Im Rahmen der verbrauchs- und verursachungsabhängigen Nebenkosten werden für die Ermittlung der richtigen Verbrauchszahlen in der Regel geeichte Erfassungsgeräte verwendet. Für den Vermieter sind die Eichkosten oder die Kosten für den Zähleraustausch auch im Rahmen der Nebenkosten umlegbar.
In der Praxis kommt es allerdings immer wieder vor, dass Eichfristen bei Zählern abgelaufen sind und die Messergebnisse dennoch zur Verbrauchsabrechnung verwendet werden. Gemäß § 25 EichG ist die Verwendung von Messergebnissen von nicht geeichten Zählern verboten, aber gilt das auch für Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung?
Unter gewissen Umständen soll es zulässig sein, dass auch Messergebnisse nicht geeichter Zähler in der Nebenkostenabrechnung verwendet werden dürfen. Wann dies der Fall ist, können Sie hier nachlesen.
Inhalt: Nebenkostenabrechnung mit nicht geeichten Zählern?
II. Rechtsfolgen: Verwendung nicht geeichter Zähler
1. Anfechtungsrecht des Mieters: Unrichtigkeit der Nebenkostenabrechnung
I. Eichpflicht für Zähler
Im BGB findet sich keine ausdrückliche gesetzliche Eichpflicht für Verbrauchserfassungsgeräte des Vermieters, allerdings gibt es ein Eichgesetz und dies ist auch auf Mietverhältnisse anwendbar.
So bestimmt die Heizkostenverordnung neben der Verbrauchserfassungspflicht in § 4 HeizkostVO in § 5 HeizkostVO die Ausstattung der Verbrauchserfassung. Danach sollen gemäß § 5 Abs. 1 S. 2 HeizkostVO, nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde, wenn keine eichrechtlichen Regelungen einschlägig sind. Und auch die Betriebskostenverordnung nennt die Eichung im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV. Das Eichgesetz spielt also nach der gesetzgeberischen Intention auch bei Mietverhältnissen eine Rolle. Die maßgeblichen Regelungen des Eichgesetzes (EichG) sind zunächst § 2 Abs. 1 und § 25 EichG. Danach gilt eine Eichpflicht für alle Zähler, die im geschäftlichen Verkehr verwendet werden. Eichpflichtig sind danach Kalt- und Warmwasserzähler, Wärmezähler bei Heizanlagen, Stromzähler und Gaszähler.
Da nach der Heizkostenverordnung Heiz- und Warmwasserkosten zur verbrauchsabhängigen Abrechnung mit Zählern erfasst werden, ist hier immer auch eine Eichung der Zählgeräte erforderlich. Ebenso bei Kaltwasserzählern. Der Mieter kann hier darauf bestehen, dass alle verwendeten Wohnungszähler geeicht sind. Der Vermieter ist dann verpflichtet die entsprechenden Geräte eichen zu lassen.
II. Rechtsfolgen: Verwendung nicht geeichter Zähler
Verwendet der Vermieter dennoch nicht geeichte Zähler zur Abrechnung der Nebenkosten können folgende Rechtsfolgen auf ihn zukommen:
1. Anfechtungsrecht des Mieters: Unrichtigkeit der Nebenkostenabrechnung
So kann sich der Mieter etwa auf § 37 Abs. 1 MessEG (nach dem alten EichG § 25 Abs. 1a EichG) stützen, der sogar ein ausdrückliches Verwendungsverbot für ungeeichte Messgeräte enthält. Danach können Messergebnisse nicht geeichter Zähler beziehungsweise solcher bei denen die Eichfrist abgelaufen ist (vgl. BayObLG, Beschluss vom 23.3.2005, Az.: 2 Z BR 236/04; LG Saarbrücken, Urteil vom 22.7.2005, Az.: 13 B S 23/05; AG Holzminden, Urteil vom 04.05.2011, Az.:10 C 300/10).
Ein automatisches Verwendungsverbot von nicht geeichten Zählern wurde im Mietrecht allerdings noch nicht höchstrichterlich bejaht. Vielmehr wurde eine Ausnahme der Verwendung der Messergebnisse von nicht geeichten Zählern zugelassen, wenn der Vermieter darlegen und beweisen konnte, dass diese nicht unrichtig sind 8K. Callsen/ Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, Betriebskosten Rn. 42). Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 17. November 2010, Az.: VIII ZR 112/10 kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung schließlich nur darauf an, ob festgestellt werden kann, dass der Verbrauch zutreffend erfasst wurde oder nicht.
Festgehalten werden sollte aber, dass dem Vermieter der Messergebnisse nicht geeichter Zähler verwendet, immer die Garantie der Messgenauigkeit und Messbeständigkeit, für die ein geeichter Zähler bürgt, darlegen und nachweisen muss. Dies kann zum einen durch Vorlage der Verbrauchswerte der letzten unbeanstandeten Abrechnungszeiträume und zum anderen durch Befundprüfung der Messergebnisse bei den Eichbehörden oder einer anderen staatlich anerkannten Prüfstelle. Soweit sich danach ergibt, das nicht geeichten Zähler dennoch die eichrechtlichen Verkehrsfehlergrenzen einhalten, dürfen die Messergebnisse bei der Nebenkostenabrechnung verwendet werden, so der BGH im Urteil vom 17. 11.2010, Az.: VIII ZR 112/10 und das OLG München im Beschluss vom 13.1.20113, Az.: 2 Wx 32/10.. Wichtig ist, dass sich daraus kein Recht ergibt nicht geeichte Zähler zu verwenden.
Kann der Vermieter den Nachweis nicht erbringen ist die Nebenkostenabrechnung materiell unrichtig und der Mieter kann insoweit die Nachzahlung verweigern. Der Vermieter kann die Wasserkosten dann allenfalls nach der Wohnfläche abrechnen und der Mieter darf die abgerechneten Kosten auch für Warmwasser und Heizung) gemäß § 12 HeizkostVO um 15 %, kürzen (LG Kleve, Urteil vom 19.4.2007, Az.: 6 S 205/06; AG Berlin – Neukölln, Urteil vom 13.3.2008, Az.:19 C 499/07, AG Hamburg, Urteil vom 6.12.2005, Az.:48 C 331/05; AG Spandau, Urteil vom 22.6.1989, Az.:2 C 676/88).
2. Bußgeld wegen fehlender Eichung möglich
Der Vermieter der ungeeichte Zähler verwendet riskiert daher auch eine öffentlich – rechtliche Konsequenz in Form eines Bußgeldes seitens der Eichbehörden.
III. Fazit
Zusammenfassend sollte die Verwendung von Messergebnissen nicht geeichter Zähler im Rahmen der Nebenkostenabrechnung unbedingt vom Vermieter vermieden werden. Eine Beachtung der Eichfristen ist unbedingt anzuraten Die Kosten der Eichung oder der Zähleraustausch anstelle der Eichung können sogar auf den Mieter abgewälzt werden (hierzu im Detail der Artikel „Zähleraustausch statt Eichung über Nebenkosten auf Mieter umlegbar?“).
03.05.2018 - 15:43
Welche (zulässigen) Alternativen hat der Vermieter, wenn die Zähler beispielsweise komplett 2017 schon aus der Eichung waren, er aber eine NK-Abrechnung erstellen will?
Schätzen oder Vergleichen mit einer anderen Wohnung,….?
Muss ich den Schätz,- oder Vergleichswerten als Mieter zustimmen, oder kann ich die Rechnung trotzdem anfechten, bzw. Zahlung verweigern.
Vergleich von 1.Personen Haushalt, Arbeitnehmer mit Rentner, bringt ja kein sinnvolles Ergebnis
28.05.2020 - 00:09
Sehr geehrte Damen und Herren;
ich bin kein Mieter aber Eigentümer einer Eigentumswohnng und bin seit 3 Jahren am kämpfen was eine neue Wasseruhr in unserem Bad anbelangt. Als wir das Objekt erworben haben und das erste Mal die Zähler in der Wohnung abgelesen wurden haben wir bemerkt das die Uhr aus dem Jahre 1995 ist.
Wie kann ich dagegen vorgehen das wir eine neue geeichte Wasseruhr bekommen und wie kann ich es erreichen die Kosten nicht zu zahlen.( Ablesefirma ist Fa. Minol in Stuttgart)
Mit freundlichen Grüßen
Karin Strauf
29.05.2020 - 10:25
Hallo Karin,
den regelmäßigen Austausch organisiert eine (gute) WEG-Verwaltung für die Eigentümergemeinschaft.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.12.2020 - 00:07
Die Wasserzähler in meiner Mietwohnung wurden 2013 das letzte Mal geeicht, wie verhalte ich mich bei der Forderung, den Wasserstand zur Berechnung der Nebenkosten anzugeben und besteht die Möglichkeit, rückwirkend Forderungen an den Vermieter zustellen. Da aufgrund nicht geeichter Wasseruhren die Abrechnung über den gesamten Zeitraum fehlerhaft sein können.
29.12.2020 - 08:33
Hallo Steffen,
oben finden Sie einen Abschnitt zu den Rechtsfolgen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.01.2021 - 16:46
Guten Tag,
bei Übernahme meiner Gewerberäume wurde der Zählerstand für Kaltwasser und Heizung erfasst. Es gibt also Geräte für die Verbrauchserfassung.
In meiner ersten Betriebskostenabrechnung wurde allerdings alles nach Mietfläche berechnet.
Nach einlegen meines Widerspruchs und langem Hin und Her, hat man sich telefonisch bei mir gemeldet
und mir mitgeteilt, dass die Geräte nicht geeicht wären und daher keine Berechnung nach Verbrauch erfolgt. Darf das der Vermieter, obwohl im Mietvertrag steht, dass nach Verbrauch abgerechnet wird, wenn
Geräte zur Verbrauchserfassung vorhanden sind?
Ich fühle mich arglistig getäuscht!
Beste Grüße
Anne-Kathrin Brüggemann
08.01.2021 - 10:56
Hallo Anne-Kathrin,
hier ein Hilfe: Heizkostenabrechnung ohne Heizkostenverteiler und hier noch eine: Nebenkostenabrechnung mit nicht geeichten Zählern möglich?
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.01.2021 - 23:05
Bei einer Wohnanlage, in der u.a. viele Studenten wohnen, in der bislang über geeichte Zähler, der Wasserverbrauch ermittelt wurde, wurde in der letzten Abrechnung plötzlich das Wasser über die Quadratmeter abgerechnet, da nach Rückfrage, in 2 Wohneinheiten der rechtzeitige Austausch der Zähler versäumt wurde und somit mit ungeeichten Geräten gemessen wurde. Folge für einen Studenten, der nur Wochentags in seiner Wohneinheit wohnt und am Wochenende zuhause ist, er soll, obwohl seine Messeinrichtung geeicht ist (zuletzt getauscht 2019) über 300 Euro nachzahlen und auch in Zukunft eine höhere Abschlagszahlung leisten. Kosten für die Zähler werden auch noch erhoben. Man kann doch für die 2 Wohneinheiten den Wasserverbrauch einfach durch Differenzbildung (Gesamtwassermenge – Menge der geeichten Messinstrumente = Verbrauch der 2 Wohneinheiten) Dieser Verbrauch kann dann nach Quadratmeter aufgeteilt werden. Aufgrund der Umlage über qm ergibt sich gerade bei bislang gering-Verbrauchern, höhere Kosten, Grossverbraucher werden belohnt. Das kann doch nicht korrekt sein.
21.01.2021 - 07:35
Hallo Karl-Josef,
ich hätte als Hausverwalter die beiden Wohnungen mit umgeeichten Zählern “normal” abgerechnet (mit Risiko) oder nur diese Wohnungen geschätzt. Sie sollten sich auf den Standpunkt stellen, dass bei Ihnen die verbrauchsabhängige Abrechnung möglich ist.
Lassen Sie sich Sachlage bei Bedarf bitte rechtlich bewerten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.01.2021 - 13:06
Hallo…
es gab für unsere Wohnung eine Fußbodenheizung, jedoch ohne Temperatursteuerung in den Räumen, es wurde uns gesagt, die Temperatur könnte über die Zirkulationspumpe eingestellt werden, was nachweislich ja nicht stimmt.
Weiterhin gab es 2 Wärmemengenzähler (3 Parteien) (Eichdatum 2018 & sowie 2019) die Differenz aus beiden Zählern ergab den Verbrauch für meine Wohnung. Das das Eichdatum abgelaufen ist, haben wir bei der letzten Abrechnung 2019 – 2020 festgestellt. In jeder Abrechnung gab es selbst mit einem Abschlag von 100,00 € pro / Monat (70m²) nur an Heizkosten horrende Nachzahlungen. Wie müsste der Vermieter die Funktion der Wärmemengenzähler beweisen ?
Gruß
Henrik Rinke
27.01.2021 - 14:36
Hallo Henrik,
das wird der Vermieter nicht beweisen können. Denken Sie an Ihr o.g. Kürzungsrecht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.05.2021 - 16:30
Hallo,
ich komme aktuell bei einer mir gestellten Anfrage nicht weiter. Und bisher habe ich im Netzt dazu noch nicht wirklich etwas gefunden. Daher anbei mein Hilferuf :-)
Folgendes Thema:
Auf dem Gewerbegelände einer Industrie-Firma sind Container anderer Fremdirmen aufgestellt, die mit Strom von dem Industrie-Betrieb versorgt werden. Diese sogenannten Dritten sind für den Industriebetrieb tätig und arbeiten in dessen Auftrag.
Jeder Container wird aktuell mit einem nicht geeichten Stromzähler erfasst, zukünftig sollen die Stromverbräuche allerdings auf die einzelnen Firmen weiterverrechnet werden. Werden hier nun geeichte Zähler benötigt oder können die derzeitigen herangezogen werden? Da es sich hier um ein B2B Beziehung handelt, kann dies evtl. unter den betroffenen vertraglich so abgestimmt werden oder was gibtes hier ggf. für Möglichkeiten.
Falls die Zähler getauscht werden müssen, wären die Kosten dann auf die Fremdfirmen umlegbar.
Besten Dank schon mal im voraus für die Bemühungen…
Grüße Stefan
05.05.2021 - 19:54
Hallo Stefan,
geeicht bedeutet doch einfach, geprüft und korrekt funktionierend. Das sollte die Frage beantworten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.11.2021 - 16:51
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe leider woanders keine direkte Antwort auf meine Frage gefunden und hoffe nun auf mögliche Ansatzpunkte.
Beim Auszug aus einer Mietwohnung wurden alle Heiz- und Wasserwerte auf den entsprechenden Geräten zusammen mit dem Vermieter abgelesen und schriftlich festgehalten. Nun habe ich die Nachzahlungsaufforderung vom Vermieter erhalten und dieser widersprochen, da die abgelesenen Werte nicht eingerechnet wurden, sondern die Verbrauchswerte geschätzt wurden. Der Dienstleister teilte nun mit, dass mehrere Geräte NICHT mehr innerhalb der Eichfrist lagen und deshalb der Ablesewert nicht zulässig ist. Wie verhält es sich nun mit den erfolgten Schätzungen durch den Dienstleister – sind diese zulässig und müssen von mir akzeptiert werden?
11.11.2021 - 17:06
Hallo Christian,
Sie müssen das vermutlich so hinnehmen. Allerdings steht Ihnen bei Schätzung grundsätzlich ein 15%iges Kürzungsrecht zu. Recherchieren Sie dazu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.12.2021 - 09:55
Wasserverbrauch mit ungeeichtem Zähler in NK am 30.4.2021 in Rechnung gestellt (andere Pos. ebenfalls fehlerhaft)
Wasserverbrauch in korregierter Fassung 6.7.2021 ebenfalls vom Vermieter mit ungeeichtem Wasserzähler bestätigt.
Mein Widerspruch wurde ignoriert und nun am 12.12.2021 nochmallige Korrektur der NK vom Vermieter mit nunmehr auf m3 umgelegten Wasserverbrauchswerten (3 Parteien).
Davon abgesehen, dass der Wasserabrechnungszeitraum von dem NK-Abrechnungszeitraum abweicht, verlangt die Vermieterin nun die Zahlung der gesamten Wasserkosten plötzlich nach Wohnfläche.
Ich habe eine eigene Wasseruhr. Die anderen Parteien auch (eine wird von der Mutter der Vermieterin bewohnt).
Muss ich die neue Berechnungsgrundlage akzeptieren, obwohl die ungeeichte Wasseruhr als Berechnungsgrundlage genommen (und auch in erster NK aufgeführt) wurde? Oder kann der Vermieter nach mehr als 1/2 Jahr nun diese Berechnungsgrundlage ändern, weil er nun merkte, dass die Kürzung rechtmässig ist.
Danke für Ihre Hilfe
Chris
13.12.2021 - 10:26
Hallo Chris,
im letzten Absatz unter “1. Anfechtungsrecht des Mieters: Unrichtigkeit der Nebenkostenabrechnung” wird Ihre Frage beantwortet. Meines Erachtens hat der Vermieter korrekt gehandelt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.12.2021 - 12:16
Das versteht ich nicht. die neue Berechnung nach m2 wurde rückwirkend gemacht. Und das ist zulässig?
Chris
23.02.2022 - 14:39
Guten Tag,
mich würde einmal interessieren ob diesbezüglich vertraglich festgehalten werden kann, dass in einer Unterverteilung auch nichtgeeichte Zähler zum Einsatz kommen dürfen und darauf eine Wasser- Heiz- oder Stromabrechnung erfolgen darf. Kann sich hier im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter geinigt werden um individuelle Eichzeiträume umzusetzen?
24.02.2022 - 20:32
Hallo Klaus,
mir ist dazu keine gangbare Lösung bekannt. Die Umgehung der Eichung kann auch nicht Sinn der Sache sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt