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Mietrecht: Vermietung an Ausländer (Ratgeber für Vermieter)

Will man eine Wohnung an Ausländer vermieten, stellt sich für den Vermieter die Frage, auf welche Besonderheiten man zu achten hat. Die Antwort dazu ist aus rechtlicher Sicht sehr einfach: Auf keine. Denn im deutschen Mietrecht wird kein Unterschied zwischen einem deutschen oder einen ausländischen Mieter gemacht. Die mietrechtlichen Rechte und Pflichten sind die gleichen. Trotzdem bleiben Fragen offen, wie z.B. ob der Mietvertrag in deutscher Sprache ausreicht und wie man sich hinsichtlich der Zahlungsfähigkeit des Mieters am Besten absichern kann und welche Unterlagen man verlangen sollte.

Im nachfolgenden Artikel soll daher Vermietern erklärt werden, auf was Sie bei einer Vermietung an Ausländer achten sollten.

I. So informieren Sie sich über den ausländischen Mieter

Die goldene Regel ist bei jeder Vermietung gleich: Informieren Sie sich so ausreichend wie möglich über Ihren neuen Mieter. Formulare zu Selbstauskunft sollten auch von einem ausländischen Mietbewerber ausgefüllt werden. Hier finden Sie eine Aufstellung über welche Punkte Sie bei einer Vermietung immer informiert sein sollten: Allgemeiner Artikel: Wohnung vermieten – Was müssen Vermieter beachten.

Klären Sie zudem aus welchem Grund und wie lange der Aufenthalt in Deutschland geplant ist. So können sie den zeitlichen Rahmen des Mietverhältnisses abstecken und wissen sofort, ob vielleicht nur ein befristeter Vertrag in Betracht kommt.

Fragen Sie bei allen Mietbewerbern nach, wer eigentlich einziehen will und wie viele Personen dann in dem Haushalt leben wollen. Sie sollten im Mietvertrag immer festhalten eine Personenanzahl festhalten, mit wieviel Personen die Mietwohnung bewohnt werden darf. Das spielt gerade für die richtige Nebenkostenkalkulation und den zu erwartenden Abnutzungsgrad der Wohnung eine wesentliche Rolle.

Lassen Sie sich immer folgende Dokumente vorzeigen:

  • Ausweis, Reisepass oder sonstige Dokumente die, die Identität der Person bestätigen
  • Aufenthaltsgenehmigung oder Visum (Mieter ohne Aufenthaltsgenehmigung – Was müssen Vermieter beachten?)
  • Anstelle der Schufa-auskunft kann bei ausländischen Mietbewerbern zum Beispiel eine Bankreferenz verlangt werden; entweder von der ausländischen Bank oder besser von einem deutschen Bankkonto, wenn vorhanden.
  • Optional: Referenzschreiben von bisherigen Vermietern oder der zuständigen betreuenden Organisation oder Amtsstelle des Ausländers.

II. Verständigungsprobleme regeln: Sprache des Mietvertrages

Wichtig ist, dass Sie sich mit Ihrem Mieter verständigen können. Dafür müssen Sie natürlich keine neue Sprach lernen. Beherrscht der ausländische Mieter die deutsche Sprache nicht, ist es an ihm einen Dolmetscher mitzubringen.

Der Mietvertrag muss auch in keiner fremden Sprache oder zweisprachig verfasst sein. Die deutsche Sprache ist hier völlig ausreichend. Der Mieter kann den Vertrag jedenfalls nicht als nichtig erklären oder anfechten und sagen, er hätte den Vertrag in Deutsch nicht verstanden. Ist der Vertrag unterschrieben ist er zwischen den Mietvertragsparteien gültig.

Die deutsche Sprache ist genauso während des Mietverhältnisses maßgeblich. Alle Erklärungen zwischen den Parteien sind in Deutsch abzugeben, um wirksam zu sein. Eine Ausnahme gibt es nur in solchen Fällen, in denen der Vermieter mit dem Mieter eine weiter zulässige Sprache für die Vertragserklärungen im Mietvertrag vereinbart.

III. Absicherung über die Zahlungsfähigkeit des ausländischen Mieters

Bei der Frage der Absicherung über die Zahlungsfähigkeit gilt bei Ausländern dasselbe wie bei Deutschen: schwarze Schafe gibt es überall. Eine absolute Sicherheit dagegen nie.

Typische Unterlagen:

  • SCHUFA Auskunft: ist jemand schon länger in Deutschland und besitzt ein deutsches Bankkonto ist auch meist bereits ein Schufa-Datensatz vorhanden.
  • Alternativ kann ein solventerer Mieter mit einem Referenzschreiben der ausländischen oder einheimischen Bank zeigen, dass er dort seit längerem ein guter Klient ist.
  • Möglich ist zudem die Vorlage eines Einkommensnachweises, Angaben zu Beschäftigungsverhältnis etc.

Wie gesagt, sicher kann man nie sein. Für eine Grundabsicherung sorgt allenfalls die Kautionszahlung in Höhe von maximal drei Monatsmieten. Eine zusätzliche Mietsicherheit kann auch von Ausländern nicht verlangt werden, da sonst eine unzulässige Übersicherung vorläge.

IV. Befristete Vermietung an Ausländer mit vorübergehender Aufenthaltsgenehmigung

Bei ausländischen Studenten oder Ausländern, die entweder nur ein befristetes Visa oder eine vorübergehende Aufenthaltsgenehmigung haben, empfiehlt es sich einen befristeten Mietvertrag anzufertigen und den Befristungsgrund des zeitlich begrenzten Aufenthalts mit anzugeben. Bei der Miete empfiehlt es sich eine Pauschalmiete zu vereinbaren, damit entgeht man von vornherein möglichen Problemen bei der späteren Nebenkostenabrechnung und der Nachzahlungsforderung.

Wichtig ist, dass es nach aktuellen Entscheidungen der Rechtsprechung nicht erlaubt ist eine sogenannte Tagesvermietung an Ausländer zu vereinbaren, da die Mietwohnung dann zweckentfremdet genutzt wird (VG Berlin, Beschluss vom 10. Mai 2017 – 6 L 223.17). Verstöße können Bußgelder nach sich ziehen.

V. Besonderheiten im Mietrecht bei der Vermietung an Ausländer

Hat das Mietverhältnis begonnen, gelten grundsätzlich genau die gleichen Regelungen für Mieter und Vermieter wie bei einem deutschen Mieter. Der Mieter hat die Miete zu bezahlen und darf die Wohnung vertragsgemäß nutzen. Es gelten dieselben Mängelansprüche, Minderungsrechte, Kündigungsregelungen und Räumungsfristen wie bei anderen Mietern. Anzumerken ist hier lediglich die Besonderheit, dass ausländische Mieter unter gewissen Voraussetzungen einen Anspruch auf Duldung der Anbringung einer Parabolantenne haben, wenn kein Anschluss an das Breitbandkabelnetz besteht.

Dem Vermieter ist es rechtlich aus Gründen der Gleichbehandlung sogar untersagt den Ausländischen Mieter zu bevorzugen oder zu benachteiligen. Werden zum Beispiel Mietererhöhungen im Haus gemacht, haben diese alle Mieter gleich zu betreffen, wenn die Wohnungen identisch sind. Genauso dürfen Räumungsfristen nicht nur bei ausländischen Mietern verkürzt werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 19. Dezember 2014 – 25 C 357/14).

VI. Zusammenfassung

Insgesamt lässt sich festhalten, dass bei der Vermietung an einen Ausländer keine besonderen Regelungen zu beachten sind. Es gilt, wie bei einer Vermietung an einen Deutschen, dass man wohl oder übel nur auf die Richtigkeit der Angaben vertrauen kann und den eigenen persönlichen Eindruck entscheiden lassen muss. Im Verlauf des Mietverhältnisses ist regelmäßig nur die deutsche Sprache maßgeblich. Die mietrechtlichen Rechte und Pflichten entsprechen denen mit deutschen Mietern.

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