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Ablesung der Zähler versäumt oder verspätet – Heizung und Warmwasser

Gemäß § 4 Abs. 1 der Heizkostenverordnung hat der Gebäudeeigentümer (Vermieter) den anteiligen Verbrauch der Nutzer (Mieter) an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Eine jährliche Ablesung der Zähler ist daher im Mietrecht grundsätzlich gesetzlich vorgeschrieben, um eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu gewährleisten. Die Ablesung ist dabei recht unkompliziert und wird meist angekündigt. Die Durchführung erfolgt durch den Vermieter selbst oder Drittunternehmen.

Schwierigkeiten ergeben sich hier nur dann wenn eine Ablesung der Zähler aus bestimmten Umständen nicht möglich oder nur verspätet möglich ist. So etwa, wenn ein Ablesetermin durch den Mieter versäumt wird oder dieser wegen seiner Berufstätigkeit nur eine späteren Termin wahrnehmen kann.

Was Sie als Vermieter und Mieter zu beachten haben, wenn der Zeitpunkt der Ablesung sich verschiebt, erfahren Sie in nachfolgendem Artikel.

I. Warum ist eine verspätete oder versäumte Ablesung der Zähler ein Problem?

Der Vermieter ist verpflichtet einen gewissen Anteil (mindestens 50% ) der Heizungs- und Warmwasserkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch der Mieter umzulegen. Tut er dies nicht, ist die Abrechnung insoweit unrichtig und der Mieter kann von seiner Zahlungspflicht befreit sein. Aus diesem Grund ist der Vermieter angehalten Verbrauchserfassungsgeräte wie Zähler in den Mietobjekten zu installieren, um die ordnungsgemäße Abrechnung zu ermöglichen, § 5 Heizkostenverordnung. Kann ein Zähler allerdings aus bestimmten Gründen nicht oder nicht zum richtigen Zeitpunkt abgelesen werden, steht der Vermieter vor einem Problem, da er die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung auf die einzelnen Mieter zu verteilen hat nach § 6 Abs. 1 S. 1 Heizkostenverordnung. Wird eine Ablesung versäumt oder verspätet fehlt dem Vermieter der Verbrauchswert den er zu seiner Abrechnung als Berechnungsgrundlage benötigt.

II. Verbrauchsschätzung nach § 9 a Heizkostenverordnung

In der Heizkostenverordnung selbst ist das Problem der versäumten oder verspäteten Zählerablesung in § 9 a der Heizkostenverordnung erwähnt. Danach ist eine Schätzung des anteiligen Verbrauchs eines Mieters vorzunehmen, wenn die ordnungsgemäße Erfassung wegen eines Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht möglich ist.

Die zulässig Verbrauchsermittlung im Wege der Schätzung erfolgt dann, auf der Grundlage

  • des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder
  • des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder
  • des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe (Mieters).

Im Ausnahmefall kann auch eine ein Schätzung auf Basis der Gradtagszahlen vorgenommen werden, wenn dem Vermieter keine anderen Vergleichsdaten zur Verfügung stehen, BGH, Urteil vom 16.11.2005, Az.: VIII ZR 373/04). Details zu dem Begriff und der Nutzung der Gradtagszahlen finden Sie auch in dem Beitrag: „Nebenkostenabrechnung: Wann und wie werden Gradtagszahlen genutzt?„.

Vorausgesetzt ist hier allerdings entweder ein Geräteausfall oder ein sonstiger zwingender Grund.

Ein sonstiger zwingender Grund im Sinne dieser Vorschrift liegt nach dem Urteil des BGH vom 16.11.2005 , Az.: VIII ZR 373/04 zum Beispiel dann vor, wenn

  • ein Ablesefehler oder ein versehentliches Unterlassen der Ablesung vorliegen
  • und
  • die Ablesung (aus technischen Gründen) nicht mehr nachgeholt werden kann .

Dies kann beispielsweise bei Mietwohnungen mit Zentralheizungen der Fall sein, bei denen die Heizkörper mit geeichten elektronischen Zählern ausgestattet sind und die gemessenen Werte nach Zeitablauf automatisch überschrieben werden. Solche Heizungszähler erfassen nämlich den Wärmeverbrauch speichern den Jahresendwert automatisch, der aber mit Beginn des Folgejahres überschreiben wird. Wird die Ablesung der Zähler hier versäumt oder verspätet, geht die Zahl des erfassten Jahresverbrauches verloren. Eine Nachholung ist dann aus technischen Gründen unmöglich.

Weitere zwingende Gründe wurden zudem bei Versäumnis der Ablesung durch den Mieter (siehe unter III.) und bei sonstigen Ablesehindernissen, wie etwa Möbeln vor den Ablesegeräten (LG Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az.: 64 S 96/97) oder dem gänzlichen Fehlen eines Ablesgerätes (Zähler für Heizungsstrom: BGH, Urteil vom 20.08.2008, Az.: VIII ZR 27/07) anerkannt. Die Schätzungsmöglichkeit des § 9 a Abs. 1 HeizkostVO betrifft allerdings keine leerstehenden Mietwohnungen zu zahlen; BGH, Urteil vom 10.12.2014, AZ: VIII ZR 9/14 .

III. Zweiter Ablesetermin oder Ersatztermin für die Ablesung bei Versäumnis

Kann ein Termin zur Zählerablesung, der durch den Vermieter oder eine Ablesefirma bestimmt wurde, durch den Mieter nicht wahrgenommen werden, ist ein zweiter gegebenenfalls sogar dritter Termin festzulegen, um eine Ablesung zu ermöglichen.

Gerade bei einer Abwesenheit der Mieter wegen Berufstätigkeit oder wegen Urlaubs, muss der Vermieter einen Alternativtermin bestimmen und dem Mieter die Möglichkeit geben sich darauf einzurichten. So muss ein Termin für die Ablesung der Zähler der Heizung – egal, ob Ersttermin oder Zweittermin immer mindestens 10-14 Tage vorher angekündigt werden. Dies ermöglicht dem Mieter ausreichend Zeit, um Verhinderungsgründe mitzuteilen und einen entsprechenden Ersatztermin zu vereinbaren. Dem Mieter entstehen dadurch keine extra Kosten und es dürfen ihm auch keine zusätzlichen Kosten auferlegt werden. Firmen, die für Zweittermine zur Ablesung extra Entgelt fordern, haben darauf rechtlich gesehen keinen Anspruch; entsprechende Klauseln sind unwirksam, so das LG München I in seiner Entscheidung vom 22.02.2001, Az.: 12 O 7987/00.

Als Berufstätiger Mieter muss man allerdings auch Ablesetermine während der Werkszeiten akzeptieren und eine Ablesung ermöglichen können. Der Vermieter oder die Ablesefirma muss sich nicht auf späte Abendzeiten verweisen lassen.

Sobald der Mieter einen Ablesetermin mitgeteilt bekommt, wie etwa durch einen Aushang im Hausflur, hat er der Ablesefirma Verhinderungs- und Versäumnisgründe wie Krankheit, Urlaub und ähnliches mitzuteilen und einen Ersatztermin zu vereinbaren. Eine Verpflichtung zur Zugänglichmachung, wie zum Beispiel durch Hinterlegung des Hausschlüssels bei einem Nachbarn besteht grundsätzlich nicht, wenn ein Verhinderungsgrund vorliegt. Die Ablesung erfolgt dann zu einem späteren Zweittermin.

Wird von dem Vermieter oder dem Ableseunternehmen kein Nachholtermin festgelegt, obwohl der Mieter einen solchen vereinbaren wollte oder eine Ablesung der Zähler aus sonstigen, nicht nachvollziehbaren, Gründen unterlassen, ist eine Berufung auf eine Schätzung des Verbrauchs unzulässig.

IV. Schätzung bei grundloser Verweigerung der Ablesung der Zähler

Verweigert der Mieter allerdings grundlos die Ermöglichung der Ablesung und versäumt diese aus Desinteresse kann er für die anfallenden Ablese- und Fahrtkosten schadensersatzpflichtig gemacht werden. Versäumt oder ignoriert der Mieter, den Ablesetermin dreimal bewusst und schuldhaft, kann das anstelle der Ablesung eine Schätzung der Verbrauchszahlen vorgenommen werden; LG München I in seiner Entscheidung vom 22.02.2001, Az.: 12 O 7987/00.

Nach der Entscheidung des AG Meldorf, vom 21.10.2011, Az.: 81 C 1105/11 kann eine Schätzung auch schon eher (nach dem zweiten Versäumnis) erfolgen:

 Vorausgesetzt ist dafür, dass

  • der Mieter beim Ablesetermin nicht anwesend ist und keinen Ersatztermin abgestimmt hat
  • und
  • ein zweiter Ablesetermin (mindestens 10 Tage später) angesetzt wurde, der mit einem sichtbaren Hinweis wurde, dass eine Schätzung erfolgt, falls der Zutritt nicht ermöglicht und keine Ausweichtermin vereinbart wird.

In welchen Fällen zudem eine Schätzung möglich ist, können Sie auch in unserem Artikel: „Nebenkostenabrechnung ohne ablesen der Zählerstände – Wann darf geschätzt werden?“ nachlesen.

5 Antworten auf "Ablesung der Zähler versäumt oder verspätet – Heizung und Warmwasser"

  • Denise
    21.03.2018 - 13:56 Antworten

    Hallo,

    ich hätte da mal eine Frage:

    Ich war für insgesamt 4 Wochen im Urlaub, somit habe ich weder den 1. Termin noch den 2. Termin wahrnehmen können. Aber auch einen Aushang im Flur habe ich verpasst.
    Muss ich hier nun trotzdem die angesetzte Gebühr bezahlen?
    Ich habe schließlich überhaupt nichts vom ganzen Vorgehen mitbekommen.

    Danke für die Hilfe!

    • Mietrecht.org
      22.03.2018 - 07:11 Antworten

      Hallo Denise,

      Urlaub ist sich kein gutes Argument. Sie müssen Ihre Verpflichtungen dann entsprechend delegieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter Trhancik
    11.04.2018 - 20:24 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,
    wir sind aus Familiengründen aus unserer Eigentumswohnung ausgezogen und diese beibehalten. Unsere Wohnung ist in Einem Haus mit ca. 40 Wohnungen. Leider haben wir die Ablesung komplett verpasst. Die Nachbarn hatten unsere Wohnungsschlüssel und sie wussten auch, dass wir weg sind. Wie auch immer, wir haben erst nach der Nebenkostenabrechnung gemerkt, dass die Heizung nicht abgelesen wurde. Auf Grund dessen hat die Ablesefirma unser Vorjahreswert angesetzt. Dies hat zu einer höhen Nachzahlung geführ, da das Vorjahr besonders viel wegen Baby geheizt wurde. Eigentlich wusste auch die Verwaltung, dass wir nicht da sind, denn nach telefonische Absprache haben sie uns das Hausgeld runtergesetzt, weil wir nicht da sind. Die Ablesefirma hat die Verwaltung auch informiert, dass Sie nicht ablesen konnte. Leider hat uns niemand kontaktiert. Die Verwaltung reagiert nicht auf meine Mails und die Ablesefirma hat mir gesagt, dass sie ohne eine neue Anforderung seitens Verwaltung keine zweite Abrechnung vornehmen können. Besonders schlimm ist, dass laut Ablesefirma wir die zu viel gezahlte Summe nicht nachträglich nach nächster Abrechnung bekommen können, weil nach Gesetz die Nebenkostenabrechnung sich nur auf abgelaufeneres Jahr beziehen kann. Es ist nicht wie bei Strom, wo nach der „richtigen“ Ablesung wieder eine Gutschrift ensteht. Ich kann es immer noch nicht glauben, dass es nicht geht.
    Können Sie mir weiterhelfen oder Rat geben, was ich machen kann? Hilft es, wenn ich bei der Jahresversammlung gegen der Verabschiedung der Abrechnung aus Vorjahr bin? Nächste Woche gibt es die Jahresversamlung und ich weiß nicht, wie ich mich verhalten soll. Vielen Dank und freundliche Grüße
    Peter Trhancik

    • Mietrecht.org
      12.04.2018 - 06:44 Antworten

      Hallo Peter,

      ich kann Ihnen leider nur raten, dass Sie sich von einen Anwalt beraten lassen, der auf das WEG-Recht spezialisiert ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna
    16.04.2018 - 20:02 Antworten

    Hallo!
    Ich habe der Firma mitgeteilt, dass ich den ersten, sowie den 2. Termin nicht wahrnehmen kann. Mir wurde leider kein dritter Termin vergeben und auch nicht mitgeteilt wie nun weiter vorgegangen wird. Was kann ich nun tun?

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