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Möblierungszuschlag – Was ist angemessen und legal?

Die möblierte Vermietung ist beliebt bei Vemietern und Mietern. Mieter genießen Flexibilität und Komfort, denn der Umzug in eine möblierte Wohnung geht schnell und unkompliziert. Alles was man braucht ist bereits vor Ort. Vermieter einer möblierten Wohnung können im Gegenzug den sog. Möblierungszuschlag verlangen und damit über den ortsüblichen Mietpreis hinausgehen. Die Grenze der Mietpreisbremse für unmöblierte Wohnungen dürfen Vermieter hier also in gewisser Weise  überschreiten.

Doch wieviel Möblierungszuschlag darf man verlangen? Welche Höhe ist beim Möblierungszuschlag legal und angemessen? Dieser Artikel erklärt unter welchen Voraussetzungen Vermieter einen Möblierungszuschlag verlangen können und was als Zuschlag tatsächlich zu zahlen ist.

I. Wann gibt es den Möblierungszuschlag?

Den Möblierungszuschlag bekommen Vermieter immer dann, wenn sie eine Wohnung möbliert vermieten. Vorraussetzung ist, dass entweder eine Teilmöblierung oder Vollmöblierung vorliegt und im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, dass die Möbel und sonst. Einrichtungsgegenstände mitvermietet werden.

Außerdem können Vermieter den Möblierungszuschlag auch während des laufenden Mietverhältnisses erstmals verlangen. So z.B. wenn bei der möblierten Vermietung bisher noch kein Möblierungszuschlag geltend gemacht wurde. Der Vermieter darf dann die Miete durch einen Möblierungszuschlag bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die möblierte Wohnung erhöhen. Die ortsübliche Vergleichsmiete einer möbliert vermieteten Wohnung ist immer der ortsübliche Mietpreis einer unmöblierten Wohnung zuzüglich dem Möblierungszuschlag. Da letzterer variiert haben Vermieter hier also grds. einen großen Spielraum

II. Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?

Für die festzusetzende angemessene Höhe des Möblierungszuschlages ist nach einem Urteil des Landgericht (LG) Berlin auf den sog. Zeitwert der Möbel abzustellen (Landgericht Berlin, Urteil vom 21.03.2003, Az.: 63 S 365/01). Mit dem sog. Zeitwert der Möbel ist der Nutzungs-Wert der Möbel gemeint. Abgestellt wir immer auf den Zeitpunkt des Verlangens des Möblierungszuschlags und nicht den Anschaffungswert.

Wird also z.B. ein drei Jahre alter Schrank in einer möblierten Wohnung mitvermietet, dann ist nicht der Kaufpreis des Schrankes von vor drei Jahren, sondern der aktuelle Nutzungs-Wert relevant. Das Landgericht Berlin stellt für die Berechnung dieses Nutzungs-Werts bzw. Zeitwerts auf die Regelungen zur linearen Abschreibung im Steuerrecht ab. So geht es bei Möbeln davon aus, dass diese ca. 10 Jahre genutzt werden (sog. durchschnittlichen Nutzungsdauer). Bei Möbeln die älter als 10 Jahre sind ist der Zeitwert deshalb „Null“ und ein Ansatz innerhalb des Möblierungszuschlags ist nicht mehr möglich (mehr zu dieser Berechnung nach dem LG Berlin unter III.).

Ist der Zeitwert der Möbel ermittelt, darf der Vermieter zwei Prozent davon als Möblierungszuschlag auf den ortsüblichen Mietpreis aufschlagen.Als Möblierungszuschlag gilt demnach ein Betrag von zwei Prozent des aktuellen Zeitwerts der Möbel als angemessen und legal.

III. Wie Vermieter den Möblierungszuschlag berechnen

Um den Möblierungszuschlag richtig zu berechnen, haben Vermieter in erster Linie den aktuellen Zeitwert der mitvermieteten Möbel zu ermitteln. Steht der Zeitwert der einzelnen Einrichtungsstücke fest, dann sind die Werte zusammenzuzählen. Von dem sich daraus ergebenden Gesamtbetrag dürfen Vermieter 2%  als Möblierungszuschlag auf den monatlichen Mietpreis aufschlagen.

Am Einfachsten ist es für Vermieter hier, der Berechnungsmethode des LG Berlin zu folgen, die bei der Zeitwertberechnung die lineare Abschreibung mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren zu Grunde legt (vgl. Urteil vom 21.03.2003, Az.: 63 S 365/01).

Dazu im Folgenden zwei Rechenbeispiele:

Der Vermieter kauft eine komplett neue Einrichtung. Dabei haben die Möbel einen gesamten Anschaffungspreis in Höhe 6.000,00 Euro.  Der Zeitwert ist hier mit dem Anschaffungspreis gleichzusetzen, da es noch keine Abnutzung gab.

  • Bei der Erstvermietung der möblierten Wohnung kann er daher von den 6.000,00 Euro monatlich 2 % Möblierungszuschlag in Höhe von 120,00 Euro verlangen — Berechnung: 6.000,00 Euro : 100 = 60,00 Euro (also 1 %) x 2 = 120,00 Euro (also 2%).
  • Gibt es einen Mieterwechsel nach 3 Jahren Mietzeit ist der Möblierungszuschlag neu zu berechnen. Da die Möbel, nun bereits drei Jahre genutzt wurden, bleibt für die Berechnung des Zeitwerts die Restnutzungsdauer von 7 Jahren als Ansatzpunkt. Der Zeitwert wird gemäß dem Urteil des Landgericht Berlin wie bei der linearen Abschreibung im Steuerrecht berechnet. Das geht wie folgt:

Anschaffungswert : Nutzungsdauer x Restnutzungsdauer= aktueller Zeitwert

Berechnung: 6.000,00 Euro : 10 = 600,00 Euro (Jährlicher Nutzungswert bzw. linearer Zeitwert)

Da 7 Jahre Restnutzungsdauer verbleiben ist dieser Wert mit 7 zu multiplizieren.

Berechnung: 600,00 Euro x 7 = 4.200,00 Euro.

Somit haben die Möbel nach dreijähriger Nutzung einen Restnutzungs- bzw. Zeitwert von 4.200,00 Euro. Davon kann der Vermieter 2 % , mithin 84,00 Euro als monatlichen Möblierungszuschlag verlangen.

Berechnung: 4.200,00 Euro : 100 = 42,00 Euro  (also 1 %) x 2 = 84,00 Euro (also 2%).

Hinweis: Vermieter müssen den Möblierungszuschlag nicht gesondert im Mietvertrag ausweisen. Es ist also nicht erforderlich, dass der Vermieter dem Mieter den Zeitwert der Einrichtung und die Berechnung des Möblierungszuschlags offenlegt. Es reicht die Angabe eines Gesamtmietpreises.

IV. Muss der Mieter den Möblierungszuschlag immer zahlen?

Nur dann, wenn der Möblierungszuschlag berechtigt ist. Es muss sich um eine möblierte Vermietung handelt und der Möblierungszuschlag muss angemessen sein.

Sind einzelne Möbel oder Einrichtungsgegenstände vorübergehend nicht benutzbar oder insgesamt nicht mehr wohntauglich, kann der Mieter die Reparatur bzw. den Austausch verlangen (Landgericht Stuttgart, Urteil vom 01.07.2015, Az.: 13 S 154/14). Die Miete und den inbegriffenen Möblierungszuschlag darf der Mieter dann mindern.  In dem Fall, dass der Mieter einzelne mitvermietete Möbel oder Einrichtungsgegenstände nicht benutzen kann handelt es sich um einen Mietmangel.

V. Fazit

Wie hoch der Möblierungszuschlag sein darf und was angemessen ist, richtet sich bei jedem Mietverhältnis nach dem Zustand und Zeitwert der Einrichtung. Legal ist der Möblierungszuschlag, wenn er 2 % des Zeitwerts der Einrichtung und Möbel beträgt. Im Einzelfall sind aber immer Abweichungen möglich.

4 Antworten auf "Möblierungszuschlag – Was ist angemessen und legal?"

  • Bernd
    01.11.2019 - 12:38 Antworten

    Was aber, wenn der Vermieter für eine möblierte Wohnung nur einen Betrag XY als Kaltmiete ausweist? Ich habe in Wohnungsanzeigen noch nie gesehen, dass da etwas von XY % Möblierungszuschlag steht. Woher will man dann diesen Zuschlag als Interessent/Mieter wissen und prüfen können, wenn das der Vermieter nicht bekannt gibt oder nicht bekannt geben will?

    • Mietrecht.org
      01.11.2019 - 13:39 Antworten

      Hallo Bernd,

      die zwei Prozent leiten sich vom Wert der Möbel ab. Anders ausgedrückt: rechnen Sie nach, ob die Möbel das 50igfache des Zuschlags wert sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernd
    02.11.2019 - 15:10 Antworten

    Danke Ihnen, das hatte ich schon verstanden, nur wenn der Vermieter eine Kaltmiete von sagen wir 500 EUR ausweist, dann erkenne ich ja als Mieter nicht, was davon für die Möbel „berechnet“ ist.

    • Mietrecht.org
      04.11.2019 - 11:35 Antworten

      Hallo Bernd,

      dann rechnen Sie den Betrag über die ortsübliche Vergleichsmiete zurück.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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