Nach § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB sind Nebenkosten, die von einem erfassten Verbrauch durch die Mieter abhängen, auch nach dem Verbrauch oder der Verursachung umzulegen. Somit sind in Mietshäusern zur Wohnraummiete Erfassungsgeräte wie Wasser-, Heizungs- und Warmwasserzähler grundsätzlich Pflicht. Doch wie werden die anfallenden Kosten für die verschiedenen Zähler behandelt? Müssen die Zähler vom Vermieter gekauft werden, um im Rahmen der Nebenkosten umgelegt werden zu können?
In der Betriebskostenverordnung findet sich für Wasserzähler eine ausdrückliche gesetzliche Regelung bezüglich der Umlagefähigkeit der Zählermiete auf den Mieter in § 2 Nr.2 BetrKV. Doch was gilt für die anderen Verbrauchszähler?
In nachfolgendem Artikel wird für Mieter und Vermieter erklärt, wann Zähler der Verbrauchserfassung angemietet werden können und wie die Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden können.
Inhalt: Ist die Zählermiete auf den Mieter umlegbar?
I. Zählermiete für Wasserzähler
I. Zählermiete für Wasserzähler
Als Kosten der Wasserversorgung erfolgt die Umlage der Zählermiete in der Nebenkostenabrechnung auch nach demselben Umlageschlüssel, wie die Umlage der sonstigen Wasserkosten, wenn nicht eine besondere Vereinbarung im Mietvertrag dazu enthalten ist (LG Berlin, Urteil vom 13. Januar 2009, Az.: 65 S 458/07).
Das bedeutet, die Zählermiete der Wasserzähler kann in der Abrechnung der Nebenkosten auch verbrauchsabhängig, nach dem Wasserverbrauch des jeweiligen Mieters umgelegt werden. Eine besondere Umlage, wie etwa nach der Wohneinheit ist bei der Zählermiete nicht erforderlich und auch nicht durch den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz geboten (LG Berlin, Urteil vom 13. Januar 2009, Az.: 65 S 458/07).
Eine Umlage ist nur dann nicht möglich, wenn die Zählermietkosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.
Ein solcher Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, kann zum Beispiel angenommen werden:
- durch eine verbrauchsabhängige Umlage der Zählermiete, wenn die Höhe der umzulegenden Gesamtkosten der Zählermiete im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gerechtfertigt wäre.
- Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die Kosten der Zählermiete nicht im ortsüblichen Rahmen für entsprechende Anmietungskosten liegen (LG Berlin, Urteil vom 13. Januar 2009, Az.: 65 S 458/07)
- durch die Anmietung der Zähler, wenn die Entscheidung des Vermieters Zähler anzumieten anstatt zu kaufen, als solche unwirtschaftlich ist .
- Zur Ermittlung ist hier eine Gegenüberstellung der Kosten vorzunehmen, die bei den Kosten des Kaufs auch die entsprechenden Aufwendungen für Einbau und Verplombung oder ähnliches berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 13. Januar 2009, Az.: 65 S 458/07).
II. Zählermiete für Heizungs- und Warmwasserzähler
Während es bei den Wasserversorgungskosten dem Vermieter überlassen ist, ob er die Zähler anmietet oder kauft, gilt im Rahmen der Heizungs- und Warmwasserzähler nach § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkV eine besondere Mitteilungspflicht des Vermieters, dass er die Verbrauchserfassungsgeräte anmieten will (K. Callsen/Lützenkirchen in Lützenkirchen, Anwaltshandbuch Mietrecht, 5. Auflage 2015, L. Betriebskosten Rn. 38).
Danach hat der Vermieter den Mietern seine Absicht die Zähler zu mieten, unter vorheriger Angabe der entstehenden Kosten, mitzuteilen. Die Mieter haben dann ab Zugang der Mitteilung einen Monat Zeit der Mitteilung des Vermieters zu widersprechen. Widerspricht die Mehrheit der Mieter innerhalb dieses Zeitraums dem Anmietungsvorhaben, ist die Anmietung unzulässig.
Eine entsprechende Zählermiete kann hier nur im Rahmen der Nebenkosten umgelegt werden, wenn die Mieter nicht widersprechen. Anderenfalls ist die Abwälzung der Wählermiete unzulässig.
Bei der Umlage der Mietkosten für den Zähler ist auch hier, eine verbrauchsabhängige Umlage zulässig, wenn keine besondere mietvertragliche Vereinbarung vorliegt, § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB (K. Callsen/Lützenkirchen in Lützenkirchen, Anwaltshandbuch Mietrecht, 5. Auflage 2015, L. Betriebskosten Rn. 39).
III. Fazit
Bei der Frage, ob die Kosten des Anmietung eines Zählers auf den Mieter umgelegt werden können, kommt es im Wesentlichen darauf an welche Zähler betroffen sind. Handelt es sich um Wasserzähler allgemein ist die Umlage grundsätzlich unproblematisch. Sind Heizungs- und Warmwasserzähler Streitgegenstand ist die Umlage der Zählermiete unzulässig, wenn die Mehrheit der Mieter einer Anmietung widersprochen hat.
Lesen Sie weitere interessante Details zu den Verbrauchszählern auch in den Artikeln:
21.01.2020 - 21:23
Unser Heizkostenabrechner erhebt sein einigen Jahren eine Zählerwechselgebühr für jeden einzelnen Warmwasser/Kaltwasserzähler (14 Jahre lang gab es diese Gebühr nicht).
Wird schön versteckt im Gesamtposten Verbrauchserfassung, deren Einzelposten der Mieter nämlich nur nach Anforderung beim Vermieter einsehen kann.
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18.11.2020 - 12:35
Unser Haus hat vier Mieter mit je drei Wasserzähler zu einem Gesamtmietpreis von 166 Euro. Da unser(Rentner) Wasserverbrauch höher als bei den anderen Mietern ist, müssen wir rund 44 Prozent (73,67€)des gesamten Mietpreis verbrauchsabhängig lt. BK-Abrechnung bezahlen.D.h. ein Großteil der Mietkosten der anderen Mieter wird ,zu großem Unrecht ,von uns getragen. Für 74€ könnten wir jedes Jahr drei Wasserzähler kaufen. Die verbrauchsabhängige Umlage ist unwirtschaftlich und geht auf unsere Kosten.
12.02.2021 - 15:27
Ich wohne in einer Immobilie mit 6 Wohneinheiten.Lt. Mietvertrag zahle ich seit Anfang April 2014 eine Grundmiete von 250 Euro und 20 Euro für Brauchwasser.Es gibt nur einen Wasserzähler hinter dem Hausanschluß(geeicht?).Zum 1.4.2015 habe ich die schriftliche Ankündigung bekommen,das sich der Betriebskostenanteil für mich um 5 Euro erhöht.Für 2018 habe ich eine Erstattung meines Anteils der Nebenkosten von 6.39 Euro bekommen.Für 2019 habe ich erstmalig eine Nachforderung von 29.99 Euro bekommen.2018 sind zweimal neue Mieter eingezogen,auf meiner Etage (1.OG) ein Einzelmieter und in 2 Wohnungen (DG) eine Großfamilie mit 4 Erwachsenen und 2 Schulkinder.2019.Für 2019 habe ich zum 1. Mal eine erhöhte Nachforderung von 29.99 Euro bekommen.Der Einzelmieter hat Anfang 2019 einen Untermieter aufgenommen.Für 2020 habe ich jetzt eine Nachforderung von 50.15 Euro bekommen.Ich bin seit 2014 Enzelmieter und habe dem Hausverwalter um Auskunft gebeten,warum ich plötzlich eine nochmal erhöhte Nebenkostennachforderung bekomme,obwohl immer noch Einzelmieter bin,in zwei Wohnungen aber nachweislich mehr Personen wohnen…er reagierte nict bisher…
12.02.2021 - 15:45
Unser Wohnhaus mit Eingängen und insgesamt 9 Mietwohnungen gehört dem Inhaber eines mittelständischen Untermehmer,der einen seiner Angestellten als Hausverwalter bestimmt hat.Ich habe dem Mann 2015 gemeldet,das mein Kellerraum feucht ist durch Erdfeuchtigkeit,weil der Boden keine Dampfsperre hat,sondern nur Ziegelsteine ausgelegt sind.Der Verwalter hat damals gesagt,das er mir z.Zt. keine anderen Keller anbieten kann,bis heute ist nichts passiert und ich kann den Raum nur für Lagerung meiner Autoräder nutzen und zur Aufstellung meiner Abfalltonnen.eine detailierte Nebenkostenabrechnung gibt es nicht.Ich habe der letzten Nachforderung über E – Mail widersprochen,der ,,Verwalter” reagiert nicht.
17.02.2021 - 14:54
Hallo Wolfgang,
ein feuchter Keller kann eine Mietminderung rechtfertigen, hat aber nichts mit der Nebenkostenabrechnung zu tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.11.2021 - 16:16
Sehr geehrter Herr Hundt,
in meinem 6-Familienhaus haben alle Wohnungen Kalt- und Warmwasseruhren. Anfang nächsten Jahres müssen alle Uhren für die Einhaltung der Eichfrist ausgetauscht werden. Da Eichung wegen zu hoher Kosten nicht in Betracht kommen, sowie ein Einbau auch sehr teuer ist, wird auf Miete umgestellt.
Leider sind zwei Wohnungen mit je 4 Uhren ausgestattet und eine mit zwei, die anderen mit je 1.
Wie kann ich die Kosten rechtssicher verteilen, damit die beiden Wohnungen mit den jeweils 4 Uhren nicht so stark belastet werden. Heizkosten-Wärmezähler werden ja auch gemeinschaftlich auf die gesamten Heizkosten verteilt.
Ich hoffe auf eine Antwort und danke im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Marlies N.
01.11.2021 - 19:32
Hallo Marlies,
danke für Ihren Beitrag. Oben finden Sie die Lösung “Als Kosten der Wasserversorgung erfolgt…”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.05.2022 - 07:51
Guten Tag,
statt Wasseruhren über z. B. Brunata, EAD anzumieten und auf die Mieter im Rahmen der Nebenkosten Abrechnung umzulegen, willmich diese kaufen. Den Kaufpreis möchte ich dann auf die Jahre der Eichltigkeit der jeweiligen Wasseruhr, kalt bzw. warm umlegen, weil günstiger als gemietet.
Ist dies nach dem Mietrecht möglich?
21.05.2022 - 21:07
Hallo Herr / Frau,
hier die Lösung: https://www.mietrecht.org/heizkosten/miete-kauf-heizkostenverteiler/
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.11.2023 - 13:07
Hallo. Die Firma techem berechnet mir zum ersten Mal Miete auf wasserzähler und miete für die Heizunganlage . wieso muss ich dafür miete zahlen ? Ist erst seit sie 95 % co2 Anteil selber zahlen müssen. Ist das rechtens ?
05.11.2023 - 15:27
Hallo Wollny,
als Vermieter sollten Sie in Ihrem Vertrag mit dem Abrechnungsdienstleister schauen. Was haben Sie dort vereinbart?
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.12.2023 - 14:49
Sehr geehrter Herr Hundt,
zuerst vielen Dank für Ihre Darlegungen zu diesem Komplex. Viel Unklarheit
gibt es mangels konkreter Verordnung zum Thema Zählermiete nach § 4(2) HeizkostenV.
1. Gilt bei der Umstellung auf ein neues Zählersystem (fernablesbar)
das Widerspruchsrecht zur Gerätemiete für die Mieter erneut?
2. Welche Details müssen im Ankündigungsschreiben zu 1.) zum Mindestinhalt
genannt sein (Kosten gesamt oder für die Mieteinheit, Hinweis auf das Widerspruchs-
recht, Kostenvergleich Miete/Kauf)?
Danke für Ihre diesbezüglichen Hinweise und
freundliche Grüße
Manfred Hartung
06.12.2023 - 13:33
Hallo Manfred,
ich denke, dass Mieter grundsätzlich davon profitieren, wenn Zähler aus der Entfernung abgelesen werden können. Es ist so kein vor Ort Termin mehr nötig. Wenn Sie dennoch dagegen vorgehen wollen, empfehle ich eine individuelle rechtliche Beratung. Ich kann Ihnen bei diesen Detailfragen hier per Kommentar leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt