Im Rahmen der verbrauchs- und verursachungsabhängigen Nebenkosten werden für die Ermittlung der richtigen Verbrauchszahlen in der Regel geeichte Erfassungsgeräte verwendet. Für den Vermieter sind die Eichkosten oder die Kosten für den Zähleraustausch auch im Rahmen der Nebenkosten umlegbar.

In der Praxis kommt es allerdings immer wieder vor, dass Eichfristen bei Zählern abgelaufen sind und die Messergebnisse dennoch zur Verbrauchsabrechnung verwendet werden. Gemäß § 25 EichG ist die Verwendung von Messergebnissen von nicht geeichten Zählern verboten, aber gilt das auch für Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung?

Unter gewissen Umständen soll es zulässig sein, dass auch Messergebnisse nicht geeichter Zähler in der Nebenkostenabrechnung verwendet werden dürfen. Wann dies der Fall ist, können Sie hier nachlesen.

I. Eichpflicht für Zähler

Im BGB findet sich keine ausdrückliche gesetzliche Eichpflicht für Verbrauchserfassungsgeräte des Vermieters, allerdings gibt es ein Eichgesetz und dies ist auch auf Mietverhältnisse anwendbar.

So bestimmt die Heizkostenverordnung neben der Verbrauchserfassungspflicht in § 4 HeizkostVO in § 5 HeizkostVO die Ausstattung der Verbrauchserfassung. Danach sollen gemäß § 5 Abs. 1 S. 2 HeizkostVO, nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde, wenn keine eichrechtlichen Regelungen einschlägig sind. Und auch die Betriebskostenverordnung nennt die Eichung im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV. Das Eichgesetz spielt also nach der gesetzgeberischen Intention auch bei Mietverhältnissen eine Rolle. Die maßgeblichen Regelungen des Eichgesetzes (EichG) sind zunächst § 2 Abs. 1 und § 25 EichG. Danach gilt eine Eichpflicht für alle Zähler, die im geschäftlichen Verkehr verwendet werden. Eichpflichtig sind danach Kalt- und Warmwasserzähler, Wärmezähler bei Heizanlagen, Stromzähler und Gaszähler.

Da nach der Heizkostenverordnung Heiz- und Warmwasserkosten zur verbrauchsabhängigen Abrechnung mit Zählern erfasst werden, ist hier immer auch eine Eichung der Zählgeräte erforderlich. Ebenso bei Kaltwasserzählern. Der Mieter kann hier darauf bestehen, dass alle verwendeten Wohnungszähler geeicht sind. Der Vermieter ist dann verpflichtet die entsprechenden Geräte eichen zu lassen.

II. Rechtsfolgen: Verwendung nicht geeichter Zähler

Verwendet der Vermieter dennoch nicht geeichte Zähler zur Abrechnung der Nebenkosten können folgende Rechtsfolgen auf ihn zukommen:

1. Anfechtungsrecht des Mieters: Unrichtigkeit der Nebenkostenabrechnung

Versäumt der Vermieter die Eichung beziehungsweise Nacheichung der Zähler kann eine Nebenkostenabrechnung, die auf Zählerständen eines nicht geeichten Verbrauchserfassungsgerät beruht, durch den Mieter mit der Einwendung einer unrichtigen Abrechnung angegriffen werden. Bei erfolgreicher Einwendung können gegebenenfalls sogar die Nachzahlungsansprüche verweigert werden. Bei Messergebnissen von nicht geeichten Geräten oder Zählern deren Eichgültigkeit abgelaufen ist, hat der Mieter das Recht diese als Zahlen anzufechten, denn eine Richtigkeit und Genauigkeit wird hier nicht durch die Eichung unterstellt (LG Saarbrücken, Urteil vom 22.7.2005, Az.: 13 B S 23/05, AG Holzminden, Urteil vom 4.5.2011, Az.: 10 C 300/10, OLG München, Beschluss vom 13.1.20113, Az.: 2 Wx 32/10).

So kann sich der Mieter etwa auf § 37 Abs. 1 MessEG (nach dem alten EichG § 25 Abs. 1a EichG) stützen, der sogar ein ausdrückliches Verwendungsverbot für ungeeichte Messgeräte enthält. Danach können Messergebnisse nicht geeichter Zähler beziehungsweise solcher bei denen die Eichfrist abgelaufen ist (vgl. BayObLG, Beschluss vom 23.3.2005, Az.: 2 Z BR 236/04; LG Saarbrücken, Urteil vom 22.7.2005, Az.: 13 B S 23/05; AG Holzminden, Urteil vom 04.05.2011, Az.:10 C 300/10).

Ein automatisches Verwendungsverbot von nicht geeichten Zählern wurde im Mietrecht allerdings noch nicht höchstrichterlich bejaht. Vielmehr wurde eine Ausnahme der Verwendung der Messergebnisse von nicht geeichten Zählern zugelassen, wenn der Vermieter darlegen und beweisen konnte, dass diese nicht unrichtig sind 8K. Callsen/ Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, Betriebskosten Rn. 42). Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 17. November 2010, Az.: VIII ZR 112/10 kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung schließlich nur darauf an, ob festgestellt werden kann, dass der Verbrauch zutreffend erfasst wurde oder nicht.

Festgehalten werden sollte aber, dass dem Vermieter der Messergebnisse nicht geeichter Zähler verwendet, immer die Garantie der Messgenauigkeit und Messbeständigkeit, für die ein geeichter Zähler bürgt, darlegen und nachweisen muss. Dies kann zum einen durch Vorlage der Verbrauchswerte der letzten unbeanstandeten Abrechnungszeiträume und zum anderen durch Befundprüfung der Messergebnisse bei den Eichbehörden oder einer anderen staatlich anerkannten Prüfstelle. Soweit sich danach ergibt, das nicht geeichten Zähler dennoch die eichrechtlichen Verkehrsfehlergrenzen einhalten, dürfen die Messergebnisse bei der Nebenkostenabrechnung verwendet werden, so der BGH im Urteil vom 17. 11.2010, Az.: VIII ZR 112/10 und das OLG München im Beschluss vom 13.1.20113, Az.: 2 Wx 32/10.. Wichtig ist, dass sich daraus kein Recht ergibt nicht geeichte Zähler zu verwenden.

Kann der Vermieter den Nachweis nicht erbringen ist die Nebenkostenabrechnung materiell unrichtig und der Mieter kann insoweit die Nachzahlung verweigern. Der Vermieter kann die Wasserkosten dann allenfalls nach der Wohnfläche abrechnen und der Mieter darf die abgerechneten Kosten auch für Warmwasser und Heizung) gemäß § 12 HeizkostVO um 15 %, kürzen (LG Kleve, Urteil vom 19.4.2007, Az.: 6 S 205/06; AG Berlin – Neukölln, Urteil vom 13.3.2008, Az.:19 C 499/07, AG Hamburg, Urteil vom 6.12.2005, Az.:48 C 331/05; AG Spandau, Urteil vom 22.6.1989, Az.:2 C 676/88).

2. Bußgeld wegen fehlender Eichung möglich

In einem Beschluss des VG Köln vom 26.11.2014, Az.: 1 L 1593/14 wurde entschieden, dass bei einer Wasserabrechnung, nach erfaßtem Verbrauch gemäß § 2 Abs. 1 EichG auch im Mietrecht zwingend nur auf Grundlage der Messerergebnisse eines geeichten Zählers abgerechnet werden darf und ein Verstoß eine Ordnungswidrigkeit nach § 19 Abs. 1 Nr. 3 EichG darstellt, die durch die Eichbehörden nach § 60 MessEG mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

Der Vermieter der ungeeichte Zähler verwendet riskiert daher auch eine öffentlich – rechtliche Konsequenz in Form eines Bußgeldes seitens der Eichbehörden.

III. Fazit

Zusammenfassend sollte die Verwendung von Messergebnissen nicht geeichter Zähler im Rahmen der Nebenkostenabrechnung unbedingt vom Vermieter vermieden werden. Eine Beachtung der Eichfristen ist unbedingt anzuraten Die Kosten der Eichung oder der Zähleraustausch anstelle der Eichung können sogar auf den Mieter abgewälzt werden (hierzu im Detail der Artikel „Zähleraustausch statt Eichung über Nebenkosten auf Mieter umlegbar?“).