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Nachtrag zum Mietvertrag: Mieterwechsel – Muster für Vermieter

Sie wollen wissen, ob und wie man in einem Mietvertrag einen Mieterwechsel vereinbaren kann ohne den Vertrag komplett neu aufzusetzen? Vielleicht haben Sie ja an eine Wohngemeinschaft vermietet und jetzt wollen zwei der vier Mieter ausziehen und zwei neue einziehen?  Die gute Nachricht ist, dass Sie in einem solchen Fall immer einen sog. Nachtrag zum Mietvertrag vereinbaren können, in dem Sie den Mieterwechsel festhalten. Es werden dann für jeden neuen Mieter mit den alten Mietern und Ihnen entsprechende Übernahmevereinbarungen geschlossen.

Wie das geht und was dabei zu beachten ist, erklärt der nachfolgende Artikel. Vermieter bekommen hier ein Muster für einen Mietvertragsnachtrag zum Mieterwechsel.

I. Mietwechsel: Das müssen Sie wissen

Wechseln die Mieter im Mietvertrag handelt es sich bei jedem einzelnen Mieterwechsel um eine sog. Vertragsübernahme. Anders als bei der Aufhebung des bestehenden Mietvertrages und dem Abschluss eines neuen Mietvertrages bleiben die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter bei einer Vertragsübernahme bestehen, da der neue Mieter diese regelmäßig übernimmt bzw. in die Fußstapfen des neuen Mieters eintritt.

An dieser Vereinbarung zum Mieterwechsel während des bestehenden Mietverhältnisses müssen alle Mietvertragsparteien mitwirken.

Was rechtlich genau mit offenen Ansprüchen (z.B. Mietrückständen, Betriebskostennachzahlungen, Mietkautionsansprüchen etc.) geschehen soll, entscheidet die jeweilige Gestaltung der Übernahmevereinbarung zum Mieterwechsel.

Der Nachtrag zum Mietvertrag ist also ein ebenso wichtiger Vertrag wie der Mietvertrag und sollte rechtlich gut durchdacht sein.

So ist es z.B. wichtig, dass man sich als Vermieter über die gewünschten Rechtsfolgen bewusste ist und das mit dem ausscheidenden und eintretenden Mieter bespricht. Folgende Punkte sollten z.B. geklärt werden: Ab wann soll der Mieterwechsel rechtlich gelten? Was soll mit den offenen Forderungen gegenüber dem aktuellen Mieter, seiner Schönheitsreparaturverpflichtung, Nebenkostennachzahlung etc. passieren? Abrechnung zum Austrittszeitpunkt oder Übernahme durch Nachmieter? Mehr zu den rechtlichen Problemen finden Sie in dem übersichtlichen Ratgeber: In Mietvertrag eintreten /Mietvertrag übernehmen.

II. Muster für Vermieter: Nachtrag zum Mietvertrag bei Mieterwechsel

Ein Nachtrag zum Mietvertrag bei Mieterwechsel mehrerer Mieter kann man als Vermieter zum Beispiel wie folgt formulieren:


(Leerstellen sind entsprechend den Angaben in der Klammer und den Anmerkungen in Kursivschrift für Ihren Einzelfall anzupassen. Alle Anlagen, wie z.B. der Mietvertrag und dessen Zusatzvereinbarungen, sind für jeden Vertragspartner immer mit auszuhändigen; jeder erhält ein Exemplar von allen Vertragsbestandteilen!)

Nachtrag zum Mietvertrag vom (…):

Mieterwechsel und Übernahmevereinbarung

zwischen

______________________________________________

(Vor- und Nachname des Vermieters, Straße, Hausnr., PLZ, Ort)

– im Folgenden Vermietergenannt –

und

______________________________________________

(Vor- und Nachname des Mieters, Straße, Hausnr., PLZ, Ort)

– im Folgenden Mieter genannt –

 

und

______________________________________________

(Vor- und Nachname des Nachmieters, Straße, Hausnr., PLZ, Ort)

– im Folgenden Nachmietergenannt –

(bei mehreren Mietern oder Nachmietern bitte wie folgt ausfüllen: …….

und

______________________________________________

(Vor- und Nachname des Nachmieters, Straße, Hausnr., PLZ, Ort)

– im Folgenden Nach-/Mieter 1genannt –

und

______________________________________________

(Vor- und Nachname des Nachmieters, Straße, Hausnr., PLZ, Ort)

– im Folgenden Nach-/Mieter 2 genannt –)

 

über die Mietsache: Mietwohnung/Mietshaus in

______________________________________________

(Straße, Hausnr., PLZ, Ort).

§ 1 Bestehendes Mietverhältnis

Zwischen dem Vermieter und dem Mieter/den Mietern besteht bezüglich der genannten Mietsache ein ungekündigtes Mietverhältnis. Der Mietvertrag liegt als Anlage 1 bei.

Der Abschluss des Mietvertrages erfolgte am _________ (Datum des Mietvertrages). In diesem Mietvertrag sind alle mietvertraglichen Rechte und Pflichten die zwischen dem Vermieter und dem Mieter/den Mietern bestehen abschließend geregelt.

Es gibt keine Zusatzvereinbarungen. / Es gibt außerdem folgende Zusatzvereinbarungen:

  • ________________ beiliegend als Anlage 2
  • ________________ beiliegend als Anlage 3

(WICHTIG: Alle Nachträge, Zusatzvereinbarungen oder Abmachungen zum Mietvertrag, sind hier aufzuführen und die schriftlichen Vereinbarungen an den Nachtrag anzuheften. Gibt es mündliche Vereinbarungen, sollten diese hier schriftlich fixiert und detailliert aufgeführt werden. Nur Vereinbarungen, die hier angeführt sind, entfalten für den/die neuen Mieter nach Mieterwechsel Wirksamkeit.)

§ 2 Austritt der Mietpartei

Die Vertragsparteien sind sich einig, dass der/die Mieter (Mieter zu 1, Mieter zu 2. etc.)am__________ (Datum des Austritts)aus dem Mietvertrag ausscheidet/en.

Einer Kündigung ist für die Beendigung des Mietverhältnisses zwischen dem Vermieter und dem Mieter/den Mietern nicht erforderlich.

§ 3 Mieterwechsel: Eintritt

Der/Die  Nachmieter tritt/treten zum Zeitpunkt des Austrittes des/der Mieter/s, am __________ (Datum des Eintritts nach § 2)mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag vom ______________ (Datum des Mietvertrages aus § 1)ein.

Der bestehende Mietvertrag (samt aller angeführten Zusatzvereinbarungen nach § 1 dieser Vereinbarung) wird ab dem Zeitpunkt des Eintritts allein mit dem/den Nachmieter/n fortgesetzt.

§ 4 Haftung, Rechte- und Pflichtenübernahme beim Mieterwechsel, Zustimmung des Vermieters

Der Vermieter erteilt seine Zustimmung, dass der/die Nachmieter ab dem Eintrittszeitpunkt alle Rechte und Pflichten des/der Mieter/s aus dem Mietvertrag (samt aller angeführten Zusatzvereinbarungen nach § 1 dieser Vereinbarung) übernimmt.

Das Mietverhältnis wird ab dem Eintrittszeitpunkt allein mit dem/den Nachmieter/n fortgesetzt.

Der/Die Mieter wird/werden ab dem Zeitpunkt seines/ihres Austritts von allen mietvertraglichen Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag vom ______________ (Datum des Mietvertrages)und den Zusatzvereinbarungen gemäß § 1 dieser Vereinbarung ergeben, frei.

(Hier ist alternativ auch die Vereinbarung einer zeitlichen Haftungsbeschränkung denkbar: So kann die Haftung des Nachmieters z.B. auf die Pflichten des Mieters beschränkt werden, die ab dem Eintrittszeitpunkt entstehen. Zusätzlich sollte dann eine direkte Abrechnung zum Austrittszeitpunkt zwischen dem/den bisherigen Mieter/n und Vermieter vereinbart werden. Das macht insbesondere dann Sinn, wenn z.B. noch Ansprüche des Vermieters für Mietschulden oder Beschädigungen etc. bestehen. Anderenfalls übernimmt der Nachmieter all diese Verpflichtungen)

 § 5 Haftung für Mietkaution und Betriebskosten

Die Vertragsparteien vereinbaren, dass alle Ansprüche und Verpflichtungen, insbesondere aus der von dem /den Mieter/n geleisteten Kaution und den Betriebskosten auf den/die Nachmieter übergehen.

Der/Die Mieter verzichtet/en auf die Erstattung etwaiger Betriebskostenguthaben und der Mietkaution in Höhe von _______€ durch den Vermieter. Der/Die Mieter ist/sind berechtigt, diese Ansprüche direkt mit dem/den Nachmieter/n zu verrechnen.

§ 6 Übernahme von Einrichtungen, baulichen Veränderungen und Einbauten

Die Vertragsparteien sind sich einig, dass die Verpflichtung der Räumung, der Beseitigung und des Rückbaus aller Einrichtungsgegenstände, den vorgenommenen Einbauten und Umbauten vom/von den Mieter/n bis zum Austrittszeitpunkt zu erfüllen ist.

Von dem/den Nachmieter/n werden folgende Einrichtungsgegenstände übernommen:

  • ___________________

Eine Abfindung für die Gegenstände ist nicht / in Höhe von ________ € direkt an den/die Mieter zu zahlen.

(Diese Regelungen können auch in einer separaten Vereinbarung getroffen werden. Dann sollte hier etwa folgendes stehen: Die Vertragsparteien sind sich einig, dass der/die Mieter und der/die Nachmieter die Absprachen zur Übernahme von Einrichtungsgegenständen, Einbauten und baulichen Veränderungen in einer selbstständigen Mieter–Nachmieter-Vereinbarung regeln.)

§ 7 Salvatorische Klausel

Für den Fall, dass einzelne Bestimmungen dieser Vereinbarung ganz oder teilweise nichtig und/oder unwirksam sind, beziehungsweise später nichtig und/oder unwirksam werden, bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen davon unberührt.

Auf den Inhalt des anliegenden Mietvertrages in Anlage 1 (und den Zusatzvereinbarungen in den Anlagen ____) wird Bezug genommen. Die Parteien haben diesen Vertrag samt Anlagen zur Kenntnis genommen und erhalten eine Abschrift.

_______________________

(Ort, Datum)

________________________

(Unterschrift Mieter)

________________________

(Ort, Datum)

________________________

(Unterschrift Nachmieter)

________________________

(Ort, Datum)

________________________

(Unterschrift Vermieter)

 

17 Antworten auf "Nachtrag zum Mietvertrag: Mieterwechsel – Muster für Vermieter"

  • Hartmut Krebs
    09.04.2020 - 10:29 Antworten

    Wir (Mieter) haben seit 01.04.2020 einen neuen Vermieter. Der Mietvertrag mit dem ehemaligen Vermieter ist auf 10 Jahre festgelegt. Wir sind also in einem micht gündbarem Mietverhältnis. der neue Vermieter stört sich vor allem an die Höhe der Miete, die sich auf 4 € pro Quardratmeter beläuft und fordert eine Mieterhöhung auf 5,50 € pro Quardratmeter. Vom Mieterbund ist uns nahgelegt worden, keinen neuen Mietvertrag abzuschließen, da dieser nur nachteilig ausfallen kann.
    Was sollten wir bei Besprechung mit den neuen Vermietern beachten, was ist geltendes Recht für uns als Mieter?
    Gruß
    Maria und Hartmut

    • Mietrecht.org
      09.04.2020 - 13:43 Antworten

      Hallo Hartmut,

      lassen Sie sich am besten nicht auf Verhandlungen ein und folgend Sie damit Ihrer bereits erfolgten Rechtsberatung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Kerstin Mess
        19.09.2021 - 07:50 Antworten

        Gut

  • Sylvia Hameister
    07.06.2021 - 03:57 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    Ich bin im Juli 2018 mit meinen beiden Kindern zu meiner Freundin in ihre Wohnung gezogen.
    Alles war mit dem Vermieter abgeklärt und wir hatten auch den Nachtrag zum Mietvertrag zum unterschreiben bekommen und wieder zurück geschickt. Nun haben wir darauf gewartet, dass wir den unterschriebenen Nachtrag wieder zurück bekommen. Nach Monaten wurde uns dann gesagt, dass die Unterschrift meiner Freundin darauf fehlt und man uns den nochmals zuschicken will. Aber es kam nichts. Dann haben wir beim Verwalter angerufen und er drohte uns mit dem Anwalt, weil sie mir angeblich nur die Wohnung übergeben wollte.
    Aber es kam auch nichts von einem Anwalt. Nun haben wir letztes Jahr erfahren, daß der Verwalter gewechselt hat und den haben wir angerufen und der meinte, er schickt uns den Nachtrag nochmals zu. Aber auch da kam nichts. Beim nochmaligem nachfragen, meinte der Verwalter er müsse einen neuen Nachtrag anfertigen, da ich ja schon in der Wohnung mit wohne und ja meine Adressdaten von 2018 nun nicht mehr übereinstimmen. Aber auch nach diesem Anruf kam nichts und jedes Mal wenn man den Verwalter anruft und ihn dann auch zufällig erreicht, sagt er, er hätte gerade keine Zeit und hätte so viel zu tun und er macht es wenn er die Zeit dafür hat.
    Jetzt habe ich dazu zwei Fragen.
    Kann er das so hinauszögern? Wir haben damals leider keine Kopie von dem Nachtrag gemacht. Wir haben nur den Email Verkehr zwischen meiner Freundin und den damaligen Verwalter wo er auch fragt, wie viele Personen nun einziehen usw.
    Die zweite Frage ist,
    Wir haben hier 2 Ansprechpartner. Einmal der Verwalter dem wir anschreiben bzw anrufen, wenn was zu reparieren oder sonst was ist und einen Ansprechpartner der für die Vermietung zuständig ist. Können wir den evtl auch fragen wegen dem Nachtrag?

    Liebe Grüße
    Sylvia

    • Mietrecht.org
      08.06.2021 - 20:29 Antworten

      Hallo Sylvia,

      ich denke Sie können die Hausverwaltung aus Ihrer Position nicht zu einen Nachtrag zwingen. Ein Nachtrag entsteht im gegenseitigem Einvernehmen. Eine unschöne Situation an der man schön erkennt, wie sowas über Jahre liegen bleibt,

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hans Wallner
    17.11.2021 - 12:03 Antworten

    Guten Tag,

    wie ist das bei einem Nachtrag des Mietvertrages für einen Mieterwechsel, wenn von Vermieterseite ein Makler beauftragt wurde? Wer muss dann die Gebühr für den Makler entrichten? Der Makler hat mir eine Rechnung im niedrigen dreistelligen Bereich für den Nachtrag ausgestellt und mir nur deshalb eine Wohnungsgeberbestätigung zukommen lassen. Ist das in Ordnung? Müsste die Vermietung nicht den Makler bezahlen?

    Freundliche Grüße
    Hans

    • Mietrecht.org
      17.11.2021 - 14:10 Antworten

      Hallo Hans,

      in der Praxis wird der Mieter die Gebühr zahlen, denn ohne Gebühr, wird es keinen Nachtrag / Mieterwechsel geben. Verständlich, den der Vermieter reagiert auf Wunsch des Mieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Evelyn Stecher
    15.12.2021 - 14:31 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ein Mieter von uns hat einen Nachmieter gefunden. Müssen wir dann einen neuen Mietvertrag machen, oder von dieser vom Vormieter mit dessen Namen übernommen.
    Es wird ein Übergabevertrag gemacht. Was ist über mit der Kaution die der Vormieter bei uns mit Bankbürgschaft hinterlegt hat. Dieser möchte die Kaution zurück. Können wir dann vom Nachmieter Kaution verlangen?
    VG und Danke
    Erika

    • Mietrecht.org
      16.12.2021 - 09:42 Antworten

      Hallo Evelyn,

      theoretisch könnte der Nachmieter auch in den bestehenden Mietvertrag eintreten. Das ist aber eher unüblich. Der alte Vertrag wird aufgelöst und die alte Kaution wird ausgezahlt, wenn keine Ansprüche mehr offen sind. Mit dem Nachmieter wird ein neuer Vertrag geschlossen und diese hinterlegt auch eine neue Mietkaution. Eine ganz normale Neuvermietung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Iris
    07.03.2022 - 12:27 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    wir haben vor sieben Monaten einen Antrag auf Mieterwechsel (Nachtrag zum Mietvertrag) gestellt und bis heute keine Antwort erhalten. Ist der Vermieter verpflichtet auf unseren Antrag zu reagieren?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe.

    Viele Grüße

    Iris

    • Mietrecht.org
      07.03.2022 - 21:24 Antworten

      Hallo Iris,

      nun ja, ich würde erstmal nachfragen, wo es hakt. Eine Pflicht sehe ich nicht. Davon unabhängig, müssen Sie erstmal den Zugang nachweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jill
    30.03.2022 - 13:01 Antworten

    Hallo,

    Meine Schwester und ich haben 2017 den Mietvertag unterschrieben und sind so beide als Hauptmieter eingetragen.
    Als meine Schwester ausgezogen ist, haben sie für den Nachmieter ein Nachtrag gemacht und wurde so Hauptmieter. Jetzt möchte ich aber auch ausziehen und habe schon eine Nachmieterin, allerdings machen die keinen Nachtrag sondern einen Neuen vertag und jetzt muss sie 150€ bezahlen um einziehen zu können. Beide bleibende bzw. einziehende Patein wollen das Geld auf mich abwälzen!
    Muss ich dafür das ich ausziehen will jetzt Geld bezahlen nur damit die beiden in der Wohnung bleiben dürfen?

    Danke im Voraus

    • Mietrecht.org
      30.03.2022 - 18:16 Antworten

      Hallo Jill,

      der Vermieter muss dem Mieterwechsel grundsätzlich nicht zustimmen und kann eine Aufhebung + neuen Vertrag anbieten. Sie sollten sich Fragen, was die Alternative ist. Wenn Sie nicht einvernehmlich entlassen werden, dann müssen alle Hauptmieter gemeinsam kündigen. Wäre das eine Lösung?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ute Weckherlin
    05.05.2022 - 13:42 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hund,

    ich hätte die Möglichkeit meine kleine 2 Zimmerwohnung mit Durchgangszimmer (dort leben wir zu dritt, meine 3 jährigen Zwillinge und ich) gegen eine sehr viel größere und vorallem noch erschwingliche Wohnung zu tauschen. Kann der Vermieter dies ablehnen bzw. was ist der beste Weg, denn natürlich möchte der Wohnungstauschpartner keine Mieterhöhung in Kauf nehmen, was bei einem neuen Mietvertrag ja sicherlich der Fall wäre (allerdings ist meine Miete erst im Januar erhöht worden). Einem Übernahmevertrag muss er ja auch zustimmen, richtig? Dann würde aber keine Mieterhöhung stattfinden, oder? Kann er mir die Untervermietung verweigern, wenn ich auf Überbelegung etc. poche, da meine Kinder irgendwann ein eigenes Zimmer benötigen, da sie vorallem nicht gleichgeschlechtlich sind.
    Diese größere Wohnung ist eine einmalige Chance, da ich auf normalem Wege keine finde, die ich mir auch nur annähernd leisten könnte.
    Wie kann ich es am besten anstellen ohne dass mein “Nachmieter” mit einer Mieterhöhung zu rechnen hat.
    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.

    Mit freundlichen Grüßen

    Ute Weckherlin

    • Mietrecht.org
      05.05.2022 - 13:53 Antworten

      Hallo Ute,

      danke für Ihren Beitrag. Sie haben eine gute Idee, die aber in der Praxis nur mit dem Vermieter funktioniert. Bei einer Neuvermietung steigt in den aller meisten Fälle die Miete auf das Neuvermietungsniveau. Wohnungstausch = zwei Neuverträge.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna-Pauline Groß
    01.08.2022 - 17:09 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vor kurzem bin ich aus einer WG ausgezogen. Diese ist als solche im Mietvertrag eingetragen. In meiner Nachmietervereinbarung fordert die Vermieterin “Bei vorzeitigem Aussteigen aus dem o.g. Mietvertrag zahlen Mieter an Vermieter für anfallenden Aufwand eine entsprechende Entschädigung”.
    Ist dies rechtens? Wenn es ein Mieterwechsel ist, handelt es sich doch nicht um einen “vorzeitigen” Auszug. Dazu ist nichts im Mietvertrag lesbar, lediglich in der Nachmietervereinbarung. Mit Hand hat die Vermieterin nachträglich 50Euro unter die Klausel gesetzt. Jetzt fordert sie sogar 90Euro.

    • Mietrecht.org
      01.08.2022 - 19:48 Antworten

      Hallo Anna-Pauline,

      in der Praxis halte ich es für angemessen, das die Mieter einen Obolus für die Entlassung auf dem Vertrag zahlen. Das ist nicht unüblich. Im Zweifel würde der Vermieter einfach niemanden entlassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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