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Solarstromanlage: Was darf umgelegt werden?

In vielen Wohngebieten findet man heutzutage hauseigene Solarstromanlagen auf dem Dach, die Mietshäuser mit Eigenstrom versorgen und für die Wärme- und Warmwasserversorgung verwendet werden. Das Modell der eigenen Energieversorgung kommt dabei nicht nur dem Vermieter durch die Gewinne der Einspeisung von Energie ins Stromnetz zu Gute, sondern auch dem Mieter durch Energieeinsparungen. So können etwa allgemeine Beleuchtungen, Warmwasserheizer und ähnliches durch die Solaranlage betrieben werden und die Nebenkosten des Mieters verringern sich.

Doch, wie ist es mit den Kosten einer Solaranlage, Anschaffung, Wartung und Reparatur? Sind solche Kosten einer Eigenstromanlage auf den Mieter als Nebenkosten umlegbar? Ist die Kostenposition Solarstrom in der Nebenkostenabrechnung überhaupt zulässig? Die Antworten auf die wichtigsten Fragestellungen bei der Nebenkostenabrechnung im Zusammenhang mit Solarstromanlagen erhalten Sie in diesem Artikel.

I. Kosten der Solaranlage als Nebenkosten?

Immer, wenn eine Kostenposition vom Vermieter auf den Mieter in der Abrechnung der Nebenkosten, abgewälzt werden soll, ist zu fragen, ob es sich bei der entsprechenden Ausgabe des Vermieters um einen  umlagefähigen Posten nach § 556 Abs.1 BGB in Verbindung mit §§ 1, 2 BetrKV handelt. Denn nur wenn eine Umlagevereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB  vorliegt und die in Frage stehenden Kosten unter den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV fallen ist ein Ansatz rechtmäßig.

Nebenkosten sind nach der Betriebskostenverordnung, grundsätzlich die laufenden Aufwendungen und  Lasten des Mietobjektes die durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstehen. Nach § 1 Abs. 2 BetrKV sind davon alle Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, sowie Verwaltungsaufgaben ausgenommen. Weitere Details zum Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV  und den nicht abwälzbaren Instandhaltungsarbeiten finden Sie auch in den Artikeln:

Die Solarstromanlage und die damit verbundenen Kosten sind nicht ausdrücklich in dem Katalog des § 2 BetrKV genannt, können aber grundsätzlich dann, etwa unter die sonstigen Nebenkosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV  fallen, wenn es sich begrifflich um Nebenkosten handelt und eine mietvertragliche Vereinbarung dazu besteht.

Dazu müssen die einzelnen Aufwendungen allerdings getrennt betrachtet werden.

  • Bei den Anschaffungskosten und den (auch laufenden) Reparaturkosten der Solarstromanlage ist eine Subsumtion unter den Nebenkostenbegriff nicht möglich beziehungsweise durch § 1 Abs. 2 BetrKV ausgeschlossen. Selbiges gilt auch für Austauscharbeiten, wie die Erneuerung eines Solarmoduls, Wechselrichters oder ähnlichem.
  • In Frage kommt aber ein Einordnung der Wartungs- und Prüfungskosten der Solarstromanlage als Nebenkosten. Bei einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage sind die Betriebskosten nämlich umlagefähig nach § 2 Nr. 2 BetrKV. Ebenso sind die Kosten der Warmwasserversorgungsanlage nach § 2 Nr. 5 BetrKV  abwälzbar. Bei den Heiznebenkosten einer zentralen Heizungsanlage nach § 2 Nr. 4  BetrKV sind die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz und die Kosten der Anmietung als Nebenkosten umlagefähig.Verwendet der Vermieter nun einen Solarstromanlage sind daher auch die Kosten umlagefähig die denen bei der „normalen“ Heizungs- / Warm- und hauseigenen Wasserversorgungsanlage entsprechen. Das bedeutet, dass etwa gewisse Wartungs- und Prüfarbeiten, wie die Kontrollen der Betriebssicherheit und die Pflege beziehungsweise Reinigung umlagefähig sein können. Vorausgesetzt ist eine ausdrückliche Bezeichnung der anfallenden Kosten im Mietvertrag als sonstige Nebenkosten. Wichtig, ist aber hier anzumerken, dass nicht alle Wartungsarbeiten dem Nebenkostenbegriff unterfallen. Eine Abgrenzung der Einzelnen Tätigkeiten finden Sie hier. „Wartungskosten in der Nebenkostenabrechnung – mit Beispielen“.
  • Welche Kosten darüber hinaus als sonstige Nebenkosten in Betracht kommen und wie eine wirksame Umlage der Kosten erfolgt, können Sie in dem Beitrag: „Nebenkostenabrechnung: Sonstige Betriebskosten (und deren Umlagefähigkeit)“ nachlesen.
  • Bei den Versicherungskosten einer Haftpflichtversicherung der Solarstromanlagen, etwa für Ausfall und Sicherung der Einspeisungsvergütung,  ist fraglich, ob diese unter die Nebenkostenposition des § 2 Nr. 13 BetrKV, der gewisse Versicherungen als umlagefähig zulässt. Dies ist je nach Konstellation eine Einzelfallentscheidung und wird zu bejahen sein wenn der Mieter an der Einspeisungsvergütung partizipiert. Entscheidend ist immer, ob eine Versicherung sinnvoll und wirtschaftlich vertretbar ist. Beispiele hierzu erhalten Sie in dem Artikel. „Nebenkosten: Diese Versicherungen darf der Vermieter umlegen (und diese nicht)“.

II. Fiktive Stromkosten für die Solaranlage in der Nebenkostenabrechnung?

Im Gegensatz zu ÖL oder Gas benötigt die Solarstromanlage keinen Brennstoffankauf. Ein Ansatz entsprechender fiktiver Brennstoffkosten für den Solarstrom ist daher unzulässig.

Auch wenn der Vermieter die Solarenergie für Allgemeinstrom, die Beheizung des Hauses oder einen Warmwasserheizer verwendet, darf er diese nicht abrechnen. Der Vermieter kann den durch Sonnenenergie erzeugten Strom nicht an den Mieter „verkaufen“, da zum einen die Energie der Sonne eine kostenlose Quelle ist und nur tatsächlich entstandene Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung umlagefähig sind, gemäß § 556 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit  § 1 Abs. 1 BetrKV. Zum anderen ist der Vermieter in der Regel kein zugelassener Energieversorger. Hier spart der Mieter vielmehr Kosten, als dass ihm welche entstehen. Ein Ansatz wäre unzulässig und kann mit einer Einwendung des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung angegriffen werden.

In der Praxis findet sich dennoch häufig ein Ansatz solcher fiktiver Kosten, da die Vermieter meist nicht genau wissen, wie Sie die neue Energiequelle der Solaranlage in der Nebenkostenabrechnung einbringen sollen. Hier sollten zwei gängige Missverstände geklärt werden:

1. Missverständnis: „Die HeizkostVO schreibt doch eine verbrauchsabhängige Umlage vor?“

In Fällen in denen besonders energiesparende Heizsysteme, wie etwa Solaranlagen, betrieben werden und eine überwiegende Versorgung des Mietobjekts, etwa mit Wärme oder Warmwasser aus diesem versorgt wird, findet die HeizkostVO ausnahmsweise keine Anwendung. Die Versorgung aus der Solaranlage muss aber überwiegend sein, das bedeutet mehr als 50% des Versorgungsbedarfs decken.

Daneben ist es auch zulässig den Umlageschlüssel für die Heiz- und Warmwasserkosten anzupassen, wenn bauliche Veränderungen durchgeführt wurden die zu einer Energieeinsparung der Versorgung führen, § 11 HeizkostVO. Dies betrifft, eben den Fall der Installation einer Solaranlage.

2. Missverständnis: Eine Abrechnung von Solarstrom muss doch bei verbundenen Anlagen erfolgen?

Nein. Es kann zwar grundsätzlich auch bei dem Einsatz von erneuerbaren Energien, wie Solar, eine Aufteilung entsprechend § 9 BetrKV erfolgen, wenn die Wärme für die Heizung- und Warmwasserversorgung aus einer Anlage erzeugt wird, die zwei Quellen der Energieversorgung verwendet; sogenannte „verbundene Anlagen“. Aber  § 9 HeizkV bezieht sich konkret nur auf den Einsatz von Heizkesseln und die eigenständige gewerbliche Wärmlieferung. Die Aufteilung bei dem Einsatz von Solarstromanlagen erfolgt insoweit, dass diese Energie, die durch die Anlage erzeugt wird, herauszurechnen ist. Der durch Solaranlagen erzeugte Wärmeanteil darf also bei der Aufteilung der Kosten nicht berücksichtigt werden.

Nach der Bundesratsdrucksache zu § 9 HeizkostVO BR-Drs. 570/08 vom 8.8.2008, S. 2, 3) wurde dazu ausgeführt: „…Tragen Solaranlagen zur Warmwasserversorgung bei, ist nur der Anteil, der nicht solar erzeugt wird, bei der Aufteilung der Kosten zu berücksichtigen. Wird dieser nicht direkt gemessen, ist der Wärmeeintrag der Solaranlage vom Gesamtverbrauch abzuziehen. Wird der Wärmeeintrag der Solaranlage nicht mit einem Wärmezähler gemessen, kann er nach anerkannten Regeln der Technik errechnet werden …”.

III. Vermietertipp: Umlage durch Mieterhöhung

Da zusammenfassend doch ein großer Anteil der entstehenden Kosten bei einer Solaranlage nicht in den Nebenkosten umgelegt werden kann, scheint diese Eigenenergiequelle auf den ersten Blick für Vermieter, trotz vielfältiger Förderungen eine sehr kostspielige Anschaffung zu sein. Dabei sollte man als Vermieter allerdings nicht vergessen, dass einem neben den Nebenkosten auch durch eine Mieterhöhung für die Solaranlage ein Weg eröffnet ist, sogar die Anschaffungskosten auf den Mieter umzulegen. Nach § 559 BGB kann der Vermieter von Wohnraum für Modernisierungsmaßnahmen, die  nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, den Mietzins jährlich um 11 % der  Anschaffungskosten erhöhen. So können letztendlich viele Kosten einer Solarstromanlage die keine Nebenkosten sind, doch noch von den Mietern mitgetragen werden.

13 Antworten auf "Solarstromanlage: Was darf umgelegt werden?"

  • Gertraud Rose
    09.10.2021 - 13:17 Antworten

    Habe für den Mieter ein Elektroanschluss in der Garage einbauen lassen. Wie kann ich das auf Mieter umlegen. Extra für sein Elektroautos.

    • Mietrecht.org
      09.10.2021 - 16:40 Antworten

      Hallo Gertraud,

      ich würde die Kosten über eine einvernehmlich vereinbarte Mieterhöhung umlegen. Sprechen Sie mit Ihrem Mieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Neumann
    18.11.2021 - 14:55 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    als Vermieter eines Ärztehauses, beabsichtige ich eine PV Anlage zu installieren.
    Die Kosten kann ich durch Mietanpassung auf die Mieter umlegen, was ist jedoch mit dem erzeugten Strom, den ich meinen Mietern nicht verkaufen darf?

    Mit freundlichem Gruß
    Christian Neumann

    • Alex
      08.12.2021 - 16:43 Antworten

      Hallo Neumann,

      Ärztehaus klingt nach mehreren Mietern. Wie wollen Sie denn Herstellungskosten einer Gemeinschaftsanlage gerecht auf eine Mieterhöhung umlegen? Das müsste ja verbrauchsabhängig gestaltet sein. Sonst sind Anschlüsse mit geringem Verbrauch benachteiligt.

      Sie wollen die Anlagenkosten auf die Mieter umlegen und dann noch für den Strom kassieren? Mit der Mieterhöhung zahlen die Mieter für die Anlage und dessen was sie erwirtschaftet. Das wäre ja wie eine Wohnung zu vermieten und anschließend noch Hotelkosten pro Nacht abzurechen.

  • Stine Huhn
    22.02.2022 - 08:37 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    wenn ich eine Solaranlage/PV mit Speichermodul nicht erwerbe sondern miete, darf ich dann die Miet- und Wartungskosten umlegen, auch ohne Mieterhöhung?
    Danke im Voraus für ein baldiges Feeback, Stine Huhn.

  • Johannes
    21.06.2022 - 10:28 Antworten

    Hallo zusammen,

    ich weiß nicht ob das hier so ganz passt aber ich hoffe mit kann jemand weiterhelfen.
    Ich bin in eine Wohnung gezogen an dessen Balkon vom Vermieter (ebenfalls im Haus) PV Module angebracht sind. Der dabei erzeugte Strom wird von Ihm genutzt. Ist das rechtens? Muss der an meinem angemieteten Balkon erzeugte Strom auch mir zugute kommen?

    Gruß

    • Mietrecht.org
      21.06.2022 - 16:12 Antworten

      Hallo Johannes,

      ich denke Ihr Gedanke lässt sich nicht durchsetzen. Denken Sie an ein Werbeplakat an der Fassade oder eine PV-Anlage auf dem Dach. Da haben die Mieter im Zweifel auch nichts.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Dettmer
    24.06.2022 - 11:40 Antworten

    Wie bewerten sie folgende Konstellation? Mietshaus 3 Parteien.
    Installation einer Photovoltaik und Wärmepume für Warmwasser / Heizung.
    Der überschüssige Strom wird über einen Anbieter in der Stromcloud gespeichert und bei Bedarf abgerufen. Die Installationskosten werden als Modernisierung über eine Mieterhöhung berücksichtigt.
    Die laufenden Kosten, wie Cloudbeitrag, Wartung und Pflege, Zukauf bzw Überschuss in der Jahresabrechnung werden über die Heizkostenabrechnung abgebildet.
    Nochmal zur Verdeutlichung. Es wird kein Strom an die Mieter geliefert. Nur Wärme.

    • Mietrecht.org
      26.06.2022 - 20:52 Antworten

      Hallo Michael,

      ein ziemlich neues Feld, dass in Zukunft viele weitere Frage aufwerfen wird. Man könnte meinen, dass der Vermieter den prozentualen Stromanteil der verkauft wird, entsprechend nicht als Modernisierung umlegen kann. Mein Gedanke dazu.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jochen Kindermann
        01.09.2022 - 09:39 Antworten

        Hallo, die Thematik finde ich bei der aktuellen Situation sehr spannend: Bei uns sind zwei EFH an einer Wärmepumpe angeschlossen. Auf einem Haus wird eine PV Anlage vom Vermieter errichtet und der Strom wird von der WP genutzt und darüber hinaus eingespeist. Dadurch reduziert sich für die Mieter der Stromverbrauch der WP signifikant. Wenn ich es richtig verstehe, darf ich als Vermieter jetzt keinen fiktiven Strompreis ansetzen, obwohl ich die Verbräuche genau erfassen kann und so gerecht umlegen könnte. Stattdessen bin ich gezwungen, über eine pauschale Mietpreiserhörhung den Stromverbrauch abstrakt zu berechnen. Das erscheint mir für den Mieter als auch den Vermieter ziemlich unsinnig. Bin ich bei der max 11% Erhöhung eigentlich trotzdem an den Mietspiegel gebunden? Bei dieser Gesetzeslage scheint mir das Investment in PV nicht wirklich zielführend, zumal ich ja sogar verbrauchsgerecht abrechnen könnte. Viel besser wäre eine Indexbasierter Strompreis, den ich dann verbrauchsgerecht umlegen kann.

  • Jonathan H
    04.08.2022 - 18:13 Antworten

    Hallo,
    diese Frage von Stine finde ich auch sehr interessant.
    Sehr geehrte Damen und Herren,
    wenn ich eine Solaranlage/PV mit Speichermodul nicht erwerbe sondern miete, darf ich dann die Miet- und Wartungskosten umlegen, auch ohne Mieterhöhung?
    Danke im Voraus für ein baldiges Feeback, Stine Huhn.

    Viele Grüße
    Jonathan

  • Andreas
    29.11.2022 - 23:57 Antworten

    Hallo,

    entspricht der Artikel noch der aktuelle rechtlichen Lage? Nach meinem Verständnis ist die Aussage “Der Vermieter kann den durch Sonnenenergie erzeugten Strom nicht an den Mieter verkaufen” mit dem Mieterstromgesetz von 2017 obsolet, so dass sich hier eine veränderte Würdigung des Sachverhaltes ergibt, oder unterliege ich hier einem Denkfehler?

    Viele Grüße
    Andreas

    • Mietrecht.org
      30.11.2022 - 09:39 Antworten

      Hallo Andreas,

      Sie liegen richtig – “Mieterstrom” ist heute gängige Praxis.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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