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Mietvertrag ohne Kündigungsfrist – Hier greift die gesetzliche Regelung!

Sie haben irgendwann einen Mietvertrag abgeschlossen und wollen diesen nun ordentlich kündigen, oder der Vertrag wurde bereits von Ihrem Vermieter ordentlich gekündigt? Was tun, wenn keine vertragliche Kündigungsfrist vereinbart wurde!

Ist dies der Fall, greifen gem. § 542 I BGB die gesetzlichen Kündigungsfristen ein.

Um herauszufinden, welche Fristen im Einzelfall zur Anwendung kommen, müssen Sie danach differenzieren, was genau Gegenstand Ihres Mietvertrages ist. Angemieteter Wohnraum hat z.B. andere gesetzliche Kündigungsfristen als Gewerberäume oder Flächen.

Die nachfolgende Übersicht über gesetzliche Fristen ordentlicher Kündigungen im Mietrecht soll Ihnen den Überblick im Kündigungsfalle erleichtern:

1. Mietverträge über Wohnraum:

Für den Mieter:

Gemäß § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Die Kündigung ist bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats zulässig.

Für den Vermieter:

Für den Vermieter gelten-falls der Wohnraum keine Besonderheiten aufweist (z.B. Werksmietwohnungen, Einliegerwohnraum) ebenfalls grundsätzlich die Fristen des § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB . Diese verlängern sich jedoch gemäß § 573 c Abs. 1. S. 2 BGB bei Mietverhältnissen ab 5 Jahren um 3 Monate auf 6 Monate und bei Mietverhältnissen ab 8 Jahren um 6 Monate auf insgesamt 9 Monate.

Wichtig: Der Vermieter braucht gem. § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Siehe z.B. diesen Artikel zum Eigenbedarf anmelden.

Achtung: In diesen Fällen gelten besondere Kündigungsfristen!

1. a. Fristen bei Werkmietwohnungen:

Mieter: Für den Mieter gilt wiederum die 3 monatige Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB

Vermieter: Für den Vermieter gelten abweichend von der Regelung des § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB  gemäß § 576 Abs. 1 BGB folgende Fristen:

1) Wohnraum, der dem Mieter weniger als zehn Jahre überlassen war, kann vom Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten ( 3. Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats )gekündigt werden, wenn er den Wohnraum für einen anderen Dienstverpflichteten benötigt.

2) Spätestens am 3. Werktag zum Ablauf desselben Monats, wenn sich der Wohnraum wegen des Dienstverhältnisses in unmittelbarer Nähe zum Arbeitsort befinden musste und aus diesem Grund auch von einem anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird.

1. b. Fristen bei Studenten-und Jugendwohnheimen

Mieter: Für den Mieter gilt die 3 Monats Frist des § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB.

Vermieter: Für Vermieter gilt ebenfalls die 3 Monats Frist des § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB, die sich je nach Dauer des Mietverhältnisses auf 6 bzw. 9 Monate verlängert gem. § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB.

Wichtig: Die Geltendmachung eines zusätzlichen berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses ist für den Vermieter gem. § 549 Abs. 3 BGB nicht erforderlich!

1. c. Fristen bei möbliertem Einliegerwohnraum

Damit gemeint ist Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder teilweise mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Mieter: Die Kündigungsfrist für den Mieter ist  gemäß § 573 c Abs. 3 BGB spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats zulässig.

Vermieter: Für den Vermieter gilt grundsätzlich dieselbe Frist des § 573 c Abs. 3 BGB wie für den Mieter.

Wichtig: Ist der Wohnraum dem Mieter zum:

  • dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen, mit denen dieser einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt
  • oder handelt es sich bei dem vermieteten Wohnraum um unmöblierten Wohnraum in den Räumlichkeiten des Vermieters

kann der Vermieter nur entweder gem. § 573 a Abs. 2 BGB erleichtert kündigen-er braucht dann für die Beendigung des Mietverhältnisses kein berechtigtes Interesse, die einschlägigen Fristen des § 573 c Abs. 1 BGB verlängern sich aber um 3 Monate, oder er macht ein berechtigtes Interesse geltend und kündigt unter Beachtung der Fristen des § 573 c Abs. 1 S. 1 und 2 BGB. Eine Kündigung zum Ablauf desselben Monats ist in diesen Ausnahmen nicht möglich.

1. d. Fristen beim „Zweifamilienhaus“

Zur Definition: gemeint sind hier Mietverhältnisse über Wohnungen, in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Es handelt sich bei dem Gebäude weiter um ein Gebäude.

Mieter: Für den Mieter gilt weiterhin die Frist des § 573 c Abs. 1, S. 1 BGB-also 3 Monate.

Vermieter: Der Vermieter hat hier wieder wahlweise die Möglichkeit der erleichterten Kündigung nach § 573 a Abs. 1 BGB ohne berechtigtes Interesse, oder mit berechtigtem Interesse unter Beachtung der Fristen des § 573 c Abs. 1 S. 1 und 2 BGB.

2. Mietverträge über  Grundstücke und Räume (keine Geschäftsräume)

Hier sind die Fristen für Mieter und Vermieter einheitlich. § 580 a Abs. 1 BGB unterscheidet danach, ob die Miete nach Tagen, Wochen oder Monaten bemessen  ist.

Wird die Miete tageweise bezahlt, kann gemäß § 580 a Abs. 1 Nr. 1 BGB an jedem Tag zum Ablauf des nächsten Tages gekündigt werden. Ist sie wochenweise bemessen, kann spätestens am 1. Werktag einer Woche zum Ablauf des Samstags derselben Woche gekündigt werden gem. Abs. 1 Nr. 2. Bezahlt der Mieter die Miete monatlich oder auch in längeren Zeitabständen, können beide Seiten das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Ausnahme: Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke. Dieses kann nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs gekündigt werden.

3. Mietverträge über Geschäftsräume

Hier können beide Seiten gesetzlich gemäß § 580 a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt demnach 6 Monate.

6 Antworten auf "Mietvertrag ohne Kündigungsfrist – Hier greift die gesetzliche Regelung!"

  • Nadine Piunno
    19.11.2014 - 15:54 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe eine Frage. In meinem Mietvertrag ist keine Kündigungsfrist festgelegt. Ich wohne jetzt 2 Jahre in der Wohnung.möchte so schnell wie möglich kündigen. Dar das Haus mit Schimmel befallen ist. Gesundheitliche Synthome haben sich schon erkennbar gemacht. Vermieter schon darauf angesprochen aber es hiess nur es wäre meine Schuld. Obwohl die Wohnung nicht richtig isoliert ist und der Keller komplett nass ist. Was kann ich tun? Bitte helfen Sie mir.

  • Petra
    10.12.2020 - 13:08 Antworten

    Guten Tag.

    Im Mietvertrag vom 29.01.1970 § VIII, Abs.1, ist die Kündigung wie folgt beschrieben:

    „Der Nutzungsvertrag erlischt mit der Beendigung der Mitgliedschaft in der ABC, oder bei Aufgabe der Wohnung durch das Mitglied nach entsprechender Vereinbarung mit dem Vorstand der ABC.“

    Da mein Vater bereits ausgezogen ist, wurde die Wohnung also aufgegeben. Somit ist der Nutzungsvertrag erloschen, also das Mietverhältnis beendet?

    Laut Mietvertrag ist mein Vater im § VIII, Abs.3, dazu verpflichtet die Wohnung besenrein zu übergeben.

    Nun verlangt der Rechtsnachfolger, dass er die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten einhält und das die Schönheitsreparaturen durchführt.

    Wie sehen Sie das? Es soll ein BGH Urteil geben, welches ich nicht finden konnte.

    Vielen Dank.

  • Harms
    27.12.2020 - 08:08 Antworten

    Guten Tag, ich habe den Entwurf einer Werksmietwohnung erhalten, da ich in unmittelbarer Nähe meiner Arbeitstätigkeit wohnen soll. Meine Frage: Kam in diesem Vertrag eine Klausel hinsichtlich der Kündigungsfrist eingefügt werden? Der Vermieter hat das Recht mit 4wochiger Frist zu kündigen. Ich möchte in dieser zusätzlichen Klausel die Kündigungsfrist auf 3 Monate erweitern. Ist dies irgendwie machbar? Es bestehen 2 verschiedene Verträge, d.h. Werkmietwohnung und Arbeitsvertrag. Vielen Dank für eine schnelle Antwort. M. Harms

    • Mietrecht.org
      28.12.2020 - 17:21 Antworten

      Hallo M. Harms,

      die dreimonatige Frist würde dem BGB entsprechen. Wenn beide Parteien das wollen, sehe ich grundsätzlich kein Problem.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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