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Schönheitsreparaturen: Fristen

Sehr schnell passiert es, dass formularmäßige Klauseln in Mietverträgen unwirksam sind. Ganz besonders anfällig für Fehler sind allerdings Schönheitsreparaturklauseln.

Gibt man bei der Formulierung einer Schönheitsreparaturklausel nicht ganz besonders acht, dass diese die von der Rechtsprechung in den letzten Jahren entwickelten Kriterien erfüllt, kann dies schnell zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel führen. Es gibt die unterschiedlichsten Arten von Klauseln, mit denen dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt wird.

Ganz besonders häufig werden jedoch Schönheitsreparaturklauseln verwendet, die festgelegen, in welcher zeitlichen Abfolge die Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind. Üblich ist die Festlegung von Fristen für die unterschiedlichen Räume der Wohnung. Bei der Ausgestaltung der Fristenpläne können eine Menge Fehler unterlaufen. Dieser Problematik widmet sich der folgende Beitrag:

Die Länge der Fristen

Soll durch eine Schönheitsreparaturklausel geregelt werden, dass der Mieter die Renovierungsarbeiten in bestimmten Abständen während des laufenden Mietverhältnisses durchzuführen hat, werden in den Vertrag in der Regel Fristen aufgenommen, die je nach Räumlichkeit eine unterschiedliche Dauer aufweisen. Bei der Festlegung der Länge der Fristen ist besondere Vorsicht geboten. Sind diese nämlich zu kurz bemessen, führt dies zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel.

In der Vergangenheit wurden Fristen von drei, fünf und sieben Jahren nicht beanstandet

In den letzten Jahrzehnten wurde stets auf die Fristen der Fußnote zu § 7 des Mustermietvertrages von 1976 zurückgegriffen.

Dort ist geregelt, dass

  • Küchen, Bäder und Duschen alle drei Jahre,
  • Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre sowie
  • andere Nebenräume alle sieben Jahre zu renovieren sind.

Diese Fristen hat auch der BGH in seinen Entscheidungen zu Schönheitsreparaturklauseln über lange Zeit als zulässig angesehen.

Es zeichnet sich eine Rechtsprechungsänderung ab

Seit einigen Jahren wird allerdings die Angemessenheit dieser Fristen zunehmend in Zweifel gezogen. Wegen inzwischen veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien wird verbreitet eine Anpassung der Fristen gefordert. Vorgeschlagen werden diesbezüglich Fristen von fünf Jahren für die Renovierung von Küche, Bad und Dusche von acht Jahren für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und von zehn Jahren für sonstige Nebenräume. Der BGH hat die Notwendigkeit einer Verlängerung der bisherigen Regelfristen nicht grds. verneint, aber bisher auch noch keine Entscheidung zu dieser Frage gefällt. Mit Urteil vom 26. 9. 2007 – VIII ZR 143/06 hat er das Problem zwar aufgegriffen, aber nicht für entscheidungserheblich gehalten. Denn im Gegensatz zu anderen Fällen einer Rechtsprechungsänderung gewährt der BGH bzgl. der Länge der Fristen Vertrauensschutz und führt mit seinem Urteil vom 26.9.2007 aus, dass jedenfalls für in der Vergangenheit geschlossene Mietverträge an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten sei, nach der der Fristenplan des Mustermietvertrages von 1976 auch im Falle der formularvertraglichen Vereinbarung zulässig sei.

Die gute Nachricht für Vermieter ist also, dass sie nicht damit zu rechnen haben, dass die von ihnen verwendeten Fristen von drei, fünf und sieben Jahren unwirksam sind, sofern der Mietvertrag vor dem Urteil des BGH vom 26.9.2007 geschlossen worden ist.

Für die Zeit danach bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung entwickelt. Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage existiert bislang nicht. Das AG Gießen hat allerdings mit Urteil vom  10.5.2012, 48 C 352/11 entschieden, dass Fristenintervalle von drei, fünf und sieben Jahren viel zu kurz bemessen sind.

Vermieter, die ihre Verträge nach dem 26.9.2007 abgeschlossen haben, müssen sich also darauf einstellen, dass die Verwendung der Fristen von drei, fünf und sieben Jahren in einem etwaigen Rechtsstreit als unangemessene Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB angesehen und als unwirksam eingestuft werden.

Für die Zukunft ist Vermietern daher zu raten, in neu abzuschließende Verträge längere Fristen aufzunehmen.

Tipp für Vermieter: 
Sofern Sie Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen verwenden, sollten Sie statt der bisher üblichen Fristen von drei, fünf und sieben Jahren Fristenintervalle von fünf, acht und zehn Jahren vereinbaren, um eine Unwirksamkeit der Klausel wegen zu kurzer Fristen zu vermeiden.

Die Fristen müssen mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen

Nicht nur die Länge der Fristen, sondern auch deren Beginn spielt für die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel eine Rolle. Wird  eine Wohnung  an den neuen Mieter renoviert übergeben, versteht es sich von selbst, dass die Fristen nach der letzten Renovierung mit Beginn des Mietverhältnisses neu zu laufen beginnen. Ist dies allerdings nicht der Fall, weil der Vormieter im Zeitpunkt seines Auszugs mangels Fristablaufs noch nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet war, könnten Vermieter auf die Idee kommen, die alten für den Vormieter seit der letzten Schönheitsreparatur geltenden Fristen weiterlaufen zu lassen. Hierin läge allerdings eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da dieser in diesem Fall  mit seinen Renovierungsmaßnahmen Abnutzungserscheinungen beseitigen müsste, die nicht er, sondern sein Vormieter verursacht hat. Wird dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung überlassen, ist eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter demnach nur wirksam, wenn der Fristbeginn mit dem Beginn des Mietverhältnisses zusammenfällt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 28. 4. 2004 – VIII ZR 230/03).

In vielen Schönheitsreparaturklauseln wird der Beginn des Mietverhältnisses als Fristbeginn nicht ausdrücklich festgelegt. Der BGH hat zwar Formulierungen, die etwa lauten:

„Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.”

so interpretiert, dass diese Fristen keinen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum mit einbeziehen sollen und daher der Fristbeginn mit dem Mietbeginn identisch ist (vgl. BGH, Urteil vom 28. 4. 2004 – VIII ZR 230/03). Dennoch empfiehlt sich eine ausdrückliche Regelung.

Tipp für Vermieter: 

Regeln Sie in Ihrem Mietvertrag ausdrücklich, dass die Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.

Die Fristen dürfen nicht verbindlich sein

Weitaus häufiger als die Länge der Fristen und deren Beginn war und ist die Frage der Verbindlichkeit der Fristen Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen. Seit dem Urteil des BGH vom 23. 6. 2004 – VIII ZR 361/03 steht fest, dass Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen nur dann einer Wirksamkeitskontrolle standhalten, wenn sie in einer für den Mieter erkennbaren Weise sicherstellen, dass der Mieter nur dann zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Der BGH hat in diesem Zusammenhang die Begriffe der „starren“ und „weichen Fristenpläne“ geschaffen. Starre Fristenpläne liegen vor, wenn sie verbindlichen Charakter haben und den Mieter verpflichten, die Schönheitsreparaturen nach Fristablauf ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der Räume und der Renovierungsbedürftigkeit in jedem Fall durchzuführen. Als weich sind Fristenpläne hingegen dann einzustufen, wenn sie den Charakter einer lediglich unverbindlichen Orientierungshilfe haben und für den Mieter deutlich wird, dass er nicht zur Vornahme allein am Fristenplan ausgerichteter Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf einen tatsächlich bestehenden Renovierungsbedarf verpflichtet ist, sondern von den Fristen unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrads der gemieteten Räume abgewichen werden kann.

Bei der Ausgestaltung der Schönheitsreparaturklausel ist die exakte Formulierung von entscheidender Bedeutung. Der BGH hat im Laufe der letzten Jahre die unterschiedlichsten Klauseln an Hand eines strengen Maßstabes überprüft und nicht selten als unwirksam eingestuft. Schon kleinste Abweichungen in der Wortwahl von dem als zulässig erachteten können zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führen.

Die folgende Übersicht über einzelne wirksame und unwirksame Klauseln, die Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen waren, soll Vermietern eine Hilfe bei der korrekten Ausgestaltung von Schönheitsreparaturklauseln sein. Mietern bietet sie außerdem die Möglichkeit zu überprüfen, ob die in ihren Mietverträgen enthaltenen Klauseln wirksam sind.

Übersicht von wirksamen und unwirksamen Klauseln

FormulierungWirksamkeit/Unwirksamkeit
„Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: drei Jahre, Wohn- und Schlafräume: vier bis fünf Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: sechs Jahre).”Diese Klausel ist unwirksam, da sie einen starren Fristenplan enthält. Die Klausel enthält eine Verspflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, die nach Ablauf der Fristen in jedem Fall besteht und nicht von dem tatsächlichen Renovierungsbedarf abhängig ist (vgl. BGH, Urteil vom 5.4.2006, Az.: VIII ZR 152/05).
„Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre.“Auch diese Klausel ist unwirksam, weil der Mieter zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach zwei Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind (vgl. BGH, Urteil vom 23.6.2004, Az.: VIII ZR 361/03).
„Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.“Nach dem Urteil des BGH vom 13.7.2005, Az.: VIII ZR 351/04 ist die Klausel wirksam, da die Formulierung „in der Regel“ selbst in der Kombination mit spätestens für die Beurteilung des Einzelfalls genügend Raum lässt, um eine Anpassung der tatsächlichen Renovierungsintervalle an das objektiv Erforderliche zu ermöglichen.Diese Einordnung ist jedoch nicht unumstritten. Das OLG Düsseldorf erblickte in dieser Formulierung beispielsweise eine starre Fristenregelung (vgl. Urteil vom 7. 10. 2004, Az.:10 U 70/04).
„Die Schönheitsreparaturen (es folgt eine Auflistung der Gegenstände) sind spätestens nach Ablauf folgender Fristen vom Mieter durchzuführen (es folgen die Fristen).Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen.”Nach der Entscheidung des BGH vom 16.2.2005, Az.: VIII ZR 48/04, wird der in S.1 enthaltene starre Fristenplan durch den Zusatz in S.2 „aufgeweicht“, da durch diesen deutlich wird, dass der Mieter nicht zur Vornahme allein am Fristenplan ausgerichteter Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf einen tatsächlich bestehenden Renovierungsbedarf verpflichtet ist, sondern von den Fristen unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrads der gemieteten Räume abgewichen werden kann. Die Klausel ist daher wirksam.
„Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Ablauf (es folgen die Fristen) durchzuführen.“Der BGH hat mit Beschluss vom 20.3. 2012, Az.: VIII ZR 192/11 den Streit über die Zulässigkeit des Begriffs „regelmäßig“ beendet und in dieser Formulierung einen wirksamen weichen Fristenplan gesehen.
„Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören…. (es folgt eine Aufzählung zulässiger Renovierungsarbeiten). Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.“Nach BGH, Urteil vom 22. 10. 2008 – VIII ZR 283/07 verleiht die hier verwendete abgeschwächte Formulierung „üblicherweise“ dem Fristenplan  – für den durchschnittlichen Mieter erkennbar – den Charakter einer lediglich unverbindlichen Orientierungshilfe, so dass die Klausel wirksam ist.
Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.”Die Klausel enthält zwar keine ausdrückliche Bestimmung dazu, dass die Fristen mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Die Worte „während der Mietdauer“ genügen jedoch nach dem Urteil des BGH vom 28. 4. 2004 – VIII ZR 230/03, um anzunehmen, dass der Fristbeginn mit dem Mietbeginn identisch ist. Die Fristenpläne sind auch als weich einzustufen. Die Formulierung „im Allgemeinen“ lässt erkennen, dass die Fristen nicht verbindlich sind (vgl. BGH, Urteil vom 9. 3. 2005 – VIII ZR 17/04)Die Länge der Fristen hält einer Wirksamkeitskontrolle in jedem Fall dann stand, wenn der Mietvertrag vor dem 26.9.2007 geschlossen worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 26. 9. 2007 – VIII ZR 143/06). Unter dieser Bedingung ist die Klausel insgesamt wirksam.
„Der Mieter hat die Schönheitsreparaturengrundsätzlich in Küchen, Bädern und Toiletten alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre auszuführen.“Die Wirksamkeit einer solchen Klausel ist umstritten:Nach der Auffassung des  LG Berlin (vgl. Urteil vom 10.02.2006 – 64 S 430/05) handelt es sich um eine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen, da durch das Wort „grundsätzlich“ hinreichend deutlich werde, dass die Renovierungspflicht nicht zwangsläufig nach Ablauf der genannten Fristen einsetzt, also kein starrer Fristenplan vorliegt.Das AG Berlin-Wedding hingegen hat die Klausel mit Urteil vom 20.06.2008 – 7 C 421/06 als unwirksam eingestuft und zur Begründung ausgeführt, dass der Begriff „grundsätzlich“ zumindest auch in der Weise ausgelegt werden könne, dass ein Grundsatz ohne Ausnahme vorläge. Bei der maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung handele es sich daher um einen starren Fristenplan.


Fazit und Zusammenfassung:

Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter dazu verpflichten, die Renovierung nach Ablauf bestimmter Fristen durchzuführen, sind nicht grds. unwirksam.

Da die Rechtsprechung sehr hohe Anforderungen an deren Wirksamkeit stellt, sollte bei der Ausgestaltung und Überprüfung der Schönheitsreparaturklausel jedoch unbedingt auf Folgendes geachtet werden:

  1. Die Fristen, nach deren Ablauf die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, dürfen nicht zu kurz bemessen sein. Für Verträge, die vor dem 26.9.2007 geschlossen worden sind, kann davon ausgegangen werden, dass Fristenpläne, die eine Renovierung von Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre sowie anderen Nebenräumen alle sieben Jahre vorsehen, als wirksam eingestuft werden. Für später geschlossene Verträge bleibt abzuwarten, ob die höchstrichterliche Rechtsprechung  der Forderung nach einer Verlängerung der Fristen auf fünf, acht und zehn Jahre nachkommt. In Verträgen, die in Zukunft geschlossen werden, sollten sicherhaltshalber diese längeren Fristen verwendet werden.
  2. Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen sind nur wirksam, wenn die Fristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Der BGH hat diesbezüglich zwar Klauseln, nach denen der Mieter die Schönheitsreparaturen „während der Mietdauer“ übernimmt nicht beanstandet. Um Unklarheiten zu vermeiden, empfiehlt sich jedoch eine ausdrückliche Regelung.
  3. Wesentliches Kriterium für die Beurteilung der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen ist deren Einordnung als starr oder weich. Hier ist die genaue Wortwahl entscheidend. Nur wenn zum Ausdruck kommt, dass die Fristen nur den Charakter einer unverbindlichen Orientierungshilfe haben, sind sie wirksam.

Verallgemeinernd kann festgehalten werden, dass Formulierungen wie beispielsweise „spätestens“…, „mindestens…“, „innerhalb…“, „innerhalb der üblichen Fristen“ zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führen.

Die Begriffe „ in der Regel“, „regelmäßig“, „im Allgemeinen“ und „üblicherweise“ hingegen weisen auf wirksame weiche Fristenpläne hin.

Nicht höchstrichterlich geklärt ist die Einordnung von Fristenplänen, die den Zusatz „grundsätzlich“ enthalten. Da entsprechende Fristenpläne nicht einheitlich als wirksam eingestuft werden, sollte deren Verwendung vermieden werden.

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