Go to Top

Kündigung wegen Eigenbedarf bei einem 3-Familienhaus

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, kommt es nicht darauf an, ob sich die vermietete Wohnung in einem 3-Familienhaus oder in einem Gebäude mit noch mehr Wohnungen befindet. In jedem Fall muss der Vermieter die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung beachten.

Die Frage wird erst dann relevant, wenn in einem 3-Familienhaus unklar ist, wie viele Wohnungen es tatsächlich gibt oder wenn der Vermieter oder der Mieter 2 Wohnungen davon selbst bewohnen oder eine dieser Wohnungen leer steht oder der Vermieter noch nicht im Haus wohnt, dieses kauft und/oder die Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandelt.

Dieser Ratgeber zeigt, wie ein Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung für einen Teil oder für das komplette 3-Familienhaus vorgehen kann und welchen Rechte die Mieter in dem Haus haben.

1. Sonderkündigungsrecht im vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude

Dabei ist Ausgangspunkt die Vorschrift des § 573b BGB. Danach steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn er zusammen mit dem Mieter in einem Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen wohnt. Dann benötigt der Vermieter kein berechtigtes Interesse und kann auch kündigen, ohne dass er ausdrücklich Eigenbedarf oder sonstige Kündigungsgründe geltend macht.

2. Definition einer Wohnung

Oft ist unklar, wie viele Wohnungen im Gebäude eigentlich sind. Sind es nur zwei, gilt das Sonderkündigungsrecht. Sind es hingegen drei, kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse, insbesondere Eigenbedarf, geltend machen kann.

Der Begriff der Wohnung wird so definiert, dass es sich dabei um eine selbstständige, räumlich und wirtschaftlich gesonderte Wohneinheit handelt, die eine selbstständige Haushaltsführung ermöglicht (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 666). Es kommt nicht darauf an, ob die Wohnung eine abgeschlossene Wohneinheit darstellt. Maßgebend ist die Verkehrsauffassung im Einzelfall.

Gibt es in einem Haus mit 2 Wohnungen noch weitere Wohnräume, ist das Sonderkündigungsrecht des § 573b BGB ausgeschlossen, sofern diese weiteren Wohnräume eine solche Vielzahl und Wohnqualität zum Inhalt haben, dass sie ohne weiteres an eine andere Person zum Wohnen vermietet werden könnten. Diese Wohnräume brauchen keine abgeschlossene, vollständige dritte Wohnung zu bilden (AG Hamburg-Bergedorf Urt.v.10.1.2012, Az.: 409 C 146/10 Quelle: Haufe-online). Diese Wohnräume werten das Gebäude zu einem 3-Familienwohnhaus auf.

3. Leer stehende oder ungenutzte Wohnung zählt als Drittwohnung

Es kommt nicht darauf an, ob eine Wohnung von drei Wohnungen als solche genutzt wird oder leer steht. Sie zählt als dritte Wohnung, die das Sonderkündigungsrecht des Vermieters dann ausschließt.

Allerdings schadet es nicht, dass neben zwei Wohnungen andere Flächen gewerblich genutzt werden.

4. Einheitliche Nutzung zweier Wohnungen im 3-Familienhaus

Das Sonderkündigungsrecht des § 573b BGB kommt zu Gunsten des Vermieters auch dann zur Anwendung, wenn der Mieter in einem 3-Familienhaus selbst 2 Wohnungen einheitlich nutzt oder wenn der Vermieter 2 von 3 Wohnungen zu einem einheitlichen Wohnbereich zusammengefasst hat und dort wohnt (LG Saarbrücken ZMR 2007, 540).

Allerdings müssen sich die Wohnungen in einem Gebäude befinden. Beurteilungsmaßstab ist, ob die Bewohner zwangsläufig, etwa im Eingangsbereich, aufeinandertreffen. Nur wenn dies der Fall ist, kommt der Zweck des Sonderkündigungsrechts zum Tragen. Dieser Zweck besteht darin, dass die beiden Parteien auf engstem Raum zusammen leben und gedeihlich miteinander auskommen sollen. Bei zwei selbstständig nebeneinander liegenden Teilen eines Zweifamilienhauses mit getrennten Eingängen soll dies nicht der Fall sein (dann jeweils 1-Familienhaus, Kündigung nur nach § 573 BGB bei berechtigtem Interesse).

5. Vermieter muss im Haus wohnen

Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 573b BGB ist auch, dass der Vermieter selbst im Gebäude wohnt. Zwar muss er nicht seinen Lebensmittelpunkt dort haben. Gefordert wird aber, dass er die Wohnung in einer solchen Intensität nutzt, dass es theoretisch zu einer gegenseitigen Beeinträchtigung Vermieter/Mieter kommen kann.

Dazu genügt es für ein „Wohnen“ nicht, wenn die Wohnung überwiegend leer steht, vom Vermieter nur als Wochenendwohnung oder zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt wird. Ist der Vermieter eine juristische Person (GmbH, Verein) besteht ebenfalls kein Sonderkündigungsrecht, da eine juristische Person die Wohnung nicht „bewohnen“ kann.

6. Vermieter will alle 3 Wohnungen kündigen und selbst nutzen

Wohnt der Vermieter bislang nicht im Objekt und will alle vermieteten drei Wohnungen kündigen und selbst nutzen, muss er entsprechend Eigenbedarf anmelden. Dies kann schwierig sein, da er den Eigenbedarf jeweils in Bezug auf das einzelne Mietverhältnis konkret begründen muss.

Die Kündigungen wären beispielsweise rechtsmissbräuchlich, wenn ein alleinstehender Vermieter ein 3-Familienwohnhaus mit 300 m² für sich alleine nutzen möchte. Führt der Vermieter den Eigenbedarf selbst herbei, stellt dies keinen Rechtsmissbrauch dar, da es ihm zusteht, seine Lebensplanung so zu gestalten, dass er sein Eigentum für sich und oder seine Familienangehörigen in Anspruch nehmen darf (BVerfG NJW 1989, 970).

Will der Vermieter beispielsweise die drei Wohnungen im EG für sich selbst, im OG für die pflegebedürftigen Eltern und im DG für sein Kind nutzen, lässt sich der Eigenbedarf für alle drei Wohnungen durchaus nachvollziehbar und vernünftig begründen.

Bei mehreren Wohnungen hat der Vermieter auch die freie Auswahl, welche er kündigt. Er braucht keine Sozialauswahl durchzuführen (BayObLG NJW 1982, 1159). Insoweit muss jeder einzelne Mieter die Kündigung seines Mietverhältnisses wegen des angeblichen Eigenbedarfs beanstanden oder sich auf die Sozialklausel berufen.

7. Vermieter will als neuer Eigentümer alle 3 Wohnungen kündigen und selbst nutzen

Verkauft der ursprüngliche Eigentümer das Objekt, tritt der neue Eigentümer als Erwerber in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB).

Er kann die Mietverträge kündigen und Eigenbedarf geltend machen, sofern er diesen in Bezug auf das jeweilige Mietverhältnis entsprechend begründen kann. Voraussetzung ist, dass er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Erst dann stehen ihm die Eigentümerrechte zu.

8. Eigenbedarfskündigung bei Umwandlung in Eigentumswohnungen

Hat der frühere Eigentümer das 3-Familienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt oder wandelt der neue Eigentümer um, ist der einzelne Mieter besonders gesetzlich geschützt. Er hat einen zusätzlichen Kündigungsschutz. Will der neue Eigentümer Eigenbedarf geltend machen, muss er eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren seit dem Erwerb abwarten. Diese Kündigungssperrfrist kann auf 10 Jahre in Gebieten ausgedehnt werden, die von der jeweiligen Landesregierung per Verordnung festgelegt wurden. Ähnliche Sperrfristen gelten meist für öffentlich geförderte Wohnungen. Die Sperrfrist entfällt, wenn das öffentliche Darlehen vorzeitig vom früheren Eigentümer oder vom Erwerber der umgewandelten Wohnung zurückgezahlt wird.

In diesen Fällen kann sich der Vermieter frühestens nach Ablauf der Sperrfrist auf Eigenbedarf berufen. Die Wartezeit beginnt mit der Eintragung im Grundbuch. Verkauft er in dieser Zeit die Wohnung erneut, tritt der neue Erwerber in die laufende Wartezeit ein. Die Frist beginnt also nicht von Neuem zu laufen (BayObLG RE WuM 1982, 46). Auch nach Ablauf der Sperrfrist muss der Vermieter Eigenbedarf entsprechend begründen. Gleichermaßen kann sich der Mieter auch noch auf die Sozialklausel berufen.

Soweit der Eigentümer das Objekt in Eigentumswohnungen umwandelt, hat jeder Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das er binnen zwei Monaten zu den im Kaufvertrag formulierten Bedingungen geltend machen kann. Dieses Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen verkauft. Wird die Wohnung zwangsversteigert, zählt dieser Umstand ebenfalls als Verkaufsfall.

9. Alternative Kündigungsmöglichkeiten parallel nutzen

Um diesen Unklarheiten im Einzelfall Rechnung zu tragen, kann ein Vermieter vorrangig nach § 573b (Sonderkündigungsrecht bei 2-Familienhaus) BGB kündigen und hilfsweise und vorsorglich gleichzeitig gemäß § 573 BGB kündigen sich dabei auf ein berechtigtes Interesse (Eigenbedarf) berufen.

Kommt das Sonderkündigungsrecht des § 573b BGB nicht zur Wirkung (z.B. weil zusätzliche Wohnräume eine dritte Wohnung begründen oder der Vermieter nicht mehr selbst im Objekt wohnt), kann der Vermieter mit der hilfsweise Kündigung wegen Eigenbedarfs immer noch zum Ziel kommen. Allerdings muss er in der Lage sein, den Eigenbedarf formell und inhaltlich entsprechend zu begründen.

Soweit der Eigenbedarf problemlos zu begründen ist, empfiehlt sich diese Art der Kündigung nach § 573 BGB, da dort die Kündigungsfrist meist kürzer ist (3 Monate bei Mietdauer bis 5 Jahre) als bei der Kündigung nach § 573b BGB (6 Monate).

6 Antworten auf "Kündigung wegen Eigenbedarf bei einem 3-Familienhaus"

  • Hans
    23.06.2016 - 19:13 Antworten

    Guten Tag,
    wir beabsichtigen in NRW ein 3-Familienhaus zukaufen. Dort ist zur Zeit EG freigezogen und OG und DG vermietet. Geplant ist EG und OG mit einer Treppe im inneren der Wohnung zu verbinden, also so eine Art Maisonettenwohnung. Und DG soll an die Eltern vermietet werden. Verkäufer behauptet man kann die Mieter nicht kündigen.
    Darf er ein Kaufvertrag erstellen der zur Bedingung hat dass die Mieter nicht gekündigt werden dürfen? Anders kann ich mir nicht erklären wieso er sagt dass man die nicht kündigen kann.
    Danke, Gruß
    Hans

    • Mietrecht.org
      23.06.2016 - 20:21 Antworten

      Hallo Hans,

      im Mietvertrag könnte z.B. die Kündigung durch den Vermieter ausgeschlossen sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gaudenzio
    20.09.2016 - 12:59 Antworten

    Guten Tag,
    unser Vermieter beabsichtigt, das 3-Familienhaus, in dem wir seit 19 Jahren eine Wohnung gemietet haben, zu verkaufen. Falls der neue Besitzer unsere Wohnung selbst nutzen möchte und uns deshalb wegen Eigenbedarf kündigen würde, wäre er dann an die 3-jährige Kündigungssperrfrist gebunden?
    Danke für Antwort.
    Gaudenzio

    • Mietrecht.org
      20.09.2016 - 13:04 Antworten

      Hallo Gaudenzio,

      eine Sperrfrist gibt es nur, wenn das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und dann die Wohnung verkauft werden würde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Svenja H.
    12.10.2016 - 12:59 Antworten

    Guten Tag,
    wir haben ein 3-Familienhaus gekauft. Erdgeschoss bewohnen wir, Untergeschoss steht leer (soll auch leer bleiben, da es eine kleine und unrenovierte Wohnung ist) und der Person die das Obergeschoss gemietet hat, würden wir gern kündigen, da es untragbar ist mit Ihr unter einem Dach zu wohnen.

    Da die Wohnung im Untergeschoss leer steht, können wir von dem Sonderkündigungsrecht § 573b BGB gebrauch machen?
    Und falls nicht, wäre es eine Eigenbedarf Kündigung wenn wir angeben, dass wir selbst gern in das Obergeschoss ziehen möchten? Denn dies ist dank Dachboden größer als unsere Wohnung. Müssten wir dann der Mieterin unsere Wohnung zum Tausch anbieten?

    Viele Grüße
    Svenja H.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.