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Schönheitsreparaturen: „Im Allgemeinen“ „Grundsätzlich“ „In der Regel“

Dass Schönheitsreparaturklauseln mit sog. starren Fristenplänen unwirksam sind, ist den meisten Mietern und Vermietern bekannt. Auch die Kehrseite der Medaille, dass Fristenpläne in Schönheitsreparaturklauseln weich sein müssen, damit durch diese die Renovierungslast auf den Mieter übertragen werden kann, ist keine Neuigkeit. Wie man allerdings erkennt, ob ein Fristenplan starr oder weich ist, und wie man einen Fristenplan ausgestalten muss, damit dieser als weich eingestuft werden kann, wissen weit weniger Mieter und Vermieter. Dies erklärt der folgende Beitrag anhand ganz bestimmter Beispiele.

I. Starre und weiche Fristenpläne – Hierin besteht der Unterschied

Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: drei Jahren für Küchen, Bäder und Duschen, fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und sieben Jahre für andere Nebenräume.

So oder so ähnlich lauten Schönheitsreparaturklauseln in vielen Mietverträgen.

Diese Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam, weil sie einen starren Fristenplan enthält. Starr ist die Zeitvorgabe für die Durchführung der Schönheitsreparaturen deshalb, weil ein durchschnittlicher Mieter die Fristen für verbindlich halten und davon ausgehen muss, dass er nach deren Ablauf in jedem Fall renovieren muss, und zwar auch dann, wenn tatsächlich auf Grund des guten Zustands der Wohnung kein Renovierungsbedarf besteht.

Nur wenn die in einer Schönheitsreparaturklausel enthalten Fristen -für den durchschnittlichen Mieter erkennbar- lediglich den Charakter einer unverbindlichen Richtlinie haben, von der im Einzelfall unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrades der Wohnung auch nach oben abgewichen werden kann, liegt ein weicher wirksamer Fristenplan vor (vgl. das Grundsatzurteil des BGH zu starren und weichen Fristen vom 23. 06. 2004 – VIII ZR 361/03).

II. Wenige Worte machen den Unterschied aus

Insbesondere in alten Formularmietverträgen, die vor dem Beginn der Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristenplänen (vgl. dazu das Grundsatzurteil des BGH vom 23. 06. 2004 – VIII ZR 361/03) erstellt worden sind, sind vielfach noch starre Fristenpläne enthalten. Viele Vermieter verwenden diese dennoch, weil ihnen die Unwirksamkeit der darin enthaltenen Schönheitsreparaturklausel nicht bewusst ist oder sie nicht wissen, wie diese auszugestalten ist, damit sie einer Wirksamkeitskontrolle stand hält. Ungenutzt bleibt daher auch die für Vermieter im Vorfeld des Abschlusses eines Mietvertrages stets vorhandene Möglichkeit, einen starren Fristenplan in einen weichen umzuwandeln. Dies ist nämlich mit wenig Aufwand möglich.

Die Aufweichung starrer Fristen kann selbstverständlich dadurch erfolgen, dass in die Klausel ein weiterer Satz eingefügt wird, aus dem sich ergibt, dass die Fristen nicht verbindlich sind. Dieser könnte wie folgt lauen:

Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen.

Eine solche differenzierte, ausformulierte Erweiterung eines starren Fristenplans ist jedoch gar nicht erforderlich, um diesen in einen weichen zu verwandeln.

Ausreichend ist es, in die Klausel bestimmte Signalwörter einzubauen, die dem Mieter verdeutlichen, dass die Fristen nur als Orientierungshilfe dienen und ein Abweichen bei fehlendem Renovierungsbedarf möglich ist.

Welche Signalwörter hierzu geeignet sind und welche nicht, soll im Folgenden dargelegt werden.

1. „Im Allgemeinen“

Allein die zwei Worte „Im Allgemeinen“ verhelfen- sofern sie an der richtigen Stelle verwendet werden- einer an sich unwirksamen starren Fristenregelung zur Wirksamkeit.

Der BGH hat folgende Klausel, mit Urteil vom 09. 03. 2005 – VIII ZR 17/04- für wirksam erachtet:

Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Ohne die Verwendung der Worte „Im Allgemeinen“ hätte ein starrer unwirksamer Fristenplan vorgelegen. Nach Ansicht des BGH signalisieren jedoch die Worte „Im Allgemeinen“, dass nicht allein der Ablauf der genannten Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen von Bedeutung ist, sondern dass es entscheidend auf die von den Lebensgewohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung der Wohnung ankommt. Der o.g. Fristenplan ist daher als weich einzustufen und damit wirksam.

2. „In der Regel“

Auch die Verwendung der Worte „In der Regel“ führt nach der Rechtsprechung des BGH zu einer Aufweichung starrer Fristenpläne.

Keine starren, sondern weiche Fristen enthält nach dem Urteil des BGH vom 13.07.2005 -VIII ZR 351/04- daher die folgende Klausel:

Der Mieter hat die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.

Zur Begründung seiner Ansicht führt der BGH in seinem Urteil vom 13.07.2005 aus, die Möglichkeit, dass die Klausel von den – nur für den Regelfall vorgesehenen – Fristen Ausnahmen zulasse und dass der Mieter bei einem geringeren Grad der Abnutzung der Wohnung eine längere Renovierungsfrist in Anspruch nehmen könne, liege für jeden verständigen Mieter auf der Hand. Von einem „starren” Fristenplan könne daher keine Rede sein.

Auch die Kombination der Worte „in der Regel” mit dem Wort „spätestens”, welches zumindest bei alleiniger Verwendung eindeutig zur Annahme eines starren Fristenplans führt, ändert hieran nach Ansicht des BGH nichts und macht den Fristenplan nicht starr.

Im Zusammenhang gelesen sage die Klausel – so der BGH- mit hinreichender Klarheit und Verständlichkeit aus, dass „in der Regel”, d.h. bei normaler Abnutzung der Räume, die Schönheitsreparaturen in den genannten Zeitabständen vorzunehmen seien.

Dem Wort „spätestens” komme hierbei – für den verständigen Mieter unschwer erkennbar – lediglich die Bedeutung einer Betonung der genannten Fristen zu. Es beseitige jedoch weder die Aussagekraft der vorangestellten Wendung „in der Regel”, noch führe es gem. § 307 Abs.1 S.2 BGB zu einer Unwirksamkeit der Klausel wegen mangelnder Transparenz.

3. „Üblicherweise“

Eine weitete Möglichkeit, einen starren Fristenplan in einen weichen zu verwandeln, besteht darin, diesen durch das Wort „üblicherweise“ zu ergänzen.

Folgendes Beispiel soll der Veranschaulichung dienen:

Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören…. (es folgt eine Aufzählung zulässiger Renovierungsarbeiten). Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Der BGH hat diese Klausel mit Urteil vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/07- als wirksam eingestuft und dazu ausgeführt, die in der Klausel verwendete abgeschwächte Formulierung „üblicherweise“ verleihe dem Fristenplan – für den durchschnittlichen Mieter erkennbar – den Charakter einer lediglich unverbindlichen Orientierungshilfe.

4. „Regelmäßig“

Lange Zeit umstritten war die Frage, welche Rechtsfolgen die Verwendung des Wortes „regelmäßig“ in einer Schönheitsreparaturklausel nach sich zieht. Der Begriff „regelmäßig kann auf der einen Seite ebenso wie „in der Regel“ im Sinne eines Regel- Ausnahmeverhältnisses verstanden werden, was die Annahme eines weichen Fristenplans rechtfertigen würde. Dass die Verwendung dieses Begriffs keine Aufweichung starrer Fristenpläne bewirken kann, wird auf der anderen Seite jedoch mit der Begründung vertreten, „regelmäßig“ in Verbindung mit genauen Intervallen könne i. S. v. „turnusmäßig“ verstanden werden und wirke daher verbindlich (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, I. Rn. 203). Auch das KG Berlin hat dem Wort „regelmäßig“ mit Urteil vom 22. 05. 2008 – 8 U 205/07- eine starre Fristen aufweichende Wirkung abgesprochen.

Mit Hinweisbeschluss vom 20.03. 2012 − VIII ZR 192/11- hat der BGH zwar nicht selbst in der Sache entschieden, aber seine zu dieser Frage bereits ergangene Entscheidung vom 26. 09. 2007 – VIII ZR 143/06- bestätigt und ausgeführt:

„Der Senat hat sich schon mit der formularvertraglichen Verwendung des Begriffs „regelmäßig“ bei Fristen für Schönheitsreparaturen befasst. Diesem Senatsurteil lag eine Schönheitsreparaturklausel zu Grunde, wonach die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit „regelmäßig nach Ablauf“ bestimmter, nach Art der Räume gestaffelter Fristen seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen waren. Der Senat hat diese Klausel für wirksam erachtet und zur Begründung ausgeführt, sie beinhalte keinen starren Fristenplan für die Renovierung, sondern verpflichte den Mieter lediglich, Schönheitsreparaturen „regelmäßig“ innerhalb der genannten Fristen auszuführen.“

Mit dieser in Bezug genommenen Entscheidung des BGH vom 26.09.2007 hatte dieser eine Klausel als wirksam eingestuft, deren Zf.2 lautet:

Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen, alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, alle 5 Jahre, in anderen Räumen alle 7 Jahre.

Zur Begründung, es liege ein weicher Fristenplan vor, führt der BGH in seinem Urteil vom 26.09.2007 zunächst aus:

„Die Klausel beinhaltet keinen starren Fristenplan für die Renovierung, sondern verpflichtet den Mieter lediglich, Schönheitsreparaturen „regelmäßig” innerhalb der nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren auszuführen.“

In Zukunft wird man Schönheitsreparaturklauseln die den Mieter dazu verpflichten die Renovierung „regelmäßig“ innerhalb bestimmter Zeitabstände vorzunehmen, als wirksam einstufen können.

5. „Grundsätzlich“

Ob ein Fristenplan, der den Mieter dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen „grundsätzlich“ nach Ablauf bestimmter Fristen durchzuführen, wirksam ist, ist umstritten.

Im Juristendeutsch bedeutet die Verwendung des Wortes „grundsätzlich“ zwar stets, dass es auch Ausnahmen gibt. Deshalb wird eine Klausel wie die folgende auch verbreitet als wirksam erachtet.

Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen grundsätzlich in Küchen, Bädern und Toiletten alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre auszuführen.

Das LG Berlin hat den vorstehenden Fristenplan mit Urteil vom 10.02.2006 – 64 S 430/05- mit der Begründung als weich eingestuft, die Auslegung des verwendeten Begriffs „grundsätzlich“ aus Sicht eines verständigen Mieters ergebe, dass er die Fristen nur als Grundsatz bestimme, der aber Ausnahmen zulasse.

Dieser Auffassung wird jedoch entgegengesetzt dass es sich bei dem verständigen Mieter, mit dessen Augen die Schönheitsreparaturklausel zu lesen ist, nicht um einen Juristen handelt und im normalen Sprachgebrauch der Begriff „grundsätzlich“ eher im Sinne von ausnahmslos zu verstehen sei (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, I. Rn. 202).

Das AG Berlin-Wedding hat mit Urteil vom 20.06.2008 – 7 C 421/06- zwar beide der geschilderten Auslegungsvarianten für möglich gehalten, die o.g. Fristenregelung aber dennoch als starr eingeordnet. Diese Entscheidung basiert auf der Anwendung des in § 305 Abs.2 BGB verankerten Grundsatzes der Maßgeblichkeit der kundenfeindlichsten Auslegung. Gem. § 305c Abs.2 BGB gehen nämlich Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Dies bedeutet, dass immer dann, wenn eine Klausel auf unterschiedliche Art und Weise ausgelegt werden kann, diejenige Variante zu wählen ist, die den Mieter unangemessen benachteiligt und daher gem. §§ 307 ff. BGB zur Unwirksamkeit der Klausel führt. Denn diese Rechtsfolge der Unwirksamkeit wirkt sich zu Lasten des Vermieters und zu Gunsten des Mieters aus.

Da eine höchstrichterliche Entscheidung zu der Frage, ob die Verwendung des Begriffes „ grundsätzlich“ die Annahme eines weichen Fristenplan rechtfertigt, noch nicht ergangen ist und die Instanzrechtsprechung nicht einheitlich ist, sollten weder Vermieter sicher davon ausgehen, die Renovierungspflicht durch eine Klausel wie die oben genannte wirksam auf den Mieter übertragen zu haben, noch Mieter sich in Sicherheit wiegen, wegen Vorliegens eines starren unwirksamen Fristenplans nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet zu sein.

III. Fazit und Zusammenfassung

  1. Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen sind nur wirksam, wenn sie weiche Fristen enthalten. Diese Voraussetzung ist immer dann erfüllt, wenn die Klausel in einer für den Mieter erkennbaren Weise deutlich macht, dass von den Fristen nach oben abgewichen werden kann, wenn im konkreten Fall noch kein Renovierungsbedarf besteht.
  1. Die Verwendung der Signalwörter
  • im Allgemeinen,
  • in der Regel,
  • üblicherweise und
  • regelmäßig

rechtfertigt die Annahme eines weichen und damit wirksamen Fristenplans.

  1. Die Frage, ob ein Fristenplan, der den Mieter “grundsätzlich“ dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter Fristen durchzuführen, als weich oder starr einzustufen ist, ist umstritten und nicht höchstrichterlich entschieden.

2 Antworten auf "Schönheitsreparaturen: „Im Allgemeinen“ „Grundsätzlich“ „In der Regel“"

  • K.Fingerhut
    04.03.2015 - 09:59 Antworten

    Liebes Team von Mietrecht.org,
    ich habe eine Frage, auf die ich bisher keine richtige Antwort gefunden habe. Meine Eltern heben einen sehr alten Mietvertrag (über 30 Jahre alt und sieht aus von der Form wie ein Sparbuch). Nun ist kürlich mein letzter Elternteil verstorben und ich muss mich nun mit dem Vermieter auseinandersetzen. In dem Mietvertrag ist bzgl. Renovierung usw. nichts besschrieben; auch wurden nachträglich keine Zusatzverträge geschlossen. Die Wohnung wurde von meinen Eltern natürlich von Zeit zu Zeit mal gestrichen oder neuer Boden verlegt. Was wäre nun bei der Übergabe zu beachten? Ich würde die Wohnung komplett räumen (Küche usw. waren kein Mietbestandteil) und dann ausfegen, fertig. Liege ich da richtig oder muss der Maler usw. noch kommen?

    Herzlichen Dank schon jetzt für guten Rat
    K.Fingerhut

    • Mietrecht.org
      04.03.2015 - 10:42 Antworten

      Hallo Frau Fingerhut,

      wenn zu den Schönheitsreparaturen nichts vereinbart wurde, obliegen diese dem Vermieter. Folglich brauchen Sie nicht renovieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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