagenstellplatz und liegen zwei separate Mietverträge vor, die keine rechtliche Einheit bilden, reicht es nicht aus, dass der Wohnraummietvertrag eine entsprechende Umlagevereinbarung enthält. Dass der Mieter die für den Betrieb der Garage anfallenden Betriebskosten trägt, muss auch im Garagenmietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Möglich ist hier- ebenso wie bei Wohnraummietverhältnissen – die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale oder aber von Betriebskostenvorauszahlungen. Nur Letztere verpflichtet den Vermieter, über die Betriebskosten eine Abrechnung zu erstellen.

Umlagefähig sind z. B. Grundsteuer, Versicherungsprämien, Kosten für die Entsorgung von Niederschlagswasser, Kosten für die Straßenreinigung und Stromkosten für die Beleuchtung (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 06.11. 2009 – 104a C 319/09).

Vermietet der Vermieter mit separatem Mietvertrag zugleich auch Wohnraum an den Mieter, muss er aufpassen, dass er die für den Betrieb der Garage anfallenden Betriebskosten nicht doppelt in Ansatz bringt und diese bei der für das Wohnraummietverhältnis zu erstellenden Betriebskostenabrechnung außen vor lässt.

Außerdem muss der Vermieter dann, wenn er mehrere Wohnraummietverträge abgeschlossen hat und nicht alle Wohnraummieter auch eine Garage angemietet haben, sei es, weil nicht genügend Plätze vorhanden sind oder nicht alle Mieter einen solchen benötigen, aufpassen, dass die auf die Garage entfallenden Betriebskosten nur denjenigen Mietern auferlegt werden, die auch tatsächlich einen Garagenstellplatz angemietet haben (vgl. AG Spandau, Urteil vom 06.11.2013 – 4 C 192/13).

Sowohl die doppelte Berücksichtigung der für den Betrieb der Garage anfallenden Betriebskosten bei der für das separate Garagenmietverhältnis auf der einen und bei der für das Wohnraummietverhältnis auf der anderen Seite zu erstellenden Betriebskostenabrechnung als auch die Beteiligung eines Mieters, der keine Garage angemietet hat, an den für den Betrieb der Garage anfallenden Betriebskosten, kann dadurch verhindert werden, dass ein Vorwegabzug vorgenommen wird.

Dies geschieht dadurch, dass für die Betriebskostenarten, deren Leistungen auch den Nutzern der Stellplätze zugute kommen, ein angemessener Anteil auf die Mieter der Stellplätze verteilt wird. Dies ist typischerweise bei den Kostenarten Haftpflichtversicherung, Winterdienst, Niederschlagswasser, Hausmeister, Reinigung, Grundsteuern und Gebäudeversicherung der Fall. Regelmäßig wird ein Anteil von 10 % der auf diese Kosten entfallenden Anteile als angemessen angesehen (vgl. LG Itzehoe, Urteil vom 30.09.2010 – 9 S 96/09).

Erfolgt dieser Vorwegabzug nicht, obwohl er erforderlich ist, ist die für das Wohnraummietverhältnis zu erstellende Betriebskostenabrechnung zwar nicht unwirksam, aber inhaltlich fehlerhaft (vgl. BGH, Beschluss vom 13.12.2011 – VIII ZR 286/10).

Beachte:

Anders als für preisgebundenen Wohnraum (vgl. § 20 Abs.2 S.2 Neubaumietenverordnung 1970) ist ein Vorwegabzug für preisfreien Wohnraum nicht gesetzlich vorgeschrieben. Es wird daher nicht einheitlich beurteilt, ob und -wenn ja- unter welchen Voraussetzungen ein Vorwegabzug bei preisfreiem Wohnraum überhaupt erfolgen muss. Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein Vorwegabzug der auf eine Gewerbefläche entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (vgl. BGH, Urteil vom 08. 03. 2006 – VIII ZR 78/05). Ab wann eine relevante Mehrbelastung vorliegt, hat der BGH bislang nicht entschieden. Teilweise wird vertreten, dass die durch Gewerbeeinheiten verursachten Mehrkosten bereits dann als nicht unerheblich anzusehen sind, wenn diese 3 % der Gesamtkosten übersteigen (vgl. LG Aachen, Urteil vom 11.08.2006 – 5 S 68/06). Von anderen wird die Schwelle zur Erheblichkeit bei 5 % (vgl. AG Köln, Urteil vom 31.05.2015 – 213 C 116/14), teilweise sogar erst bei 10 % angesiedelt.

Das LG Itzehoe hingegen hat mit Urteil vom 30.09.2010 – 9 S 96/09- entschieden, es sei nicht entscheidend, ob durch das Vorhandensein einer Tiefgarage Mehrkosten anfallen, die ohne die Tiefgarage nicht angefallen wären und begründet dies am Beispiel der Kosten für die Abführung des Niederschlagswassers damit, dass es für die Kosten der Beseitigung des Niederschlagswassers i. d. R. irrelevant sei, ob sich unter dem Gebäude eine Tiefgarage befinde oder nicht. Dass isolierbare Mehrkosten durch die Tiefgarage nicht anfielen, ändere- so das LG Itzehoe- nichts daran, dass auch die Mieter von Stellplätzen in der Tiefgarage an dem Nutzen der Abführung des Niederschlagswassers partizipierten.

 

c) Umfang des Nutzungsrechts

Auch der Umfang der Nutzungsbefugnis des Mieters sollte zumindest dann im Garagenmietvertrag geregelt werden, wenn der Vermieter diesbezüglich spezielle Vorstellungen hat oder eine bestimmte Art und Weise der Nutzung ausschließen möchte. Ohne abweichende vertragliche Regelung gilt grds., dass der Mieter in einer Garage neben einem Fahrzeug, wozu in der Regel auch Fahrräder zählen, auch Zubehör, wie z.B. Winterreifen und Werkzeug abstellen darf (vgl. AG Stuttgart, Urteil vom 01.04.2016 – 37 C 5953/15). Als zulässig wird es außerdem angesehen, dass der Mieter in der Garage kleinere Reparaturarbeiten vornimmt.

Möchte der Vermieter nicht, dass der Mieter die Garage bzw. den Stellplatz einem Dritten zur Nutzung überlässt, bedarf es zwar keines vertraglichen Verbots. Der Mieter ist hierzu nämlich bereits kraft Gesetzes gem. § 540 Abs.1 S.1 BGB nicht ohne Erlaubnis des Vermieters berechtigt. Um dem Mieter die Grenzen seines Nutzungsrechts von vornherein klar vor Augen zu führen, empfiehlt es sich aber dennoch, in den Mietvertrag eine Regelung aufzunehmen, wonach der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Garage bzw. des Garagenstellplatzes einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie bzw. ihn unter zu vermieten. Anders als bei Wohnraummietverhältnissen ist bei einem Garagenmietvertrag zumindest durch Individualvereinbarung auch ein genereller Ausschluss des Rechts zur Untervermietung zulässig (vgl. LG Bonn, Urteil vom 20.02.2002 – 2 O 346/01). Ob und unter welchen Voraussetzungen dies auch für formularvertragliche Regelungen gilt, hat der BGH bislang offen gelassen (vgl. BGH, Urteil vom 24.05.1995 – XII ZR 172/94).

Beachte:

Verweigert der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung, ohne dass hierfür ein wichtiger Grund vorliegt, kann der Mieter das Mietverhältnis gem. § 540 Abs.1 S.2 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist, gem. § 580a Abs.4 BGB, also der Dreimonatsfrist des § 580a Abs.1 Nr.3 BGB, kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht des Mieters kann nur durch Individualvereinbarung, nicht aber durch eine Formularklausel ausgeschlossen werden (vgl. BGH, Urteil vom 24.05.1995 – XII ZR 172/94).

Tipp für Vermieter

Erstellen Sie eine Garagenordnung, in der Sie die Rechte und Pflichten des Mieters im Einzelnen festlegen und machen diese zum Bestandteil des Mietvertrages, indem Sie diese entweder in das Mietvertragsexemplar integrieren oder aber in der eigentlichen Vertragsurkunde auf die Garagenordnung hinweisen, sie dem Vertrag als Anhang bzw. Anlage beifügen und dem Mieter vor, spätestens bei Vertragsschluss übergeben. Unterschreibt der Mieter widerspruchslos den Mietvertrag, nachdem ihm die Garagenordnung übergeben wurde, erklärt er sich stillschweigend mit deren Einbeziehung einverstanden.

In einer Garagenordnung kann z.B. geregelt werden:

  • ein Rauchverbot,
  • ein Verbot oder eine Beschränkung der Lagerung brennbarer Stoffe,
  • ein Verbot, Reparatur– oder Reinigungsarbeiten am Fahrzeug in der Garage vorzunehmen,
  • ein Verbot, vor der Garage und in der Zufahrt zu parken,
  • ein Tempolimit, z.B. Schrittgeschwindigkeit in der Garage und auf der Zufahrt,
  • Reinigungspflichten des Mieters

d) Kaution

Was bei Wohnraummietverhältnissen selbstverständlich ist, wird von Vermietern bei der Vermietung einer Garage oder eines Garagenstellplatzes zur Freude des Mieters gelegentlich vergessen. Gemeint ist die Verpflichtung des Mieters, zur Absicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit zu leisten. Dass diese Verpflichtung, genauer gesagt deren Grenzen, in § 551 BGB, und damit nur für Wohnraummietverhältnisse geregelt ist, bedeutet keinesfalls, dass nur der Mieter von Wohnraum zur Sicherheitsleistung verpflichtet werden kann. Ganz im Gegenteil: Der Vermieter von Räumen, die nicht zu Wohnzwecken vermietet sind, unterliegt nicht den Einschränkungen des § 551 BGB, die den Wohnraummieter schützen sollen. In einem Mietvertrag über eine Garage kann daher insbesondere vereinbart werden, dass der Mieter eine Kaution zu leisten hat, die mehr als drei Monatsnettokaltmieten beträgt. Erst wenn die Höhe schickanös und außerhalb eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters festgesetzt ist, ist die Vereinbarung über die Kaution (teilweise) unwirksam (vgl. OLG Brandenburg, Beschluss vom 27. 09. 2006 – 3 U 78/06). Auch können die Zahlungstermine frei vereinbart werden. Dem Mieter der Garage steht daher insbesondere auch kein zwingendes Recht zur Ratenzahlung zu. Im Zweifel ist die gesamte Kaution sofort, d.h. zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (vgl. § 271 Abs.1 BGB).

e) Winterdienst

Wo Autos verkehren, besteht bei Schnee und Eis eine gesteigerte Gefahr, dass es zu Unfällen kommt. Ohne vertragliche Vereinbarung trifft den Vermieter die Räum- und Streupflicht. Er kann diese aber durch eine eindeutige Regelung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 30.05.2006 – 2 O 324/06). Ist die Verpflichtung des Mieters in einer Garagenordnung (siehe dazu die Ausführungen oben unter c)) enthalten, ist sie allerdings nur dann wirksam, wenn die Garagenordnung Bestandteil des Mietvertrages wird.

Beachte: Hat der Vermieter die Räum- und Streupflicht wirksam auf den Mieter übertragen, trifft ihn weiterhin die Pflicht, die Erfüllung der Pflicht ordnungsgemäß zu organisieren und zu überwachen (vgl. LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 30.06.2000 -1 O 60/00).

f) Haftung

Der Vermieter ist gut beraten, seine Haftung soweit wie es rechtlich zulässig ist, auszuschließen. Gängig und zulässig sind insoweit insbesondere Vereinbarungen, nach denen der Vermieter im Falle der Entwendung oder Beschädigung der in der Garage abgestellten Fahrzeuge und sonstigen Gegenstände keine Haftung übernimmt. Ausgenommen werden muss von diesem Haftungsausschluss allerdings die Haftung für Vorsatz des Vermieters (vgl. § 276 Abs.3 BGB) und in einem Formularmietvertrag auch die Haftung für grobe Fahrlässigkeit des Vermieters sowie für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit seines evtl. Erfüllungsgehilfen (vgl. § 309 Nr.7b) BGB). Ein Verstoß gegen § 309 Nr.7b) BGB führt zur Unwirksamkeit des gesamten formularmäßigen Haftungsausschlusses (vgl. BGH, Urteil vom 12. 12. 2000 – XI ZR 138/00).

g) Kündigung

Wie bereits unter I. dargelegt, unterfällt ein separates Mietverhältnis über eine Garage bzw. einen Garagenstellplatz nicht den Vorschriften für Wohnraumietverhältnisse und kann unabhängig von einem parallel bestehenden Wohnraummietverhältnis gekündigt werden. Die ordentliche Kündigung ist, ohne dass es eines Kündigungsgrundes bedarf, unter Einhaltung der in § 580a Abs.1 BGB genannten Fristen möglich. Im Gegensatz zu den für die ordentliche Kündigung von Wohnraummietverhältnissen geltenden Kündigungsfristen des § 573c BGB und des § 573a Abs.1 S.2 BGB, von denen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf, können die Parteien eines separaten Garagenmietvertrages die Kündigungsfristen abweichend von § 580a BGB frei vereinbaren, und zwar auch zum Nachteil des Mieters. Der Vermieter sollte sich daher überlegen, ob er von der in der Regel geltenden dreimonatigen Kündigungsfrist des §§ 580a Abs.1 Nr.3 BGB nach unten oder nach oben abweichen möchte.

3. Einheitlicher Mietvertrag

Haben die Parteien einen einheitlichen Mietvertrag über den Wohnraum und die Garage bzw. den Garagenstellplatz geschlossen, unterliegt die Garage bzw. der Stellplatz den Regelungen, die auch für den Wohnraum gelten. Spezielle Vereinbarungen, die nur die Garage betreffen, gibt es in einem einheitlichen Mietvertrag in der Regel nicht. Sind solche vorhanden, wie z.B. unterschiedliche Kündigungsfristen für Wohnraum und Garage, lässt dies vielmehr darauf schließen, dass die Mietparteien zwei gesonderte Mietverträge schließen wollten.

Auch wenn viele der unter 2. gemachten Ausführungen auch dann gelten, wenn Garage und Wohnraum Bestandteil eines einheitlichen Mietvertrages sind, ergeben sich aus der Tatsache, dass im Falle eines einheitlichen Mietvertrages für alle Räume bzw. Flächen das Wohnraummietrecht zur Anwendung kommt, zum separaten Garagenmietvertrag insbesondere folgende Unterschiede:

a) Mieterhöhung

Auch wenn in manchen Mietverträgen der Teil der Miete, der auf die Garage entfällt, gesondert ausgewiesen ist, kann der Vermieter bei einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnraum und Garage bzw. Garagenstellplatz keine Mieterhöhung allein für die Garage bzw. den Stellplatz vornehmen (vgl. AG Köln, Urteil vom 04.12.2003 – 210 C 397/03). Für das gesamte Mietverhältnis gelten die für Wohnraummietverträge geltenden Vorschriften der §§ 557 ff. BGB. Möchte der Vermieter die Miete erhöhen, weil er der Ansicht ist, dass diese unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann er die gem. § 558 Abs.1 BGB erforderliche Zustimmung des Mieters nur verlangen, wenn dies auf die Miete für die Gesamtheit aller Räume bzw. Flächen zutrifft, die Bestandteil des einheitlichen Mietvertrages sind. Es muss auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abgestellt werden, das sich aus Wohnraum und Garage bzw. Stellplatz zusammensetzt (vgl. AG Karlsruhe, Urteil vom 19.12.2002 – 12 C 142/02). Die begehrte Miete darf die ortsübliche Miete für eine vergleichbare Wohnung mit Garage bzw. Stellplatz nicht überschreiten (vgl. AG Köln, Urteil vom 27.01.2016 – 220 C 409/15). Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Garage bzw. der Stellplatz wertsteigernd zu berücksichtigen (vgl. AG Karlsruhe, Urteil vom 19.12.2002 – 12 C 142/02).

b) Widerspruchsrecht des Mieters bei ordentlicher Kündigung

Ist Wohnraum Gegenstand eines Mietverhältnisses, kann der Mieter gem. § 574 Abs. 1 BGB einer ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Erforderlich, aber auch ausreichend ist es, dass dem Mieter der Verlust des Wohnraums nicht zugemutet werden kann. Ist eine Garage Bestandteil eines Wohnraummietverhältnisses und liegen die Voraussetzungen des § 574 BGB in Bezug auf die Wohnräume vor, ist der Vermieter zur Fortsetzung des gesamten Mietverhältnisses einschließlich der Garage verpflichtet, und zwar auch dann, wenn der Verlust der Garage allein für den Mieter keine unzumutbare Härte darstellen würde. Eine Aufspaltung in Wohnraum und Garage ist nicht möglich.

c) Schönheitsreparaturen

Bei Wohnraummietverträgen ist es üblich, dass die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird. Vermietet der Vermieter die Garage nicht separat, sondern ist diese Bestandteil des Wohnraummietvertrages, ist der Vermieter gut beraten, die Garage im Mietvertrag nicht als Objekt aufzuführen, in dem die Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind. Dies führt zumindest dann, wenn es sich um eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel handelt, zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

Im Rahmen eines formularvertraglichen Wohnraummietverhältnisses darf der Umfang der Schönheitsreparaturen nämlich nicht über das in § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO festgelegte Maß hinaus erweitert werden. Nach § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Hieraus ergibt sich zumindest für Wohnraummietverhältnisse, dass Gegenstand von Schönheitsreparaturen nur solche Räume bzw. Flächen und Gegenstände sein können, die sich innerhalb der Wohnung befinden. Hierzu zählt eine Garage nicht.

Wird die Renovierungspflicht des Mieters durch eine formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel über das in § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO festgelegte zulässige Maß hinaus erweitert und wird der Mieter zumindest auch zu Renovierungsarbeiten verpflichtet, die nicht unter den Begriff der Schönheitsreparatur i. S. d. § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO fallen, hat dies zu Folge, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, auch wenn sie im Übrigen Schönheitsreparaturen umfasst, die an sich wirksam auf den Mieter hätten abgewälzt werden können (vgl. BGH, Urteil vom 13. 01.2010- VIII ZR 48/09).

d) Kaution

Ist die Garage bzw. der Garagenstellplatz Bestandteil des Wohnraummietvertrages, kann der Vermieter nur für das Wohnraummietverhältnis insgesamt, nicht aber gesondert für die Garagenmiete eine Sicherheit verlangen. Anders als im Falle eines separat abgeschlossenen Garagenmietvertrages unterliegt er außerdem den Beschränkungen des § 551 Abs.1 BGB. Danach darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen, was vereinfacht gesagt bedeutet, dass die Sicherheit drei monatliche Nettokaltmieten nicht überschreiten darf. Mit der Nettokaltmiete ist in diesem Fall die gesamte für Wohnraum und Garage zu zahlende Miete ohne Nebenkosten gemeint.

Hinzu kommt außerdem, dass der Vermieter zumindest dann, wenn der Mieter als Sicherheit eine Geldsumme bereit zu stellen hat – anders als bei einem separat abgeschlossenen Garagenmietvertrag – nicht berechtigt ist, die gesamte Sicherheit sofort am Beginn des Mietverhältnisses zu fordern. Da die für Wohnraummietverhältnisse geltenden Vorschriften zur Anwendung kommen, gilt gem. § 551 Abs.2 BGB, dass der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt ist, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist und die weiteren Teilzahlungen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden.

e) Veräußerung

Zumindest dann, wenn sich die Garage und der Wohnraum nicht auf demselben Grundstück befinden, kann es vorkommen, dass der Vermieter den Wohnraum und die Garage an unterschiedliche Erwerber veräußert oder nur den Wohnraum oder nur die Garage veräußert und das jeweils andere Objekt behält. Im Falle separater Mietverträge ergeben sich keine Probleme. Neuer Vermieter des jeweiligen Objekts wird jeweils der Erwerber (vgl. § 566 Abs.1 BGB). Der Mieter hat es dann bzgl. Garage und Wohnraum mit unterschiedlichen Vermietern zu tun. Im Falle eines über eine Wohnung und eine Garage geschlossenen einheitlichen Mietvertrages wird das Mietverhältnis durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber oder der Veräußerung nur eines Objekts nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten. Vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (vgl. BGH, Urteil vom 28.09. 2005 – VIII ZR 399/03).

III. Fazit und Zusammenfassung

  1. Vermietet ein Vermieter neben Wohnraum auch eine Garage oder einen Garagenstellplatz an ein und denselben Mieter, hängen die Rechte und Pflichten der Parteien entscheidend davon ab, ob ein einheitlicher Mietvertrag geschlossen wird, der sowohl den Wohnraum als auch die Garage umfasst, oder ob zwei separate Verträge geschlossen werden.
  2. Im Falle eines einheitlichen Mietvertrages kann in der Regel weder die Wohnraummiete noch die Garagenmiete isoliert beendet werden. Das gesamte Mietverhältnis unterliegt den für Wohnraummietverhältnisse geltenden Vorschriften mit der Folge, dass der Vermieter für die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, und damit auch für die Beendigung der Garagenmiete ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 BGB benötigt und die Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB einhalten muss.
  3. Werden zwei separate Mietverträge geschlossen, kann der Mietvertrag über die Garage bzw. den Garagenstellplatz unabhängig von dem Wohnraummietvertrag gekündigt werden und umgekehrt. Für die Kündigung des Mietvertrages über die Garage bzw. den Garagenstellplatz bedarf es keines Kündigungsgrundes. Es gelten die Kündigungsfristen § 580a Abs.1 BGB mit der Folge, dass der Mietvertrag über den Garagenstellplatz bzw. die Garage spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats beendet werden kann.
  4. Auch die zulässige Höhe der Miete hängt davon ab, ob ein einheitlicher oder zwei separate Mietverträge geschlossen werden. Im Falle eines einheitlichen Mietvertrages unterliegt das gesamte Mietverhältnis der in den §§ 556d ff. BGB verankerten Mietpreisbremse mit der Folge, dass die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % übersteigen darf, vorausgesetzt das Mietobjekt liegt im Geltungsbereich einer Rechtsverordnung, durch die das betreffende Gebiet zu einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt erklärt worden ist. Im Falle zweier separater Mietverträge unterliegt die Vereinbarung über die Miete für die Garage bzw. den Garagenstellplatz nur den allgemeinen Grenzen der §§ 134 BGB, 138 BGB.
  5. Während eine Befristung eines separaten Mietvertrages über eine Garage oder einen Garagenstellplatz ohne Weiteres wirksam vereinbart werden kann, ist bei einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnraum und Garage eine Befristung nur der Garagenmiete nicht möglich. Auch die Befristung des gesamten Mietverhältnisses ist nur möglich, wenn einer der in § 575 Abs.1 BGB aufgezählten Befristungsgründe vorliegt.
  6. Einigen sich die Parteien darauf, zwei separate Mietverträge abzuschließen, sollte die rechtliche Trennung beider Verträge hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht werden, indem zwei gesonderte Vertragsurkunden erstellt werden und in beide Mietverträge eine Klarstellung der rechtlichen Selbständigkeit aufgenommen wird.
  7. Bei der Gestaltung und Durchführung des einheitlichen Mietvertrages auf der einen und zweier separater Mietverträge auf der anderen Seite sollte jeder Vermieter die Unterschiede im Blick haben, die sich insbesondere hinsichtlich Mieterhöhung, Kaution und Betriebskosten ergeben.

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