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Mieter zieht nicht ein – Nebenkosten trotzdem zahlen (oder nur die Kaltmiete)?

Ein Pärchen sucht sich zusammen eine Wohnung, doch noch bevor Einzug trennen sie sich? Der Mietvertrag in der neuen Stadt ist unterschrieben die Verhandlungen mit dem neuen Arbeitgeber scheitern aber und man zieht doch nicht um? Es kann unzählige Gründe geben, warum eine Mietvertrag sofort nach Abschluss wieder gekündigt wird und die angemietete Wohnung nicht bewohnt wird. Meist wird unverzüglich gekündigt und das Mietverhältnis läuft bis zum Ende der Kündigungsfrist, obwohl die Mietwohnung komplett leer steht.

Haben Mieter und Vermieter keinen Aufhebungsvertrag geschlossen muss der Mieter die vereinbarte Miete für die Wohnung bezahlen, auch wenn er diese dann tatsächlich gar nicht nutzt. Doch wie ist das mit den Nebenkosten? Bei leerstehenden Mietwohnungen entstehen doch keine? Oder doch?

Erfahren Sie hier, welche Kosten der Mieter zu tragen hat, wenn ein Mietvertrag geschlossen wurde, der sofort wieder gekündigt wird ohne das die Wohnung bewohnt wurde.

I. Kaltmiete oder auch die Nebenkosten: Vorrang des Mietvertrages

Sobald ein Mietvertrag geschlossen wurde, sind beide Parteien, sowohl der Mieter als auch der Vermieter an die Vereinbarungen gebunden und müssen diese dann auch einhalten.

Der Mietvertrag enthält immer mindestens die inhaltlichen Regelungen des § 535 BGB mit den Hauptpflichten der Gebrauchsüberlassung seitens des Vermieters, § 535 Abs. 1 S. 1,2 BGB und der Zahlung des Mietzins seitens des Mieters, § 535 Abs. 2 BGB. Für die Verpflichtung des Mieters neben dem Mietzins die Nebenkosten zu tragen, bedarf es im Mietvertrag einer ausdrücklichen Vereinbarung – die sogenannte Umlagevereinbarung. Diese bestimmt, dass der Mieter gemäß § 556 BGB die anfallenden Nebenkosten der Mietsache zu tragen hat. Fehlt eine Umlagevereinbarung, hat der Mieter keine gesonderten Nebenkosten zu tragen und es ist davon auszugehen, dass der Vermieter diese Kosten in den Mietzins mit einkalkuliert hat.

Der tatsächliche Einzug des Mieters ist keine Voraussetzung für den wirksamen Beginn des Mietvertrages mit all seinen Pflichten. Entscheidend ist nur der vertragliche Beginn des Mietverhältnisses. Das heißt, sobald zwei Parteien einen Mietvertrag abgeschlossen haben, sind Sie daran auch gebunden. Es gibt grundsätzlich kein generelles Rücktritts- oder Widerrufsrecht (BGH Urteil vom 30.03.200, Az. VII ZR 167/99). Nur in Einzelfällen können entsprechende Rechte dem Mieter zuerkannt werden (Beispiele hierzu erhalten Sie in den Artikeln: „Mietvertrag: 14 Tage Rücktrittsrecht ist ein Mythos“ und „Mietvertrag rückgängig machen bzw. widerrufen“). Dem Mieter bleibt in der Regel nur die Kündigung des Mietverhältnisses, wenn seine Absicht die Wohnung zu beziehen nicht mehr besteht.

Beispiel:

Am 25.06.2016 schließt der Mieter M mit Vermieter V einen unbefristeten Mietvertrag mit Umlagevereinbarung und Mietbeginn zum 01.07.2016 ab. Nach Vertragsabschluss entscheidet sich der Mieter M die Wohnung doch nicht zu beziehen. Was kann der Mieter tun und welche Verpflichtungen bestehen aus dem Mietvertrag?

Der Mieter M ist an den geschlossenen Vertrag mit dem Vermieter V gebunden und hat ab 01.07.2016 den vereinbarten Mietzins zuzüglich der Nebenkosten für die angemietete Wohnung zu bezahlen. Nur weil er nicht in die Mietwohnung einzieht wie geplant, verliert der Vermieter nämlich nicht seine Ansprüche. Der Umfang seiner Zahlungspflicht bestimmt sich zeitlich dabei nach dem Zeitraum für den das Mietverhältnis besteht. Der Mieter kann versuchen, so schnell wie möglich den Vertrag zu beenden, durch Kündigung oder den Vertrag aufzuheben beziehungsweise anzufechten (dazu im Folgenden unter Punkt III.) Bei einer ordentlichen Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages sind die Fristen des § 573 c Abs. 1 BGB zu beachten. Danach kann der Mieter die Kündigung nur mit einer Frist von 3 Monaten aussprechen. Bei einem befristeten Vertrag kann eine vorzeitige Vertragsbeendigung nur durch Aufhebungsvertrag oder außerordentliche Kündigung erwirkt werden. Dem Mieter M bleibt hier nur die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung, die er allerdings schon bereits vor Einzug aussprechen kann. Bei einer Kündigungsfrist von 3 Monaten läuft das Mietverhältnis, bei sofortiger Kündigung bis zum 30.09.2016 und der Mieter M hat in dieser Zeit für den Mietzins und die Nebenkosten aufzukommen.

Bei den einzelnen Nebenkostenpositionen können grundsätzlich alle umlagefähigen Nebenkosten nach § 565 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1, 2 BetrKV vom Vermieter abgerechnet werden, soweit sie tatsächlich angefallen sind. Dies ist regelmäßig bei allen verbrauchsunabhängigen Nebenkosten, wie beispielsweise Müllgebühren, Hausmeistertätigkeiten, Reinigungsarbeiten und auch der Gartenpflege oder des Allgemeinstroms der Fall. Die wichtigsten Nebenkosten finden Sie zudem im Detail in dem Artikel: „Betriebskostenverordnung – Alle wichtigen Infos für Mieter und Vermieter„.

Zu einer Kürzung seines Umlageanteils oder Verteilerschlüssels ist der Mieter nicht berechtigt, auch wenn er die Wohnung nicht bewohnt.

Entsprechendes gilt auch für Mietverhältnisse bei den der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist auszieht. Die vermieterseitigen Ansprüche bleiben sogar dann bestehen, wenn der Mieter seinen Wohnungsschlüssel schon zurückgegeben hat. Eine Kürzung der Miete oder der Nebenkosten kommt insoweit nicht in Betracht.

II. Nebenkosten, die bei Leerstand nie anfallen

Da bei den Nebenkosten allerdings grundsätzlich zwischen den verbrauchsabhängigen und den nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten unterschieden wird., entstehen folglich auch keine Verbrauchskosten (mehr), wenn eine Wohnung nicht (beziehungsweise nicht mehr) bewohnt wird

Zu dieser Kostenart zählen regelmäßig die Heizkosten, die Warmwasserkosten und die Kaltwasserkosten. Aber auch hier können Nebenkosten anfallen, wenn nur eine teilweise verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgt. Nach der Heizkostenverordnung müssen mindesten 50% der entstehenden Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das heißt, das umgekehrt bis zu 50 % auch verbrauchsunabhängig etwa nach Wohnfläche oder Wohneinheit abgerechnet werden dürfen. So ist es nicht unzulässig, dass ein Mieter auch gewisse Heiz- und Warmwasserkosten einer Mietwohnung trägt,die er nicht bewohnt.

Hinweis: Leerstand ist nicht gleich Leerstand

Oft liest man, das bei Wohnungsleerstand die Kostentragungspflicht für die Nebenkosten beim Vermieter liegt, da eine leerstehende Mietwohnung Teil des Vermieterrisikos ist. Daher sind sämtliche dadurch anfallenden Kosten sowohl für die verbrauchsunabhängigen als auch für die verbrauchsabhängigen Nebenkosten von diesem zu übernehmen (BGH, Urteil vom 31. Mai 2006, Az.: VIII ZR 159/05 zu übernehmen; LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010, Az.: 2 S 56/09). Dies gilt aber nur für Leerstand der dadurch bedingt ist, das der Vermieter keinen Mieter für die entsprechende Wohnung hat (und damit auch kein Mietvertrag besteht) oder diese nicht mehr vermieten will (etwa wegen Sanierungsabsicht). Ein Leerstand der durch die fehlende Einzugsabsicht oder den vorzeitigen Auszug nach Kündigung aufgrund eines Verhaltens des Mieters besteht, fällt nicht unter die genannte Fallgruppe des Wohnungsleerstands. Denn hier, ist es dem Mieter zuzurechnen, dass er die Mietwohnung trotz der Möglichkeit und der mietvertraglichen Vereinbarung nicht nutzt.

III. Mietertipp – Aufhebungsvertrag

Der beste Ausweg aus einem Mietverhältnis, das man tatsächlich gar nicht führen will, ist die Vereinbarung eines Aufhebungsvertrages. Dadurch kann ein geschlossener Mietvertrag auch für nichtig erklärt werden, wenn der Mietbeginn noch zukünftig bevorsteht. Entscheiden ist aber hier, dass Sie sich als Mieter mit dem Vermieter auf eine solche Vereinbarung verständigen können.

Wie Sie einen Aufhebungsvertrag schließen können, wird Ihnen in den Beiträgen

Ist eine Vereinbarung nicht möglich, bleibt neben der Kündigung nur noch die Vertragsanfechtung die zu einer Nichtigkeit des Vertrages führt. Dies ist aber nur unter den strengen Voraussetzungen der §§ 119 ff. BGB beim Vorliegen eines Anfechtungsgrundes, wie Irrtums, arglistiger Täuschung oder Drohung möglich. Eine irrtümliche Annahme des Mieters bei Vertragsschluss, dass er tatsächlich die neue Wohnung beziehen will, weil er etwa einen neuen Job erhalte oder mit seiner Partnerin zusammen ziehe reicht allerdings nicht zur Anfechtung. Sobald der Mieter also nur über das Motiv, dass ihn zum Vertragsschluss bewogen hat, irrte kann er den Vertrag nicht anfechten.

Gibt es für den Mieter keine Möglichkeit den gerade geschlossenen Mietvertrag vorzeitig zu beenden, da er nicht einziehen will, kann allenfalls eine Untervermietung nach §§ 540, 553 BGB helfen die Mietkosten für die unbewohnte Wohnung zu begleichen. Eine Untervermietung ist aber nur unter der Voraussetzung der Erlaubnis des Vermieters möglich, wobei eine grundlose unberechtigte Verweigerung nicht möglich ist. Lesen Sei hier mehr zu diesem Thema: „Untervermietung: Zustimmung des Vermieters ist i.d.R. Notwendig„.

2 Antworten auf "Mieter zieht nicht ein – Nebenkosten trotzdem zahlen (oder nur die Kaltmiete)?"

  • Philippa
    16.08.2017 - 22:56 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    zunaechst vielen Dank fuer Ihre tolle , gut geschriebene Seite zum Thema Mietrecht & co. Hier meine Frage an Sie:
    Vor einem Jahr habe ich – leider – in einer teuren, deutschen Studentenstadt eine teure, grosse Wohnung angemietet- noch vor Einzug musste ich sie sofort wieder kuendigen -und habe die Schluessel sogleich komplett wieder ausgehaendigt, und zwar dem „hauseigenen “ Immobilienmakler der Hausverwaltung, der mir quasi versprach innerhalb eines Monats einen Nachmieter zu finden ! Folglich habe ich selbst nie in der Wohnung gewohnt, da ich sofort in eine andere Stadt zog.

    Die Wohnung stand leer…fuer die gesamten 3 Monate…..nur nach Ablauf der 3 Monate kam der naechste Mieter. Ich habe die drei Monate komplett Warm und Kaltmiete bezahlt ,( samt Kaution. Die Kaution habe ich relativ zeitnah nach Ablauf der 3 Monate wiederbekommen. )

    Die Nebenkosten haben sie mir bis heute immer noch nicht zurueck bezahlt. Mehrere Gruende: Zuerst hiess es, dass die Nebenkostenabrechnung nach circa einem halben Jahr erst abgerechnet werden kann. Ich sollte Geduld haben. Dann war die Sachbearbeiterin im Urlaub.

    Ich habe die Nebenkosten so in Erinnerung, dass ausser Strom ( da hatte ich schon circa 20 Euro ( !!) dem oeffentlich Anbieter bezahlt, damit war mein Verbrauch gedeckt. ) und Heizung und Kalt und Warmwasser auch die Rede von Muellabfuhr, Strassenreinigung etc war. Auch die Garage mit 80 Euro pro Monat habe ich bezahlt…

    Was bekomme ich davon zurueck ? Ich spreche von Nebenkosten in der Hoehe einer Kaltmiete !!! Circa 380 Euro…

    Vielen Dank fuer Ihren Tipp.

    • Mietrecht.org
      17.08.2017 - 09:00 Antworten

      Hallo Philippa,

      die verbrauchsunabhängigen Kosten (Müll, Gartenpflege, Winterdienst, etc.) zahlen Sie komplett. Gespart haben Sie bei dieser Sachlage nur beim verbrauchsabhängigen Teil des verbrauchsabhängigen Kosten (z.B. Wasser, für Details siehe Heizkostenverordnung). Wenn Sie noch im Winter gemietet haben, haben Sie im schlimmsten Fall sogar eine Nachzahlung zu befürchten. Das kann theoretisch passieren.

      Die Nebenkostenabrechnung 2016 muss der Vermieter bis Ende 2017 erstellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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