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Solarstromanlage: Was darf umgelegt werden?

In vielen Wohngebieten findet man heutzutage hauseigene Solarstromanlagen auf dem Dach, die Mietshäuser mit Eigenstrom versorgen und für die Wärme- und Warmwasserversorgung verwendet werden. Das Modell der eigenen Energieversorgung kommt dabei nicht nur dem Vermieter durch die Gewinne der Einspeisung von Energie ins Stromnetz zu Gute, sondern auch dem Mieter durch Energieeinsparungen. So können etwa allgemeine Beleuchtungen, Warmwasserheizer und ähnliches durch die Solaranlage betrieben werden und die Nebenkosten des Mieters verringern sich.

Doch, wie ist es mit den Kosten einer Solaranlage, Anschaffung, Wartung und Reparatur? Sind solche Kosten einer Eigenstromanlage auf den Mieter als Nebenkosten umlegbar? Ist die Kostenposition Solarstrom in der Nebenkostenabrechnung überhaupt zulässig? Die Antworten auf die wichtigsten Fragestellungen bei der Nebenkostenabrechnung im Zusammenhang mit Solarstromanlagen erhalten Sie in diesem Artikel.

I. Kosten der Solaranlage als Nebenkosten?

Immer, wenn eine Kostenposition vom Vermieter auf den Mieter in der Abrechnung der Nebenkosten, abgewälzt werden soll, ist zu fragen, ob es sich bei der entsprechenden Ausgabe des Vermieters um einen  umlagefähigen Posten nach § 556 Abs.1 BGB in Verbindung mit §§ 1, 2 BetrKV handelt. Denn nur wenn eine Umlagevereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB  vorliegt und die in Frage stehenden Kosten unter den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV fallen ist ein Ansatz rechtmäßig.

Nebenkosten sind nach der Betriebskostenverordnung, grundsätzlich die laufenden Aufwendungen und  Lasten des Mietobjektes die durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstehen. Nach § 1 Abs. 2 BetrKV sind davon alle Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, sowie Verwaltungsaufgaben ausgenommen. Weitere Details zum Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV  und den nicht abwälzbaren Instandhaltungsarbeiten finden Sie auch in den Artikeln:

Die Solarstromanlage und die damit verbundenen Kosten sind nicht ausdrücklich in dem Katalog des § 2 BetrKV genannt, können aber grundsätzlich dann, etwa unter die sonstigen Nebenkosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV  fallen, wenn es sich begrifflich um Nebenkosten handelt und eine mietvertragliche Vereinbarung dazu besteht.

Dazu müssen die einzelnen Aufwendungen allerdings getrennt betrachtet werden.

  • Bei den Anschaffungskosten und den (auch laufenden) Reparaturkosten der Solarstromanlage ist eine Subsumtion unter den Nebenkostenbegriff nicht möglich beziehungsweise durch § 1 Abs. 2 BetrKV ausgeschlossen. Selbiges gilt auch für Austauscharbeiten, wie die Erneuerung eines Solarmoduls, Wechselrichters oder ähnlichem.
  • In Frage kommt aber ein Einordnung der Wartungs- und Prüfungskosten der Solarstromanlage als Nebenkosten. Bei einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage sind die Betriebskosten nämlich umlagefähig nach § 2 Nr. 2 BetrKV. Ebenso sind die Kosten der Warmwasserversorgungsanlage nach § 2 Nr. 5 BetrKV  abwälzbar. Bei den Heiznebenkosten einer zentralen Heizungsanlage nach § 2 Nr. 4  BetrKV sind die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz und die Kosten der Anmietung als Nebenkosten umlagefähig.Verwendet der Vermieter nun einen Solarstromanlage sind daher auch die Kosten umlagefähig die denen bei der „normalen“ Heizungs- / Warm- und hauseigenen Wasserversorgungsanlage entsprechen. Das bedeutet, dass etwa gewisse Wartungs- und Prüfarbeiten, wie die Kontrollen der Betriebssicherheit und die Pflege beziehungsweise Reinigung umlagefähig sein können. Vorausgesetzt ist eine ausdrückliche Bezeichnung der anfallenden Kosten im Mietvertrag als sonstige Nebenkosten. Wichtig, ist aber hier anzumerken, dass nicht alle Wartungsarbeiten dem Nebenkostenbegriff unterfallen. Eine Abgrenzung der Einzelnen Tätigkeiten finden Sie hier. „Wartungskosten in der Nebenkostenabrechnung – mit Beispielen“.
  • Welche Kosten darüber hinaus als sonstige Nebenkosten in Betracht kommen und wie eine wirksame Umlage der Kosten erfolgt, können Sie in dem Beitrag: „Nebenkostenabrechnung: Sonstige Betriebskosten (und deren Umlagefähigkeit)“ nachlesen.
  • Bei den Versicherungskosten einer Haftpflichtversicherung der Solarstromanlagen, etwa für Ausfall und Sicherung der Einspeisungsvergütung,  ist fraglich, ob diese unter die Nebenkostenposition des § 2 Nr. 13 BetrKV, der gewisse Versicherungen als umlagefähig zulässt. Dies ist je nach Konstellation eine Einzelfallentscheidung und wird zu bejahen sein wenn der Mieter an der Einspeisungsvergütung partizipiert. Entscheidend ist immer, ob eine Versicherung sinnvoll und wirtschaftlich vertretbar ist. Beispiele hierzu erhalten Sie in dem Artikel. „Nebenkosten: Diese Versicherungen darf der Vermieter umlegen (und diese nicht)“.

II. Fiktive Stromkosten für die Solaranlage in der Nebenkostenabrechnung?

Im Gegensatz zu ÖL oder Gas benötigt die Solarstromanlage keinen Brennstoffankauf. Ein Ansatz entsprechender fiktiver Brennstoffkosten für den Solarstrom ist daher unzulässig.

Auch wenn der Vermieter die Solarenergie für Allgemeinstrom, die Beheizung des Hauses oder einen Warmwasserheizer verwendet, darf er diese nicht abrechnen. Der Vermieter kann den durch Sonnenenergie erzeugten Strom nicht an den Mieter „verkaufen“, da zum einen die Energie der Sonne eine kostenlose Quelle ist und nur tatsächlich entstandene Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung umlagefähig sind, gemäß § 556 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit  § 1 Abs. 1 BetrKV. Zum anderen ist der Vermieter in der Regel kein zugelassener Energieversorger. Hier spart der Mieter vielmehr Kosten, als dass ihm welche entstehen. Ein Ansatz wäre unzulässig und kann mit einer Einwendung des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung angegriffen werden.

In der Praxis findet sich dennoch häufig ein Ansatz solcher fiktiver Kosten, da die Vermieter meist nicht genau wissen, wie Sie die neue Energiequelle der Solaranlage in der Nebenkostenabrechnung einbringen sollen. Hier sollten zwei gängige Missverstände geklärt werden:

1. Missverständnis: „Die HeizkostVO schreibt doch eine verbrauchsabhängige Umlage vor?“

In Fällen in denen besonders energiesparende Heizsysteme, wie etwa Solaranlagen, betrieben werden und eine überwiegende Versorgung des Mietobjekts, etwa mit Wärme oder Warmwasser aus diesem versorgt wird, findet die HeizkostVO ausnahmsweise keine Anwendung. Die Versorgung aus der Solaranlage muss aber überwiegend sein, das bedeutet mehr als 50% des Versorgungsbedarfs decken.

Daneben ist es auch zulässig den Umlageschlüssel für die Heiz- und Warmwasserkosten anzupassen, wenn bauliche Veränderungen durchgeführt wurden die zu einer Energieeinsparung der Versorgung führen, § 11 HeizkostVO. Dies betrifft, eben den Fall der Installation einer Solaranlage.

2. Missverständnis: Eine Abrechnung von Solarstrom muss doch bei verbundenen Anlagen erfolgen?

Nein. Es kann zwar grundsätzlich auch bei dem Einsatz von erneuerbaren Energien, wie Solar, eine Aufteilung entsprechend § 9 BetrKV erfolgen, wenn die Wärme für die Heizung- und Warmwasserversorgung aus einer Anlage erzeugt wird, die zwei Quellen der Energieversorgung verwendet; sogenannte „verbundene Anlagen“. Aber  § 9 HeizkV bezieht sich konkret nur auf den Einsatz von Heizkesseln und die eigenständige gewerbliche Wärmlieferung. Die Aufteilung bei dem Einsatz von Solarstromanlagen erfolgt insoweit, dass diese Energie, die durch die Anlage erzeugt wird, herauszurechnen ist. Der durch Solaranlagen erzeugte Wärmeanteil darf also bei der Aufteilung der Kosten nicht berücksichtigt werden.

Nach der Bundesratsdrucksache zu § 9 HeizkostVO BR-Drs. 570/08 vom 8.8.2008, S. 2, 3) wurde dazu ausgeführt: „…Tragen Solaranlagen zur Warmwasserversorgung bei, ist nur der Anteil, der nicht solar erzeugt wird, bei der Aufteilung der Kosten zu berücksichtigen. Wird dieser nicht direkt gemessen, ist der Wärmeeintrag der Solaranlage vom Gesamtverbrauch abzuziehen. Wird der Wärmeeintrag der Solaranlage nicht mit einem Wärmezähler gemessen, kann er nach anerkannten Regeln der Technik errechnet werden …”.

III. Vermietertipp: Umlage durch Mieterhöhung

Da zusammenfassend doch ein großer Anteil der entstehenden Kosten bei einer Solaranlage nicht in den Nebenkosten umgelegt werden kann, scheint diese Eigenenergiequelle auf den ersten Blick für Vermieter, trotz vielfältiger Förderungen eine sehr kostspielige Anschaffung zu sein. Dabei sollte man als Vermieter allerdings nicht vergessen, dass einem neben den Nebenkosten auch durch eine Mieterhöhung für die Solaranlage ein Weg eröffnet ist, sogar die Anschaffungskosten auf den Mieter umzulegen. Nach § 559 BGB kann der Vermieter von Wohnraum für Modernisierungsmaßnahmen, die  nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, den Mietzins jährlich um 11 % der  Anschaffungskosten erhöhen. So können letztendlich viele Kosten einer Solarstromanlage die keine Nebenkosten sind, doch noch von den Mietern mitgetragen werden.

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