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Mieter ohne Aufenthaltsgenehmigung – Was müssen Vermieter beachten?

Vermieten Sie an einen ausländischen Mieter ohne Aufenthaltsgenehmigung? Wenn ja, dann ist Vorsicht geboten, denn der illegale Aufenthalt in Deutschland ist eine Straftat. Vermieten Sie nämlich wissentlich an jemanden der sich illegal in Deutschland aufhält und helfen damit den illegalen Aufenthalt zu verbergen, kann es sein, dass Sie sich der sogenannten Beihilfe schuldig machen. Dies kann strafrechtlich belangt werden. Vermieter sollten sich bei einer Vermietung an Ausländer daher immer auch die Aufenthaltsgenehmigung vorlegen lassen. Haben Sie unwissentlich an einen Ausländer ohne Aufenthaltsgenehmigung vermietet, kann man Sie dafür grundsätzlich nicht belangen.

Sie haben gerade erfahren, dass ihr Mieter keine Aufenthaltsgenehmigung hat und sich illegal in Deutschland aufhält? Was ist für Sie als Vermieter zu beachten? Welche Rechtsfolgen bewirkt der illegale Mieter für den Vermieter und welche Pflichten ergeben sich? Lesen Sie die Antworten im nachfolgenden Artikel.

I. Illegaler Aufenthalt ist eine Straftat: Wann begeht der Vermieter Beihilfe?

Um zu wissen, was auf Sie als Vermieter zukommt ist es wichtig zu wissen:

  • Wann eine fehlende Aufenthaltsgenehmigung bedeutet, dass ein illegaler Aufenthalt vorliegt.
  • Wann strafrechtlich eine Beihilfe angenommen wird.

1. Fehlt die Aufenthaltsgenehmigung heißt das nicht automatisch, dass der Mieter sich illegal aufhält

Besitzt ein ausländischer Mieter keine Aufenthaltsgenehmigung ist der Aufenthalt in Deutschland nur dann illegal, wenn er für seine Zeit in Deutschland auch tatsächlich eine Aufenthaltserlaubnis braucht.

Zum Beispiel:

  • Kommt der ausländische Mieter aus einem anderen EU-Staat braucht er keine Aufenthaltserlaubnis, um legal in Deutschland zu leben.
  • Für Mieter aus anderen nicht EU- Staaten kann ein Touristenvisum einen legalen Aufenthalt für bis zu 6 Monate geben. Insoweit erhalten Einreisende mit Grenzübergang automatisch ein sogenanntes Touristenvisum, ohne dass es dafür einer weiteren Aufenthaltserlaubnis bedarf.
  • Darüber hinaus gibt es auch für Saisonarbeiter, Studenten etc. besondere Visen die einen legalen Aufenthalt in Deutschland ermöglichen ohne dass es einer Aufenthaltserlaubnis bedarf.

Um einen illegalen Aufenthalt im Sinne der Vorschrift des § 95 Aufenthaltsgesetz (AufenthG) handelt es sich hingegen in folgenden Fällen:

  • Sobald der Asylantrag abgelehnt wurde oder
  • die Aufenthaltsgenehmigung abläuft

und keine Duldung (§ 95 I Nr. 2c AufenthG) vorliegt beziehungsweise bereits eine Ausreise angeordnet wurde. Solange nur ein Asylantrag gestellt wurde, aber noch keine Entscheidung vorliegt, ist der Aufenthalt nicht strafbar.

2. Voraussetzungen der Beihilfe zum illegalen Aufenthalt

Die Beihilfe des illegalen Aufenthalts ist nach § 96 AufenthG in Verbindung mit § 27 StGB strafbar.

Danach wird unter anderem derjenige bestraft,

  • der Hilfe zum illegalen Aufenthalt leistet und dafür
  • entweder einen Vermögensvorteil erhält oder sich versprechen lässt.

Diese strafbare Hilfeleistung kann theoretisch zum Beispiel durch die Beschaffung einer Wohnung, wie die Vermietung angenommen werden, wenn dadurch der illegaler Aufenthalt objektiv gefördert oder erleichtert wird (Bayerisches OLG, Beschluss vom 21.05.1999, Az.: 4 St RR 86/99).

Praktisch greift dieser Fall aber nie und Vermieter haben daher kaum etwas zu befürchten, denn der Bundesgerichtshof stellt klar, dass die Beschaffung einer Wohnung allein nicht ausreichend ist, um den Beihilfetatbestand zu verwirklichen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 2. September 2009, Az.: 5 StR 266/09). Nach dem Beschluss ist es zwar möglich auch dann eine Beihilfe zum unerlaubten Aufenthalt eines Ausländers anzunehmen, wenn der Ausländer ungeachtet der Hilfeleistung zur Fortsetzung des unerlaubten Aufenthaltes entschlossen ist, besteht die Hilfe aber lediglich in der Gewährung von Unterkunft wird eine Beihilfe abgelehnt. Das gelte umso mehr dann, wenn die Hilfe aus humanitären Gründen erfolgt, um dem Ausländer zum Beispiel eine Unterbringung in nahezu menschenunwürdigen Verhältnissen, wie sogenannten „Auffanglagern“ zu ersparen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 2. September 2009, Az.: 5 StR 266/09).

Wichtig:

Allein durch den Abschluss eines Mietvertrages mit einem Ausländer ohne Aufenthaltsgenehmigung oder Prüfung entsprechender Unterlagen machen Sie sich nach bisheriger Rechtsprechung als Vermieter nicht automatisch der Beihilfe zum illegalen Aufenthalt schuldig.

II. Müssen Sie Ihren Mieter ohne Aufenthaltsgenehmigung melden oder anzeigen?

Sie haben als Vermieter oder sonstige Privatperson auch nicht die Pflicht einen Mieter ohne Aufenthaltsgenehmigung zu melden, wenn Sie einen illegalen Aufenthalt vermuten. Erfahren Sie also, dass ihr Mieter sich illegal in Deutschland aufhält sind Sie in keiner Weise zum Handeln verpflichtet und müssen auch nicht mit einer Strafe rechnen, wenn Sie eine Meldung oder Anzeige unterlassen.

Eine Meldepflicht bezüglich illegaler Einwanderer gibt es nach dem Aufenthaltsgesetz (§ 87 AufenthG) nur für öffentliche Stellen: Diese sind zur Weitergabe von Informationen an die Ausländerbehörde verpflichtet.

III. Müssen Sie Ihrem Mieter kündigen, wenn er keine Aufenthaltsgenehmigung mehr hat?

Mietrechtlich gibt es allein wegen dem Fehlen einer Aufenthaltsgenehmigung keinerlei rechtliche Konsequenzen zu beachten, denn das Mietrecht unterscheidet bei Mietern nicht nach Herkunft oder Aufenthaltserlaubnis. Mieter ist Mieter und auch der einmal unterschriebene Mietvertrag ist wirksam.

Eine Kündigung des Mietvertrages wegen einer fehlender Aufenthaltsgenehmigung ist weder zwingend noch rechtlich zulässig, denn darin liegt kein ausreichender Kündigungsgrund. Solange die mietvertraglichen Pflichten beanstandungsfrei von dem Mieter beachtet werden, besteht auch für den Mieter ohne Aufenthaltserlaubnis der mietrechtliche Kündigungsschutz: Das bedeutet eine Kündigung ist nur bei Vorliegen eines ordentlichen oder außerordentlichen Kündigungsgrunds zulässig (§§ 573 ff. BGB).

Ausnahmsweise kann es allerdings möglich sein, den Mietvertrag durch Anfechtung rückwirkend für nichtig zu erklären, wenn der Mieter bei Einzug – beziehungsweise bei den Vertragsverhandlungen – den Vermieter über seinen Aufenthaltsstatus arglistig getäuscht hat, § 123 BGB. Das kommt zum Beispiel bei einer wahrheitswidrigen Selbstauskunft in Betracht (mehr dazu können Sie hier nachlesen: Mieterselbstauskunft – Welche Fragen sind zulässig?).

IV. Fazit: Durch Vermietung allein drohen grundsätzlich keine Rechtsfolgen

Insgesamt ist daher für Vermieter, die an einen Mieter ohne Aufenthaltsgenehmigung vermietet haben wichtig zu wissen,

  • dass nicht jeder ausländische Mieter ohne Aufenthaltsgenehmigung zwangsläufig ein illegaler Einwanderer ist.
  • dass sie sich durch die Vermietung nicht ohne weiteres der Beihilfe strafbar gemacht haben. Es müssen nach bisheriger Rechtsprechung immer weitere konkreten Unterstützungshandlungen vorliegen, die die Straftat des illegalen Aufenthalts aktiv fördern.
  • Mietrechtlich oder Melderechtlich treffen Vermieter grundsätzlich keinerlei besondere Verpflichtungen, wenn Sie feststellen, dass ihr Mieter ohne Aufenthaltsgenehmigung in Deutschland lebt.

Allgemeine Hinweise und Tipps zur Vermietung an einen Ausländer finden Sie hier: Mietrecht: Vermietung an Ausländer (Ratgeber für Vermieter)

3 Antworten auf "Mieter ohne Aufenthaltsgenehmigung – Was müssen Vermieter beachten?"

  • Duran, Nevin
    06.02.2018 - 12:13 Antworten

    Sehr geehrter Herr Kollege Hundt,

    ich bin auf meiner Recherche auf Ihre beeindruckende Website gestoßen. Ich war auf der Suche nach eine Antwort zu meiner Frage, ob ein Vermieter sich wegen § 96 AufenthG strafbar macht, wenn er die Aufenthaltsgenehmigungen seiner Mieter nicht überprüft bzw. für den Fall einer Untervermietung, auch verpflichtet wäre die Aufenthaltserlaubnis auch der Untermieter zu überprüfen? Hätten Sie hierzu vielleicht eine Fundstelle (Gesetzt oder Rechtsprechung) für mich. Ich freue mich über eine Rückmeldung und bedanke mich im voraus.

    Mit kollegialen Grüßen,

    Nevin Duran
    Rechtsanwältin aus Berlin

    • Mietrecht.org
      07.02.2018 - 13:56 Antworten

      Hallo Frau Duran.

      in der Sache kann ich Ihnen nicht helfen, tut mir Leid.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • treselle
    27.07.2018 - 12:20 Antworten

    Sehr geehrte Herr Hundt,
    ich wohne und arbeite in Deutschland seit 3 Jahren. Ich bezitze eine Italienische – EU Niederlassungserlaubnis + einen befristeten deutschen Aufenthaltstitel, der jede 2 Jahre nach einer Überprüfung ob ich arbeite verlängert wird.

    Mein Aufenthaltstitel läuft in Oktober ab. Und als ich arbeite wird dann noch für weitere 2 Jahre verlängert.
    Mir wurde gerade eine Wohnung abgesagt, verfügbar ab 1.11.2018 und mir wurde gesagt dass die absage ist wegen meinem Aufenthaltstitel der in Oktober abläuft.

    Hat der Vermieter Recht eine Wohnung auf diesem Grund abzusagen ?
    Der wohnung sollte ich zusammen mit meinem Freund, der deutsche ist, mieten.

    Ich bin shockiert in 3 Jahren in Deutschland und fast in 20 in Italien , mir ist so was noch nie passiert.

    Vielen Dank für Ihre Kommentare zum Thema.

    Treselle

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