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Vermietung einer Einliegerwohnung: Besonderheiten im Überblick

Was sollten Mieter und Vermieter beachten, wenn sie einen Mietvertrag über eine Einliegerwohnung abschließen? Gibt es hier grundlegende Unterschiede zu anderen Mietverhältnissen?

Unter „Einliegerwohnraum“ versteht man eine Wohnung innerhalb des vom Vermieter selbst bewohnten Gebäudes. Der Wohnraum von Mieter und Vermieter „überschneidet sich“ zum Teil z.B. durch die Nutzung eines gemeinsamen Flurs oder Hauseingangs.

Wichtig: Der Vermieter muss das Gebäude selbst bewohnen. Es geht hier darum, dass ein potentielles Spannungsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter allein durch den Umstand entstehen kann, dass die Wohnung des Mieters funktional in den Wohnbereich des Vermieters eingebunden ist. ( AG Schöneberg vom 17.04.2012, 15 C 384/11).

Dieser engen räumlichen Nähebeziehung zwischen Vermieter und Mieter sollte der Mietvertrag Rechnung tragen. Es sollte daher sehr genau geregelt sein, welche Rechte und Pflichten beide Parteien eingehen und auch welche Besonderheiten aus dieser Art des Mietverhältnisses resultieren können.

Nachfolgende Punkte sollten in einem Mietvertrag über Einliegerwohnraum geregelt werden:

1. Es sollte im Mietvertrag geregelt sein, ob es sich um Einliegerwohnraum handelt und auch, ob es sich um unmöblierten, oder möblierten Einliegerwohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt.

Grund: Bei Einliegerwohnraum differenziert das Gesetz u.a. danach, ob der Einliegerwohnraum möbliert oder unmöbliert ist, d.h. der Vermieter den Einliegerwohnraum gemäß vertraglicher Vereinbarung z.B. überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat.

Ist der Wohnraum zu möblieren, gelten viele Vorschriften über die Mieterhöhung und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum nicht.

Der Mietvertrag kann z.B. befristet werden, ohne dass die Vorschriften über Zeitmietverträge §§ 575 , 575 a BGB beachtet werden müssen. Auch kann der Vermieter dem Mieter gemäß 573 c Abs. 3 BGB spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des gleichen Monats das Mietverhältnis kündigen.

Die Parteien sollten daher auch hier genau darauf achten, was sie regeln wollen.

Ausnahme: Der Wohnraum ist dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Hier gelten dann die Vorschriften des sozialen Wohnraummietrechts uneingeschränkt.

Bei unmöbliertem Einliegerwohnraum gibt es für Vermieter z.B. die Möglichkeit, dem Mieter unter erleichterten gesetzlichen Voraussetzungen zu kündigen § 573 a Abs. 2, 1. Alt BGB.

2. Mitbenutzung von gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Trockenräume, Waschmaschine, Keller, Waschküche, Keller, Garten

Gerade solche Punkte sollten in einem Mietvertrag über Einliegerwohnraum genau geregelt werden, da es für ein geordnetes Zusammenleben beider Parteien unabdingbar ist, dass sowohl Mieter, als auch Vermieter wissen, welche Räumlichkeiten von wem und auch z.B. wann genutzt werden dürfen.

Wichtig: was der Vermieter z.B. an elektrischen Gerätschaften ausdrücklich vermietet, muss er ggf. auch ersetzen wenn das Gerät defekt ist ( z.B. Waschmaschine).

3. Gartenmitbenutzung oder ausschließliche Nutzung durch den einen oder anderen? Darf der Garten optisch umgestaltet werden? Wer übernimmt die Gartenpflege?

Auch dieser Punkt kann ungeregelt schnell zum Streitthema führen. Denn es kann sowohl für Mieter, als auch für Vermieter wichtig zu wissen sein, wer die Pflege des Gartens übernehmen soll, bzw. auch hier etwaig eine Aufteilung der Zuständigkeiten für bestimmte Bereiche des Gartens vorzunehmen.

4. Regelungen zur Heizung

Gibt es eine gemeinschaftliche Heizungsanlage im Haus oder hat der Mieter eine separate Heizung die er dann auch ggf. selbst warten muss?

Wichtig: Die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung kann durch vertragliche Regelung zwischen Vermieter und Mieter bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen von denen eine davon vom Vermieter selbst bewohnt wird abbedungen werden gem. § 2 HeizkostenV.

Der Grund besteht darin, dass gemäß der Heizkostenverordnung der Vermieter den Heizkostenverbrauch des Mieters regulär zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig erfassen muss. Da dies oftmals z.B. in Ermangelung geeigneter Messeinrichtungen mit einem enormen Aufwand für den Vermieter verbunden ist, wird in diesen Ausnahmefällen aus Vereinfachungsgründen davon abgesehen, die Anwendbarkeit der HeizkostenV zwingend vorzuschreiben.

Zusammenfassung: Bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine davon vom Vermieter selbst bewohnt wird, kann auch nach anderen Maßstäben wie z.B. Quadratmeter oder Personenanzahl abgerechnet werden. Dies muss allerdings ausdrücklich mietvertraglich zwischen Vermietern und Mietern vereinbart werden.

Siehe auch unseren ArtikelHeizkostenabrechnung für Einliegerwohnung

 5. Regelung zu den Betriebskosten

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Regelung der übrigen Betriebskosten. Hier sollte man beispielsweise darauf achten, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.  Kosten der Gartenpflege sind z.B. dann nicht anteilig auf den Mieter umlagefähig, wenn er den Garten gemäß mietvertraglicher Vereinbarung überhaupt nicht mitbenutzen darf.

Auch ein wichtiger Punkt: Sollen monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten geleistet werden, oder nicht?

Soll sich der Mieter an den Betriebskosten beteiligen, wird aber z.B. aus Vereinfachungsgründen kein monatlicher Vorauszahlungsbetrag vereinbart, kann der Vermieter ggf. auch noch nach Ablauf der Jahresfrist vom Mieter die Zahlung der Betriebskosten verlangen.

Die Jahresabrechnungsfrist für Betriebskosten findet dann keine Anwendung, wenn der Mieter einer Einliegerwohnung die anteiligen Betriebskosten eines Hausgrundstückes trägt, ohne dass die Zahlung monatlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart oder diese erbracht wurden (AG Neuruppin, Urteil vom 24. Juli 2009, Az: 42 C 66/08).

Die Vermieterin konnte die Zahlung der Betriebskosten deshalb auch noch Jahre später von der Mieterin einfordern.

6. Fazit

Das Mietverhältnis über eine Einliegerwohnung kann in Abgrenzung zu regulären Mietverhältnissen einige Besonderheiten mit sich bringen. Wichtig ist wie immer, dass die Mietparteien diese Besonderheiten kennen und von vorneherein abschätzen können, welche Konsequenzen diese für sie beinhalten können. Denn nur wer weiß, was auf ihn zukommen kann, muss weniger unangenehme Überraschungen fürchten!

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