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Heizkostenabrechnung: Wann ist der Stichtag für die Ablesung?

Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen (§ 556 III 1 BGB). Da zu den Betriebskosten auch die Heizkosten gehören, muss er auch die Heizkostenabrechnung jährlich erstellen.

Über den Abrechnungszeitraum kann der Vermieter selbst entscheiden. Er kann als Abrechnungsperiode das Kalenderjahr vom 1. Januar ist zum 31. Dezember bestimmen, kann aber auch mitten im Jahr beginnen, beispielsweise mit dem Beginn des Mietvertrages und muss aber auch dann spätestens nach 12 Monaten abrechnen. Der Abrechnungszeitraum ergibt sich aus dem Mietvertrag.

Hier wollen wir speziell die Frage klären, wann die Ablesung der Heizkostenverteiler erfolgen muss. Die Frage ist entscheidend, damit die Heizkosten möglichst genau für den jeweiligen Abrechnungszeitraum auf die Mieter umgelegt werden können.

Auch Heizkostenabrechnung erfasst maximal 12 Monate

In der Heizkostenabrechnung dürfen dann nur Rechnungen berücksichtigt werden, die sich auf den vereinbarten Abrechnungszeitraum von höchstens 12 Monaten beziehen. Allerdings bleibt der Vermieter berechtigt, für die Abrechnung über die Heizkosten einen anderen Abrechnungszeitraum zu wählen als für die sonstigen Betriebskosten (BGH WuM 2008, 404). Auch hier ist der Mietvertrag maßgebend. Im Zweifel ist der Beginn des Mietvertrages (Einzug) als Stichtag zu werten.

Stichtag für die Ablesung zeitnah nach Ende der Abrechnungsperiode

Ein bestimmter Stichtag für die Ablesung der Heizkosten ist nicht vorgeschrieben. Lediglich das Ende des Abrechnungszeitraumes und der Zeitpunkt der Ablesung sollten ungefähr übereinstimmen. Wäre dem nicht so und könnte der Vermieter beliebig ablesen, würde er den vom Gesetz vorgegebenen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten willkürlich nach eigenem Ermessen bestimmen. In solchen Fällen beanstanden Mieter häufig, dass in die Abrechnung auch Heizkosten eingeflossen seien, die für den fraglichen Zeitraum ohne Bedeutung waren und sich insbesondere Abrechnungs- und Ablesezeitraum nicht deckten.

Allerdings ist es so, dass der Vermieter alleine nicht unbedingt den Stichtag für die Ablesung bestimmen kann. Angesichts der Komplexität der Erstellung einer Heizkostenabrechnung sind Vermieter regelmäßig auf die Dienste einer Abrechnungsfirma angewiesen. Hinzu kommt, dass der jeweilige Mieter am vorgegebenen Ablesetag Zutritt zu seiner Wohnung gewähren muss, um die Verbrauchserfassungsgeräte ablesen zu lassen.

Insoweit besteht eine gewisse Toleranz mit der Folge, dass die Heizkostenabrechnung nicht allein deshalb fehlerhaft ist, weil Abrechnungszeitraum und Ablesezeitraum um einige Wochen differieren (LG Dortmund ZMR 2005, 865: zwei Wochen).

Erfolgt die Ablesung verspätet, soll die Rückrechnung auf das Ende der Abrechnungsperiode unter Einbeziehung der Gradtagszahlen (§ 9b HeizkostenV) nicht zulässig sein (LG Osnabrück NZM 2004, 95).

So urteilen die Gerichte zur Ablesung

Ist als Abrechnungsperiode das Kalenderjahr vereinbart, soll so die Ablesung Ende Februar oder im März jedenfalls zu spät sein (LG Osnabrück NZM 2004, 95).

Wurde in dem betreffenden Zeitraum keine oder kaum noch Heizenergie verbraucht, soll eine verspätete Ablesung keine wesentlichen Auswirkungen haben, wenn der zu Grunde liegende Abrechnungszeitraum und der tatsächlich Ablesezeitraum nur um ein paar Wochen auseinanderfallen (OLG Schleswig RE WuM 1991, 333).

Im Fall des OLG Schleswig war als Abrechnungsperiode der 1. Juli bis 30. Juni vereinbart. Die Zählerstände beruhten auf Ablesungen vom 26.4. im Vorjahr und 19.4 im folgenden Jahr. Die Abweichungen wurden hier nicht als schwerwiegend betrachtet, zumal auch in den Monaten Mai und Juni nur wenig Heizenergie verbraucht wurde.

Mieter muss Ablesung ermöglichen

Der Mieter kann den Stichtag teils aber auch mitbestimmen. Die Erstellung der Heizkostenabrechnung setzt voraus, dass der Vermieter die Verbrauchserfassungsgeräte ablesen kann. Zu diesem Zweck darf der Eigentümer bzw. ein von ihm beauftragtes Heizkostenabrechnungsunternehmen die Wohnung des Mieters betreten. Verweigert der Mieter den Zutritt, kann der Eigentümer eine einstweilige Verfügung gegen ihn beantragen.

In der Regel wird der Ablesetermin durch Aushang oder Einzelbenachrichtigung ca. 1 bis 2 Wochen zuvor angekündigt. Eine besondere Form ist nicht vorgeschrieben. Wichtig ist, dass der Mieter in zumutbarer Weise rechtzeitig Kenntnis erlangen kann. Der Termin ist unmissverständlich bekanntzugeben. Allerdings hat der Aushang für den Ablesetermin keinen rechtsgeschäftlichen Charakter, so dass der Mieter den Termin als Stichtag nicht beanstanden kann.

Für den Mieter besteht jedoch keine Pflicht, sich für eine angekündigte Ablesung bereitzuhalten, insbesondere nicht, wenn sie zur Unzeit, beispielsweise am Samstagnachmittag oder sonntags erfolgt (LG München WuM 2001, 192). In diesem Fall kann und muss er einen Ausweichtermin mit dem Abrechnungsunternehmen vereinbaren. Dieser Termin ist dann keine Zweitablesung, sondern zählt als erster Termin. Auch hier ist eine Ankündigungsfrist von ca. 14 Tagen einzuhalten (LG München WuM 2001, 192).

Ist der Mieter auch beim zweiten Termin verhindert und will auch dem Vermieter nicht die Wohnungsschlüssel überlassen, soll er verpflichtet sein, sich beispielsweise vertreten zu lassen und muss gegebenenfalls dem Vermieter zusätzlich entstehende Kosten erstatten (AG Brandenburg GE 2004, 1459).

6 Antworten auf "Heizkostenabrechnung: Wann ist der Stichtag für die Ablesung?"

  • Rolf Garlichs
    07.05.2014 - 12:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt !

    Seit dem 01.02.2014 haben wir einen neuen Vermieter. Bis jetzt wurde die Heizkörper- Verdunstungsröhrchen jährlich Ende März abgelesen, einen Termin dafür wurde uns durch die Firma Kalorimeta zum ablesen am 25.03.2014 zugeschickt. Diesen Termin hat der Vermieter storniert ohne uns darüber zu informieren und bis zum heutigen Tag wurde keine Ablesung durchgeführt.
    Zum anderen wurden in der Erdgeschosswohnung ( wird seit dem 01.02.2014 von den Schwiegereltern bewohnt ) die alten Heizkörper nacheinander in den Monaten Februar / März entfernt und zwar mit den Verdunstungsröhrchen.
    Auf Nachfrage beim Vermieter wann eine Ablesung durchgeführt werden soll sagte dieser das es am 28.04.2014 erfolgen soll.

    Meine Frage ist ob das Verhalten vom Vermieter korrekt ist.

    Mit freundlichen Gruß
    Rolf Garlichs

  • Helmut Kösters
    29.04.2017 - 12:26 Antworten

    Wenn die Zähler für Heizung und Wasser sich in der Wohnung befinden, wie werden die Zählerstände ermittelt, ohne dass ein Mitarbeiter der Firma bei mir in der Wohnung war.
    Die Ablesefirma wurde mehrmals angeschrieben, ob die Zählerstände erfasst wurden und welche Werte ermittelt wurden.
    Die Firma meldet sich auf keinem Anschreiben. Ist das so in Ordnung??

    • Mietrecht.org
      29.04.2017 - 15:40 Antworten

      Hallo Helmut,

      vielleicht werden die Werte per Funk übertragen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian Wagener
    05.01.2018 - 23:44 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich erläutere kurz mein Anliegen. Einzug in neue Wohnung 16.08.2016 , Heizkostenverteilerstände zum Einzugstermin sind im Übergabeprotokoll notiert , Betriebskostenabrechnung für 2016 wurde am 20.12.2017 erstellt und zugesandt , hatte daraufhin die Werte abgeglichen und festgestellt das die Angaben nicht übereinstimmten , Heute am 05.01.2018 war Ablesetermin wo ich mir vom Techniker erklären ließ wie die Verteiler funktionieren , laut Aussage des Technikers sind die HKVerteiler periodisch von Anfang Dez. bis Ende Nov. eingestellt (meinte ja auch, er hätte ja auch schon im Dez. ablesen können) , heißt also ich konnte beim Erhalt der Abrechnung nicht mehr den Gesamtwert von 2016 ablesen, da ja zu diesem Zeitpunkt schon die neue Heizperiode angefangen hatte und nun der Gesamtwert von 2017 abzulesen war +den aktuellen Verbrauchswert.
    Wie kann ich denn nun die Abrechnung nachvollziehen bzw. nachprüfen, ob diese korrekt erstellt worden ist. Habe deshalb Bedenken, weil ich für einen Zeitraum von gerade mal 3 1/2 Monaten 385,-€ Heizkosten nachzahlen soll bzw. 4 1/2 Mon. laut Abrechnungszeitraum (01.01.2016 – 31.12.2016) !!!!!

    Gibt auch kein ersichtlichen Heizkostenzeitraum in der Abrechnung ,nur auf der ersten Seite den Zeitraum für die Nebenkostenabrechnung.

    Gesamtkosten: 565,39€ davon Vorausz. 179,82€

    Zudem wurde in der Küche bis heute kein HKVerteiler angebracht und daraufhin ein Schätzwert von 845,31 Einheiten für welchen Zeitraum auch immer, kalkuliert.

    So nun wie soll ich mich jetzt verhalten????

    Mit freundlichen Grüßen
    Christian Wagener

    • Mietrecht.org
      08.01.2018 - 08:57 Antworten

      Hallo Christian,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier leider nur kurz schreiben.

      Wenn Sie eine Wohnung nur zur kalten Jahreszeit bewohnen (Mitte August bis Nov./Dez.) entsteht immer eine höhere Nachzahlung, da die „angesparten“ Vorauszahlungen der Sommermonate fehlen.

      Für eine umfassende Prüfung Ihrer Fragen würde ich die Überprüfung der Nebenkostenabrechnung empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rottluff Jens
    24.08.2018 - 11:56 Antworten

    Liebes Mietrecht Team,
    Ich habe eine Frage zur Ablesung.
    Unser Zeitraum für die jährliche Ablesung war immer Mitte Dezember. Im Jahr 2017 fand aber keine Ablesung statt. Erst im April 2018 kam der Ablesedienst. Jetzt habe ich die Abrechnung bekommen und jetzt stimmen die Werte zu dem Ablesezettel nicht überein. Wie soll ich mich jetzt verhalten da ich selbst mit einer Durchschnitts Rechnung nicht auf die Werte komme.
    Mit freundlichen Grüßen
    Rotten75

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