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Miete oder Kauf der Heizkostenverteiler umlegbar oder nicht?

Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, den Energieverbrauch des Mieters für Heizungswärme und Warmwasser zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen. Diese gesetzliche Vorgabe kann der Vermieter nur erfüllen, wenn er entsprechende Erfassungsgeräte installiert.

Demgemäß ist der Vermieter nach § 4 Heizkostenverordnung verpflichtet, den anteiligen Verbrauch der Mieter an Heizungswärme und Warmwasser zu erfassen. Dazu muss er die Räume des Mieters mit Verbrauchserfassungsgeräten versehen. Zugleich verpflichtet die Heizkostenverordnung den Mieter, die Anbringung der Verbrauchserfassung Geräte zu dulden (§ 4 II 2 HeizkostenV).

Vermieter bestimmt, was installiert wird

Zugelassen für die Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler, elektrische Heizkostenverteiler und Verdunstungsgeräte. Es liegt ausschließlich im Ermessen des Vermieters als Eigentümer, welche Geräte er installieren lässt (§ 4 II 4 HeizkostenV). Er ist nicht verpflichtet, die technisch optimale Lösung zu wählen (LG Hamburg WuM 1992, 246).

Eine Grenze findet sich allenfalls im Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter muss also den Verbrauch so erfassen, dass die Mieter kostenmäßig möglichst wenig belastet werden. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf eine Verwendung einer anderen Technik zur Verbrauchserfassung. Ist die Installation wirtschaftlich unverhältnismäßig, entfällt lediglich die Umlegungsmöglichkeit für den überhöhten Betrag. Für den Mieter besteht natürlich das Problem, dass er nur schwerlich nachweisen kann, welche Maßnahme wirtschaftlicher wäre.

Mieter kann Installation verlangen

Zugleich kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er zur Verbrauchserfassung entsprechende Geräte installiert. Diesen Anspruch kann er notfalls gerichtlich auch durchsetzen. Außerdem hat der Mieter bereits vorher ein Druckmittel, indem er bei einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen darf (§ 12 I HeizkostenV). Dadurch soll der Vermieter zur verbrauchsabhängigen Abrechnung veranlasst werden.

Kaufen oder mieten?

Der Eigentümer hat die Wahl, ob er die Erfassungsgeräte selbst kaufen oder mieten will. Dabei muss er die Vorgaben des § 4 HeizkostenV beachten. Diese sind vom Gesetzgeber nicht unbedingt konsequent und sachgerecht durchdacht und haben schon manchen Hauseigentümer/Vermieter ratlos gemacht.

I. Miete von Heizkostenverteiler

Will der Vermieter die Verbrauchserfassungsgeräte mieten, schreibt ihm die Heizkostenverordnung ein bestimmtes Prozedere vor.

Mieter müssen informiert werden

Zunächst muss der Vermieter die Mieter über seine Absicht und die voraussichtlich entstehenden Kosten informieren. Es genügt die Angabe der voraussehbaren Kosten, nicht aber die nach der Installation tatsächlich anfallenden Kosten.

Die Information sollte schriftlich gegenüber dem einzelnen Mieter erfolgen. Ein Aushang im Hausflur soll nicht ausreichend sein (AG Neuss WuM 1995, 46).

Unterbleibt die Information, kann der Vermieter die Benachrichtigung zwar nachholen, kann die Kosten aber erst nach Ablauf der dem Mieter zustehenden Widerspruchsfrist umlegen (AG Coesfeld DWW 1987, 238; LG Köln WuM 1990, 562; AG Warendorf WuM 2002, 1346).

Mieter haben ein Widerspruchsrecht

Die Verordnung gesteht dem einzelnen Mieter ein Widerspruchsrecht zu. Dieses wirkt sich aber nur aus, wenn die Mehrheit der Nutzer im Haus der Beschaffung der Verbrauchserfassungsgeräte im Wege der Miete widerspricht. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung, bleibt es dem Vermieter verwehrt, die Kosten der Anmietung umzulegen.

Problematisch ist, dass der Widerspruch nicht von sachlichen Aspekten getragen sein muss, sondern allein die Mehrheitsentscheidung der Mieter ausreichend sein soll. Dabei hat jede Wohnungseinheit nur eine Stimme, die auch bei mehreren Mietern dann nur einheitlich wahrgenommen werden kann. Da das Gesetz keine ausdrückliche Zustimmung des einzelnen Mieters verlangt, ist die Maßnahme des Vermieters zulässig, wenn die Mehrheit der Mieter nicht innerhalb eines Monats ausdrücklich widerspricht.

Soweit der Vermieter nach einer erfolgten Installation irgendwann danach Geräte mit einer höheren Miete anmietet, bedarf es nicht der erneuten Beteiligung der Mieter (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 849).

So geht es weiter

Soweit die Anmietung danach zulässig ist, kann der Vermieter über die Anschaffung der Geräte frei entscheiden. Er braucht sich nicht darauf verweisen zu lassen, dass die umlegungsfähigen Kosten bei einem Einkauf der Geräte um 50 Prozent geringer wären (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 850). Der Vermieter darf sich lediglich gegenüber dem Mieter nicht treuwidrig verhalten und völlig überteuerte Geräte anmieten. Ist die Miete höher als marktüblich, muss der Vermieter sachliche Gründe für gerade diese Anmietung darlegen können (LG Köln NZM 2005, 453).

  • Kann der Vermieter die Geräte dann mieten und installieren, darf er die Kosten der Anmietung über die Betriebskosten in die Heizkostenabrechnung einfließen lassen und auf die Mieter umlegen.
  • Hat die Mehrheit der Mieter einer Anmietung der Geräte widersprochen und die Installation damit abgelehnt, kann der Vermieter die Geräte dennoch mieten, muss aber die Mietgebühr selbst tragen. Alternativ kann er die Geräte dann immer noch kaufen.

II. Kauf von Heizkostenverteiler

Wenn der Vermieter die Verbrauchserfassungsgeräte kauft, kann er den Kostenaufwand nicht im Rahmen der Heizkostenverordnung umlegen. Es handelt sich dann um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 BGB.

Dann muss er die Kosten der Anschaffung zunächst selbst tragen und kann sie nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe durch Erhöhung der Jahresmiete um 11 % der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Mieter umlegen.

Dabei muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Die Anschaffung überteuerter Geräte oder von technisch aufwändigen Geräten, deren Mehrkosten nicht in Relation zum Nutzen stehen, ist unwirtschaftlich (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 850).

Auch die Kosten für die Ersatzbeschaffung unbrauchbar gewordener Geräte sind nicht umlegungsfähig (AG Nürnberg 1990, 524). Gleiches gilt, wenn ein Wartungsvertrag alle 5 Jahre den Austausch der Geräte vorgesehen ist. Da die Wartungskosten umlegungsfähig sind, müssen Wartungs- und Ersatzbeschaffungskosten aufgeteilt werden.

10 Antworten auf "Miete oder Kauf der Heizkostenverteiler umlegbar oder nicht?"

  • Jung
    20.04.2015 - 09:48 Antworten

    Zur Kostenverteilung der Erfassunsgeräte führen Sie oben wie folgt aus;
    Auch die Kosten für die Ersatzbeschaffung unbrauchbar gewordener Geräte sind nicht umlegungsfähig (AG Nürnberg 1990, 524). Gleiches gilt, wenn ein Wartungsvertrag alle 5 Jahre den Austausch der Geräte vorgesehen ist. Da die Wartungskosten umlegungsfähig sind, müssen Wartungs- und Ersatzbeschaffungskosten aufgeteilt werden.
    Das Urteil ist 25 Jahre alt, ist das noch aktuell?

    Leider gehen die Meinungen da auseinander, denn eine andere Veröffentlichung sagt zu den
    Kosten für Eichung und zum Eichaustausch:

    Anders als Heizkostenverteiler unterliegen Wärmemengen- und Warmwasserzähler der Eichpflicht. Die Kosten der notwendigen Eichung gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Betriebskosten, § 2 Nr. 2, 4 – 6 BetrkV (ausdrücklich aufgeführt) bzw. §§ 7, 8 HeizkV, § 22 NMV 1970 (als Kosten der „Verwendung“ von Zählern). Sind die Kosten für einen Gerätetausch nicht höher als die Kosten für eine Nacheichung, können statt der Eichkosten die Eichaustauschkosten angesetzt werden.

    Was ist richtig?

    Freundlichen Gruß
    Nikolaus Jung

    • Mietrecht.org
      20.04.2015 - 11:58 Antworten

      Hallo Nikolaus,

      in der Rechtsprechung gibt es kein richtig oder falsch. Im Zweifel würde ich dem aktuelleren Urteil vom höheren Gericht folgen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolfgang Klenner
    05.06.2016 - 12:52 Antworten

    Guten Tag,
    in unserer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 8 Wohnungen sind elektronische Heizkostenverteiler mit Funk und Kalt- und Warmwasserzähler ebenfalls mit Funk installiert. Die Geräte wurden zur Miete beim Dienstleister beauftragt und zwar zu einem Mietpreis pro Gerät, der sich nach der Geräteart (HKV, WWZ, KWZ) unterscheidet. In jeder Wohnung gibt es eine von der Installation vorgegebene Anzahl von HKV und Wasserzählern. Die Mietkosten können also bei Zuordnung zu der Geräteanzahl genau jeder Wohnung zugeordnet werden.
    Trotzdem legt der Dienstleister die Mietkosten der Erfassungsgeräte im Verhältnis 30% Grundkosten 70% Verbrauchskosten auf die jeweilige Wohnung auf. Das führt dazu, dass Wohnungseinheiten mit geringerem Verbrauch weniger Mietkosten zahlen, als vergleichbare Wohnungen mit höherem Verbrauch. Diese Logik verstehe ich nicht. Ist es tatsächlich gesetzlich vorgeschrieben, die Mietkosten der Erfassungsgeräte verbrauchsabhänig umzulegen, obwohl das zu großen Verschiebungen führt? In einer Modellrechung habe ich beide Verfahren durchgerechnet und für eine Wohnung die Mietkosten verglichen:
    – bei Verteilung nach Anzahl der Verbrauchs Erfassungsgeräte 78€
    – bei Verteilung nach Verbrauch 209€

    Gibt es zu diesem Problem Entscheidungen in der Rechtssprechung?

    Vielen Dank und Grüße

    W.Klenner

    • Mietrecht.org
      06.06.2016 - 20:46 Antworten

      Hallo Herr Wolfgang,

      danke für Ihren Beitrag. Leider ist mir für diesen speziellen Fall keine Rechtsprechung bekannt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Norman Hendrich
    01.09.2016 - 14:49 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben vor kurzem unsere Nebenkostenabrechnung für die Wohnung erhalten, die wir bis 31.08.2015 bewohnt haben und sollen nun 540€ nachzahlen, die sich vorallem durch die aufwendige Art der Kostenerfassung ergeben (Miete HKV, Zwischenablesung, Abrechnung für sagenhafte 150€ erstellen lassen). Wir haben anfangs die Heizkosten direkt an die Stadtwerke gezahlt, jedoch wurden in dem 2 Parteienhaus, aufgrund Schimmelbefalls, der durch Kondenswasser eines überforderten Schronsteins entstand, eine Heizung entfernt und 5 Monate vor unserem Auszug Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler eingebaut. Anhand der verbrauchten Gasmenge habe ich ermittelt, dass wir nichts nachzahlen müssten, wenn wir einfach weiterhin an die Stadtwerke gezahlt hätten obwohl wir die gesamten Heizkosten für das ganze Haus übernommen hätten (der Laden im Erdgeschoss heizt quasi nie). Ist dies dann verhältnismäßig? Außerdem wurden wir nie über den Einbau und die Kosten der Heizkostenverteiler informiert. Es kam lediglich ein Schreiben, mit der Aufforderung ab sofort eine Heizkostenvorrauszahlung direkt an die Vermieterin zu zahlen. Unseren Vertrag mit den Stadtwerken hat die Vermieterin beendet.

    Haben wir nun aufgrund der Versäumnis der Information über die HKV, und wegen der exorbitant gestiegenen Heizkosten, Chancen dagegen anzugehen?

    Vielen Dank fürs Durchlesen und Gruß

    Norman Hendrich

    • Mietrecht.org
      02.09.2016 - 06:58 Antworten

      Hallo Norman,

      danke für Ihren Beitrag. Leider wird Ihnen niemand zu Ihrem sehr speziellen Fall eine verlässliche Antwort geben können, ohne die Abrechnungsunterlagen zu prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Werner Schwarze
    13.06.2017 - 09:46 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    wir sind am 01. April 2017 in eine Neubauwohnung (ELW) eingezogen.
    Der Hauseigentümer wird Ende des Jahres in die Hauptwohnung einziehen.
    Jetzt soll in unserer Wohnung ein Wärmezähler mit Messkapsel mit MET
    für Warm- und Kaltwasser eingebaut werden. Die Zähler werden vom Eigentümer
    nicht gemietet sondern gekauft. Eine monatl. Umlage der Anschaffungskosten ist nicht beabsichtigt.

    Frage: Kann der Vermieter die Anschaffungskosten einschl. Installationskosten
    uns einmalig in Rechnung stellen?

  • S.O.S
    28.09.2017 - 16:30 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich hoffe zu meinem Fall gibt es auch Info´s, denn per Google kann ich nichts finden.

    Die Ista hat mit unserem Vermieter einen Servicevertrag.
    Das Ablesen, der erforderliche Wechsel der Zähler ist ja Gesetzlich geregelt.
    Meiner Kenntnis nach, Warmasserzähler alle 5 Jahre und der Wasserzähler alle 6 Jahre nach den Eichgesetzen.

    Zu meinem Problem, ich finde es Merkwürdig das die Wasserzähler und der Warmwasserzähler vor der Eichfrist gewechselt werden. Kaltwasser wurde bereits gewechselt, ist in meiner Abwesenheit passiert, da dieser im Heizungsraum frei zugänglich ist.
    Warmwasserzähler soll nun in der Wohnung gewechselt werden, obwohl dieser im Januar 2014 gewechselt wurde. Wenn ich die 5 Jahre Eichfrist rechne, dann wäre der Wechsel erst im Januar 2019 der Fall.

    Darf ich dem Wechsel mit der Begründung der Eichfrist wiedersprechen? Oder muss ich den Wechsel hinnehmen und muss später gegen die Zahlungsforderung des Vermieters bei den Nebenkosten widersprechen und auf das Prinzip der Wirtschaftlichkeit verweisen?

    Oder liege ich mit meiner Meinung und der Idee auf dem Holzweg?

    • Mietrecht.org
      29.09.2017 - 07:34 Antworten

      Hallo S.O.S,

      den Wechsel werden Sie nicht verhindern können, die Zahlung ggf. schon. Lassen Sie den Sachverhalt ggf. anwaltlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marc
    14.05.2018 - 10:22 Antworten

    Hallo, was bedeutet das dann am Ende für einen Eigentümer wie mich, wo sich die WEG für den Kauf von Wärmemengenzählern (Fußbodenheizung) entschieden hat und diese auch alle 5 Jahre neu gekauft werden. Hätte ich einmalig um 11% die Miete erhöhen müssen und kann dann in Zukunft keine Kosten umlegen (zb. Austausch wegen Eichfrist) können. Das Haus beinhaltet Wärmemengenzähler seit der Herstellung. Bis jetzt habe ich die Kosten auf 5 Jahre verteilt auf die Mieter in der BKA umgelegt.

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