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Mehrkosten für Versicherungen nach Schadensfall über die Nebenkosten umlegbar?

Nach § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) kann der Vermieter die Kosten für Versicherungen des Mietobjekts, wie Sach- und Haftpflichtversicherungen auf den Mieter in der Nebenkostenabrechnung umlegen. Die Versicherungsprämien zählen daher zu den Nebenkosten. Tritt nun ein Schadensfall ein erhöhen sich allerdings die Versicherungsprämien und es entstehen Mehrkosten zu Lasten des Versicherten.

Für den Vermieter und den Mieter stellt sich dann die Frage, ob und wie diese Mehrkosten der Versicherung nach einem Schadensfall in den Nebenkosten berücksichtigt werden. Erfahren Sie hier was zu tun ist.

I. Mehrkosten der Versicherungsprämie als neue Nebenkosten?

Wenn sich die monatlichen Versicherungsbeiträge wegen eines Schadensfalls erhöhen, kommt es für die Umlagefähigkeit dieser Mehrkosten zunächst darauf an, ob diese Nebenkosten im Sinne des § 556 BGB in Verbindung mit §§ 1, 2 BetrKV darstellen.

Die Antwort darauf kann nur „Ja“ lauten, wenn die Prämien, die bisher für die nun erhöhte Versicherung geleistet wurden, bereits umlagefähig waren. Grundsätzlich handelt es sich nämlich um die bereits umlagefähige Versicherungsprämie, bei der sich im Schadensfall nur der Betrag erhöht.

Beispiel:

Der Vermieter legte bisher eine jährliche Haftpflichtversicherung von insgesamt 200,00 € auf alle Mieter um. Nach einem Schadensfall hat sich die Prämie um 20,00 € erhöht. Die Versicherungsprämie die nun umzulegen ist, beträgt 220,00 €. Die Versicherung ist dieselbe.

Bei den Mehrkosten einer Versicherung handelt es sich daher nicht um neue Nebenkosten, die nun umgelegt werden müssen, sondern es liegt vielmehr eine Erhöhung einer bereits umlagefähigen Nebenkostenposition vor. Es ist dabei auch unerheblich, um welche Summe sich die Versicherungsprämie erhöht, solange die Kosten für die betroffene Versicherung sich insgesamt im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes bewegen.

Einzelheiten der Umlagefähigkeit einzelner Versicherungen und deren Wirtschaftlichkeit können Sie in dem Beitrag „Nebenkosten: Diese Versicherungen darf der Vermieter umlegen“ nachlesen.

II. Erhöhung der Versicherung ändert die Höhe der Nebenkosten

Durch einen Schadensall ändert sich der Betrag der Versicherungskosten der Höhe nach. Es bedarf daher einer Änderung der Nebenkostenvorauszahlung oder der Nebenkostenpauschale, damit der nun erhöhte Nebenkostenbetrag auf den Mieter umgelegt werden kann.

Erhöhungen der Nebenkosten sind nach § 560 BGB unter gewissen besonderen Voraussetzungen zulässig.

So ist für es für die Durchsetzung der Mehrkosten einer Versicherung nach einem Schadensfall wichtig, dass der Vermieter die Nebenkosten gemäß § 560 BGB wie folgt anpasst:

Bei der Vereinbarung von Nebenvorauszahlungen hat der Vermieter gemäß § 560 Abs. 4 BGB nach einer Nebenkostenabrechnung die Möglichkeit mittels einfacher Erklärung in Textform die Nebenkostenposition der Versicherung für den nächsten Abrechnungszeitraum zu erhöhen. Die neue Versicherungsprämie kann somit direkt auf den Mieter umgelegt werden. Wichtig ist hier, das dieses Anpassungsrecht immer einmalig nach einer ordnungsgemäßen Abrechnung zulässig ist. Insoweit sollten daher regelmäßig alle Nebenkostenpositionen auf die Notwendigkeit einer Erhöhung oder Senkung der Vorauszahlungen geprüft werden.

Haben die Mietvertragsparteien allerdings in der mietvertraglichen Umlagevereinbarung eine Nebenkostenpauschale vereinbart, darf der Vermieter gemäß § 560 Abs. 1 BGB die Pauschale nur dann einseitig um die Mehrkosten der Versicherung erhöhen, wenn

  • ein ausdrücklicher Vorbehalt der Veränderungsmöglichkeit vereinbart wurde

und

  • die Erhöhung unter Angabe der Gründe schriftlich gegenüber dem Mieter erklärt wird.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist eine Umlage der erhöhten Versicherungsbeiträge bei der Nebenkostenpauschale nur möglich, wenn dies zwischen den Mietvertragsparteien neu vereinbart wird.

Weitere Details und Formulierungshilfen für die Anpassung der Nebenkostenhöhe erhalten Sie in „Nebenkostenvorauszahlung anpassen – durch Mieter und Vermieter„.

III. Fazit

Die Mehrkosten der Versicherungskosten nach einem Schadensfall können von dem Vermieter im Rahmen der Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden.

Hier heißt es aber: „Aufgepasst!“, denn für Mieter bedeutet das im Umkehrschluss, dass Ihnen auch Rückerstattungen und Schadensfreihaltungsrabatte aus Versicherungen zu Gute kommen müssen (Schmid Mietrecht S. 802). Hier lohnt sich für den Mieter das Anpassungsrecht.

Ergeben sich Beitragsrückerstattungen und Schadensfreiheitsrabatte, sind diese den Mietern weiter zu reichen.

3 Antworten auf "Mehrkosten für Versicherungen nach Schadensfall über die Nebenkosten umlegbar?"

  • Kröffges Anne
    06.06.2018 - 11:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich bin auf der Suche nach einem Hinweis, ob ein Selbstbehalt bei der Wohngebäudeversicherung auf die Mieter im Rahmen der NK-Abrechnung umlegbar ist.
    Das umlegen der Wohngebäudeprämie wurde mietvertraglich geregelt.
    Aber sind Selbstbehalte den Prämien gleichzustellen?

  • Peter Preuß
    30.06.2020 - 10:12 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    die Ausführungen sind insgesamt sehr aufschlusssreich. Leider gibt es einen Punkt, der offenbar bisher m. E. nicht ausreichend berücksichtigt wurde. Für den Fall, dass die Prämie der Gebäudeversicherung stark ansteigt, weil der Vermieter oder in meinem Fall die WEG dringend notwendige Reparaturen an Trinkwasserleitungen bewusst nicht durchführt und damit über Jahre Kosten von Wasserschäden von der Versicherung bezahlt werden, kann doch diese Prämienmehrkosten kaum auf den Mieter umlagefähig sein.
    Schließlich hat der Mieter doch Anspruch auf eine funktionsfähige Wohnung, zu der eben doch auch funktionsfähige Trinkwasserleitungen gehören. M. E. kommt dieser Frage bei einem zunehmend alter Wohnungsbestand besondere Bedeutung zu.
    Mit freundlichen Grüßen
    Peter Preuß

    • Jens S.
      10.07.2020 - 19:40 Antworten

      Hallo Herr Preuß,

      diesen Fall habe ich derzeit auch. Mir ist heute die NK-Abrechnung für 2019 ins Haus geflattert. Dann kam die Plan für 2021. Der Block Versicherungen erhöht sich bei mir um 377%!! Das bedeutet für mich gut 70€ mtl. mehr NK. Ich werde auf jeden Fall über meinen Vermieter die Sachlage prüfen, da wir hier viele Wasserschäden hatten und die Versicherung permanent zahlen musste. Angebote für Rohraustausch etc. wurden weggewischt, da es nicht genug Rücklagen gab.
      Ich denke, dass die alte Versicherung wegen der Schäden gekündigt hat und man jetzt eine gefunden hat, die wieder alles zahlt, aber dafür sollen wir Mieter jetzt die Zeche zahlen. Das kann nicht rechtens sein.

      Grüße aus dem Süden

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