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Möblierungszuschlag – Was ist angemessen und legal?

Die möblierte Vermietung ist beliebt bei Vemietern und Mietern. Mieter genießen Flexibilität und Komfort, denn der Umzug in eine möblierte Wohnung geht schnell und unkompliziert. Alles was man braucht ist bereits vor Ort. Vermieter einer möblierten Wohnung können im Gegenzug den sog. Möblierungszuschlag verlangen und damit über den ortsüblichen Mietpreis hinausgehen. Die Grenze der Mietpreisbremse für unmöblierte Wohnungen dürfen Vermieter hier also in gewisser Weise  überschreiten.

Doch wieviel Möblierungszuschlag darf man verlangen? Welche Höhe ist beim Möblierungszuschlag legal und angemessen? Dieser Artikel erklärt unter welchen Voraussetzungen Vermieter einen Möblierungszuschlag verlangen können und was als Zuschlag tatsächlich zu zahlen ist.

I. Wann gibt es den Möblierungszuschlag?

Den Möblierungszuschlag bekommen Vermieter immer dann, wenn sie eine Wohnung möbliert vermieten. Vorraussetzung ist, dass entweder eine Teilmöblierung oder Vollmöblierung vorliegt und im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, dass die Möbel und sonst. Einrichtungsgegenstände mitvermietet werden.

Außerdem können Vermieter den Möblierungszuschlag auch während des laufenden Mietverhältnisses erstmals verlangen. So z.B. wenn bei der möblierten Vermietung bisher noch kein Möblierungszuschlag geltend gemacht wurde. Der Vermieter darf dann die Miete durch einen Möblierungszuschlag bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die möblierte Wohnung erhöhen. Die ortsübliche Vergleichsmiete einer möbliert vermieteten Wohnung ist immer der ortsübliche Mietpreis einer unmöblierten Wohnung zuzüglich dem Möblierungszuschlag. Da letzterer variiert haben Vermieter hier also grds. einen großen Spielraum

II. Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?

Für die festzusetzende angemessene Höhe des Möblierungszuschlages ist nach einem Urteil des Landgericht (LG) Berlin auf den sog. Zeitwert der Möbel abzustellen (Landgericht Berlin, Urteil vom 21.03.2003, Az.: 63 S 365/01). Mit dem sog. Zeitwert der Möbel ist der Nutzungs-Wert der Möbel gemeint. Abgestellt wir immer auf den Zeitpunkt des Verlangens des Möblierungszuschlags und nicht den Anschaffungswert.

Wird also z.B. ein drei Jahre alter Schrank in einer möblierten Wohnung mitvermietet, dann ist nicht der Kaufpreis des Schrankes von vor drei Jahren, sondern der aktuelle Nutzungs-Wert relevant. Das Landgericht Berlin stellt für die Berechnung dieses Nutzungs-Werts bzw. Zeitwerts auf die Regelungen zur linearen Abschreibung im Steuerrecht ab. So geht es bei Möbeln davon aus, dass diese ca. 10 Jahre genutzt werden (sog. durchschnittlichen Nutzungsdauer). Bei Möbeln die älter als 10 Jahre sind ist der Zeitwert deshalb „Null“ und ein Ansatz innerhalb des Möblierungszuschlags ist nicht mehr möglich (mehr zu dieser Berechnung nach dem LG Berlin unter III.).

Ist der Zeitwert der Möbel ermittelt, darf der Vermieter zwei Prozent davon als Möblierungszuschlag auf den ortsüblichen Mietpreis aufschlagen.Als Möblierungszuschlag gilt demnach ein Betrag von zwei Prozent des aktuellen Zeitwerts der Möbel als angemessen und legal.

III. Wie Vermieter den Möblierungszuschlag berechnen

Um den Möblierungszuschlag richtig zu berechnen, haben Vermieter in erster Linie den aktuellen Zeitwert der mitvermieteten Möbel zu ermitteln. Steht der Zeitwert der einzelnen Einrichtungsstücke fest, dann sind die Werte zusammenzuzählen. Von dem sich daraus ergebenden Gesamtbetrag dürfen Vermieter 2%  als Möblierungszuschlag auf den monatlichen Mietpreis aufschlagen.

Am Einfachsten ist es für Vermieter hier, der Berechnungsmethode des LG Berlin zu folgen, die bei der Zeitwertberechnung die lineare Abschreibung mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren zu Grunde legt (vgl. Urteil vom 21.03.2003, Az.: 63 S 365/01).

Dazu im Folgenden zwei Rechenbeispiele:

Der Vermieter kauft eine komplett neue Einrichtung. Dabei haben die Möbel einen gesamten Anschaffungspreis in Höhe 6.000,00 Euro.  Der Zeitwert ist hier mit dem Anschaffungspreis gleichzusetzen, da es noch keine Abnutzung gab.

  • Bei der Erstvermietung der möblierten Wohnung kann er daher von den 6.000,00 Euro monatlich 2 % Möblierungszuschlag in Höhe von 120,00 Euro verlangen — Berechnung: 6.000,00 Euro : 100 = 60,00 Euro (also 1 %) x 2 = 120,00 Euro (also 2%).
  • Gibt es einen Mieterwechsel nach 3 Jahren Mietzeit ist der Möblierungszuschlag neu zu berechnen. Da die Möbel, nun bereits drei Jahre genutzt wurden, bleibt für die Berechnung des Zeitwerts die Restnutzungsdauer von 7 Jahren als Ansatzpunkt. Der Zeitwert wird gemäß dem Urteil des Landgericht Berlin wie bei der linearen Abschreibung im Steuerrecht berechnet. Das geht wie folgt:

Anschaffungswert : Nutzungsdauer x Restnutzungsdauer= aktueller Zeitwert

Berechnung: 6.000,00 Euro : 10 = 600,00 Euro (Jährlicher Nutzungswert bzw. linearer Zeitwert)

Da 7 Jahre Restnutzungsdauer verbleiben ist dieser Wert mit 7 zu multiplizieren.

Berechnung: 600,00 Euro x 7 = 4.200,00 Euro.

Somit haben die Möbel nach dreijähriger Nutzung einen Restnutzungs- bzw. Zeitwert von 4.200,00 Euro. Davon kann der Vermieter 2 % , mithin 84,00 Euro als monatlichen Möblierungszuschlag verlangen.

Berechnung: 4.200,00 Euro : 100 = 42,00 Euro  (also 1 %) x 2 = 84,00 Euro (also 2%).

Hinweis: Vermieter müssen den Möblierungszuschlag nicht gesondert im Mietvertrag ausweisen. Es ist also nicht erforderlich, dass der Vermieter dem Mieter den Zeitwert der Einrichtung und die Berechnung des Möblierungszuschlags offenlegt. Es reicht die Angabe eines Gesamtmietpreises.

IV. Muss der Mieter den Möblierungszuschlag immer zahlen?

Nur dann, wenn der Möblierungszuschlag berechtigt ist. Es muss sich um eine möblierte Vermietung handelt und der Möblierungszuschlag muss angemessen sein.

Sind einzelne Möbel oder Einrichtungsgegenstände vorübergehend nicht benutzbar oder insgesamt nicht mehr wohntauglich, kann der Mieter die Reparatur bzw. den Austausch verlangen (Landgericht Stuttgart, Urteil vom 01.07.2015, Az.: 13 S 154/14). Die Miete und den inbegriffenen Möblierungszuschlag darf der Mieter dann mindern.  In dem Fall, dass der Mieter einzelne mitvermietete Möbel oder Einrichtungsgegenstände nicht benutzen kann handelt es sich um einen Mietmangel.

V. Fazit

Wie hoch der Möblierungszuschlag sein darf und was angemessen ist, richtet sich bei jedem Mietverhältnis nach dem Zustand und Zeitwert der Einrichtung. Legal ist der Möblierungszuschlag, wenn er 2 % des Zeitwerts der Einrichtung und Möbel beträgt. Im Einzelfall sind aber immer Abweichungen möglich.

24 Antworten auf "Möblierungszuschlag – Was ist angemessen und legal?"

  • Bernd
    01.11.2019 - 12:38 Antworten

    Was aber, wenn der Vermieter für eine möblierte Wohnung nur einen Betrag XY als Kaltmiete ausweist? Ich habe in Wohnungsanzeigen noch nie gesehen, dass da etwas von XY % Möblierungszuschlag steht. Woher will man dann diesen Zuschlag als Interessent/Mieter wissen und prüfen können, wenn das der Vermieter nicht bekannt gibt oder nicht bekannt geben will?

    • Mietrecht.org
      01.11.2019 - 13:39 Antworten

      Hallo Bernd,

      die zwei Prozent leiten sich vom Wert der Möbel ab. Anders ausgedrückt: rechnen Sie nach, ob die Möbel das 50igfache des Zuschlags wert sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernd
    02.11.2019 - 15:10 Antworten

    Danke Ihnen, das hatte ich schon verstanden, nur wenn der Vermieter eine Kaltmiete von sagen wir 500 EUR ausweist, dann erkenne ich ja als Mieter nicht, was davon für die Möbel „berechnet“ ist.

    • Mietrecht.org
      04.11.2019 - 11:35 Antworten

      Hallo Bernd,

      dann rechnen Sie den Betrag über die ortsübliche Vergleichsmiete zurück.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marco
    04.12.2019 - 10:34 Antworten

    Hallo,

    was ist, wenn es sich um eine Wohnung handelt, welche außer einer alten Küche die nur zur Hälfte funktionsfähig ist, von mir selbst möbliert ist. Nach Einspruch bei dem Vermieter kam die Antwort: „Der Zuschlag für die Möblierung ist in allen Verträgen Bestandteil und beschreibt, dass wir für die, die keine eigenen Möbel nutzen, dies vorbehalten und ggf. einlagern.“

    Vielen Dank!
    Marco

  • Bastian Leimbach
    30.05.2020 - 12:35 Antworten

    Hallo.

    Wenn die Mobel länger als 1 Jahr genutzt werden, verringert sich dann auch der Möblierungszuschlag und somit die Gesamtmiete? Da ja ein Jahr mehr Abnutzung ist.

  • Leonardo Simesen de Bielke
    23.09.2020 - 11:28 Antworten

    Guten Tag,

    Ich habe das folgende Problem. Ich habe ein Zimmer für ein Jahr in Berlin gemietet. Diese Miete betrug 425 plus 100 für Nebenkosten. An meinem letzten Tag sagte mein Vermieter, dass wir viel zu viel Heizung und warmes Wasser verwendet hätten, so dass ich ihm ungefähr 600 Euro zahlen müsste, die von meiner Kaution abgezogen würden.
    Als ich jedoch die Rechnungen überprüfte, stellte ich fest, dass der Hauptbeitrag dafür die Möbelpauschale (40 Euro pro Monat) war (die im Vertrag nicht erwähnt wurde). Also berechnete er die Miete der Möbel in den Nebenkosten.
    Ich halte das nicht für angemessen. Könnten Sie mir bitte eine Klarstellung geben?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe. Bleib gesund.

    • Mietrecht.org
      23.09.2020 - 18:59 Antworten

      Hallo Leonardo,

      die Miete für Möbel hat in der Nebenkostenabrechnung nicht zu suchen. Lassen Sie den Vertrag und die Abrechnung bitte im Zweifel prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christoff
    03.10.2020 - 13:29 Antworten

    Wie wird ein fairer rechtlich sauberer Möbelierungszuschlag berechnet werden, wenn die vermietete Wohnung ältere „wertige“ (Voll)Holzmöbel enthält, zu denen weder ein Kassenzettel exisitiert noch das Anschaffungsjahr bekannt ist? Die Möbel machen einen soliden Eindruck, zeigen wenig Abnutzungserscheinung und alle Funktions- bzw. Verschleißteile (Scharniere, (Schubladen)schienen etc.) sind in Ordnung.

    Vielen Dank schon einmal.

    Christoff G.

    • Mietrecht.org
      08.10.2020 - 08:10 Antworten

      Hallo Christoff,

      wenn Sie das auf sichere Beine stellen wollen, sollten Sie m.E. den Wert der Möbel schätzen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Knut
    08.12.2020 - 06:21 Antworten

    Hallo,
    Ich wohne zur Untermiete in einem möblierten Zimmer zur Alleinnutzung und nutze Küche, Bad und Wohnzimmer gemeinsam mit dem Hauptmieter. Alle Zimmer sind vollmöbliert. Ich bezahle 500,-€ pauschal (inkl. Nebenkosten und Möblierung).
    Mit dem Hauptmieter gibt es keine Probleme – aber mit dem Jobcenter, welches mir KEINEN Möblierungszuschlag bezahlen will.
    Wie hoch kann ich den Möblierungszuschlag verlangen?

    Ich dachte mir, dass für das von mir allein genutzte Zimmer 2% vom Zeitwert und für das gemeinsam genutzte Zimmer, die Küchen- und Bad-Einrichtung 1% (also die Hälfte) vom Zeitwert erstattungsfähig wären. Ist das richtig oder gibt es hier Obergrenzen für Angemessenheit?
    Ist der Zeitwert jedes Jahr neu zu berechnen, oder gilt dieser vom Tag des Einzuges bis zur Beendigung des Mietverhältnisses?

    Vielen Dank für eine schnelle Antwort, da ich im Widerspruchsverfahren liege!

    • Mietrecht.org
      08.12.2020 - 08:06 Antworten

      Hallo Knut,

      wie das Jobcenter hier rechnet, sollten Sie direkt beim Jobcenter klären.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tina D.
    14.02.2021 - 23:02 Antworten

    Hallo,

    ich habe verstanden, dass ein Möblierungszuschlag normalerweise nur bei Mieterwechsel angepasst wird. Wie ist es, wenn ein Teil der Möblierung oder z.B. Elektrogeräte der mitvermieteten Wohnung nach Rücksprache mit dem Mieter ausgetauscht werden (z.B. weil Kühlschrank kaputt). Bberechnet man den Möblierungszuschlag dann neu und wie legt man dieses Vorgehen im Mietvertrag fest?

    Schöne Grüße
    Tina D.

    • Mietrecht.org
      15.02.2021 - 07:32 Antworten

      Hallo Tina,

      ich würde das situativ mit dem Mieter vereinbaren – das werden Sie kaum sinnvoll und unproblematisch im Mietvertrag verankern können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ilse
    22.03.2021 - 16:58 Antworten

    Hallo Dennis, wie verhält es sich mit Antiken Möbeln? 1800 bis 1920? Herzlichen Dank, Ilse

    • Mietrecht.org
      22.03.2021 - 18:34 Antworten

      Hallo Ilse,

      ich denke es wird entscheidend sein, den Wert der Möble zu belegen / abzuschätzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Fabian
    24.04.2021 - 14:38 Antworten

    Hallo,

    kann ich als Mieter die Höhe des Möblierungszuschlags ca ein Jahr nach meinem Einzug noch anzweifeln/ absenken?

    Ich kenne den monatlichen Möblierungszuschlag, ob die Möbel aber wie angegeben knapp 2 oder vielleicht bereits 4-5 Jahre alt sind, lässt sich schwer beurteilen, da sie in einem gepflegten Zustand sind.

    Muss der Vermieter mir Anschaffungsbelege nachweisen oder welche Pflichten hat er dazu? Wer wäre vor Gericht in der Beweislast?

    Vielen Dank!

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      24.04.2021 - 15:32 Antworten

      Hallo Fabian,

      sprechen Sie doch in ersten Schritt mit Ihrem Vermieter. Wie berechnet sich der Zuschlag, wie alt sind die Möbel? Im Anschluss können Sie abschätzen, wie der Vermieter auf das Thema reagiert. Ist vielleicht besser, als gleich in „Gerichtsprozessen“ zu denken.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lasse
    19.05.2021 - 12:41 Antworten

    Hallo,
    Ich ziehe aus meiner Wohnung in Berlin aus und mir liegt seit langem ganz schwer im Magen was die eigt nette Dame/Vermieterin betreibt.
    Die Wohnung ist 54 qm groß ohne Keller und einem geteilten Wohnzimmer/Küche EG Altbau.
    klein und in einem leicht verbrauchtem Zustand.
    Der Vertrag ist auf ein Jahr befristet.
    Die Wohnung ist teil/ Möbiliert aber mich eindeutig älteren und teils sehr gebrauchten Gegenständen und trotzdem wird dafür 350 Euro im Monat verlangt.
    Zusätlich kommen Mietzins in gleicher höhe und heizkosten und die Nebenkostenpauschale.
    Die daraus resultierende Summe ist meiner Meinung nach nicht rechtens.

    Könnten sie mir Etwas empfehlen ?

    Mit freundlichen Grüßen.

    • Mietrecht.org
      19.05.2021 - 21:33 Antworten

      Hallo Lasse,

      ich kann Ihnen hier mit einem kurzen Kommentar leider nicht wirklich helfen. Lassen Sie den Vertrag bitte bei Bedarf rechtlich prüfen und besprechen Sie Ihre Möglichkeiten mit einem Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hans
    20.09.2021 - 18:29 Antworten

    Hallo,

    ich bin ein privater Kapitalanleger, der mit der Vermietung einer Wohnung – aktuell unmöbliert – einen Teil seiner Altersvorsorge finanziert. Ich würde gerne eine Wohnung möbliert vermieten, da dies, so dachte ich, bei vernünftiger Ausstattung langfristig eine stabile Vermietung zu einem guten Preis sichert.

    Nur wenn man sich die rechtlichen Hürden zu Gunsten der Mieter mal wieder anschaut, ist man als Vermieter wieder derjenige, der das volle Risiko zu seinem Eigentum trägt. Warum liberalisiert man nicht die Mieten bei Wohnen auf Zeit? Durch Gesetze wie Mietpreisdeckelung oder dem ortsüblichen Vergleich der Miete oder eben die Berechnung eines Möblierungszuschlags funktioniert kein Anreiz in die Wohnungen zu investieren und verursacht Bürokratie ohne Ende.
    Nirgendwo wird so dermaßen rechtlich gedeckelt wie in der Vermietung in Deutschland. Das es rechtliche Grundlagen zur ordentlichen Betriebskostenabrechnung oder einen Rahmen zu vertraglichen Bestandteilen im Mietvertrag (Kündigungsfristen, Hausordnung, Mietdauer und Angaben zum Mietgegenstand) geben muss, ist vollkommen OK, aber bitte nicht gesetzliche Vorgaben die eine Ungleichstellung von Vermietern zu Mietern folgert.
    Man trifft sich im Gerichtssaal, wenn man über statistische Werte vermietet. Wenn ich ein Auto bei einem Autohändler kaufe, kann ich auch nicht nachverhandeln, weil der über Schwacke an mich verkauft wurde. Da ist es ebenso eine freie Entscheidung, ob ich den Kauf eingehe oder nicht. Selbiges gilt auch meines Erachtens bei der Unterschrift eines Mietvertrages. Entweder findet mein angesetzter Mietpreis einen Markt oder ich muss als Vermieter anpassen. Transparenz über andere Wohnungen in einschlägigen Portalen gibt es zu Hauf. Außerdem werden Dinge wie der emotionale Wert die Wohnung zu bewohnen komplett ignoriert. Der emotionale Wert kann dann die Lage oder die Ausstattung sein. Entweder ist es der Block mit >50 Parteien oder eben die ruhige WEG mit <10 Wohneinheiten. Entweder ist es die Wohnung mit einer netten Einbauküche und Zugang auf einen schönen Balkon oder Zugang zu einem Garten oder eben die graue Ruine mit Standardküche. Bei einem Kauf des neuesten iphones diskutiert auch keiner über den Preis. Entweder kann oder will ich's mir leisten oder eben nicht.
    Risikorücklagen bei der Vermietung lassen sich überhaupt nicht bilden. Stattdessen flattern Mietminderungen ins Haus, weil ein Teil der Hausgemeinschaft sich nicht Hausordnungen hält oder eine Wiedervermietung wird erschwert, weil ein Teil der Hausgemeinschaft das Erscheinungsbild der Immobilie nachhaltig schaden. Ein Verkauf der Wohnung ist durch das Einschreiten des Staates (Spekulationssteuer) oder der Banken (Zinsaufschlag durch vorzeitige Kündigung) eh schon zu Ungunsten des auf die Mieteinkünfte steuerzahlenden Vermieters.
    Ein Unternehmer hat die Möglichkeit Risikoaufschläge in seiner Preisbildung einzukalkulieren. Ich bin kein Unternehmer, möchte aber vor möglichen Risiken mein eingesetztes Kapital absichern.

    Recht auf Wohnen hin oder her, ich würde mir auch das Respektieren von Eigentum des Vermieters seitens der Gesetzgebung und der Mieter wünschen und dem Markt das Regulieren des Mietpreises zu überlassen.

    • Mietrecht.org
      20.09.2021 - 20:45 Antworten

      Hallo Hans,

      vielen Dank für das Teilen Ihrer Meinung / Erfahrungen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Melanie
    28.09.2021 - 19:59 Antworten

    Hallo,

    Danke für den Artikel.

    In unserem Fall ist es so, dass der Hauptmieter, der nicht in der Wohnung wohnt und die Zimmer einzeln vermietet, nach unserer Schätzung 30% des Möbelwertes monatlich auf den Mietpreis aufschlägt.
    Auf Nachfragen droht er nur mit Kündigung.

    Was würden Sie in diesem Fall raten?

    Vielen Dank und liebe Grüße,
    Melanie

    • Mietrecht.org
      28.09.2021 - 20:46 Antworten

      Hallo Melanie,

      ich würde überlegen, ob Sie weiterhin Untermieterin blieben wollen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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