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Schönheitsreparaturen: In welcher Qualität muss der Mieter renovieren?

Das Thema der Qualität der auszuführenden Schönheitsreparaturen ist Teil eines der ältesten Streitthemen im Mietrecht

Neben der dabei oft streitigen Frage der wirksamen Formulierung ist in der Praxis meist ebenso entscheidend, in welchem Umfang und insbesondere in welcher Qualität die einzelnen Renovierungsarbeiten auszuführen sind.

Denn besteht eine wirksame Abwälzung, muss der Mieter die Arbeiten je nach Regelung nicht nur zum Ende des Mietverhältnisses, sondern eventuell bereits im Laufe der Mietzeit in bestimmten Zeitabständen tatsächlich durchführen.  Dass heißt, der Mieter muss gegebenenfalls auch die sogenannten laufenden Schönheitsreparaturen erbringen.

In welcher Art und Weise und mit welcher Qualität die jeweiligen Arbeiten dann aber auszuführen sind, ist den meisten Mietern und Vermietern unklar.

Die Vermieter versprechen sich meist zu viel und erwarten oftmals zu frühzeitig Renovierungen oder eine perfekte Ausführung. Die Mieter hingegen wollen anfallende Arbeiten meist kostengünstig in Eigenleistung erbringen.

Wie die Schönheitsreparaturen ausgeführt sein müssen, um die vertragliche Verpflichtung zu erfüllen, soll für Sie als Mieter und als Vermieter dargestellt werden.

I. Begriff Schönheitsreparaturen

Für beide Mietvertragsparteien ist zunächst wichtig zu wissen, dass Schönheitsreparaturen grundsätzlich lediglich die malermäßige Beseitigung von Spuren des vertragsmäßigen Wohngebrauchs umfassen. Eine Renovierung der gesamten Mietwohnung, die auch alle Arten von Instandsetzungsmaßnahmen umfasst, kann daher nicht erwartet werden.

Merke:

Eine gesetzliche Definition des Begriffs „Schönheitsreparaturen“ findet sich in dem Gesetzestext der Zweiten Berechnungsverordnung zu öffentlich geförderten Mietwohnungen:

§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. B

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Darüber hinausgehende Reparaturen und handwerkliche Leistungen, wie das Verlegen eines neuen Teppichbodens, das Abschleifen und die Neuversiegelung von Parkett oder Dielen, das Erneuern von Fliesen oder von Mauerwerk sowie auch malermäßige Tätigkeiten an Außenwänden oder Gemeinschaftsräumen sind keine Schönheitsreparaturen.

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter erfolgt dann regelmäßig in Formularmietverträgen oder durch Formularklauseln,  die nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gemäß den §§ 305-310 BGB rechtlich zu bewerten sind.

Merke:

Die meisten  Mietverträge sind vorformulierte  Formular- /Mustermietverträge oder enthalten zumindest sogenannte Formularklauseln, dass heißt einzelne vorformulierte Musterklauseln beziehungsweise eigene Klauseln die mehrfach Verwendung finden sollen.

Nur in sehr seltenen Fällen – dass heißt, praktisch nie –  ist der Mietvertrag eine Individualvereinbarung und wurde tatsächlich von beiden Parteien vollständig ausgehandelt.

Die Vertragsbestimmungen sind danach zu beurteilen, ob sie den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen belasten. Der Vermieter darf dem Mieter durch eine Formularklausel also nicht zu viel auferlegen, sonst folgt daraus die Unwirksamkeit.

Beispiel für eine Abwälzungsklausel:

„Der Mieter hat die Verpflichtung die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen beziehungsweise ausführen zu lassen“

II. Die übliche Klausel – fachmännische Ausführung

In den üblicherweise genutzten Formularmietverträgen wird sich bei der Formulierung der Klausel zur Qualität der Ausführung an die Grundsatzentscheidung des BGH vom 06.07.1988, Az.:  VIII ARZ 1/88 als Vorlage gehalten.

Der Bundesgerichtshof  hat darin festgehalten, dass die fachmännische Durchführung in „mittlerer Art und Güte“ gemäß § 243 BGB, auch in Eigenleistung ausreicht.

So lautet eine solche Klausel beispielsweise:

„Die Ausführung hat fachmännisch in mittlerer Art und Güte zu erfolgen.

Insoweit werden in vielen Mietverträgen  auch von der Rechtsprechung bisher unbeanstandete Synonyme, wie „fachgerecht“ und „handwerksgerecht“ verwendet.

Für die Praxis wichtig:

Eine Handwerkerklausel die dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, die Arbeiten „ausführen zu lassen“ ist unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat am 9.6.2010, Az.: VIII ZR 294/09 entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht.

Der Vermieter darf den Mieter nicht vertraglich verpflichten eine Fachfirma zu beauftragen. Es muss dem Mieter die Möglichkeit zustehen notwendige Schönheitsreparaturen auch in Eigenleistung durchzuführen.

Einzig maßgeblich ist, dass die Ausführung fachgerecht in mittlerer Art und Güte nach § 243 BGB erfolgt. Ebenso ist es mit Renovierungsarbeiten.

Es muss ein im Wesentlichen ordentlicher Zustand erreicht werden, wobei  der Vermieter eine “ Hobbyqualität“ der Schönheitsreparaturen nicht akzeptieren muss (LG Berlin, Urteil vom 23.06.2000, Az.: 65 S 504/99)

III. Was sind unfachmännisch ausgeführte Schönheitsreparaturen?

Wenn der Mieter sich nun einer wirksamen Schönheitsreparaturverpflichtung in einer renovierungsbedürftigen Wohnung gegenüber sieht, wird er sich fragen müssen, ob er alle Arbeiten fachmännisch ausführen kann. Denn nicht in jedem  Mieter steckt auch ein Heimwerkerkönig und mangelhaft ausgeführte Schönheitsreparaturen können zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters führen.

Als Anhaltspunkt können Ihnen sowohl als Mieter als auch als Vermieter die folgenden Beispiele mangelhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen dienen:

Die Renovierung ist unfachmännisch, wenn

  • der Wandanstrich ungleichmäßig oder fleckig aufgetragen wurde; zu grelle Farben verwendet wurden
  • auf den frisch lackierten Türen Farbläufer oder Luftblasen zu sehen sind
  • die Tapeten zahlreiche Hohlstellen aufweisen oder einfach überklebt wurden
  • nach dem Anstrich Pinselhaare oder Schmutzpartikel  und Farbenasen verbleiben

IV. Fazit

Sobald der Mieter tatsächlich in der Verpflichtung steht die Renovierung durchzuführen muss er diese auch sauber und ordentlich ausführen.

Merke:

Der Vermieter kann keine Perfektion verlangen, amateurhafte Ausführung reicht aber auch nicht. Es muss ein fachmännischer Standard erbracht werden.

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