Will man eine Wohnung an Ausländer vermieten, stellt sich für den Vermieter die Frage, auf welche Besonderheiten man zu achten hat. Die Antwort dazu ist aus rechtlicher Sicht sehr einfach: Auf keine. Denn im deutschen Mietrecht wird kein Unterschied zwischen einem deutschen oder einen ausländischen Mieter gemacht. Die mietrechtlichen Rechte und Pflichten sind die gleichen. Trotzdem bleiben Fragen offen, wie z.B. ob der Mietvertrag in deutscher Sprache ausreicht und wie man sich hinsichtlich der Zahlungsfähigkeit des Mieters am Besten absichern kann und welche Unterlagen man verlangen sollte.
Im nachfolgenden Artikel soll daher Vermietern erklärt werden, auf was Sie bei einer Vermietung an Ausländer achten sollten.
Inhalt: Mietrecht: Vermietung an Ausländer – Ratgeber für Vermieter
I. So informieren Sie sich über den ausländischen Mieter
II. Verständigungsprobleme regeln: Sprache des Mietvertrages
III. Absicherung über die Zahlungsfähigkeit des ausländischen Mieters
IV. Nebenkostenpauschale bei Mietern mit vorübergehender Aufenthaltsgenehmigung
V. Besonderheiten im Mietrecht bei der Vermietung an Ausländer
I. So informieren Sie sich über den ausländischen Mieter
Die goldene Regel ist bei jeder Vermietung gleich: Informieren Sie sich so ausreichend wie möglich über Ihren neuen Mieter. Formulare zu Selbstauskunft sollten auch von einem ausländischen Mietbewerber ausgefüllt werden. Hier finden Sie eine Aufstellung über welche Punkte Sie bei einer Vermietung immer informiert sein sollten: Allgemeiner Artikel: Wohnung vermieten – Was müssen Vermieter beachten.
Fragen Sie bei allen Mietbewerbern nach, wer eigentlich einziehen will und wie viele Personen dann in dem Haushalt leben wollen. Sie sollten im Mietvertrag immer festhalten eine Personenanzahl festhalten, mit wieviel Personen die Mietwohnung bewohnt werden darf. Das spielt gerade für die richtige Nebenkostenkalkulation und den zu erwartenden Abnutzungsgrad der Wohnung eine wesentliche Rolle.
Lassen Sie sich immer folgende Dokumente vorzeigen:
- Ausweis, Reisepass oder sonstige Dokumente die, die Identität der Person bestätigen
- Aufenthaltsgenehmigung oder Visum (Mieter ohne Aufenthaltsgenehmigung – Was müssen Vermieter beachten?)
- Anstelle der Schufa-auskunft kann bei ausländischen Mietbewerbern zum Beispiel eine Bankreferenz verlangt werden; entweder von der ausländischen Bank oder besser von einem deutschen Bankkonto, wenn vorhanden.
- Optional: Referenzschreiben von bisherigen Vermietern oder der zuständigen betreuenden Organisation oder Amtsstelle des Ausländers.
II. Verständigungsprobleme regeln: Sprache des Mietvertrages
Der Mietvertrag muss auch in keiner fremden Sprache oder zweisprachig verfasst sein. Die deutsche Sprache ist hier völlig ausreichend. Der Mieter kann den Vertrag jedenfalls nicht als nichtig erklären oder anfechten und sagen, er hätte den Vertrag in Deutsch nicht verstanden. Ist der Vertrag unterschrieben ist er zwischen den Mietvertragsparteien gültig.
Die deutsche Sprache ist genauso während des Mietverhältnisses maßgeblich. Alle Erklärungen zwischen den Parteien sind in Deutsch abzugeben, um wirksam zu sein. Eine Ausnahme gibt es nur in solchen Fällen, in denen der Vermieter mit dem Mieter eine weiter zulässige Sprache für die Vertragserklärungen im Mietvertrag vereinbart.
III. Absicherung über die Zahlungsfähigkeit des ausländischen Mieters
Bei der Frage der Absicherung über die Zahlungsfähigkeit gilt bei Ausländern dasselbe wie bei Deutschen: schwarze Schafe gibt es überall. Eine absolute Sicherheit dagegen nie.
Typische Unterlagen:
- SCHUFA Auskunft: ist jemand schon länger in Deutschland und besitzt ein deutsches Bankkonto ist auch meist bereits ein Schufa-Datensatz vorhanden.
- Alternativ kann ein solventerer Mieter mit einem Referenzschreiben der ausländischen oder einheimischen Bank zeigen, dass er dort seit längerem ein guter Klient ist.
- Möglich ist zudem die Vorlage eines Einkommensnachweises, Angaben zu Beschäftigungsverhältnis etc.
Wie gesagt, sicher kann man nie sein. Für eine Grundabsicherung sorgt allenfalls die Kautionszahlung in Höhe von maximal drei Monatsmieten. Eine zusätzliche Mietsicherheit kann auch von Ausländern nicht verlangt werden, da sonst eine unzulässige Übersicherung vorläge.
IV. Nebenkostenpauschale bei Mietern mit vorübergehender Aufenthaltsgenehmigung
Bei ausländischen Studenten oder Ausländern empfiehlt es sich bei der Miete eine Pauschalmiete zu vereinbaren, damit entgeht man von vornherein möglichen Problemen bei der späteren Nebenkostenabrechnung und der Nachzahlungsforderung.
V. Besonderheiten im Mietrecht bei der Vermietung an Ausländer
Dem Vermieter ist es rechtlich aus Gründen der Gleichbehandlung sogar untersagt den Ausländischen Mieter zu bevorzugen oder zu benachteiligen. Werden zum Beispiel Mietererhöhungen im Haus gemacht, haben diese alle Mieter gleich zu betreffen, wenn die Wohnungen identisch sind. Genauso dürfen Räumungsfristen nicht nur bei ausländischen Mietern verkürzt werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 19. Dezember 2014 – 25 C 357/14).
VI. Zusammenfassung
Insgesamt lässt sich festhalten, dass bei der Vermietung an einen Ausländer keine besonderen Regelungen zu beachten sind. Es gilt, wie bei einer Vermietung an einen Deutschen, dass man wohl oder übel nur auf die Richtigkeit der Angaben vertrauen kann und den eigenen persönlichen Eindruck entscheiden lassen muss. Im Verlauf des Mietverhältnisses ist regelmäßig nur die deutsche Sprache maßgeblich. Die mietrechtlichen Rechte und Pflichten entsprechen denen mit deutschen Mietern.
20.08.2019 - 15:26
Ich habe einen befristeten Vertrag mit einem Ausländer mit vorübergehender Aufenthaltsgenehmigung geschlossen. Nun Endet sein Vertrag und er teilt mir mit, dass er die Verlängerung seiner Aufenthaltsgenehmigung erst am letzten Tag vor Mietvertragsende erhält. Ich habe somit keine Planungssicherheit, ob er eine Verlängerung überhaupt erhält oder für wie lange.
Wie gehe ich am besten vor um planen zu können? Kann ich ihm eine Verlängerung versagen, da ich keine Planungssicherheit habe und Leerstand riskiere?
22.08.2019 - 12:59
Hallo Amanda,
die Frage ist doch, wollen Sie den Vertrag verlängern und sich auf der Risiko einlassen oder nicht?
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.04.2020 - 08:34
Wie ist die Rechtslage im umgekehrten Fall? Vermietet wird von einem ausländischen Vermieter (i. d. Fall einem Schweizer). Gelten dann die Bestimmungen nach dem ausländischen Mietrecht, oder gelten die Bestimmungen nach deutschem Recht (Ort der Mietwohnung)?
Viele Grüße,
Roman
04.08.2021 - 09:10
Danke, ein super Artikel. Aber eine Frage: Ist die zeitliche Befristung des Mietvertrags mit Verweis auf die befristete Aufenthaltsgenehmigung wirklich rechtens? Dieser Grund scheint nicht unter § 575 BGB zu fallen. Und gemäß § 575 BGB kann es keine anderen Gründe geben. Wie würden Sie dann die Rechtmäßigkeit der zeitlichen Befristung begründen?
04.08.2021 - 13:16
Hallo John,
danke für den Hinweis. Das war ziemlich dünnes Eis. Ich habe den Teil entsprechend angepasst.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.06.2022 - 12:58
Danke für deinen tollen Artikel.
Ich bin Ausländer in Deutschland und habe mit dem Hauptmieter einer Wohnung einen Untermietvertrag abgeschlossen und beantrage jetzt die Aufenthaltserlaubnis. Ich habe meinen Untermietvertrag eingereicht, aber sie haben mich nach dem Hauptmietvertrag gefragt. Was sind die Anforderungen in diesem Fall? Kann ich den Untermietvertrag nutzen. zu beachten, dass ich die kaution für den mieter bereits bezahlt habe und die dauer der Untermiete 1 jahr beträgt und meinen jetzigen aufenthalt in deutschland gemäß meinem Arbeitsvertrag abdeckt.
26.06.2022 - 20:54
Hallo Nour,
bitten Sie Ihren Vermieter (Hauptmieter) Ihnen eine Kopie des Hauptmietvertrages auszuhändigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.12.2022 - 14:11
Wieviele Ausländische Mietparteien dürfen in einem z.b. 8 Parteien Mietshaus leben .
Gruß Florin
25.12.2022 - 21:17
Hallo Jörg,
8. Ich hoffe die Frage war nicht ernstgemeint.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.07.2023 - 17:57
Hallo Herr Hundt,
In meinem Mietvertrag habe ich unter Paragraf 24 Zusätzliche Vereinbarung
Folgendes Aufgeführt:
Da der o.g. Mieter der Deutschen Sprache nicht mächtig ist, wird hiermit vereinbart das der Inhalt des Mietvertrages vor der Unterzeichnung von einer Person des Vertrauens die der Deutschen Sprache mächtig ist oder einer Organisation übersetzt und ausdrücklich erklärt wird.
Dies steht oben im Text:
. Eine Ausnahme gibt es nur in solchen Fällen, in denen der Vermieter mit dem Mieter eine weiter zulässige Sprache für die Vertragserklärungen im Mietvertrag vereinbart.
Meine Frage reicht es so aus oder muss ich es ein Zusatz mit rein nehmen, wenn ja was genau?
Vielen Dank
Gruß Alex
21.07.2023 - 20:27
Hallo Alex,
hier die Lösung: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/vermietung-an-auslaender/#II
Ihre Klausel könnten Sie hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/mietvertragsklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.07.2023 - 22:56
Hallo Herr Hundt,
ich möchte gerne fragen.
Miete ich eine Wohnung. Und ich habe eine neue Wohnung gefunden. Ich möchte dort selbst 3-4 Monaten eine Renovierung machen. In dieser Zeitraum plane ich in älter Wohnung leben.
Wie lange kann ich mich in der neue Wohnung nicht anmelden? Was laut das Gesetz?
VG Alina
27.07.2023 - 10:33
Hallo Alina,
ohne ins Gesetz zu schauen, würde ich persönlich mich mit dem Umzug auch ummelden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.03.2024 - 14:32
Man hat mir mitgeteilt, dass ich meine Wohnung nicht an eine ausländische Firma vermieten darf, so das diese ihre Mitarbeiter dort übernachten lassen kann. Diese Nutzung wäre genehmigungspflichtig und stellt eine Nutzungsänderung da. Weiter heisst es, die Wohnung sei für diese Art der Vermietung nicht geeignet und somit ist das nicht genehmigungsfähig. Es würden nicht genug Parkplätze zur Verfügung stehen (mind. 3 Parkplätze) und die Fenster wären nicht groß genug, um im Brandfall Menschen retten zu können. Dabei handelt es sich um eine moderne zeitgemäße Wohnung von Baujahr 1980. (Wie werden die Menschen bei einer klassischen Vermietung gerettet?)
Gibt es eine Vermietungsart ohne dass eine Nutzungsänderung beantragt werden muss?
Ich möchte maximal 4-5 Personen unterbringen, wenn es nicht möglich ist, dann auch weniger Personen.
Die Wohnung (60qm²) hat 2 Zimmer plus Küche, ein Bad und ein zusätzliches WC.
10.03.2024 - 17:45
Hallo Stefan,
es geht hier vermutlich nicht um “Ausländer”, sonder im die gewerbliche Zimmervermietung an Monteure bzw. die gewerbliche Vermietung an ein Unternehmen, das diese Art der Vermietung durchführt. Lassen Sie prüfen, ob die Vermutung tatsächlich ausgeschlossen/genehmigungspflichtig ist. Miteigentümer und Hausverwalter wollen hier natürlich Ärger und Unruhe im Haus vermeiden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.04.2024 - 16:40
Hallo Dennis,
diese Information habe ich vom Bauamt bekommen. Eine Vermietung an Monteure wäre nicht zulässig. Das Bauamt will mir die Nutzung als Unterkunft für Monteure untersagen.
Wie nennt man das denn, wenn ich einen ganz normalen Mietvertrag mache und dort die 4 Bewohner als Mieter eintrage? Darf das Bauamt mir das auch verbieten?
14.04.2024 - 19:33
Hallo Stefan,
m.E. können Sie einen klassischen Wohnraummietvertag mit vier Bewohnern schließen. Es geht bei der gewerblichen Zimmervermietung auch um dir Laufzeit der Verträge (Stichwort Kurzzeitvermietung).
Viele Grüße
Dennis Hundt