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Einliegerwohnung: Vorteile und Nachteile für Vermieter

Sind die Kinder ausgezogen und ist im Haus ein Zimmer leer? Ist das ausgebaute Dachgeschoss leer oder der ausgebaute Keller unbewohnt? Das führt oft zu der Idee, die leerstehenden Räume als Einliegerwohnung zu vermieten. Mieteinnahmen locken und der leere Wohnraum wäre wieder bewohnt. Doch lohnt sich das wirklich? Gibt es besondere Regelungen, die bei einer Einliegerwohnung zu beachten sind? Was sind die Vorteile und Nachteile, wenn man eine Einliegerwohnung vermieten will.

Der nachfolgende Artikel listet die wichtigsten Vorteile und Nachteile auf. Lesen Sie hier, was bei der Vermietung der Einliegerwohnung zu beachten ist.

I. Was heißt Einliegerwohnung?

Im Mietrecht ist eine Mietwohnung immer dann eine Einliegerwohnung, wenn der Wohnbereich des Mieters und der des Vermieters zusammenhängen: Die Wohnungen sind also z.B. durch einen gemeinsamen Hausflur und Eingang verbunden. Außerdem dürfen sich neben der Vermieterwohnung und Mieterwohnung keine anderen vermieteten Wohnungen oder Gewerberäume in dem Haus befinden. Hat der Vermieter allerdings z.B. selbst ein Geschäft in dem Wohnhaus ist das für die Qualifizierung der Mietwohnung des Mieters als Einliegerwohnung unschädlich.

II. Vorteile auf einen Blick

Eine Einliegerwohnung zu vermieten bringt im Wesentlichen 4 Vorteile, die man besonders hervorheben kann: Die zusätzlichen Mieteinnahmen incl. Steuerersparnis, den Vorteil, dass man als Vermieter immer ein Auge auf die Wohnung hat, eine vereinfachte Betriebskostenabrechnung und leichtere Kündigungsmöglichkeit gegenüber einer „normalen Wohnungsvermietung“

1. Extra Einnahme und Steuerersparnis

Die Mieteinnahmen die man als Vermieter einer Einliegerwohnung einnimmt, bessern die Haushaltskasse meist deutlich auf. Außerdem hat die Vermietung einer Einliegerwohnung auch steuerliche Vorteile: Umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten können bei den Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben werden. Das geht selbst dann, wenn die umlagefähigen Betriebskosten höher sind, als die, die der Mieter bezahlt. Das gesamte zu versteuernde Einkommen kann sich dadurch vermindern und eine Steuerersparnis erzielt werden.

2. Immer zur Stelle

Egal, ob es sich um einen Wasserschaden oder eine kaputte Türklinke handelt. Sie sind als Ansprechpartner des Mieters immer sofort zur Stelle und können bei Problemen schneller handeln. Bedarf etwas z.B. einer Reparatur ist die Vereinbarung der Wohnungsbesichtigung mit dem Mieter oft einfacher, da man sich aufgrund der Wohnungsnähe besser, flexibler und schneller abstimmen kann. Bei einer Einliegerwohnung sind Sie nicht nur Vermieter sondern auch nächster Nachbar des Mieters und haben somit immer ein Auge auf Ihre Mietwohnung.

3. Vereinfachte Betriebskostenabrechnung

Im Gegensatz zu einer „normalen“ Mietwohnung ist die Abrechnung der Betriebskosten für den Vermieter bei einer Einliegerwohnung einfacher.

Vereinbart der Vermieter anstelle einer Betriebskostenpauschale mit dem Mieter monatliche Vorauszahlungen, dann kann er sich hier z.B. im Rahmen der Heizkosten eine Erleichterung verschaffen, in dem er die Kosten nach Wohnfläche umlegt. Bei Einliegerwohnungen kann man die Anwendung der Heizkostenverordnung, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt, ausnahmsweise vertraglich ausschließen. Der Vermieter erspart sich dadurch den Einbau von Zählern usw.

4. Erleichterte Kündigungsmöglichkeit

Bei der Vermietung einer Einliegerwohnung hat man im Gegensatz zu einer „normalen“ Mietwohnung eine extra Kündigungsmöglichkeit: Man kann ohne Kündigungsgrund nach § 573 a BGB kündigen.

Es gibt hier also eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass man als Vermieter für eine Kündigung immer ein berechtigtes Vermieterinteresse für die ordentliche Kündigung mit der gewöhnlichen gesetzlichen Frist des § 573c BGB braucht. Natürlich kann man trotzdem mit Kündigungsgrund kündigen, wenn man einen hat. Hat man als Vermieter aber kein berechtigtes Interesse an der Kündigung oder will das aus bestimmten Gründen nicht wahrnehmen, kann man unter Bezug auf die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des § 573 a BGB kündigen.

Man braucht keinen Grund, um dem Mieter in der Einliegerwohnung zu kündigen. Der einzige Haken ist, das eine verlängerte Kündigungsfrist von mindestens 6 bis max. 12 Monaten gilt (dazu mehr unter Punkt III. 2).

Weitere Details zu der Kündigung bei der Einliegerwohnung lesen Sie hier: Einliegerwohnung: Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter und Kündigung: Vorlage § 573a BGB

III. Das sind die Nachteile

Nachteile an die man bei der Vermietung einer Einliegerwohnung immer denken sollte, sind zum einen das erhöhte Konfliktpotential aufgrund der besonderen Wohnkonstellation und zum anderen die Tatsache, dass man zwar ein Sonderkündigungsrecht hat, dasselbe aber nur unter gewissen Konditionen greift und ein längere Kündigungsfrist gilt.

1. Tür an Tür ist Streitpotential

Wer unter einem Dach mit seinem Mieter wohnt, sollte sich darüber im Klaren sein, dass das öfter auch zu Schwierigkeiten führen kann. Werden Privatsphären nicht respektiert, gegenseitige Pflichten vernachlässigt oder keine klaren Regelungen für Nutzungsmöglichkeiten der gemeinsamen Räumlichkeiten getroffen, kann es schnell zum Streit kommen. Wichtig ist hier vor allem genaue Regelungen im Mietvertrag zu treffen und von vornherein einen respektvollen Umgang zueinander zu pflegen. Bei Streitigkeiten mit dem Mieter der Einliegerwohnung im eigenen Haus sind Vermieter daher besonders gehalten einvernehmliche Lösungen zu finden, um den Hausfrieden zu wahren.

Hier bekommen Vermieter die besten Tipps, wie Sie den Mietvertrag gestalten können und was im Allgemeinen bei einer Vermietung zu beachten ist:

2. Nachteile des Sonderkündigungsrechts

Die erleichterte Kündigungsmöglichkeit hat zwei Nachteile.

Der erste Nachteil ist, dass die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c BGB um drei Monate verlängert ist (§ 573 a Abs. 2 i.V.m. § 573 a Abs. 1 S. 2 BGB). Das heißt im Einzelfall, dass der Vermieter bei einem Mietvertrag, der noch keine 5 Jahre besteht, anstelle der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB eine sechsmonatige Kündigungsfrist beachten muss. Bei einem Mietvertrag, der bereits seit mehr 5 Jahre existiert, sind es dann 9 anstelle von 6 Monaten und bei einem Mietvertrag der mehr als 8 Jahre besteht 12 anstelle von 9 Monaten.

Der zweite Nachteil ist, dass das Sonderkündigungsrecht nicht immer als „Rettungsanker“ dienen kann, wenn es mit dem Mieter nicht funktioniert und eigentlich kein Kündigungsgrund besteht. Der Mieter einer Einliegerwohnung kann sich im Zweifel nämlich mit Hilfe eines Widerspruchs gegen die Kündigung nach § 574 BGB darauf berufen, dass durch die Kündigung ein besonderer Härtefall für ihn oder seine Familie bzw. Haushaltsangehörigen besteht (Familiensituation, Gesundheit etc.). Die Folge ist dann, eine Gegenüberstellung der Mieterinteressen und der Vermieterinteressen: Die Gründe, die der Mieter für den Härtefall vorträgt, werden mit den Gründen der Kündigung verglichen, um zu sehen, wessen Interessen stärker überwiegen bzw. „wichtiger“ sind. Macht der Vermieter wegen dem Sonderkündigungsrecht keine Angaben zu einem Kündigungsgrund wird die Abwägung höchstwahrscheinlich zu den Gunsten des Mieters ausfallen. Das Mietverhältnis ist dann trotz der Kündigung nach § 574 a BGB (erstmal) für einen angemessenen Zeitraum fortzusetzen. Der Mieter bleibt in diesem Fall also in der Einliegerwohnung.

IV. Fazit

Bei der Vermietung einer Einliegerwohnung überwiegen auf den ersten Blick die Vorteile. Allerdings sind die Nachteile der Vermietung bei der Einliegerwohnung besonders eng mit den Vorteilen verbunden: So ist z.B. die unmittelbare Nähe zur Wohnung des Mieters in vielen Dingen vorteilhaft, birgt aber gewiss auch ein höheres Konfliktpotential. Abgeschwächt wird dieser Nachteil, wenn man als Vermieter klare Regeln für das Zusammenleben im Mietvertrag vereinbart. Daneben ist z.B. auch das besondere Kündigungsrecht, das klar einen Vorteil bringt, zugleich mit einem nicht unerheblichen Nachteil verknüpft, da insoweit die normale Kündigungsfrist um ganze drei Monate gegenüber den normalen Kündigungsfristen verlängert ist. Außerdem ist das Kündigungsrecht ohne Grund besonders schwach und nicht durchsetzbar, wenn der Mieter sich auf die Sozialklausel wegen Härtefalls beruft und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Wie stark die übrigen Vorteile die Nachteile bei der Vermietung einer Einliegerwohnung daher überwiegen, hat jeder Vermieter für seinen Einzelfall abzuwägen.

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