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Mehrkosten für Versicherungen nach Schadensfall über die Nebenkosten umlegbar?

Nach § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) kann der Vermieter die Kosten für Versicherungen des Mietobjekts, wie Sach- und Haftpflichtversicherungen auf den Mieter in der Nebenkostenabrechnung umlegen. Die Versicherungsprämien zählen daher zu den Nebenkosten. Tritt nun ein Schadensfall ein erhöhen sich allerdings die Versicherungsprämien und es entstehen Mehrkosten zu Lasten des Versicherten.

Für den Vermieter und den Mieter stellt sich dann die Frage, ob und wie diese Mehrkosten der Versicherung nach einem Schadensfall in den Nebenkosten berücksichtigt werden. Erfahren Sie hier was zu tun ist.

I. Mehrkosten der Versicherungsprämie als neue Nebenkosten?

Wenn sich die monatlichen Versicherungsbeiträge wegen eines Schadensfalls erhöhen, kommt es für die Umlagefähigkeit dieser Mehrkosten zunächst darauf an, ob diese Nebenkosten im Sinne des § 556 BGB in Verbindung mit §§ 1, 2 BetrKV darstellen.

Die Antwort darauf kann nur „Ja“ lauten, wenn die Prämien, die bisher für die nun erhöhte Versicherung geleistet wurden, bereits umlagefähig waren. Grundsätzlich handelt es sich nämlich um die bereits umlagefähige Versicherungsprämie, bei der sich im Schadensfall nur der Betrag erhöht.

Beispiel:

Der Vermieter legte bisher eine jährliche Haftpflichtversicherung von insgesamt 200,00 € auf alle Mieter um. Nach einem Schadensfall hat sich die Prämie um 20,00 € erhöht. Die Versicherungsprämie die nun umzulegen ist, beträgt 220,00 €. Die Versicherung ist dieselbe.

Bei den Mehrkosten einer Versicherung handelt es sich daher nicht um neue Nebenkosten, die nun umgelegt werden müssen, sondern es liegt vielmehr eine Erhöhung einer bereits umlagefähigen Nebenkostenposition vor. Es ist dabei auch unerheblich, um welche Summe sich die Versicherungsprämie erhöht, solange die Kosten für die betroffene Versicherung sich insgesamt im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes bewegen.

Einzelheiten der Umlagefähigkeit einzelner Versicherungen und deren Wirtschaftlichkeit können Sie in dem Beitrag “Nebenkosten: Diese Versicherungen darf der Vermieter umlegen” nachlesen.

II. Erhöhung der Versicherung ändert die Höhe der Nebenkosten

Durch einen Schadensall ändert sich der Betrag der Versicherungskosten der Höhe nach. Es bedarf daher einer Änderung der Nebenkostenvorauszahlung oder der Nebenkostenpauschale, damit der nun erhöhte Nebenkostenbetrag auf den Mieter umgelegt werden kann.

Erhöhungen der Nebenkosten sind nach § 560 BGB unter gewissen besonderen Voraussetzungen zulässig.

So ist für es für die Durchsetzung der Mehrkosten einer Versicherung nach einem Schadensfall wichtig, dass der Vermieter die Nebenkosten gemäß § 560 BGB wie folgt anpasst:

Bei der Vereinbarung von Nebenvorauszahlungen hat der Vermieter gemäß § 560 Abs. 4 BGB nach einer Nebenkostenabrechnung die Möglichkeit mittels einfacher Erklärung in Textform die Nebenkostenposition der Versicherung für den nächsten Abrechnungszeitraum zu erhöhen. Die neue Versicherungsprämie kann somit direkt auf den Mieter umgelegt werden. Wichtig ist hier, das dieses Anpassungsrecht immer einmalig nach einer ordnungsgemäßen Abrechnung zulässig ist. Insoweit sollten daher regelmäßig alle Nebenkostenpositionen auf die Notwendigkeit einer Erhöhung oder Senkung der Vorauszahlungen geprüft werden.

Haben die Mietvertragsparteien allerdings in der mietvertraglichen Umlagevereinbarung eine Nebenkostenpauschale vereinbart, darf der Vermieter gemäß § 560 Abs. 1 BGB die Pauschale nur dann einseitig um die Mehrkosten der Versicherung erhöhen, wenn

  • ein ausdrücklicher Vorbehalt der Veränderungsmöglichkeit vereinbart wurde

und

  • die Erhöhung unter Angabe der Gründe schriftlich gegenüber dem Mieter erklärt wird.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist eine Umlage der erhöhten Versicherungsbeiträge bei der Nebenkostenpauschale nur möglich, wenn dies zwischen den Mietvertragsparteien neu vereinbart wird.

Weitere Details und Formulierungshilfen für die Anpassung der Nebenkostenhöhe erhalten Sie in “Nebenkostenvorauszahlung anpassen – durch Mieter und Vermieter“.

III. Fazit

Die Mehrkosten der Versicherungskosten nach einem Schadensfall können von dem Vermieter im Rahmen der Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden.

Hier heißt es aber: „Aufgepasst!“, denn für Mieter bedeutet das im Umkehrschluss, dass Ihnen auch Rückerstattungen und Schadensfreihaltungsrabatte aus Versicherungen zu Gute kommen müssen (Schmid Mietrecht S. 802). Hier lohnt sich für den Mieter das Anpassungsrecht.

Ergeben sich Beitragsrückerstattungen und Schadensfreiheitsrabatte, sind diese den Mietern weiter zu reichen.

12 Antworten auf "Mehrkosten für Versicherungen nach Schadensfall über die Nebenkosten umlegbar?"

  • Kröffges Anne
    06.06.2018 - 11:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich bin auf der Suche nach einem Hinweis, ob ein Selbstbehalt bei der Wohngebäudeversicherung auf die Mieter im Rahmen der NK-Abrechnung umlegbar ist.
    Das umlegen der Wohngebäudeprämie wurde mietvertraglich geregelt.
    Aber sind Selbstbehalte den Prämien gleichzustellen?

  • Peter Preuß
    30.06.2020 - 10:12 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    die Ausführungen sind insgesamt sehr aufschlusssreich. Leider gibt es einen Punkt, der offenbar bisher m. E. nicht ausreichend berücksichtigt wurde. Für den Fall, dass die Prämie der Gebäudeversicherung stark ansteigt, weil der Vermieter oder in meinem Fall die WEG dringend notwendige Reparaturen an Trinkwasserleitungen bewusst nicht durchführt und damit über Jahre Kosten von Wasserschäden von der Versicherung bezahlt werden, kann doch diese Prämienmehrkosten kaum auf den Mieter umlagefähig sein.
    Schließlich hat der Mieter doch Anspruch auf eine funktionsfähige Wohnung, zu der eben doch auch funktionsfähige Trinkwasserleitungen gehören. M. E. kommt dieser Frage bei einem zunehmend alter Wohnungsbestand besondere Bedeutung zu.
    Mit freundlichen Grüßen
    Peter Preuß

    • Jens S.
      10.07.2020 - 19:40 Antworten

      Hallo Herr Preuß,

      diesen Fall habe ich derzeit auch. Mir ist heute die NK-Abrechnung für 2019 ins Haus geflattert. Dann kam die Plan für 2021. Der Block Versicherungen erhöht sich bei mir um 377%!! Das bedeutet für mich gut 70€ mtl. mehr NK. Ich werde auf jeden Fall über meinen Vermieter die Sachlage prüfen, da wir hier viele Wasserschäden hatten und die Versicherung permanent zahlen musste. Angebote für Rohraustausch etc. wurden weggewischt, da es nicht genug Rücklagen gab.
      Ich denke, dass die alte Versicherung wegen der Schäden gekündigt hat und man jetzt eine gefunden hat, die wieder alles zahlt, aber dafür sollen wir Mieter jetzt die Zeche zahlen. Das kann nicht rechtens sein.

      Grüße aus dem Süden

      • Manfred F.
        09.01.2021 - 21:13 Antworten

        Hallo Herr Jens S.,

        bei mir ergibt sich eine ähnliche Situation. Über insgesamt 4 Jahre zahlte ich für die Gebäudeversicherung einer Wohnanlage (insgesamt 10 Häuser a 24 Wohneinheiten) einen jährlichen Umlagebetrag von ca. 100 € bei einer gesamten Versicherungssumme von 44.000 €. Nun hat sich im 5. Jahr die Versicherungssumme auf 108.000 € erhöht, sodass es nun zu einer jährlichen Umlage von ca. 245 € kommt. Ich wohne in einer angemieteten Eigentumswohnung und habe diese ungewöhnliche Erhöhung natürlich hinterfragt. Hier erfuhr ich nun, dass es von Februar 2019 bis Februar 2020 zu insgesamt 26 Wasserschäden kam und bisher 16 Schäden von der Versicherung mit 69.000 € reguliert wurden. Die hohe Anzahl der Schäden zog natürlich die Androhung einer Kündigung durch den Versicherer nach sich, wenn man sich mit der benannten Erhöhung der Prämie nicht einverstanden erklären würde. Entsprechend wurde dann durch die Eigentümerversammlung beschlossen.

        Auch hier entsteht jetzt wieder die Frage: Wie konnte es über lediglich 12 Monate und ca. 240 Wohnungen zu so einer hohen Anzahl von Wasserschäden kommen? Bereits im Februar 2019 wurde im vorherigen Protokoll erwähnt, dass es im Rahmen von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht zur Entnahme der Gelder aus der Instandsetzungsrücklage kommen sollte, sondern mit einer Sonderumlage zu rechnen sei.

        Standen die vorgesehenen Arbeiten also in Verbindung mit den Wasserschäden? Wurde die Sonderumlage überhaupt durchgeführt und die Arbeiten präventiv vollzogen? Hier muss man aufpassen, zumal im letzten Bericht auch von einer Eruierung (Überprüfung) der Schäden und Ursachen die Rede ist. In unserem eigenen Haus ist mir kein Wasserschaden bekannt geworden und ich werde jetzt in den anderen Wohneinheiten einmal nachfragen um welche Schäden und Ursachen es sich gehandelt hat. Das ist nicht nur mein gutes Recht, sondern zwangsläufig auch die Informationsschuld der Hausverwaltung, zumal es sich hier um einen umlagefähigen Posten handelt. Dies betrifft auch die Frage, ob die Versicherung einfach nur gezahlt hat, oder auch Gutachten in Auftrag gegeben wurden.

  • Sven Leukel
    01.01.2022 - 11:48 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    im Rahmen der Nebenkostenabrechung ist uns bei dem Posten zur Wohngebäudeversicherung aufgefallen, dass der Vermieter die Beitragszahlung von zunächst jährlich auf monatlich geändert hat.

    Wie jeder weiß, sind monatliche aufs Jahr kumulierte Zahlungen teurer als jährliche Beiträge.

    Da diese nun ebenfalls auf den Mieter umgelegt werden, stellt sich mir hier die Frage, ob das so rechtlich richtig ist und vor allem, wo ich die bezugnehmende Quelle entnehmen kann??

    Danke im voraus und ein erfolgreiches neues Jahr.

    • Mietrecht.org
      01.01.2022 - 18:54 Antworten

      Hallo Sven,

      ich denke sie müssen davon ausgehen, dass der Vermieter sich die Zahlungsintervalle selbst aussuchen kann. Als Vergleich: der Vermieter kann Skonto bei Handwerker- oder Hausmeisterrechnungen nutzen, muss das aber nicht. Ebenso kann der Vermieter eine Versicherung frei aussuchen und muss hier nicht zwingend die günstigste wählen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • E. Dan
    02.02.2022 - 10:13 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    mir geht es darum, wie sich die Frage der Umlage von Versicherungskosten in einer größeren WEG darstellt, wenn bei dem Abschluss einer Wohngebäudeversicherung ein Selbstbehalt von 2500,- € /Fall/Jahr vereinbart wurde.
    Wer profitiert davon? Hat u. U. ein Mieter etwas davon, falls die Mehrkosten, die unterhalb der 2500,- € von der EigWohngemeinschaft getragen werden? Hat der Vermieter etwas davon, indem Schäden von der Allgemeinheit durch den SB bezahlt werden und er sie nicht in voller Höhe auf die Mieter abwälzen muss (also mieterfreundlich handelt)? Ist in diesem Zusammenhang der Nichtvermieter, also selbst bewohnender Eigentümer im Nachteil (trägt sowohl die erhöhte Prämien als auch die verursachten Mehrkosten, die im Bereich des SB liegen)?
    Zum Hintergrund: Die Leitungswasserschäden (Rohrbruch) haben sich im ca. 35 Jahre alten Wohngebäude in den letzten Jahren gehäuft, sodass der ursprüngliche Vertrag (ohne SB) gekündigt wurde. An die Stelle ging die Hausverwaltung eine Versicherung ein, die 2500,- SB vorsieht.

    • Mietrecht.org
      02.02.2022 - 13:17 Antworten

      Hallo E. Dan,

      ich denke Sie haben das schon sehr gut zusammengefasst. Da kann ich nichts Sinnvolles ergänzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • H. Schulte
    25.07.2022 - 03:06 Antworten

    Hallo, Herr Hundt,

    meine Gebäudeversicherungsprämie hat sich innerhalb von 10 Jahren von 188,– € auf 1241,– € jährlich erhöht, bedingt durch 2 Wasserschäden, die im angrenzenden Nachbarobjekt des Vermieters verursacht wurden und sich auch bei mir auswirkten. Ich kann nicht nachvollziehen, dass ich bei der Prämienerhöhung einbezogen werde, ‘mal abgesehen davon, dass es sich um eine Preissteigerung von 560% handelt. Für eine Erklärung wäre ich Ihnen dankbar.

    Freundliche Grüße

    H.D.

    • Mietrecht.org
      25.07.2022 - 11:13 Antworten

      Hallo H. Schulte,

      leider sind Verträge über mehrere Gebäude möglich und üblich, so dass ich kaum Handlungsspielraum für sie sehe. Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln, das ist entscheidend.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Linus
    30.08.2022 - 15:14 Antworten

    Hallo Herr Hundt, eine interessante Frage ist, wie es sich in folgender Situation mit einer nachträglich eingeführten Selbstbeteiligung bei der Gebäudeversicherung im Schadenfall verhält: in jüngster Vergangenheit (innerhalb der letzten 3 Jahre) wurden an einem Mietobjekt zwei Wasserschäden durch den Gebäudeversicherer reguliert. 1. Schadenverursacher: Handwerksbetrieb (nachweislich unsachgemäß ausgeführte Arbeiten) ; 2. mutmaßlicher Schadenverursacher (nicht abschließend nachweisbar): damalige Mietpartei (unsachgemäße Handhabung der Reinigung eines Duschabflusses). Die Revisionsabteilung des Gebäudeversicherers stellt nun ca. 2 Jahe nach der letzten Schadenregulierung fest, dass das Vertragsverhältnis (im Sinne der Wirtschaftlichkeit bzw. Versicherungsgemeinschaft) nach Ablauf der noch bestehenden Restvertragslaufzeit (Regellaufzeit 12 Monate, jeweils immer stillschweigende Verlängerung zum Ablauf) nur bei einer Zustimmung zu einer Zusatzvereinbarung über eine zukünftige Selbstbeteiligung i.H.v. €1.000 (gilt ausschließlich für Leitungswasserschäden) fortgesetzt werden könne. Individuelle Anfragen bei alternativen Versicherern (mit vergleichbaren Tarifwerken bzw. zu zahlenden Beiträgen) inkl. Vorlage der bisherigen Schadenhistorie wurden bereits abgelehnt, somit bleibt nun nur die Option, dieser Zusatzvereinbarung des bestehenden Versicherungsverhältnisses zuzustimmen, um den Gebäudeversicherungsschutz nicht zu verlieren. Ob dies alles – versicherungsretchlich gesehen – seine Richtigkeit hat befindet sich momentan bei der Verbraucherzentrale in Klärung.

    Sollte ein dritter Schadenfall eintreten und die €1.000 Selbstbeteilgung greifen, so ist diese zunächst vom Versicherungsnehmer (Vermieter) zu begleichen. Die entscheidende Frage lautet nun: ist diese – auf den o.g. Umständen basierende – Selbstbeteiligung dann über die Betriebskosten auf die Mietpartei umlagefähig? Sämtliche Positionen der umlagefähigen Betriebskosten (einschließlich Gebäudeversicherung) sind im vorliegenden Mietvertrag eindeutig definiert und werden durch die jährliche Abrechnung jeweils aktuell beziffert (keine Betriebskostenpauschale). Der Mietvertrag mit der aktuellen Mietpartei wurde vor der Ankündigung der Versicherung über die Erhöhung der SB abgeschlossen allerdings erst 1 Jahr nach ungekürzter Regulierung des letzten Schadens. Insofern könnte man der Revision des Versicherers schon unterstellen, dass ein Zeitfenster von 2 Jahren doch etwas lang ist (das wäre wieder eine versicherungsrechtliche Fragestellung), um eine derartige Forderung nach Erhöhung der SB festzustellen.

    Vermieter oder – je nachdem, ob die SB umlagefähig ist oder nicht – die Mietpartei hätten somit mit Nachteilen durch Ereignisse zu rechnen, für die nicht sie selbst jedoch andere, Dritte der Vergangenheit ursächlich und verantwortlich zeichnen.

    • Mietrecht.org
      30.08.2022 - 20:53 Antworten

      Hallo Linus,

      ich fürchte es scheitert schon daran, dass die Kosten einer SB nicht “laufend entstehen”. Siehe § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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