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Schönheitsreparaturen: Handwerksgerecht – Wirksam oder nicht?

Wer kennt nicht das Thema der Renovierungspflichten und Schönheitsreparaturen – bei der Vereinbarung im Mietvertrag lächeln sich die Mietvertragsparteien noch zu und beim Auszug wird über die Wirksamkeit gestritten.

Dabei ist es heutzutage aufgrund vielfacher gerichtlicher Überprüfungen von Mietverträgen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen sehr wohl möglich wirksame Klauseln zu vereinbaren und damit den Streit zwischen den Parteien zu vermeiden.

Für den Vermieter lohnt sich die Überprüfung der einzelnen Klauselformulierungen dabei ebenso wie für den Mieter, denn unwirksame Klauseln können später teuer werden.

Im Folgenden soll daher die in vielen Schönheitsreparaturklauseln zu findende  Formulierung  „Die Schönheitsreparaturen sind handwerksgerecht durchzuführen“ einmal allgemein auf Ihre Wirksamkeit hin begutachtet werden.

Was sind überhaupt Schönheitsreparaturen und was bedeutet die Formulierung „handwerksgerecht“. Fällt die Formulierung unter die Definition der Handwerkerklausel ?

Dies erfahren Vermieter und Mieter in nachfolgendem Artikel.

I.  Was sind Schönheitsreparaturen

Zunächst ist für den Mieter und den Vermieter wichtig zu klären, was überhaupt unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fällt. Diese, oft auch nur als Renovierungsarbeiten bezeichneten Arbeiten, umfassen nämlich grundsätzlich die malermäßige Beseitigung von Spuren des vertragsmäßigen Wohngebrauchs, wobei auch kleinere Reparaturen, wie die Beseitigung von Bohrlöchern in den Wänden, kleineren Kratzern oder ungewöhnliche Wandgestaltungen darunter fallen können.

Vereinfacht gesagt, Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln die auf dem typischen Gebrauch der Mietsache beruhen.

Merke:

Zu den Schönheitsreparaturen gehören daher: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Heizkörperleitungen innerhalb der Mietwohnung.

Keine Schönheitsreparaturen sind demgegenüber beispielsweise: Das Verlegen eines neuen Teppichbodens, das Abschleifen oder die Neuversiegelung von Parkett oder Dielen das Erneuern von Fliesen oder von Mauerwerk, Malertätigkeiten an Außenwänden oder nutzbaren Gemeinschaftsräumen.

Die Verpflichtung zur Durchführung derselben wird dem Mieter dann in einer mietvertraglichen Vereinbarung auferlegt. Man bezeichnet dies auch als sogenannte Abwälzungsklausel der Schönheitsreparaturen oder einfach Schönheitsreparaturklausel. Diese unterliegt dann regelmäßig als Formularklausel der Inhaltskontrolle nach den Regeln für Allgemeine Geschäftsbedingungen §§ 305 ff BGB.

II. Schönheitsreparaturen in fachgerechter „mittlerer Art und Güte“

In welchem Umfang und in welcher Qualität die Schönheitsreparaturen beziehungsweise Renovierungen dann auszuführen sind, bestimmt sich nach der weiteren Vereinbarung und dem tatsächlichen Bedarf in der Mietwohnung.

In seiner Grundsatzentscheidung vom 06.07.1988, Az.: VIII ARZ 1/88, hat der Bundesgerichtshof allerdings festgehalten, dass die fachmännische Durchführung in „mittlerer Art und Güte“, auch in Eigenleistung ausreicht. Siehe auch: Schönheitsreparaturen: “Fachgerecht ausführen” ist wirksam

Die sogenannte Handwerkerklausel ist nach der Rechtsprechung unwirksam.

Hinweis: Was ist die Handwerkerklausel?

Als Handwerkerklausel wird eine Klausel im Rahmen der Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung bezeichnet, die dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, die Arbeiten „ausführen zu lassen“.

Die einzelnen Formulierungen differenzieren dabei im Wortlaut – dass heißt, einige enthalten beispielsweise den Zusatz „…durch den Malerbetrieb/ die Werkstatt XY…“ oder ähnliches – im Ergebnis sind aber alle darauf ausgerichtet oder zumindest so zu verstehen, dass die Schönheitsreparaturen durch eine Fachwerkstatt vorgenommen werden sollen und für den Mieter die Möglichkeit einer Selbstvornahme ausgeschlossen ist.

Der Bundesgerichtshof hat am 9.6.2010, Az.: VIII ZR 294/09 entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht.

Der Vermieter darf den Mieter nicht vertraglich verpflichten eine Fachfirma zu beauftragen. Es muss dem Mieter die Möglichkeit zustehen notwendige Schönheitsreparaturen auch in Eigenleistung durchzuführen.

Einzig maßgeblich ist, dass die Ausführung fachgerecht in mittlerer Art und Güte nach § 243 BGB erfolgt. Ebenso ist es mit Renovierungsarbeiten.

Malerarbeiten können daher immer selbst ausgeführt werden, wenn diese fachgerecht erfolgt. Der Vermieter kann nicht vorschreiben, wer die Arbeiten ausführen soll, sondern nur in welcher Qualität die Arbeiten auszuführen sind. Wenn dies in ausreichender Qualität in Eigenleistung erfolgen kann, so ist dies genügend.

III. Wirksamkeit der Formulierung „handwerksgerecht“

Ob die Formulierung „Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen“ daher grundsätzlich in einem Mietvertrag wirksam ist, hängt von der rechtlichen Einordnung der Klausel ab.

Von der Rechtsprechung wurde bisher zu der Formulierung „handwerksgerecht auszuführen“ geschwiegen, beziehungsweise wurde diese Formulierung nicht als unwirksam erachtet.

So hat der Bundesgerichtshof sich zum Beispiel im  Urteil vom 22.10.2008, VIII ZR 283/07, in dem die Überprüfung einer Schönheitsreparaturklausel Gegenstand war, die  auch selbige Formulierung enthielt gar nicht geäußert, was auch als Billigung angesehen werden könnte.

In seiner Grundsatzentscheidung spricht der Bundesgerichtshof, wie bereits ausgeführt, von einer  „fachmännischen Ausführung in mittlerer Art und Güte nach § 243 BGB“.

Der Begriff “ handwerksgerecht „, wird in Anlehnung an diese Entscheidungen daher ebenso wie das Synonym „fachgerecht“  für das Wort „fachmännisch“  wohl als unbedenklich eingeordnet werden können.

III. Fazit

Der Vermieter ist im Ergebnis zwar nicht berechtigt, eine absolut perfekte Leistung zu fordern, eine unsachgemäße Ausführung in Hobby-Qualität braucht der Vermieter aber nicht zu akzeptieren.

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