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Nachtrag zum Mietvertrag: Mieterwechsel – Muster für Vermieter

Sie wollen wissen, ob und wie man in einem Mietvertrag einen Mieterwechsel vereinbaren kann ohne den Vertrag komplett neu aufzusetzen? Vielleicht haben Sie ja an eine Wohngemeinschaft vermietet und jetzt wollen zwei der vier Mieter ausziehen und zwei neue einziehen?  Die gute Nachricht ist, dass Sie in einem solchen Fall immer einen sog. Nachtrag zum Mietvertrag vereinbaren können, in dem Sie den Mieterwechsel festhalten. Es werden dann für jeden neuen Mieter mit den alten Mietern und Ihnen entsprechende Übernahmevereinbarungen geschlossen.

Wie das geht und was dabei zu beachten ist, erklärt der nachfolgende Artikel. Vermieter bekommen hier ein Muster für einen Mietvertragsnachtrag zum Mieterwechsel.

I. Mietwechsel: Das müssen Sie wissen

Wechseln die Mieter im Mietvertrag handelt es sich bei jedem einzelnen Mieterwechsel um eine sog. Vertragsübernahme. Anders als bei der Aufhebung des bestehenden Mietvertrages und dem Abschluss eines neuen Mietvertrages bleiben die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter bei einer Vertragsübernahme bestehen, da der neue Mieter diese regelmäßig übernimmt bzw. in die Fußstapfen des neuen Mieters eintritt.

An dieser Vereinbarung zum Mieterwechsel während des bestehenden Mietverhältnisses müssen alle Mietvertragsparteien mitwirken.

Was rechtlich genau mit offenen Ansprüchen (z.B. Mietrückständen, Betriebskostennachzahlungen, Mietkautionsansprüchen etc.) geschehen soll, entscheidet die jeweilige Gestaltung der Übernahmevereinbarung zum Mieterwechsel.

Der Nachtrag zum Mietvertrag ist also ein ebenso wichtiger Vertrag wie der Mietvertrag und sollte rechtlich gut durchdacht sein.

So ist es z.B. wichtig, dass man sich als Vermieter über die gewünschten Rechtsfolgen bewusste ist und das mit dem ausscheidenden und eintretenden Mieter bespricht. Folgende Punkte sollten z.B. geklärt werden: Ab wann soll der Mieterwechsel rechtlich gelten? Was soll mit den offenen Forderungen gegenüber dem aktuellen Mieter, seiner Schönheitsreparaturverpflichtung, Nebenkostennachzahlung etc. passieren? Abrechnung zum Austrittszeitpunkt oder Übernahme durch Nachmieter? Mehr zu den rechtlichen Problemen finden Sie in dem übersichtlichen Ratgeber: In Mietvertrag eintreten /Mietvertrag übernehmen.

II. Muster für Vermieter: Nachtrag zum Mietvertrag bei Mieterwechsel

Ein Nachtrag zum Mietvertrag bei Mieterwechsel mehrerer Mieter kann man als Vermieter zum Beispiel wie folgt formulieren:


(Leerstellen sind entsprechend den Angaben in der Klammer und den Anmerkungen in Kursivschrift für Ihren Einzelfall anzupassen. Alle Anlagen, wie z.B. der Mietvertrag und dessen Zusatzvereinbarungen, sind für jeden Vertragspartner immer mit auszuhändigen; jeder erhält ein Exemplar von allen Vertragsbestandteilen!)

Nachtrag zum Mietvertrag vom (…):

Mieterwechsel und Übernahmevereinbarung

zwischen

______________________________________________

(Vor- und Nachname des Vermieters, Straße, Hausnr., PLZ, Ort)

– im Folgenden Vermietergenannt –

und

______________________________________________

(Vor- und Nachname des Mieters, Straße, Hausnr., PLZ, Ort)

– im Folgenden Mieter genannt –

 

und

______________________________________________

(Vor- und Nachname des Nachmieters, Straße, Hausnr., PLZ, Ort)

– im Folgenden Nachmietergenannt –

(bei mehreren Mietern oder Nachmietern bitte wie folgt ausfüllen: …….

und

______________________________________________

(Vor- und Nachname des Nachmieters, Straße, Hausnr., PLZ, Ort)

– im Folgenden Nach-/Mieter 1genannt –

und

______________________________________________

(Vor- und Nachname des Nachmieters, Straße, Hausnr., PLZ, Ort)

– im Folgenden Nach-/Mieter 2 genannt –)

 

über die Mietsache: Mietwohnung/Mietshaus in

______________________________________________

(Straße, Hausnr., PLZ, Ort).

§ 1 Bestehendes Mietverhältnis

Zwischen dem Vermieter und dem Mieter/den Mietern besteht bezüglich der genannten Mietsache ein ungekündigtes Mietverhältnis. Der Mietvertrag liegt als Anlage 1 bei.

Der Abschluss des Mietvertrages erfolgte am _________ (Datum des Mietvertrages). In diesem Mietvertrag sind alle mietvertraglichen Rechte und Pflichten die zwischen dem Vermieter und dem Mieter/den Mietern bestehen abschließend geregelt.

Es gibt keine Zusatzvereinbarungen. / Es gibt außerdem folgende Zusatzvereinbarungen:

  • ________________ beiliegend als Anlage 2
  • ________________ beiliegend als Anlage 3

(WICHTIG: Alle Nachträge, Zusatzvereinbarungen oder Abmachungen zum Mietvertrag, sind hier aufzuführen und die schriftlichen Vereinbarungen an den Nachtrag anzuheften. Gibt es mündliche Vereinbarungen, sollten diese hier schriftlich fixiert und detailliert aufgeführt werden. Nur Vereinbarungen, die hier angeführt sind, entfalten für den/die neuen Mieter nach Mieterwechsel Wirksamkeit.)

§ 2 Austritt der Mietpartei

Die Vertragsparteien sind sich einig, dass der/die Mieter (Mieter zu 1, Mieter zu 2. etc.)am__________ (Datum des Austritts)aus dem Mietvertrag ausscheidet/en.

Einer Kündigung ist für die Beendigung des Mietverhältnisses zwischen dem Vermieter und dem Mieter/den Mietern nicht erforderlich.

§ 3 Mieterwechsel: Eintritt

Der/Die  Nachmieter tritt/treten zum Zeitpunkt des Austrittes des/der Mieter/s, am __________ (Datum des Eintritts nach § 2)mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag vom ______________ (Datum des Mietvertrages aus § 1)ein.

Der bestehende Mietvertrag (samt aller angeführten Zusatzvereinbarungen nach § 1 dieser Vereinbarung) wird ab dem Zeitpunkt des Eintritts allein mit dem/den Nachmieter/n fortgesetzt.

§ 4 Haftung, Rechte- und Pflichtenübernahme beim Mieterwechsel, Zustimmung des Vermieters

Der Vermieter erteilt seine Zustimmung, dass der/die Nachmieter ab dem Eintrittszeitpunkt alle Rechte und Pflichten des/der Mieter/s aus dem Mietvertrag (samt aller angeführten Zusatzvereinbarungen nach § 1 dieser Vereinbarung) übernimmt.

Das Mietverhältnis wird ab dem Eintrittszeitpunkt allein mit dem/den Nachmieter/n fortgesetzt.

Der/Die Mieter wird/werden ab dem Zeitpunkt seines/ihres Austritts von allen mietvertraglichen Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag vom ______________ (Datum des Mietvertrages)und den Zusatzvereinbarungen gemäß § 1 dieser Vereinbarung ergeben, frei.

(Hier ist alternativ auch die Vereinbarung einer zeitlichen Haftungsbeschränkung denkbar: So kann die Haftung des Nachmieters z.B. auf die Pflichten des Mieters beschränkt werden, die ab dem Eintrittszeitpunkt entstehen. Zusätzlich sollte dann eine direkte Abrechnung zum Austrittszeitpunkt zwischen dem/den bisherigen Mieter/n und Vermieter vereinbart werden. Das macht insbesondere dann Sinn, wenn z.B. noch Ansprüche des Vermieters für Mietschulden oder Beschädigungen etc. bestehen. Anderenfalls übernimmt der Nachmieter all diese Verpflichtungen)

 § 5 Haftung für Mietkaution und Betriebskosten

Die Vertragsparteien vereinbaren, dass alle Ansprüche und Verpflichtungen, insbesondere aus der von dem /den Mieter/n geleisteten Kaution und den Betriebskosten auf den/die Nachmieter übergehen.

Der/Die Mieter verzichtet/en auf die Erstattung etwaiger Betriebskostenguthaben und der Mietkaution in Höhe von _______€ durch den Vermieter. Der/Die Mieter ist/sind berechtigt, diese Ansprüche direkt mit dem/den Nachmieter/n zu verrechnen.

§ 6 Übernahme von Einrichtungen, baulichen Veränderungen und Einbauten

Die Vertragsparteien sind sich einig, dass die Verpflichtung der Räumung, der Beseitigung und des Rückbaus aller Einrichtungsgegenstände, den vorgenommenen Einbauten und Umbauten vom/von den Mieter/n bis zum Austrittszeitpunkt zu erfüllen ist.

Von dem/den Nachmieter/n werden folgende Einrichtungsgegenstände übernommen:

  • ___________________

Eine Abfindung für die Gegenstände ist nicht / in Höhe von ________ € direkt an den/die Mieter zu zahlen.

(Diese Regelungen können auch in einer separaten Vereinbarung getroffen werden. Dann sollte hier etwa folgendes stehen: Die Vertragsparteien sind sich einig, dass der/die Mieter und der/die Nachmieter die Absprachen zur Übernahme von Einrichtungsgegenständen, Einbauten und baulichen Veränderungen in einer selbstständigen Mieter–Nachmieter-Vereinbarung regeln.)

§ 7 Salvatorische Klausel

Für den Fall, dass einzelne Bestimmungen dieser Vereinbarung ganz oder teilweise nichtig und/oder unwirksam sind, beziehungsweise später nichtig und/oder unwirksam werden, bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen davon unberührt.

Auf den Inhalt des anliegenden Mietvertrages in Anlage 1 (und den Zusatzvereinbarungen in den Anlagen ____) wird Bezug genommen. Die Parteien haben diesen Vertrag samt Anlagen zur Kenntnis genommen und erhalten eine Abschrift.

_______________________

(Ort, Datum)

________________________

(Unterschrift Mieter)

________________________

(Ort, Datum)

________________________

(Unterschrift Nachmieter)

________________________

(Ort, Datum)

________________________

(Unterschrift Vermieter)

 

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